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房企2020 “滬拼”記
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng) 2021-1-25 9:21:16
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[提要]如果將2020年的上海樓市比作一部電影,那參演者一定是各家房企。他們見證了疫情后申城樓市的復(fù)蘇、起飛、直至瘋狂到近乎魔幻的結(jié)尾,全程高潮迭起。

  如果將2020年的上海樓市比作一部電影,那參演者一定是各家房企。他們見證了疫情后申城樓市的復(fù)蘇、起飛、直至瘋狂到近乎魔幻的結(jié)尾,全程高潮迭起。

  作為“兵家必爭(zhēng)之地”,房企對(duì)于上海市場(chǎng)天然有所向往。

  在今年這出滬上樓市大戲中,他們分別扮演了怎樣的角色?C位之爭(zhēng)中各家又使出了哪些殺手锏?有人錯(cuò)失主演之位,也有人正從角落走向中央。

  中!捌嬉u”

  最受關(guān)注的三強(qiáng)席位依然發(fā)生了變動(dòng),除了鐵打的萬科,另外兩個(gè)座次相較2019年都易了主。

  年度最大看點(diǎn)當(dāng)屬中海以227.6億元的權(quán)益金額在年末連升3席拿下第一的位置,領(lǐng)先第二名萬科27億元,這是中海進(jìn)入上海以來的高光時(shí)刻。

  就在2020年11月底,中海還以124.28億元的權(quán)益銷售額位列第四,排在它前面的是萬科(165.39億元)、綠地(147.48億元)和融創(chuàng)(125.49億元)。

  這一局面未能沿襲到年底,最后一月中海兩盤齊推,直接增加了103.32億元權(quán)益銷售額,臨門一腳超過萬科,登頂王座。

  助力中海登頂?shù)摹肮Τ肌表?xiàng)目是建國(guó)里和長(zhǎng)寧第。中海持有100%權(quán)益的建國(guó)里項(xiàng)目總價(jià)段在1577萬-5208萬元/間,開盤當(dāng)日411套房源全部售罄。此外,總價(jià)段在535萬-1086萬元/間的中海長(zhǎng)寧第(權(quán)益占比100%)也于12月入市,認(rèn)籌率高達(dá)409.44%。

  當(dāng)然,由于銷售和網(wǎng)簽之間存在時(shí)間差,上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示,這一月新增的百億元銷售額統(tǒng)計(jì)口徑應(yīng)是房企的銷售合同,并非網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

  如果將時(shí)間軸拉長(zhǎng),會(huì)看到中海今年在上海更加清晰的爆發(fā)路徑。

  除了建國(guó)里和長(zhǎng)寧第外,年內(nèi)中海還有中海臻如府、中海匯德里、中海九峯里璟苑等項(xiàng)目入市,且權(quán)益占比均較高。以中海臻如府和中海匯德里為例,克而瑞披露兩項(xiàng)目過網(wǎng)簽的銷售金額分別為97.89億元與50.79億元,中海分別持有這兩個(gè)項(xiàng)目70%和100%的權(quán)益,合計(jì)權(quán)益銷售額達(dá)119.313億元。

  從區(qū)域看,5個(gè)項(xiàng)目中,內(nèi)環(huán)2個(gè),中環(huán)1個(gè),外環(huán)1個(gè),郊環(huán)1個(gè),項(xiàng)目布局較優(yōu)且權(quán)益占比高是中海今年在上!靶Φ阶詈蟆钡姆▽殹

  連續(xù)三年名列前三的萬科2020年在冠軍寶座上呆了2個(gè)月后,最終以200.64億元的權(quán)益金額被中海壓在了第二名,銷售額較上年上漲5.27%,排名不變。綠地則以189.17億元的權(quán)益金額位列第三位,銷售額增長(zhǎng)66.11%,有別于其他房企以住宅為主,綠地的業(yè)績(jī)構(gòu)成主要依賴旗下商辦業(yè)務(wù),占比超出其總體業(yè)績(jī)的七成之多。

  瑞安兩盤撐起一片天

  中海的奇襲也讓原本第三的融創(chuàng)被擠出三強(qiáng)之列,這也是融創(chuàng)在上海近三年來的最低排名。

  2018年,融創(chuàng)以131.25億元的權(quán)益銷售額位列第二,僅次于綠地。2019年融創(chuàng)力壓萬科以225.83億元的權(quán)益銷售額問鼎榜單,也是唯一一家權(quán)益金額突破200億元的房企。

