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海淀水磨社區(qū)騰退之際復(fù)雜權(quán)屬問題浮出水面
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2021-1-22 11:36:00
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[提要]明明是擁有房屋產(chǎn)權(quán)證的住宅,村集體卻將其所在土地登記為集體土地,如今需要騰退,復(fù)雜的土地權(quán)屬問題才被揭開。

  明明是擁有房屋產(chǎn)權(quán)證的住宅,村集體卻將其所在土地登記為集體土地,如今需要騰退,復(fù)雜的土地權(quán)屬問題才被揭開。

  這件事情就發(fā)生在清華大學(xué)旁邊的水磨社區(qū),宋軍(化名)祖上200年前便居住在這里。他告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者,“這里很多年前是一個(gè)自然村,因?yàn)橛腥税岬竭@里,就自然形成了一個(gè)村。后來(lái)附近的村子土地被征收,村民被安置到這里。原住民的房屋主要集中在水磨中街,大概30戶,有房屋所有權(quán)證,土地應(yīng)該屬于國(guó)有,基層管理機(jī)構(gòu)是水磨社區(qū)居委會(huì)。其他住戶是后搬過來(lái)的村民,土地屬于集體所有,基層管理機(jī)構(gòu)是村委會(huì)。”

  一個(gè)社區(qū),兩種情況,但在騰退時(shí),所有住戶均一概而論,將騰退稱為村民自治行為,將所有土地視為集體土地。

  那么,水磨社區(qū)的土地權(quán)屬究竟是什么?騰退人對(duì)住戶的補(bǔ)償又是什么標(biāo)準(zhǔn)呢?

  被“追認(rèn)”的集體土地

  宋軍向記者展示了一張1951年10月10日登記的“土地房產(chǎn)所有證”,上面對(duì)該處房屋、院落、耕地的面積都有詳細(xì)記載,落款簽名是當(dāng)時(shí)的北京市市長(zhǎng)彭真,副市長(zhǎng)張友漁、吳晗。

  水磨中街另一位居民王小雅(化名)告訴記者,他的房屋是祖輩上世紀(jì)60年代從別人手里買的,所持有的房屋所有權(quán)證是90年代辦理的。記者從其房屋所有權(quán)證上看到,該房屋所有權(quán)性質(zhì)為私有,發(fā)證機(jī)關(guān)為北京市房屋土地管理局,房屋建筑面積有記載,但在“使用國(guó)有土地摘要”一項(xiàng)下面沒有描述,也就是說,該房屋并沒有登記使用土地的權(quán)屬情況。

  記者咨詢律師了解到,一般情況下,有房屋所有權(quán)證就可以視同其土地為國(guó)有土地。

  不過,2012年海淀鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)合作總社卻將水磨社區(qū)全部登記為集體土地,而且申請(qǐng)了集體土地證。

  海淀鎮(zhèn)政府一名工作人員告訴記者,“當(dāng)時(shí)我們騰退的整個(gè)范圍全是集體土地,因?yàn)槟且粔K地是有集體土地證的,這個(gè)證在匯苑農(nóng)工商公司!

  海淀鎮(zhèn)政府在給到水磨中街居民的信訪回復(fù)中稱,水磨中街居民所持有的《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)執(zhí)照》,僅為房屋所有權(quán)的合法憑證,不涉及房屋所在土地性質(zhì)。該房屋所在土地為集體土地且持有集體土地證【《中華人民共和國(guó)集體土地所有證》京海集有(2012)第00370號(hào)】。土地所有權(quán)歸集體(海淀鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)合作總社)所有,集體組織作為土地使用權(quán)人,有權(quán)對(duì)所屬集體土地范圍內(nèi)土地及地上物進(jìn)行土地整理和騰退。

  因此海淀鎮(zhèn)政府認(rèn)為,水磨社區(qū)環(huán)境整治項(xiàng)目為村民自治騰退項(xiàng)目,不進(jìn)行土地征收,無(wú)拆遷許可證。

  北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)海淀分局的信訪回復(fù)證實(shí)了水磨中街房屋所在土地登記的土地性質(zhì)為集體土地所有權(quán),登記權(quán)利人為北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)合作總社。

  未做權(quán)屬爭(zhēng)議

  那么,海淀鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)合作總社是怎樣將有產(chǎn)權(quán)的房屋用地登記為集體土地的呢?

