沒有太大的意外，合生正式拿下了康樂村、鷺江村舊改。
1月21日，經(jīng)過村民代表公開投票表決，廣州海珠區(qū)鳳和（康樂村、鷺江村）更新改造項目敲定合作企業(yè)。
這是廣州城市更新掛網(wǎng)招商以來，投資總額最大的舊改項目。
該項目總占地面積約112.71萬平方米，改造范圍內總建面335.94萬平方米，是房企參與的海珠舊改項目中，面積第二大改造片區(qū)；算上250.77億元的復建安置資金，項目改造投資總金額為346.67億元。
記錄通過率的投票板上，“百分百”的數(shù)字尤其顯眼，這對合生來說是個圓滿的結果。
這樣的結果來自差額投票機制，也即是說，出席現(xiàn)場的村民均投下贊同票。
過程似乎也很平靜，來自康樂村的村民程先生沒有參與本次表決投票，他告訴觀點地產(chǎn)新媒體：“集結了康樂與鷺江村集體經(jīng)濟合作社悉數(shù)股東的微信群里都沒人討論�！�
從介入到合作
由搶得先機的合生成為最終合作企業(yè)，算是預料之中的結果。
2018年舉辦的省三舊推介會上，鷺江村、康樂村已被納入合生的舊改范圍內。
2019年4月10日，合生便成功與鷺江村、康樂村簽訂了舊村改造合作意向協(xié)議。一般而言，確認合作意向，企業(yè)要進行的是初步改造方案編制、改造政策宣傳和“兩違”建設控制以及經(jīng)濟效益測算等前期工作。
合生對此片區(qū)已是再熟悉不過。
“該舊改項目的拆遷范圍周邊原本都是合生的盤。”程先生說道，此前合生也已介入鷺江村、康樂村社區(qū)進行微改造。
盡管已有意向合作企業(yè)進駐，但有不少村民對舊改進展不抱太大希望：“這個片區(qū)是想打造成‘中大創(chuàng)新科技谷’，但這個概念我10年前就聽過了�！�
據(jù)了解，該項目于2011年便開展合作意向企業(yè)選定，至今已有近10年之久。
了解該項目的內部人士透露稱，主要的磋商在于政府和企業(yè)之間。
“項目的流水盈利是很高的，區(qū)政府早就想把這片低附加值的區(qū)域全部更新，將這塊納入稅收，但好多年了一直沒有突破�！敝攸c在于需要引入實力強勁的房企進行資金支持。
從項目本身質素和發(fā)展?jié)摿砜�，首先地理位置得天獨厚，康樂、鷺江村位于海珠區(qū)鳳陽街道中大板塊，與繁華的客村僅一墻之隔，與廣州塔直線距離不過約2公里，是廣州城市新中軸線重點規(guī)劃區(qū)域。
以“中大布匹市場”而聞名的康樂、鷺江村，十幾年前由市場自由發(fā)展起來，發(fā)展至今已是全球規(guī)模最大的紡織類專業(yè)市場，最繁華時，兩村外來人口估算愈15萬。發(fā)達紡織專業(yè)市場承載龐大的外來就業(yè)人口，使得康樂、鷺江村單在土地外包、自建房出租上，便獲利不少。
根據(jù)鳳陽街道公布的社員（股東）分紅明細表，2018年，鷺江村村集體經(jīng)濟總收入為35367萬元，人均分紅為15.83萬元；康樂村村集體經(jīng)濟總收入為68109萬元，人均分紅約24.44萬元，是鳳陽街道最為富有的經(jīng)濟社。
放大至整個海珠區(qū)，該區(qū)關于發(fā)展遠景目標的征求意見稿中提出“十四五”發(fā)展規(guī)劃，整體上可以用“一區(qū)一谷一圈”概括海珠新的發(fā)展空間布局，具體分別指：琶洲人工智能與數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)、中大國際創(chuàng)新生態(tài)谷、海珠新活力文商旅融合圈。
整個中大紡織商圈被納入了中大國際創(chuàng)新生態(tài)谷之內，為配合創(chuàng)新谷，康樂村、鷺江村所在的鳳和街道，將基于布匹市場進行升級改造成國際紡織時尚中心。
該區(qū)舊改的發(fā)展導向是對街道內村級工業(yè)園分批次、有步驟整治提升，逐漸清退低端業(yè)態(tài)，利用區(qū)位優(yōu)勢導入新一代信息技術、生命健康、人工智能、新材料等創(chuàng)新類產(chǎn)業(yè)。
這也意味著，合作企業(yè)要進行更多的資源導入。
隨著紅頭文件的下發(fā)，項目整改的推進需要提上日程。就在幾個月前，項目所在片區(qū)亦在市政配套上做了重新規(guī)劃。
2020年11月26日，經(jīng)過村集體表決通過，同意公開選擇合作企業(yè)招商，終于邁出“入市”這關鍵一步。
基于一定的利益平衡，該舊改添加了部分周邊配套作為附加條件，即競得人需承建華盛南路道路大修工程（項目金額約1600萬元）、疊景路臨時維修工程（項目金額約1000萬元）、鳳江小學校園綜合改造提升工程（項目金額約2500萬元）、客村小學校園綜合改造提升工程（項目金額約2500萬元）、逸景第一小學本校區(qū)校園綜合改造提升工程（項目金額約2400萬元）公益建設項目。
