為了規(guī)范個人出租房屋個稅征管,近期云南、湖南、河北、黑龍江等省份稅務(wù)部門先后發(fā)布公告,明確了住房租金實際稅負低至0.5%~1%。其中,云南、黑龍江明確為0.5%。
多位財稅專家告訴第一財經(jīng),房屋租金個稅負擔較輕,1000元租金房東最低只需繳納5元個稅。不過,房東出租房屋除了繳納個稅外,還需要繳納增值稅(1.5%)、房產(chǎn)稅(4%),因此總體來看租金實際稅負在5%左右,有些采取綜合征收的地方稅負更低。
但是,實踐中由于征管難度大、房東主動申報意愿低,租客也不愿房東將稅負轉(zhuǎn)嫁給自己,實際交稅的房東并不多。此次地方規(guī)范個稅征管,短期也難以改變這一現(xiàn)狀,對房東、租客影響較小,即便房東全額交稅并轉(zhuǎn)嫁給租客,漲幅應在5%左右。
租金個稅征管規(guī)范
房東獲得租金收入屬于財產(chǎn)租賃所得,需要依法繳納個稅,目前對個人出租住房實施10%優(yōu)惠稅率,而非住房依然為20%的法定稅率。
為進一步規(guī)范個人出租房屋個人所得稅的稅收征管,促進房屋租賃市場健康發(fā)展,近日國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局發(fā)布《關(guān)于個人出租房屋個人所得稅征收管理有關(guān)事項的公告》,重申房東需要繳納個稅。其中對目前普遍采用的核定征收,明確了租金收入按5%核定應納稅額,住房減按10%稅率征收個稅,實際稅負為租金為0.5%。
河北、黑龍江、湖南等地也曾發(fā)布類似公告。其中,湖南、河北在租金個稅核定征收上,由市州稅務(wù)局按租金收入的5%~10%核定應納稅所得額,住房減按10%稅率征收個稅,因此實際稅負0.5%~1%。
中國政法大學施正文告訴第一財經(jīng),租金個稅有據(jù)實征收和核定征收兩種方式,前者允許房東在稅前扣除修繕房屋等支出后來納稅。但實踐中房東較少獲得合法、準確的成本費用憑證來扣稅,不能準確計算住房租賃成本費用。因此采用核定征收,目前各地核定比例很低,優(yōu)惠力度較大,因此租金實際個稅負擔較輕。
“從上述地方公告來看,住房租金0.5%~1%稅負并沒有增加房東負擔,跟以前相似!睆偷┐髮W經(jīng)濟學院稅務(wù)專業(yè)學位行業(yè)導師汪蔚青告訴第一財經(jīng)。
按照現(xiàn)行法律,個人出租房屋不僅要交個稅,還需要繳納(租賃合同)印花稅、增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。不過為了支持租賃市場發(fā)展,2008年財政部 稅務(wù)總局出臺了優(yōu)惠政策,免征印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,增值稅稅率降為1.5%,房產(chǎn)稅稅率降為4%。
施正文表示,由于出租住房租金涉及稅費較多,一些地方直接將這些稅費打包采用綜合征收率,一般在5%左右。
近些年為了減輕納稅人負擔,2019年至2021年底所有地方均減半征收包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的“六稅兩費”,個人出租住房的房產(chǎn)稅稅率因此降為2%。一些地方給予了更加優(yōu)惠的個人出租住房稅收綜合征收率,比如深圳對月租金低于10萬元的個人出租住房,征收率為2.5%(房產(chǎn)稅2%、個稅0.5%),北京同樣為2.5%。
實際交稅較少
施正文表示,長期以來房租租金納稅很難收,因為稅務(wù)部門掌握不了租房等信息,而且向個人征收難度也較大。而房東不懂如何交稅,或者不愿交稅。
汪蔚青認為,目前老百姓錯誤地認為不要發(fā)票則不需要交稅。房客很少會向房東索要發(fā)票,如果索要發(fā)票這部分稅負可能轉(zhuǎn)嫁給租客,因此房東主動申報納稅較少。而稅務(wù)部門也很難全面掌握租房相關(guān)信息以及數(shù)據(jù)真實性,因此征稅難度大。
隨著政府部門信息共享,數(shù)字政府加快推進,以及公民納稅意識逐步增強和征管能力提高,長期來看房東主動申報納稅將增多。
施正文認為,目前針對房東的個人住房租金個稅優(yōu)惠政策力度較大,這也使得專門從事投資房產(chǎn)出租的人稅負較輕,不利于個稅公平。因此個稅制度改革應該進一步深化,可以考慮將租賃所得納入綜合所得,加大個稅調(diào)節(jié)力度。
來源:第一財經(jīng)
編輯:wangdc