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嚴(yán)控兩端!“兩道紅線”觸發(fā)地產(chǎn)新格局
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2021-1-11 10:30:16
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[提要]2020年的最后一天,央行與銀保監(jiān)會出臺了王炸政策——《建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。

  融資閘門再擰緊。

  2020年的最后一天,央行與銀保監(jiān)會出臺了王炸政策——《建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。

  《通知》主要內(nèi)容為,將銀行業(yè)金融機構(gòu)劃分五檔,分檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款占比上限以及個人住房貸款占比上限的兩道紅線。

  此舉主要針對很大一部分銀行信貸資金,最終流向房地產(chǎn)行業(yè)的狀況。

  《央行貨幣政策執(zhí)行報告》顯示,房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián),在實體經(jīng)濟投資回報率低、風(fēng)險高企的大環(huán)境下,房地產(chǎn)行業(yè)吸金效應(yīng)依舊不減。尤其是2016年以來,隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入新一輪上升周期,居民持續(xù)加杠桿購房。然而就目前政策的導(dǎo)向而言,未來購房者和房企繼續(xù)加杠桿的空間日漸縮小。

  克而瑞研究中心指出,房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)加杠桿并非市場常態(tài),很難延續(xù)。下一階段,房地產(chǎn)行業(yè)必將轉(zhuǎn)向去杠桿,確保房企負(fù)債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線”以內(nèi)。

  細(xì)解兩道紅線政策:嚴(yán)控供需端、理性設(shè)過渡

  除中資大型銀行之外,目前不少銀行和金融機構(gòu)存在房地產(chǎn)相關(guān)授信額度占比超標(biāo)的問題。

  人民銀行數(shù)據(jù)顯示,截至2020年三季度,房地產(chǎn)貸款余額穩(wěn)步提升至48.8萬億元,占各項貸款余額的比重達28.8%,個人住房貸款余額升至33.7萬億元,占比約19.9%。

  此次央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺政策,旨在從“錢端”對房地產(chǎn)資金進行限制,將商業(yè)銀行分五檔設(shè)置房地產(chǎn)和個人住房貸款余額占比上限。

  具體來看,政策要求中資大型銀行房地產(chǎn)貸款占比上限為40%,個人住房貸款占比上限為32.5%;中資中型銀行的上述兩項數(shù)值分別為27.5%、20%;中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構(gòu)的上述兩項數(shù)值分別為22.5%、17.5%,縣域農(nóng)合機構(gòu)的上述兩項數(shù)值分別為17.5%、12.5%,村鎮(zhèn)銀行分別為12.5%、7.5%。

  同時,2020年12月末,對于房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求,在2個百分點以內(nèi)的調(diào)整過渡期為2年,在2個百分點及以上的調(diào)整過渡期則為4年。

  “這次房地產(chǎn)去杠桿并非政策急轉(zhuǎn)彎,而是分別設(shè)置2年、4年不等的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期,更利于引導(dǎo)銀行業(yè)金融機構(gòu)逐級壓降房地產(chǎn)相關(guān)信貸規(guī)模,避免因短期政策過度收緊波及正常的房地產(chǎn)信貸需求!笨硕鹧芯恐行目偨(jīng)理林波認(rèn)為。

  其告訴記者,這意味著決策層正在從供、需兩端全面壓降房地產(chǎn)信貸規(guī)模。

  供應(yīng)端,即銀行業(yè)金融機構(gòu),目前實行房地產(chǎn)貸款集中度管理;需求端即房企,設(shè)置“三道紅線”,倒逼房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿。

  現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)仍是去杠桿的重要領(lǐng)域。郭樹清就直言,“房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的‘灰犀牛’。”

  林波認(rèn)為,可以期許的是,未來房地產(chǎn)行業(yè)將全面轉(zhuǎn)向去杠桿,并將上升為長效機制。

  影響分化:房企精準(zhǔn)化監(jiān)管購房者影響有限

  58安居客研究分院院長張波告訴記者,房地產(chǎn)金融的管控已經(jīng)進入精準(zhǔn)化階段。

  “和以往三番五次強調(diào)金融之水不要流入房地產(chǎn)不同,從三道紅線開始,金融側(cè)的管控開始進入精準(zhǔn)化階段,特點就是管控有目標(biāo),落實有進度,操作有保障。”

  張波分析道,金融對房企的影響較為直接,如果說“三道紅線”只是列出是否可融資以及融資規(guī)模的標(biāo)尺,“兩道紅杠”則是從總量層面對于房地產(chǎn)行業(yè)進行全面的融資精準(zhǔn)化監(jiān)管,會倒帶銀行等金融機構(gòu)更大程度上對于房企進行“選優(yōu)汰劣”,保障在有效的放貸比例內(nèi)保障資金合規(guī)性和高效性。

  但其認(rèn)為,“兩道紅線”對于購房者的影響相對有限。

  “雖然對于個人房貸所占比例也有明顯限定,但從實際情況看,銀行此前鮮有超過現(xiàn)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),LPR利率依然會維持走低的趨勢,因此個人住房貸款的利率本身出來大幅上漲的可能性相對較小!

  同時從現(xiàn)實的房貸占比來看,中大銀行也沒有出現(xiàn)明顯超準(zhǔn),因此預(yù)示著未來整體對于個人購房放貸的規(guī)模不會出現(xiàn)明顯減少。

  但值得關(guān)注的是,由于國家對于個人房貸占比有了明顯要求,會推動銀行對于此類貸款發(fā)放的謹(jǐn)慎度,因此不排除部分城市針對二套和三套房貸款執(zhí)行更為差別化的利率政策。

  “所以大方向是確保居民杠桿率和負(fù)債率不再繼續(xù)上升。但2021年央行貨幣政策或?qū)⒅饾u回歸中性,房地產(chǎn)限貸政策整體易緊難松,熱點城市不排除進一步加碼的可能性,涉及適度調(diào)升二套尤其是非普通住房首付比例等!

  張波指出,受此影響,各城市房地產(chǎn)市場或?qū)⒓觿》只,進而演變?yōu)橐怀且恍星椤?/P>

  即核心一、二線城市經(jīng)濟基本面相較出眾,人口虹吸效應(yīng)不減,潛在購房需求堅挺,并有較強購買力支撐,市場前景長期看好。弱三、四線城市人口長期凈流出,潛在購房需求及購買力瓶頸盡顯,市場前景著實難言樂觀。

 來 源:每日經(jīng)濟新聞

      編 輯:liuy

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