在今年12月18日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，進(jìn)一步定調(diào)以租賃住房為抓手，解決大城市住房突出問題，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。這是繼11月3日，長(zhǎng)租公寓被正式被納入“十四五”規(guī)劃后，關(guān)于整頓租賃市場(chǎng)秩序的又一大動(dòng)作。
對(duì)于在一二線城市工作的年輕人來說，長(zhǎng)租公寓并不陌生。這是近些年新興的租房模式，打破了中國(guó)租房市場(chǎng)長(zhǎng)久以來房東對(duì)租客的經(jīng)營(yíng)模式。
在2015年國(guó)務(wù)院提出將重點(diǎn)支持長(zhǎng)租公寓等業(yè)務(wù)發(fā)展后，一系列關(guān)于推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展政策的出臺(tái)使得長(zhǎng)租公寓幾年間在北上廣深等一、二線城市以超乎預(yù)想的速度快速增長(zhǎng)，一夜間成為市場(chǎng)主流，吸引著越來越多的年輕租客。
盡管新業(yè)態(tài)、新模式在提升租房服務(wù)水平等方面起到了積極作用，但另一方面，近幾年長(zhǎng)租公寓行業(yè)風(fēng)波不斷，硬件和服務(wù)不盡人意的聲音沒有斷過，“租金貸”引發(fā)的多家長(zhǎng)租公寓品牌暴雷事件更將這個(gè)行業(yè)帶上風(fēng)口浪尖。
“這幾年長(zhǎng)租公寓爭(zhēng)議非常多。租客看到的可能是硬軟件服務(wù)不到位，但行業(yè)內(nèi)部則是在研究接下來怎么才能活下來，未來怎么實(shí)現(xiàn)盈利�！币晃婚L(zhǎng)租公寓市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人表示，“希望這種新模式，在某種程度上能夠改變目前國(guó)內(nèi)租房模式�！�
“圈地”運(yùn)動(dòng)
“出租！地鐵6號(hào)線北運(yùn)河西溫馨開間隨時(shí)看房拎包入住�！蓖趵诘呐笥讶铮鲎饪罩梅课菔浅掷m(xù)性話題之一。
王磊是一家互聯(lián)網(wǎng)租房平臺(tái)負(fù)責(zé)人，因?yàn)樽约涸谧夥繒r(shí)遭遇了許多波折，便和幾位朋友創(chuàng)立了一家租房平臺(tái)，通過微信小程序和微信公眾號(hào)為租客提供服務(wù)。因?yàn)榭诒�，很多通過他們平臺(tái)找到合適房子的租客不僅成了回頭客，還會(huì)介紹朋友通過他們的平臺(tái)租房�！拔覀兊某踔允墙o租客打造一個(gè)真實(shí)可靠的平臺(tái)�！�
運(yùn)營(yíng)過程中，王磊開始依托這些在平臺(tái)注冊(cè)的租客打造社群，“這可以增加租客和平臺(tái)的黏度，即便已經(jīng)租到房子，租客也會(huì)通過我們組織的線下活動(dòng)或者一些吃喝玩樂團(tuán)購(gòu)和我們保持聯(lián)系。”
這幾年，王磊打造了各頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)員工租房群、各地鐵線租房群、各區(qū)域租房群，再搭配了各類興趣活動(dòng)社群�！斑@時(shí)候就有長(zhǎng)租公寓想要和我們合作，因?yàn)槲覀冞@些租客都是真實(shí)的，在和這些長(zhǎng)租公寓接觸過程中，我覺得我們是不是除了讓租房靠譜外，也要讓靠譜的公寓能夠更好發(fā)展�！痹谕趵诳磥恚胱龊瞄L(zhǎng)租公寓，房屋品質(zhì)、租房服務(wù)、售后缺一不可。
“準(zhǔn)確來說，長(zhǎng)租公寓是從2015年開始加速變化，之前投資人都不看好這個(gè)市場(chǎng)�！蓖趵诟嬖V記者，到2017年，三四家中介公司圍著房東相互抬價(jià)簽約的事已經(jīng)很平常。“很像拍賣會(huì)，一點(diǎn)一點(diǎn)地往上加價(jià)，到最后一個(gè)‘老破小’的單間價(jià)格甚至能從2000元/月不到竄到3000元/月�！�
“閑聊時(shí)，中介說他們就是搶房大戰(zhàn)，擴(kuò)規(guī)模，目的則是為了建立長(zhǎng)租公寓�！蓖趵诮榻B，這就是分散式長(zhǎng)租公寓最開始搶占規(guī)模的雛形。
這種場(chǎng)景，何明則見過更多。他是王磊的合作人，此前已經(jīng)在住房租賃行業(yè)摸爬滾打十多年�！捌鋵�(shí)這場(chǎng)圈地運(yùn)動(dòng)很早就開始了，只是之前長(zhǎng)租公寓沒有現(xiàn)在這么火爆，且客戶群體是高端人群，算是早期高端酒店式公寓，雅詩(shī)閣就是代表�！�
