近日，房企陸續(xù)迎來(lái)2020年發(fā)展成果的“驗(yàn)收時(shí)刻”。1月8日，新城控股(601155.SH)發(fā)布2020年12月及四季度經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)，交出一份穩(wěn)健向好的年度答卷。
根據(jù)簡(jiǎn)報(bào)，2020年，新城控股實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額2509.63億元，累計(jì)銷(xiāo)售面積約2348.85萬(wàn)平方米。其中，12月單月銷(xiāo)售金額約310.55億元，銷(xiāo)售面積約319.85萬(wàn)平方米。至此，新城控股超額完成年初制定的2500億元銷(xiāo)售目標(biāo)。
同時(shí)，新城控股超額完成年初制定的全年新開(kāi)業(yè)30座吾悅廣場(chǎng)的目標(biāo)，截至12月30日，旗下已開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)及委托管理在營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目達(dá)到100座。而伴隨開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量逐步增加，和已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)逐步成熟帶動(dòng)收入提升，2020年新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入增長(zhǎng)至57.21億元，超額完成55億租金的目標(biāo)，同比上漲超過(guò)30%。
在疫情籠罩和充滿變局的2020年，保持穩(wěn)健增長(zhǎng)并超額完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)，新城控股這一成績(jī)單顯得尤為難得。突出的成績(jī)背后，是新城控股“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略筑牢的穩(wěn)固基本盤(pán)，也得益于公司對(duì)行業(yè)趨勢(shì)的深度洞察以及精準(zhǔn)的投資布局。新城控股董事長(zhǎng)王曉松表示，在過(guò)去的一年，新城堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)展，強(qiáng)化風(fēng)控，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)：“希望新城人能擁抱變化，擁抱創(chuàng)新。逆風(fēng)中敢破浪，變局中開(kāi)新局，磨礪聚變，創(chuàng)贏未來(lái)�！�
雙輪驅(qū)動(dòng) 業(yè)績(jī)穩(wěn)中求進(jìn)
2020年，受新冠疫情和復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，房企分化進(jìn)一步加劇。在此背景下，憑借長(zhǎng)期深耕核心城市群以及優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品力、高效的運(yùn)營(yíng)實(shí)力等優(yōu)勢(shì)，新城控股不僅整體銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)到既定目標(biāo)，位于全國(guó)各地的多個(gè)項(xiàng)目還持續(xù)熱銷(xiāo)。
以位于上海閔行的新城千禧公園為例，作為新城控股傾力打造的公園系2.0產(chǎn)品，項(xiàng)目10月首開(kāi)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)并簽約11.1億，創(chuàng)公司上海區(qū)域操盤(pán)項(xiàng)目中首開(kāi)當(dāng)天簽約最高紀(jì)錄。位于溫州甌江口板塊的甌江灣項(xiàng)目，8月首開(kāi)當(dāng)天即認(rèn)購(gòu)300套房源，銷(xiāo)售金額4.1億，去化率達(dá)到97%，而基于板塊利好的不斷釋放以及新城控股過(guò)硬的產(chǎn)品品質(zhì)，項(xiàng)目2020年四開(kāi)四捷，取得全年銷(xiāo)售14.47億的優(yōu)異成績(jī)。
在長(zhǎng)三角之外的貴州六盤(pán)水，新城控股在當(dāng)?shù)卮蛟斓氖讉�(gè)作品——鳳凰薹于7月24日首開(kāi)當(dāng)晚即去化476套，認(rèn)購(gòu)3.39億；并在此后的五個(gè)月內(nèi)加推3次，開(kāi)盤(pán)去化均在80%以上，全年簽約金額達(dá)7.17億元，市場(chǎng)占有率位居當(dāng)?shù)氐谝弧?/P>