  根據(jù)相關(guān)法律,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,所以該局無(wú)法確認(rèn)該地塊的土地性質(zhì)為國(guó)有土地使用權(quán)。

  記者咨詢了北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)海淀分局(下稱“海淀規(guī)自委”),一名科室負(fù)責(zé)人表示,“如果他(海淀鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)合作組織)在申請(qǐng)登記集體土地證的時(shí)候,你拿出證據(jù)來(lái)(證明該土地為國(guó)有土地),那就不會(huì)給他發(fā)這個(gè)證了。但是因?yàn)楫?dāng)時(shí)你沒有看到這些東西,所以就不知道有這些事。”

  他還說,“香山、青龍橋有些地方?jīng)]有發(fā)集體土地證,就是因?yàn)楫?dāng)?shù)鼐用裨谶@個(gè)過程中看到了,很多人拿著房產(chǎn)證就過來(lái)了,說我的房屋用地不是集體土地,辦證的事就擱置了。但你們這個(gè)當(dāng)時(shí)沒有任何人過來(lái)申請(qǐng)(異議),所以就沒有發(fā)現(xiàn)這些問題!

  水磨中街的居民表示,他們當(dāng)初并不知道被申請(qǐng)集體土地這回事,而現(xiàn)在卻已經(jīng)無(wú)法向規(guī)劃部門申請(qǐng)異議了,因?yàn)?020年8月,水磨中街房屋被拆,這意味著證據(jù)已經(jīng)滅失。

  上述海淀規(guī)自委某科室負(fù)責(zé)人表示,“其實(shí)(房屋拆除)之前應(yīng)該申請(qǐng)一個(gè)權(quán)屬爭(zhēng)議,就是雖然登記成集體土地,但是你認(rèn)為他登錯(cuò)了,并且有材料來(lái)佐證你的土地其實(shí)是國(guó)有的。從程序上來(lái)說應(yīng)該是先調(diào)查、測(cè)量,連房帶院,然后跟該土地所有權(quán)人去做權(quán)屬爭(zhēng)議,如果最終確認(rèn)了這塊土地屬于國(guó)有土地,就要從他的證里把你的那塊土地給摳出去,這是標(biāo)準(zhǔn)程序。但是現(xiàn)在房屋已經(jīng)滅失了,一是找不到地方了,二是主體已經(jīng)沒了,不具備登記的條件!

  安置補(bǔ)償“各有千秋”

  對(duì)于騰退補(bǔ)償問題,騰退人認(rèn)為,水磨中街房屋雖有房屋產(chǎn)權(quán)證,但屬于集體土地上的居民房屋,適用于集體土地騰退補(bǔ)償方案。而水磨中街的居民認(rèn)為,有產(chǎn)權(quán)的房屋類似于商品房,可以上市交易,不能當(dāng)作宅基地上的自建房屋補(bǔ)償。

  此前水磨社區(qū)的住戶曾收到一個(gè)宣傳手冊(cè),上面寫到了安置補(bǔ)償方案。該方案采取置換和貨幣補(bǔ)償兩種方式供被騰退人選擇,大致方案是:按原有效騰退面積1:1為基礎(chǔ)置換安置房建筑面積,安置房面積不夠的,以5萬(wàn)元/平米補(bǔ)償;或者按照被騰退面積5萬(wàn)元/平米進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。

  王小雅告訴記者,唐家?guī)X安置房位于五環(huán)外,那邊的房子大多沒有產(chǎn)權(quán)證,不具有市場(chǎng)交易價(jià)值,大概每平米3-3.5萬(wàn)元/平米,而水磨社區(qū)在圓明園和清華大學(xué)之間,毗鄰北京大學(xué)和中關(guān)村,而且水磨社區(qū)對(duì)口小學(xué)是中關(guān)村二小,這是北京的重點(diǎn)小學(xué),所以是學(xué)區(qū)房,房屋市場(chǎng)價(jià)格大約12-15萬(wàn)元/平米,價(jià)格相差懸殊。

  據(jù)水磨中街居民介紹,拆遷辦的安置補(bǔ)償也沒有按照宣傳手冊(cè)上的來(lái),并且對(duì)被騰退的房屋進(jìn)行面積確權(quán)時(shí)也沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)。

  王小雅向記者表示, “拆遷辦對(duì)外說是一把尺子量到底,但其實(shí)沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),安置和補(bǔ)償都是各自談的,有按照1:2補(bǔ)償,有1:3補(bǔ)償,還有1:4的! 她曾向政府申請(qǐng)公開被騰退房屋安置補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估方案,但政府沒有提供。

  宋軍告訴記者,“拆遷辦對(duì)我們家面積做了三次測(cè)量確權(quán),第一次是250.9平米,第二次是210平米,最后又算成了174平米,我曾經(jīng)找了第三方測(cè)量機(jī)構(gòu),測(cè)量我們家的面積是500多平米!

  現(xiàn)在水磨中街的居民正在向法院起訴,他們希望騰退責(zé)任人能夠好好與他們協(xié)商,而不是和現(xiàn)在一樣不予理睬。

 來(lái) 源: 華夏時(shí)報(bào)  

   編 輯:liuy

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