在樂乎公寓CEO羅意眼中，長(zhǎng)租公寓由來已久。“至少有20年左右歷史，尤其在北上廣深等流動(dòng)人口特別大的一線城市，只不過當(dāng)時(shí)大家沒有關(guān)注到這個(gè)行業(yè)，同時(shí)那個(gè)時(shí)候服務(wù)的主要是偏藍(lán)領(lǐng)人群。后來隨著城市化進(jìn)程加速，加上整體消費(fèi)升級(jí)以及國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策相繼落地，開始有資本和開發(fā)商進(jìn)入到這個(gè)行業(yè)。”
“其實(shí)今天的華南市場(chǎng)還有超過一半長(zhǎng)租公寓是在原來基礎(chǔ)上升級(jí)加工。”羅意稱，如果一定要定義，城中村的群租房也是集中式公寓的雛形，經(jīng)過一段時(shí)間的積累后形成品牌�！霸缙谠诔闪泛踔�，2007年-2014年這段時(shí)間我做的就是這類群租房，現(xiàn)在回過頭來看，品質(zhì)還是有很大的差別，客戶群體偏低收入人群�！�
直到2015年開始，在政府出臺(tái)一系列關(guān)于推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展政策沖擊下，已經(jīng)過幾年市場(chǎng)培育的長(zhǎng)租公寓模式正式得到投資者更多關(guān)注。“也是在這一年，長(zhǎng)租公寓概念開始被國(guó)務(wù)院明確，品牌運(yùn)營(yíng)方也開始在這波紅利中獲益，甚至很多品牌都是在這個(gè)時(shí)間首次獲得融資�！蓖趵诮榻B。
“這是又一個(gè)萬(wàn)億級(jí)別市場(chǎng)，除了老玩家外，新玩家緊隨著入場(chǎng)�！辈贿^從王磊的互聯(lián)網(wǎng)租房平臺(tái)角度來看，他認(rèn)為不管模式怎么去變，都要記住一個(gè)底線，就是得靠譜，“你很難用一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)去要求，那你就做到保證房源的真實(shí)性，以及住房租賃企業(yè)自身的靠譜，最近兩年行業(yè)發(fā)生的不好的事，歸根究底還是企業(yè)自己不靠譜�！�
盡管這個(gè)萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)有很大發(fā)展空間，但“長(zhǎng)租公寓不賺錢”幾乎是所有人共識(shí)�！盎貓�(bào)率太低，租金、裝修、管理、運(yùn)營(yíng)和人工一套成本下來基本沒得賺，有的還虧錢�！鄙鲜鲩L(zhǎng)租公寓市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人進(jìn)一步解釋，“其實(shí)還是寡頭效應(yīng)，所以只能先拼規(guī)模，只能不�！Φ亍��！�
但這又會(huì)面臨新問題，“這需要現(xiàn)金流維持運(yùn)轉(zhuǎn)，但像我們這種創(chuàng)業(yè)型的公司融資渠道相對(duì)單一，有著很大的現(xiàn)金流壓力，也面臨著更大的風(fēng)險(xiǎn)�！痹撻L(zhǎng)租公寓市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人表示。
實(shí)現(xiàn)盈利
長(zhǎng)租公寓行業(yè)經(jīng)歷著這樣的演變。起初，還沒有形成規(guī)模，租客人群相對(duì)單一。2013年前后，長(zhǎng)租公寓的概念被引入，以自如、魔方公寓為代表的面向城市白領(lǐng)的平臺(tái)開始陸續(xù)出現(xiàn)，資本市場(chǎng)也開始關(guān)注到這個(gè)市場(chǎng)。2015年開始，受各類出臺(tái)的政策利好，長(zhǎng)租公寓行業(yè)得到高速發(fā)展，各類玩家紛紛入局，甚至房企也開始向長(zhǎng)租公寓轉(zhuǎn)型，其中不乏國(guó)家隊(duì)的入場(chǎng)。
與國(guó)外已經(jīng)進(jìn)入成熟期的市場(chǎng)不同，在中國(guó)，長(zhǎng)租公寓還處于行業(yè)發(fā)展初期，雖然長(zhǎng)租公寓品牌層出不窮，但仍難以探索出一條清晰的盈利模式。
“除了少數(shù)自持物業(yè)的玩家，目前行業(yè)主流的商業(yè)模式還是屬于包租模式�！� 多位從業(yè)人員表示，包租模式也就是“二房東”模式，營(yíng)收主要來源租金差和服務(wù)費(fèi)，“拿房成本高是實(shí)現(xiàn)盈利的首要難點(diǎn)，再加上其他的成本，短期內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)盈利�！�
“我們?cè)谀梅砍杀具@塊并沒有太大的壓力，因?yàn)槲覀兪禽p資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，并不是資產(chǎn)持有者或者投資者，但我們也有自己的難點(diǎn)，比如說拿怎樣的項(xiàng)目去找投資人。”采訪中，談到長(zhǎng)租公寓目前不賺錢的難題時(shí)，羅意把兩種商業(yè)模式進(jìn)行比較。不過緊接著他又說，“其實(shí)今年整個(gè)行業(yè)都受到了疫情的沖擊，但樂乎在今年3月份實(shí)現(xiàn)盈利和現(xiàn)金流回正。目前，北京的出租率為93%，全國(guó)達(dá)85%，2000間單月出租數(shù)量�！�
但對(duì)于樂乎定位，羅意還是持有一定保留意見，“其實(shí)我們不認(rèn)為是長(zhǎng)租公寓，我們是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，是服務(wù)者，我們不謀求包租，我們的獲利來源不是租金差，而是服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)能力。”
羅意解釋說，“這種輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的核心就是平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)能力。不管是項(xiàng)目持有者，還是說包租方，其實(shí)都需要專業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)去幫助他，而樂乎有自己的品牌優(yōu)勢(shì)，和專業(yè)人才的持續(xù)輸出，此外在獲客和信息化平臺(tái)的開發(fā)上面也有涉及，所以我覺得我們更像是專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，就比如酒店行業(yè)的華住�！�
“我們不投資，我們拿項(xiàng)目回來做完可研，然后投資人決定是否投資，如果投資人決定投資，我們?cè)侔凑栈A(chǔ)管理費(fèi)用和超額業(yè)績(jī)分成，來收取投資方的運(yùn)營(yíng)服務(wù)費(fèi)。租客方面，我們僅收取類似搬家的創(chuàng)新服務(wù)費(fèi)用，像租金和物業(yè)相關(guān)的費(fèi)用不歸我們�！痹谶M(jìn)一步介紹樂乎的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式時(shí)，羅意也發(fā)出萬(wàn)事開頭難的感慨，“一上來就做乙方其實(shí)是非常難的一條路，比如這種模式怎么獲得投資人的認(rèn)可，然后在不斷地反復(fù)試錯(cuò)�！�
“這兩年行業(yè)發(fā)生了很多事，投資人也會(huì)有很多擔(dān)心。不過總的來說，目前我們的投資方會(huì)更關(guān)注產(chǎn)業(yè)，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義�！睂�(duì)于潛在投資者來說，羅意認(rèn)為他們更看重目前的賽道有多大，商業(yè)模式是否被行業(yè)需要，自身增長(zhǎng)速度以及團(tuán)隊(duì)能否支撐起對(duì)未來愿景的勾勒。
不過在行業(yè)從業(yè)者看來，這種輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式并不具有普適性。
“其實(shí)這種商業(yè)模式在很早之前行業(yè)也曾探討過，但從國(guó)內(nèi)市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，很難做到普遍托管。”多位受訪者表示，目前長(zhǎng)租公寓品牌在運(yùn)營(yíng)上的組織能力、系統(tǒng)能力、交易能力等方面都有所欠缺，“早年曾比較美國(guó)和日本這兩種比較成功的長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式，但是有一種聲音就是說中國(guó)的長(zhǎng)租公寓需要介于‘重’與‘輕’之間，也就是通過投資方來持有重資產(chǎn)，通過輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)來加強(qiáng)專業(yè)化資產(chǎn)管理能力�！�
“其實(shí)還有一點(diǎn)，當(dāng)時(shí)在行業(yè)導(dǎo)入輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是非常吃虧的。一方面這意味在這種商業(yè)模式下你是乙方，另一方面，和包租模式相比，輕資產(chǎn)模式在規(guī)模和營(yíng)收方面也非常有壓力，你需要協(xié)調(diào)的方面也比包租機(jī)構(gòu)要多很多。雖然現(xiàn)在來看我們可能漸入佳境，但在當(dāng)時(shí)真的很難�！绷_意也補(bǔ)充說，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)管理費(fèi)很低，從營(yíng)收數(shù)據(jù)上來看并不好看，而包租模式的營(yíng)收數(shù)據(jù)是租金，看起來會(huì)高很多。