不斷熱銷(xiāo)的項(xiàng)目也推動(dòng)著新城各地方公司銷(xiāo)售額的上漲。據(jù)悉，在地域深耕策略的指引下，2020年，新城控股住宅開(kāi)發(fā)事業(yè)部涌現(xiàn)出蘇州、上海、蘇南、南京、北京、天津、浙南、山東8個(gè)百億量級(jí)的地方公司，不僅覆蓋深耕的長(zhǎng)三角區(qū)域，還包括環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈。未來(lái)，隨著全國(guó)化布局的持續(xù)深入，新城控股有望孵化更多的百億量級(jí)公司。
手里有糧，心里不慌。在保持規(guī)模增長(zhǎng)之際，新城控股還積極把握市場(chǎng)機(jī)遇，以較低成本獲取大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊，穩(wěn)步擴(kuò)大土儲(chǔ)池。2020年，尤其是進(jìn)入二季度以后，在城市加速供地、融資相對(duì)寬松、銷(xiāo)售逐漸回暖的帶動(dòng)下，新城控股投資力度加碼顯著，單是6月份，就新增19幅優(yōu)質(zhì)地塊。據(jù)億翰智庫(kù)發(fā)布的《2020年1-12月中國(guó)房企新增貨值TOP100》顯示，2020年新城控股新增土地貨值3644.5億元，位居行業(yè)第六。
在拿地區(qū)域上，新城控股進(jìn)一步推進(jìn)全面均衡的全國(guó)化布局結(jié)構(gòu)。2020年，新城控股戰(zhàn)略性增加北京、上海、天津、蘇州、杭州等核心一二線城市的項(xiàng)目，并積極拓展西安、鄭州、昆明、南昌、濟(jì)南、石家莊、西寧、蘭州、南寧等全國(guó)重點(diǎn)省會(huì)城市，拿地城市層級(jí)顯著提高，并依據(jù)綜合體拿地優(yōu)勢(shì)積極降低土地成本。充足優(yōu)質(zhì)且布局均衡的土地儲(chǔ)備，不僅有助于提升企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也為新城控股未來(lái)2-3年的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)支撐。
商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入57.21億元 同比上漲超30%
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，2020年TOP20內(nèi)房企的總租金收入為1323億元，相比2019年下降了9%，為4年來(lái)首次下跌。作為新城控股區(qū)別于其他房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，2020年，吾悅廣場(chǎng)超額完成年初制定的開(kāi)業(yè)30座的年度目標(biāo)，新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入則同比增長(zhǎng)超30%至57.21億元。
開(kāi)源證券在近期首次覆蓋新城控股的研報(bào)中還指出，吾悅廣場(chǎng)租金經(jīng)營(yíng)隨開(kāi)業(yè)年限延長(zhǎng)表現(xiàn)更佳。截至2019年，開(kāi)業(yè)1-3年的吾悅廣場(chǎng)平均租金收入0.9億元，同比增長(zhǎng)27%；開(kāi)業(yè)5年以上達(dá)1.67億元/座，同比增長(zhǎng)15%。
憑借精細(xì)化運(yùn)營(yíng)穩(wěn)步提升營(yíng)收水平之際，吾悅廣場(chǎng)規(guī)模也持續(xù)擴(kuò)大。截至2020年12月25日，新城控股開(kāi)業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量已達(dá)到156座，進(jìn)駐全國(guó)118個(gè)城市，初步完成全國(guó)化布局。而更為重要的是，12月30日，新城商業(yè)在營(yíng)規(guī)模突破性地達(dá)到百座，正式進(jìn)入百店時(shí)代。
此外，在推動(dòng)吾悅廣場(chǎng)全國(guó)化的過(guò)程中，除了深耕長(zhǎng)三角大本營(yíng)和環(huán)渤海等城市群外，新城控股還正拓展中西部作為第二戰(zhàn)場(chǎng)。在新城看來(lái)，中西部是一個(gè)較大的發(fā)力點(diǎn)，無(wú)論是從城市商業(yè)發(fā)展還是當(dāng)?shù)鼐用癫粩嗌?jí)的消費(fèi)需求的角度，以吾悅廣場(chǎng)為代表的商業(yè)產(chǎn)品線都備受歡迎。為此，近年來(lái)，新城商業(yè)積極布局云、貴、川、渝，進(jìn)駐西安、銀川、烏魯木齊、蘭州、西寧等省會(huì)城市。
