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上海升級(jí)樓市調(diào)控!因拆遷戶、留學(xué)生買房太狠?
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2021-1-25 9:16:09
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[提要]1月22日,上海樓市搶房等現(xiàn)象頻上熱門話題后,1月21日晚,上海樓市調(diào)控新政出臺(tái),成為2021年樓市調(diào)控升級(jí)的首個(gè)一線城市,也是新年全國第二個(gè)出臺(tái)調(diào)控政策的城市。

  1月22日,上海樓市搶房等現(xiàn)象頻上熱門話題后,1月21日晚,上海樓市調(diào)控新政出臺(tái),成為2021年樓市調(diào)控升級(jí)的首個(gè)一線城市,也是新年全國第二個(gè)出臺(tái)調(diào)控政策的城市。

  上海樓市新政直指“打新熱”、學(xué)區(qū)房炒作、二手房業(yè)主抱團(tuán)漲價(jià)等亂象,上海樓市的虛火,熄火有望?

  直指炒房行為,5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓全額征增值稅

  1月21日,上海市多部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(簡(jiǎn)稱《意見》)明確,嚴(yán)格商品住房銷售管理。嚴(yán)格新建商品住房銷售方案?jìng)浒腹芾。?yán)格執(zhí)行商品住房銷售“一價(jià)清”“實(shí)名制”等各項(xiàng)管理制度。完善新建商品住房公證搖號(hào)選房制度,優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管,保護(hù)購房人合法權(quán)益。

  “從這里的表述來看,最為核心的就是搖號(hào)制度的完善!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì),此次政策提到了搖號(hào)政策應(yīng)該優(yōu)先顧及無房家庭,后續(xù)一些人才購房勢(shì)必可以享受更好的政策,真正保障購房者尤其是無房者的權(quán)益。

  58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為,這次對(duì)于“一價(jià)清”提出要求,可以防止房企通過在裝修、車位等方面不當(dāng)增加收取違規(guī)費(fèi)用。同時(shí)“實(shí)名制”的要求可以有效防止炒作購房資格和不當(dāng)轉(zhuǎn)讓獲利。

  不止是新房,有些二手房也“瘋狂”。此前有媒體報(bào)道稱,上海二手房出現(xiàn)業(yè)主抱團(tuán)漲價(jià)的情況。學(xué)區(qū)房也接連跳價(jià),有學(xué)區(qū)房四個(gè)月漲價(jià)100萬。

  對(duì)此,《意見》提出,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銷售代理企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管,開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)m?xiàng)整治工作。加大聯(lián)合整治執(zhí)法力度,形成執(zhí)法合力,嚴(yán)肅查處捂盤惜售、價(jià)格違法行為、虛假廣告、人為制造市場(chǎng)緊張氛圍、誘導(dǎo)規(guī)避調(diào)控政策等違法違規(guī)行為。

  另外,《意見》還將個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。“個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的,全額征收增值稅。”

  “這一政策直指炒房行為!睆埐ū硎荆岣呓灰篆h(huán)節(jié)的稅收可以有效減少新增投資需求,在一定程度上也會(huì)限制二手房的流動(dòng)性。

  嚴(yán)躍進(jìn)表示,這使得二手房的交易稅費(fèi)成本增大,防范部分房東房源快買快賣的現(xiàn)象,有助于促進(jìn)二手房交易的穩(wěn)定!澳壳皝砜,包括深圳、上海等地都將落實(shí)此類政策!

  政策打補(bǔ)丁,嚴(yán)堵假離婚買房

  此次政策不僅針對(duì)當(dāng)前的樓市虛火“頭痛醫(yī)頭,腳痛醫(yī)腳”,還進(jìn)行了“打補(bǔ)丁”,“打預(yù)防針”等措施。

  《意見》明確,嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。對(duì)夫妻離異3年內(nèi)購買商品住房的,其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

  此前一位網(wǎng)友在上海市人民政府網(wǎng)站“政民互動(dòng)”欄目上留言稱,作為剛需,他參與了幾次搖號(hào),始終未果。他發(fā)現(xiàn),不少擁有很多房產(chǎn)的人通過各種方法進(jìn)入搖號(hào),“假離婚”、“假官司”、代持現(xiàn)象頻發(fā),還有人在拿到房產(chǎn)證后立即轉(zhuǎn)手出售。

  張波認(rèn)為,這一政策是打補(bǔ)丁政策,嚴(yán)堵假離婚買房!凹匐x婚的漏洞2020年不少城市已經(jīng)明確堵上,上海這次收緊信息也十分明確!

