日前,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布9月70大中城市房價變動情況數(shù)據(jù)顯示,9月,新建商品住宅價格下跌的城市數(shù)量自2015年6月以來首次超過半數(shù),而二手住宅價格下跌的城市數(shù)量已接近樣本總量的75%。與市場走勢一致,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也由正轉(zhuǎn)負(fù)。
業(yè)內(nèi)人士表示,“過冬”、“回歸”或是一段時期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵詞。他們認(rèn)為,雖然決策層日前輪番釋放信貸微調(diào)信號,但隨著房地產(chǎn)稅等房地產(chǎn)長效機(jī)制的加速落地,房地產(chǎn)市場觀望程度將進(jìn)一步加深,樓市供需結(jié)構(gòu)或?qū)⒂瓉硪欢ǔ潭鹊恼{(diào)整。
市場迎調(diào)整
易居研究院報(bào)告顯示,根據(jù)對國家統(tǒng)計(jì)局70個大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均得知,2021年9月,70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅為-0.08%,標(biāo)志著70城新建商品住宅價格自2015年5月以來連續(xù)上漲76個月后首次由漲轉(zhuǎn)跌。二手住房方面,自8月下跌以來,持續(xù)第二個月下跌,且跌幅較上月擴(kuò)大0.17個百分點(diǎn)。
房地產(chǎn)銷售方面,根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1月至9月,商品房銷售面積130332萬平方米,同比增長11.3%;比2019年1月至9月增長9.4%,兩年平均增長4.6%。9月單月,商品房銷售面積同比下降13.2%,其中住宅銷售面積同比下降15.8%,連續(xù)3個月下降。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員潘竑羽表示,9月住宅價格下跌的城市數(shù)量明顯開始迅速增多,在市場預(yù)期已無突變可能的背景下,樓市進(jìn)入下跌周期。
根據(jù)中國人民銀行發(fā)布的2021年第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報(bào)告顯示,對于四季度房價,12.7%居民預(yù)期“下降”,較二季度10.0%的預(yù)期比例,上升2.7個百分點(diǎn)。與之相對應(yīng)的是,居民在消費(fèi)、儲蓄投資意愿方面,傾向于“更多儲蓄”的居民占50.8%,比第二季度增加1.4個百分點(diǎn),連續(xù)2個季度提升。
克而瑞研究中心研究員楊科偉表示,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過10余年的迅猛發(fā)展后,現(xiàn)階段行業(yè)銷售規(guī)模基本見頂,市場供需轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性矛盾,核心一二線城市困難群體和新市民住房問題依舊突出,多數(shù)三四線城市則出現(xiàn)了供應(yīng)過剩的問題。聯(lián)系到我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程減速換擋,疊加人口老齡化問題,房地產(chǎn)市場需求增長明顯受限,長期來看行業(yè)銷售規(guī);?qū)⒅饾u步入下降通道。
正是因?yàn)樯鲜鲈,部分房企為了避免后期因房價調(diào)整,購房者心理發(fā)生變化,也自發(fā)喊話購房者,買房有風(fēng)險(xiǎn)盈虧需自負(fù)。
此前深圳熱門紅盤——深業(yè)中城公告稱,商品房買賣作為一種市場行為,其不可避免會因市場波動或政策變動而產(chǎn)生市場風(fēng)險(xiǎn)。購房者應(yīng)當(dāng)全面考慮購房可能產(chǎn)生的市場風(fēng)險(xiǎn)(比如房價的升跌),由于房價的升跌而造成的盈虧均由買受人自行承擔(dān)。日光盤寶安璽玥華府表示,請購房人簽訂認(rèn)購書、補(bǔ)充協(xié)議、買賣合同等資料前,全面考慮購買項(xiàng)目房地產(chǎn)可能存在和產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)(比如房價的漲與跌),請慎重考慮后,再進(jìn)行交易。
房企“穩(wěn)”字當(dāng)頭
近日,廣東省住建廳發(fā)布《廣東省商品房交易風(fēng)險(xiǎn)提示》指出,房企只簽訂線下商品房買賣合同且不及時網(wǎng)簽備案的即是風(fēng)險(xiǎn)。需要一次性付款、團(tuán)購費(fèi)、定金抵購房款等名義明顯低于市場價格銷售商品房的即是風(fēng)險(xiǎn)。采取返本銷售或變相返本銷售、眾籌買房、以租代售、物業(yè)返租、售后包租或變相售后包租等方式銷售商品房的即是風(fēng)險(xiǎn)。
除了廣東,天津、杭州、湖州、河源、江西宜春等多地也相繼發(fā)文提示購房風(fēng)險(xiǎn)。其原因則是,近期以來,多家房企紛紛傳出負(fù)面消息。
同時,受預(yù)期和政策調(diào)整等多方面因素影響,多個房企資金鏈面臨長時間的修整。這也讓穆迪調(diào)整了部分房企的評級,包括佳源集團(tuán)、中南建設(shè)、廣州富力、陽光城、綠地控股、中國奧園、佳兆業(yè)、金輪天地等。
具體來看,穆迪下調(diào)新力控股企業(yè)家族評級至“Ca”,展望負(fù)面;將陽光城公司家族評級由“B1”下調(diào)至“B2”;廣州富力下調(diào)至B3,富力香港下調(diào)至Caa1級,前景消極。標(biāo)普下調(diào)中南建設(shè)長期發(fā)行人評級至“B”級,惠譽(yù)將花樣年長期外幣發(fā)行人違約評級由“CCC-”下調(diào)至“RD”(限制性違約)。
雖然房企出現(xiàn)違約等問題只是個別現(xiàn)象,房企負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)總體可控,但也不得不讓其他房企更加警鐘長鳴,保資金鏈安全。
“房地產(chǎn)市場在過去多年保持雙位數(shù)增長,這并非發(fā)展常態(tài)。新常態(tài)下,房地產(chǎn)已回歸民生行業(yè)!苯,萬科舉行的業(yè)務(wù)交流會上,萬科董事會主席郁亮坦言,行業(yè)冬天來了,所有企業(yè)都會冷。任何時候,安全都比增長更重要,能力都比規(guī)模更重要。
的確,受“三條紅線”、“兩集中”等降杠桿政策影響,房企開啟了艱難的降杠桿之路。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,房企到位資金增速已連續(xù)4個月同比下降,1-9月國內(nèi)貸款同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至8.4%。