值得一提的是，新城控股還持續(xù)關(guān)注需求端的特征與變化趨勢(shì)，推動(dòng)吾悅廣場(chǎng)迭代升級(jí)。2020年，基于對(duì)消費(fèi)痛點(diǎn)的前期調(diào)研以及未來(lái)消費(fèi)趨勢(shì)，新城控股進(jìn)行了一場(chǎng)產(chǎn)品升級(jí)戰(zhàn)役，對(duì)商業(yè)價(jià)值體系和產(chǎn)品體系進(jìn)行梳理和升級(jí)，提出并形成了以“三區(qū)兩線、五位一體”為核心理念的“吾悅”價(jià)值體系，并推動(dòng)產(chǎn)品升級(jí)戰(zhàn)役進(jìn)入加速試點(diǎn)和落地階段。
在2020年底舉辦的“百店慶典”上，新城控股聯(lián)席總裁曲德君表示，雙輪驅(qū)動(dòng)模式下，新城商業(yè)將一如既往聚焦線下空間，新城商業(yè)未來(lái)的發(fā)展愿景是“讓商業(yè)空間更有價(jià)值”，持續(xù)提升商業(yè)空間的投資價(jià)值、商業(yè)價(jià)值和服務(wù)價(jià)值，致力于將吾悅廣場(chǎng)打造成更受顧客喜愛(ài)的消費(fèi)場(chǎng)所、更被商家認(rèn)可的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，致力于實(shí)現(xiàn)更讓業(yè)主滿意的資產(chǎn)收益。
頻獲國(guó)際機(jī)構(gòu)認(rèn)可 資本市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼
保持銷(xiāo)售增長(zhǎng)的同時(shí)，新城控股還不斷擴(kuò)大融資規(guī)模，為公司持續(xù)發(fā)展提供充足資金支持。除了傳統(tǒng)的銀行融資外，新城控股2020年積極發(fā)行海外債、ABS、超短融及公司債等，積極拓寬融資渠道。單是5月至6月，公司就接連成功發(fā)行10億元超短期融資券、15億元中期票據(jù)、7.5億元超短期融資券以及4億美元的優(yōu)先票據(jù)等，并持續(xù)降低融資成本。
值得一提的是，新城控股還以吾悅商業(yè)物業(yè)為底層資產(chǎn)，打通自持商業(yè)資金循環(huán)，于4月、6月和8月接連成功發(fā)行吾悅商業(yè)物業(yè)ABS，創(chuàng)新融資工具。
財(cái)務(wù)方面，興業(yè)證券最近發(fā)布的研報(bào)認(rèn)為，新城控股財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)突出，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健。截至三季度末，公司的凈負(fù)債率僅為42.5％，處于行業(yè)內(nèi)較低水平，現(xiàn)金短債比為2.07。結(jié)合公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，土儲(chǔ)充沛，維持新城控股“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
持續(xù)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，也讓新城控股廣泛收獲國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。2020年11月2日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普將新城發(fā)展和新城控股的評(píng)級(jí)展望從BB “穩(wěn)定”上調(diào)至BB“正面”。緊隨其后的12月4日，惠譽(yù)將兩家公司的本幣及外幣發(fā)行評(píng)級(jí)由“BB”上調(diào)至“BB+”，評(píng)級(jí)展望為“穩(wěn)定”；同時(shí)，將新城發(fā)展、新城控股及新城環(huán)球的高級(jí)無(wú)抵押債券評(píng)級(jí)上調(diào)至“BB+”，并基于公司優(yōu)化的治理結(jié)構(gòu)，同步提升新城的ESG評(píng)分。
王曉松曾表示，公司將保持雙輪驅(qū)動(dòng)的中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略不變，并將“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”，由“沖規(guī)模，提排名”轉(zhuǎn)為“以資本回報(bào)率為核心，聚焦利潤(rùn)”�；仡�2020年，使命已達(dá)；展望未來(lái)，新城控股在保持規(guī)模之際，將持續(xù)堅(jiān)持高質(zhì)量、可持續(xù)的穩(wěn)健發(fā)展之路。