“除去鳳江小學和客村小學的校園綜合改造提升工程，其余項目本身便是合生要做的�！背滔壬嬖V觀點地產(chǎn)新媒體，此前合生進行社區(qū)微改造，亦參與開發(fā)周邊的配套建設，只不過沒有悉數(shù)符合市政驗收條件。
資金、時間之問
但合生拿下該巨額投資項目，亦引來市場質疑的聲音，討論集中點放在資金壓力和“慢開發(fā)”的問題上。
首先在資金問題上，按照目前兩村經(jīng)濟社每年的高額營收和分紅，拆遷成本實在太高。
“要規(guī)劃的創(chuàng)新谷所在區(qū)域，恰好是康樂村村民年底分紅的來源。那些公開的數(shù)字（分紅數(shù)據(jù)）只會多，不會少�！贝迕窭钕壬赋觥�
招商文件中對申請人的資格要求，亦設置了資金門檻。
其中提及，申請人須為內地A股上市公司或香港聯(lián)交所主板上市公司，2019年總資產(chǎn)不低于1300億元，凈資產(chǎn)不低于600億元，資產(chǎn)負債率不高于65%，且具有與項目相匹配的自有資金及融資能力。
查閱2019年財報，截至期末合生資產(chǎn)總值為2041.04億港元，資產(chǎn)負債率為63%，現(xiàn)金及短期銀行存款則為141.02億港元。
不過若是以2020年上半年指標，合生將被排除在外。
于2020年6月30日，合生負債總額為1700.02億港元， 較2019年末上升32%，資產(chǎn)負債率則為69%，此外現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物較2019年末增長21.6%至153.67億港元，但短期借款從126.89億元猛增至172.83億港元，現(xiàn)金無法覆蓋短債。
“這個舊改體量太大了，單獨合生拿不下�！边@樣的市場聲音并不少。
過往多年“多囤地、慢開發(fā)、高溢價”的發(fā)展方式，讓合生保持較高利潤，不過也使其錯失規(guī)模增長的良機。
曾被萬科創(chuàng)始人王石稱為中國房地產(chǎn)界真正的“航空母艦”，合生在北上廣深等一線城市擁有大量低成本土地。截至2020年6月30日，合生土儲建面為3170萬平方米，管理層認為該等土儲足以滿足集團未來七至十年的發(fā)展需求。
其中有85%的比例處于待發(fā)展或發(fā)展中，此外合生應該還有尚未轉化為土儲的舊改項目未并表。
有數(shù)據(jù)顯示，2019年合生土儲總貨值便有超3195億元，相比之下銷售規(guī)模遠遠未匹配上，2019年首次沖破200億大關，2020年實現(xiàn)358.34億元銷售額，同比增長53.9%。
多項目長期“擱淺”應是主要原因。
觀點地產(chǎn)新媒體發(fā)現(xiàn)，截至2020年上半年，合生創(chuàng)展現(xiàn)存將近80個項目中，將近三分之一項目開發(fā)超過10年仍未完工，位于廣州的四個項目開發(fā)超過20年。
同時，合生多個舊改項目進展也比較緩慢，距離廣州地標建筑廣州塔不到2公里的海珠區(qū)舊廠改造項目合生TIT國際紡織城科貿(mào)園便已閑置多年，包括駿景花園、珠江帝景、帝景山莊在內的多個項目，開發(fā)周期也均超過十年。
本次合生拿下康樂、鷺江村舊改，項目進展速度是村民所擔心的。
不過招商文件中對改造時間上設定了嚴格的排期要求，如未能按照規(guī)定期限完成任何一項工作，將視為競得人嚴重違約。
按照規(guī)定，合生要在2021年12月31日前完成實施方案審批、完成補償安置方案表決并啟動補償安置協(xié)議簽約，在2023年9月30日前完成全部安置地塊上的房屋動遷交房。
“2025年底前完成安置房建設的要求其實并不算苛刻。”廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜曾表示。
不過合生近年來似乎也開始提速，一方面加快開發(fā)節(jié)奏和供貨，另一方面更趨向于多元化拿地方式，嘗試聯(lián)合操盤、小股控盤的方式，介入到項目開發(fā)過程。
搶占廣州舊改這塊蛋糕，合生的勢頭并不弱。算上本次拿下的康樂與鷺江村，合生在廣州區(qū)域的舊改項目已超過10個。
2020年4月，合生以33.31億從珠光控股手中接下黃埔區(qū)火村舊改項目，項目占地面積接近61.51萬平方米；10月8日，再聯(lián)合知識城（廣州）投資集團簽約黃埔區(qū)九龍鎮(zhèn)逕頭村舊村改造項目前期服務。
來 源:觀點地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯：chenhong