  2020年,融創(chuàng)上海的全口徑金額雖然高達(dá)306.23億元,位列第三,但權(quán)益金額僅為181.39億元,權(quán)益比不足60%,相較于2019年79%的權(quán)益占比下滑近20個(gè)百分點(diǎn)。

  造成這一現(xiàn)象的原因是大量小股操盤稀釋掉融創(chuàng)的業(yè)績(jī)含金量,這并非融創(chuàng)一家面臨的困境,4強(qiáng)排名中,除了中海權(quán)益占比高達(dá)84.4%外,萬科56.4%、綠地54.25%的權(quán)益比甚至不及融創(chuàng)。

  和中海一樣排名大幅上升的還有瑞安房地產(chǎn)與申能集團(tuán)。

  2019年并未上榜的他們分別在2020年實(shí)現(xiàn)了129.95億元與94.95億元的高銷售額,躋身第六、八位。兩房企今年業(yè)績(jī)激增分別來自于旗下瑞虹新城和凱利海華府項(xiàng)目創(chuàng)造的高成交額拉動(dòng)。其中,瑞安旗下的瑞虹新城天悅郡庭于2020年實(shí)現(xiàn)105.5億元銷售金額(網(wǎng)簽數(shù)據(jù)),位列上海樓盤第一位,也是年內(nèi)唯一一個(gè)銷售額破百億元的項(xiàng)目。

  不僅如此,2020年10月瑞安旗下的蟠龍?zhí)斓厝胧校篌w量推出948套房源,認(rèn)籌首日即收獲超過1000組認(rèn)籌,成為了10月上海樓市第一個(gè)千人認(rèn)籌新盤,也刷新了2020年上海新房首日認(rèn)籌量的紀(jì)錄。

  僅此兩個(gè)項(xiàng)目便讓瑞安今年穩(wěn)居第六的位置。

  萬科跑量

  不同于瑞安的以質(zhì)取勝,萬科維持排名的方法依然是努力跑量。

  2020年,萬科上海推出了9個(gè)住宅項(xiàng)目,累計(jì)開盤次數(shù)高達(dá)16次,共入市3939套房源。單價(jià)超過10萬元的改善項(xiàng)目有2個(gè),分別是“地王”項(xiàng)目中興路一號(hào)與內(nèi)中環(huán)間的鑫耀中城,其余7個(gè)均為外環(huán)外項(xiàng)目,單價(jià)在3萬-7萬元/間。

  其中,和融信合作開發(fā)的中興路一號(hào)由于塔樓設(shè)計(jì)、頗具爭(zhēng)議性的戶型和超高容積率勸退了不少購(gòu)房者。開盤僅收到69組認(rèn)籌,認(rèn)籌率不足三成。

  網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,截至2021年1月12日,中興路一號(hào)已售住宅套數(shù)113套,開盤9個(gè)月去化率僅49.3%?硕痫@示,中興路一號(hào)網(wǎng)簽銷售額甚至尚未達(dá)到上海樓盤銷售金額排行榜的入榜門檻(32.66億元)。

  這意味著,均價(jià)約13萬元的中興路一號(hào)甚至不敵均價(jià)約6.6萬元的虹廬灣帶來的開盤銷售額(32.79億元)。

  跌出的身影

  除了瑞安和申能,此次還有18家新面孔出現(xiàn)在權(quán)益榜單TOP 50內(nèi)。例如上海西岸開發(fā)、恒盛地產(chǎn)、上海城投等。

  有人進(jìn)當(dāng)然有人出,20家房企新上榜也意味著20家房企掉隊(duì)跌出榜單。

  跌幅最大的是2019年排名第13位的金融街,其于2019年實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額65.06億元,2020年跌出榜單主要由于其后續(xù)供應(yīng)無力。房天下數(shù)據(jù)顯示,金融街在上海有金融街金悅府、西郊宸章、金融街融府3個(gè)住宅項(xiàng)目,除金融街金悅府將于2021年1月開盤外,其余2個(gè)項(xiàng)目均于2020年之前開盤。

