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房地產(chǎn)稅有望成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)化調(diào)控機(jī)制
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2021/10/28 13:28:28
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[提要]房地產(chǎn)稅試點(diǎn)征收有利于引導(dǎo)合理的樓市消費(fèi),助力房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立。增加持有環(huán)節(jié)成本將有效的打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。

  10月28日,戴德梁行發(fā)布《房地產(chǎn)稅試點(diǎn)決定解讀》報(bào)告,就第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定的授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作進(jìn)行了獨(dú)家解讀。

  以往試點(diǎn)成果對(duì)財(cái)政貢獻(xiàn)率較低,本次征收范圍更加寬泛

  房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征收對(duì)象,按照房產(chǎn)的計(jì)稅余值或出租房產(chǎn)取得的租金收入,向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。國(guó)務(wù)院在1986年頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定:房產(chǎn)稅指針對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房征稅,個(gè)人擁有的,非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。目前房產(chǎn)稅的征收稅率分三種:

  ·按房產(chǎn)余值計(jì)征的,年稅率為1.2%;

  ·按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征的,稅率為12%。

  ·從2001年1月1日起,對(duì)個(gè)人按照市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房用于居住的,按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

  2011年,上海和重慶開始試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅。不過,由于兩地課稅范圍較小,上海僅對(duì)新購(gòu)住宅征稅,重慶僅對(duì)高端住宅征稅,因此,對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)有限。以上海為例,過去十年上海房產(chǎn)稅對(duì)財(cái)政年均貢獻(xiàn)率僅為2.6%,精確到個(gè)人住房的房產(chǎn)稅則貢獻(xiàn)率不足1%。

  本次試點(diǎn)工作與以往不同的是,本次征收的是房地產(chǎn)稅,征收對(duì)象不僅僅包括房屋本身,涵蓋了所有與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種,包括房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等,征稅范圍更為寬泛。本次房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作意見要點(diǎn):

  ·試點(diǎn)對(duì)象:僅限城鎮(zhèn)居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)

  ·試點(diǎn)方式:國(guó)務(wù)院制定具體辦法,試點(diǎn)地區(qū)政府制定具體實(shí)施細(xì)則。

  ·試點(diǎn)時(shí)限:五年期,期滿前6個(gè)月可報(bào)全國(guó)人大申請(qǐng)繼續(xù)授權(quán)

  房地產(chǎn)稅有望引導(dǎo)房產(chǎn)回歸居住屬性,穩(wěn)定地方稅收

  證監(jiān)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示,住房資產(chǎn)在中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭總資產(chǎn)中的占比高達(dá)70%,房地產(chǎn)是我國(guó)居民資產(chǎn)配置最主要的形式。2016年,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要堅(jiān)持房子是用來住的,不是用來炒的”定位。在過去五年中,雖然通過大面積的市場(chǎng)調(diào)控穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng),但由于投資渠道狹窄,房地產(chǎn)仍是居民和熱錢最鐘愛的投資領(lǐng)域。征收房地產(chǎn)稅增加了住宅在保有環(huán)節(jié)的成本,這可以讓投機(jī)資本遠(yuǎn)離樓市,讓住宅消費(fèi)理性化,進(jìn)而削弱房地產(chǎn)的金融屬性,讓房產(chǎn)回歸其居住屬性。

  統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2020年全國(guó)財(cái)政收入為18.29萬億,其中土地出讓金8.4萬億,占財(cái)政收入的45.9%。各地方政府在過去二十年房地產(chǎn)的高速發(fā)展中形成了對(duì)土地財(cái)政的依賴,但是,隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)入穩(wěn)定期,城市拓展速度放慢,土地資源逐漸枯竭,土地財(cái)政也將難以為繼。根據(jù)IMF的數(shù)據(jù),2018年和2019年中國(guó)地方政府隱性債務(wù)分別達(dá)到37萬億元和42萬億元,占當(dāng)年GDP的比重分別為40%和43%。因此,我國(guó)用房地產(chǎn)稅作為土地出讓金的替代方案可以有效起到穩(wěn)定地方稅收的作用。

  征收房地產(chǎn)稅有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)

  房地產(chǎn)稅試點(diǎn)征收有利于引導(dǎo)合理的樓市消費(fèi),助力房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立。增加持有環(huán)節(jié)成本將有效的打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。同時(shí),當(dāng)持有成本大于投資收益時(shí),一些閑置房產(chǎn)將會(huì)回流到市場(chǎng),在增加供應(yīng)的前提下起到平抑市場(chǎng)價(jià)格的作用。在房?jī)r(jià)逐漸降低的同時(shí),開發(fā)商拿地意愿降低,土地價(jià)格有望進(jìn)一步下降,從而讓房?jī)r(jià)有更多下行的空間,讓更多的人有能力買房,降低住宅的金融屬性,逐步實(shí)現(xiàn)共同富裕的目標(biāo)。就租賃市場(chǎng)而言,一些原本閑置的房產(chǎn)由于持有成本的增加也會(huì)來到租賃市場(chǎng),供應(yīng)的增多也將為租房者提供更多的選擇空間,從而平抑整體住宅市場(chǎng)的租金水平。

  戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東表示:“房地產(chǎn)稅試點(diǎn)如能達(dá)到預(yù)期效果,則有望成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的常態(tài)化機(jī)制,從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)真正實(shí)現(xiàn)由行政化向市場(chǎng)化的回歸。”

  來源:戴德梁行

編輯:wangdc

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