中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾日前在央行第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上表示,此前少數(shù)城市房價上漲過快,個人住房貸款投放受到一些約束,房價上漲速度得到抑制。房價回穩(wěn)后,這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。近期,個別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露,金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降,出現(xiàn)了一致性的收縮行為,房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速出現(xiàn)較大幅度下滑,這種短期過激反應(yīng)是正常的市場現(xiàn)象。
郁亮表示,去金融化、降杠桿才是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展常態(tài)。只不過在此前長期利用高杠桿擴(kuò)張的背景下,房地產(chǎn)行業(yè)的這個轉(zhuǎn)變自然伴隨著陣痛,行業(yè)短期受到?jīng)_擊,但從長期來看,堅(jiān)持做好產(chǎn)品、好服務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)仍然有機(jī)會。
四季度房企資金或?qū)⒂兴徍。中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝日前在2021金融街論壇上表示,近期我國的房地產(chǎn)市場及相關(guān)的金融市場出現(xiàn)一點(diǎn)波動,這是市場主體在個別企業(yè)違約事件出現(xiàn)之后的應(yīng)激反應(yīng)。在金融管理部門的預(yù)期引導(dǎo)下,金融機(jī)構(gòu)和金融市場風(fēng)險(xiǎn)偏好過度收縮的行為逐步得以矯正,融資行為和金融市場價格正逐步恢復(fù)正常。
房住不炒長效機(jī)制加快試點(diǎn)
10月23日,為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革,引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議決定:授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。
改革思路明確,即國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法,試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則。試點(diǎn)期限為五年,自國務(wù)院試點(diǎn)辦法印發(fā)之日起算。試點(diǎn)地區(qū)征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn),不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅,土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。
業(yè)內(nèi)人士表示,目前房地產(chǎn)稅已經(jīng)通過全國人大常委會審議,并授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作,預(yù)示著房地產(chǎn)稅已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的操作環(huán)節(jié),房地產(chǎn)稅這只靴子距離最終落地僅是時間問題。其根本目的在于,嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”,增加保有環(huán)節(jié)成本。
“房住不炒”下,增加炒房成本,降低杠桿水平。事實(shí)上,不僅是房企需要降杠桿,個人也需要降杠桿。
中國人民銀行2021年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,我國的宏觀杠桿率274.9%,比上年末低4.5個百分點(diǎn),其中,住戶部門的杠桿率分別回落0.4個百分點(diǎn),達(dá)72.1%。
根據(jù)《中國金融穩(wěn)定報(bào)告2021》顯示,當(dāng)前我國住戶部門債務(wù)過快增長已得到有效遏制。從債務(wù)增速看,2018年以來我國住戶部門債務(wù)增速總體呈放緩態(tài)勢,住戶部門債務(wù)結(jié)構(gòu)也在不斷優(yōu)化。但從國際情況來看,國際清算銀行公布的數(shù)據(jù)顯示,2019年末,所有統(tǒng)計(jì)國家的住戶部門平均杠桿率為61.6%,發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體為73.5%,新興市場經(jīng)濟(jì)體為43.1%。目前我國住戶部門杠桿率低于國際平均水平,但高于新興市場經(jīng)濟(jì)體平均水平。
“試點(diǎn)對房地產(chǎn)銷售影響有限!敝行沤ㄍ兜禺a(chǎn)首席分析師竺勁表示,房地產(chǎn)稅作為稅制改革和房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要一環(huán),在當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控進(jìn)一步深入的背景下推出,更具有信號意義。他認(rèn)為,以房地產(chǎn)稅作為特征之一的房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的建立,將有助于行業(yè)優(yōu)勝劣汰,資源向優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)一步集聚。
對于市場影響,竺勁表示,此前銀保監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人透露,我國銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款,市場具備明顯的剛需特征。因此,他認(rèn)為,房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的實(shí)施對投機(jī)性購房存在明顯影響,但過去幾年的調(diào)控已經(jīng)在一定程度上降低了投機(jī)性購房的比重,整體來看對銷售影響有限。
楊科偉認(rèn)為,此前市場需求及購買力明顯透支的三四線城市或面臨下調(diào)壓力。“旅居置業(yè)需求或?qū)⒚黠@滑坡,尤其是那些生態(tài)旅游資源并不豐富的城市,市場或?qū)⒚媾R更大的下行壓力,成交量價或?qū)⒊掷m(xù)走低!
來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
編輯:wangdc