  “上海是繼深圳之后第二個(gè)全面打擊假離婚的一線城市!睋(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計(jì),2020年至今,已有杭州、深圳、南京、無錫、寧波等城市明確規(guī)定離婚后年限范圍內(nèi)按婚前計(jì)算的內(nèi)容,西安也加強(qiáng)了離婚期間公積金對(duì)首套的認(rèn)定規(guī)則。

  嚴(yán)躍進(jìn)表示,有部分城市規(guī)定是,離異2年內(nèi)要追溯過去家庭所有房產(chǎn),而上海升級(jí)為3年,政策嚴(yán)厲性更強(qiáng)。

  防患于未然,嚴(yán)防資金違規(guī)流入樓市

  《意見》中的“打預(yù)防針”措施則包括:嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理,加強(qiáng)個(gè)人住房貸款審慎管理,指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格控制個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏和增速,防止突擊放貸。引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理,對(duì)購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

  同時(shí),完善土地市場(chǎng)管理。優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),增加商品住房用地供應(yīng),特別是在郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊、五大新城(南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城)加大供應(yīng)力度。堅(jiān)持房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制,引導(dǎo)企業(yè)理性拿地,穩(wěn)定土地價(jià)格。

  嚴(yán)躍進(jìn)表示,土地供應(yīng)要增加,結(jié)構(gòu)要調(diào)整,比較吻合上海當(dāng)前購房需求的特征,能夠真正緩解供求矛盾。而強(qiáng)調(diào)房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制,穩(wěn)定土地價(jià)格,是為了防范地價(jià)上漲傳導(dǎo)到房價(jià)上去。

  嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)表示,這里的政策中,最大的亮點(diǎn)是提到“房貸集中度”的概念!坝捎2021年也是央行等部門落實(shí)房貸集中度政策的一年,所以恰是借這個(gè)機(jī)會(huì)積極落實(shí)。后續(xù)銀行在貸款方面勢(shì)必更為保守,部分炒作比較多的樓盤,后續(xù)貸款方面會(huì)面臨收緊的可能!

  為何上海要升級(jí)樓市調(diào)控?

  貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示,上海2020年下半年,新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)(同比)保持?jǐn)U大態(tài)勢(shì),至2020年12月,上海該指數(shù)在70個(gè)大中城市中的排名較2019年12月上升了將近28位。

  此外,“從商品房銷售數(shù)據(jù)看,上海2020年第四季度上海新房市場(chǎng)活躍度較高,為防控房價(jià)快速上漲,此時(shí)出臺(tái)政策堵住炒房渠道已成為重中之重!迸撕品Q。

  沉寂了三年之久的上海樓市,在2020年11月、12月升溫明顯。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,2020年12月份,上海入市項(xiàng)目達(dá)44個(gè),入市面積為135.1萬平方米,而上次單月入市量超過130萬平方米,則是2015年10月。當(dāng)月,上海新建商品住宅成交面積122.7萬平方米,環(huán)比增加59.1%,創(chuàng)2020年內(nèi)交易新高。

  上海新房的供應(yīng)與成交在增加,但是市場(chǎng)仍然出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。一些市面上較稀缺的小戶型,由于限價(jià)等因素,吸引力較強(qiáng),認(rèn)籌率居高不下。同策咨詢統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2020年12月,上海開盤樓盤超30個(gè),20余個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌率超100%,13個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌數(shù)量超1000組。

  有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),2020年上!扒藫u”項(xiàng)目達(dá)到26個(gè),新房整體認(rèn)籌率為120.4%,而2019年還不足40%。近期,上海新房搶籌火爆,讓不少剛需購房人焦慮,為了買房,一人認(rèn)多籌、“馬甲”代搖也頻頻出現(xiàn)在市場(chǎng)上。

  上海二手房市場(chǎng)的升溫同樣明顯。2020年11-12月,月成交量接近4萬套,連續(xù)創(chuàng)下4年新高。進(jìn)入2021年1月,上海二手房市場(chǎng)仍延續(xù)升溫態(tài)勢(shì)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,1月前13天,鏈家二手房成交量比去年12月同期增加42%。

  張波分析稱,上海樓市熱度提升的重要原因是需求側(cè)增長明顯,無論是符合購房資格人群增長,還是拆遷導(dǎo)致,抑或境外留學(xué)人群的回流,在一定程度上使得購房需求增加。

  “新政出臺(tái)并隨即落地,可以視為對(duì)近期上海樓市熱度非理性上升的快速反應(yīng),也是后續(xù)調(diào)控可能持續(xù)收緊的信號(hào),值得關(guān)注的是,政策落地后如果市場(chǎng)的非理性情緒沒有得到有效緩解,部分區(qū)域二手房房價(jià)持續(xù)被惡意炒作,預(yù)計(jì)還會(huì)有持續(xù)性政策跟進(jìn)落地!睆埐A(yù)計(jì)。

來 源: 中國新聞網(wǎng)  

   編 輯:liuy

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