監(jiān)管開始
長(zhǎng)租公寓正以超乎預(yù)想的速度增長(zhǎng)著。
“別看我們現(xiàn)在能坐在一些論壇上一起交流，早兩年同行見面恨不得要打架�！绷_意向記者說起了那段往事，“前幾年經(jīng)濟(jì)很熱，長(zhǎng)租公寓的發(fā)展也十分激進(jìn)，對(duì)比這一兩年經(jīng)濟(jì)下行加之黑天鵝的疫情，各機(jī)構(gòu)在經(jīng)歷周期之后，都會(huì)有很多反思�！�
“現(xiàn)在很難，很多雙眼睛都在盯著你�！鄙鲜鲩L(zhǎng)租公寓市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人表示，具體難在哪兒，他蹦出了幾個(gè)詞：“規(guī)模、盈利、政策、監(jiān)管、政府。”
“先前說過，行業(yè)最大的難題就是盈利，參考部分國(guó)家比較成功的商業(yè)模式，想要盈利就得擴(kuò)大規(guī)模，只有當(dāng)你達(dá)到一定規(guī)模后，邊際成本開始降低，才能開始賺錢。所以這些年很多平臺(tái)通過‘高收低租’以及租金貸等粗暴地方式去找錢、去擴(kuò)大規(guī)模�！痹撠�(fù)責(zé)人稱，“可能都有點(diǎn)上頭，我們也知道不好，可是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的很多行為都沒辦法被傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)理解。通常來講，低于成本價(jià)的掠奪性定價(jià)是一種惡意競(jìng)爭(zhēng)，可是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，這種邏輯在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代就很合理�！�
“現(xiàn)在回過頭來看，我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)時(shí)的快速是沒有價(jià)值的，不能以快或者幾倍來作為預(yù)期，還是應(yīng)該扎扎實(shí)實(shí)把一間房一間房做好�！痹谡劦綌U(kuò)大規(guī)模時(shí)，羅意回憶說，但他也承認(rèn)這是過去幾年整個(gè)行業(yè)從業(yè)者的一個(gè)教訓(xùn)，“因?yàn)楫?dāng)年我們都謀求快速上量，所以在質(zhì)量方面對(duì)于有些底層的商業(yè)規(guī)律的尊重方面我們多多少少都犯了一些錯(cuò)誤。比如說拿的條件不好啊，還有在有些城市可能擴(kuò)張過快呀。在能力跟不上的情況下，其實(shí)是很傷的。”
他嘗到了教訓(xùn)，2017年羅意帶著樂乎一口氣進(jìn)入了10個(gè)城市，加上大本營(yíng)北京一共是11個(gè)城市，但效果并不理想，“進(jìn)入的城市有點(diǎn)太多了。沒有聚焦，沒有在關(guān)鍵市場(chǎng)上跟得那么細(xì)。”
“例如華東的城市，現(xiàn)在來看，上海和杭州我覺得用力不足，當(dāng)時(shí)在華東區(qū)域，應(yīng)該挑一個(gè)城市來做深做透，現(xiàn)在又要重新來做這樣的安排�！辈贿^在羅意看來，這也是一個(gè)創(chuàng)業(yè)者的成長(zhǎng)，“這屬于認(rèn)知的一部分�！�
“還是要做規(guī)模的，企業(yè)要有產(chǎn)業(yè)壁壘就一定要做規(guī)模�！北M管曾經(jīng)踩了坑，但羅意表示做規(guī)模本身沒有問題，這也永遠(yuǎn)是企業(yè)的追求，重點(diǎn)是穩(wěn)步去做規(guī)模，“不想做規(guī)模的企業(yè)就是條咸魚。”
審查也開始對(duì)長(zhǎng)租公寓更加嚴(yán)苛�！斑@是好事，因?yàn)橹灰夥啃枨蟠嬖�，那么長(zhǎng)租公寓也會(huì)一直存在。政策來監(jiān)管不是什么壞事，會(huì)推動(dòng)行業(yè)前進(jìn)�！币幌盗嘘P(guān)于專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)政策的出臺(tái)后，行業(yè)從業(yè)人員開始變得緊張起來，不過他們表示這會(huì)是一個(gè)新增長(zhǎng)點(diǎn)，行業(yè)會(huì)走進(jìn)一個(gè)新時(shí)代，一個(gè)更規(guī)范和鼓勵(lì)創(chuàng)新的時(shí)代。
來源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
編輯：wangdc