  為了填補(bǔ)空缺,2020年11月17日,金融街以18.3億元拿下上海市寶山區(qū)BSPO-2302單元08-04、15-02地塊,樓板價(jià)25648元/平方米,溢價(jià)率11.5%。該地塊占地面積35675.4平方米,板塊內(nèi)有中集金地美蘭城項(xiàng)目,均價(jià)為44806元/平方米。

  此外,富力、中信泰富、保利置業(yè)、萬達(dá)集團(tuán)、泰禾、星河灣、陽光城等房企也消失在上海TOP 50中。

  不僅中型房企在上海的發(fā)展存在不穩(wěn)定性,頭部房企也面臨此類困境。

  近兩年重返十強(qiáng)的世茂這幾年在上海市場(chǎng)的存在感并不強(qiáng),2018年、2019年均無緣50強(qiáng),2020年憑借世茂云圖項(xiàng)目以31.18億元的權(quán)益銷售額勉強(qiáng)躋進(jìn)榜單,位列47名。

  和世茂一樣,龍湖在上海市場(chǎng)也出現(xiàn)水土不服。2018年因?yàn)樘扈币?3.36億元權(quán)益銷售額位列第11名后,2019年排名下滑至23名,2020年更是直接跌至48名,差點(diǎn)無緣榜單。

  從權(quán)益金額下降程度來看,融創(chuàng)中國(guó)權(quán)益金額下跌最多,較2019年減少44.44億元,其次是上海地產(chǎn)權(quán)益金額減少34.99億元,新城控股則以19.96億元的跌幅位列第三。

  2021看誰?

  2020年上海樓市已經(jīng)落幕,2021年的舞臺(tái)上,哪些房企又將有機(jī)會(huì)傾情出演?

  開年,融創(chuàng)率先發(fā)力,推出旗下高端產(chǎn)品融創(chuàng)青云壹號(hào),項(xiàng)目以104-220平方米高層、洋房產(chǎn)品為主,總價(jià)在905萬-2320萬元之間,開盤當(dāng)日237套房源全部售罄。以均價(jià)每套1600萬元計(jì)算,237套房源預(yù)計(jì)收金約38億元。同時(shí),項(xiàng)目二批次房源預(yù)計(jì)今年年中入市,融創(chuàng)新獲取的楊浦定海項(xiàng)目與黃浦董家渡項(xiàng)目或也有望入市助力。

  2020年,常年占據(jù)上海銷售榜單前列的萬科聯(lián)合中建在寶山楊行連下4宗城中村改造用地,土地出讓金合計(jì)85.3億元,規(guī)劃建面合計(jì)44.1萬平方米。同時(shí),四季都會(huì)、萬科萊茵半島已陸續(xù)于1月入市,多次開盤的萬科天空之城也將在今年繼續(xù)推出光之丘系列產(chǎn)品,后續(xù)儲(chǔ)備豐富。

  此外,中海也多次參與舊改拿地夯實(shí)土儲(chǔ)。2020年中海中環(huán)投資聯(lián)合體在普陀真如社區(qū)、石泉社區(qū)連下3宗商辦及綜合用地,規(guī)劃建面合計(jì)38.76萬平方米。自2018年以來,中海中環(huán)投資聯(lián)合體在普陀真如社區(qū)、石泉社區(qū)已累計(jì)獲取了7宗經(jīng)營(yíng)性用地,規(guī)劃建面合計(jì)61.6萬平方米。

  繼青浦蟠龍?zhí)斓睾螅鸢灿殖赓Y20.96億元在青浦蟠龍路周邊競(jìng)得住宅用地及商辦用地各2宗,規(guī)劃建面合計(jì)12.27萬平方米。同時(shí),瑞安蟠龍?zhí)斓亍⑷鸷缧鲁鞘、翠湖五集等旗下?xiàng)目仍有充足余量待放。

  金地、招商蛇口、保利也在2020年各拿下3宗宅地補(bǔ)足儲(chǔ)備。其中,招商在2020年先后從青浦大虹橋、虹口北外灘、靜安不夜城3個(gè)熱門板塊拿地,預(yù)計(jì)項(xiàng)目推出熱度不小。跌出TOP 50權(quán)益榜單的大名城也于2020年補(bǔ)充彈藥,一連拿下6宗地塊。

來源:國(guó)際金融報(bào)

編 輯:chenhong

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