近期,國際評級機構標普接連下調了包括恒大地產、新力控股、花樣年、鑫苑置業(yè)、建業(yè)地產、榮盛發(fā)展等多家地產公司的評級級別及評級展望。
今年以來,在“三道紅線”、“兩個集中”以及房貸五檔管理等政策壓力下,企業(yè)銷售增速下滑,投資增速下滑,短期償債壓力加大。近期市場對于地產風險的擔憂明顯加大,甚至有“中國式雷曼時刻”的聲音出現(xiàn),房企頻頻被機構下調評級似乎已變得屢見不鮮。
國慶節(jié)前,央行適時發(fā)聲,一周內兩次提及房地產市場“兩個維護”,傳遞維護市場健康發(fā)展的積極信號。對此,華西證券指出:“這是央行對近期地產風險暴露程度加大的正面回應,表明了央行呵護金融市場、地產市場穩(wěn)定的決心,也表明了央行在密切關注這方面的變化。”
外圍環(huán)境影響大,房企評級扎堆下調
房企被貼上了“負面”標簽或與整個行業(yè)展望的調整密不可分。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計,受境內融資環(huán)境收緊影響,自今年7月至9月27日,三大評級機構之一的穆迪已對10家中資地產商采取了評級下調或展望下調,同時于9月1日發(fā)表公開報告將中國房地產行業(yè)展望由“穩(wěn)定”調整為“負面”,反映了穆迪對于未來6-12月行業(yè)基礎業(yè)務較為悲觀的預期。
市場分析人士指出,下調評級是當前行業(yè)整體面臨的問題,近期政策調控,很多企業(yè)債務壓力較大,金九銀十的銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳,尤其是流動性的問題使評級機構更加謹慎,從評級角度來講會比較悲觀。
尤其近期新力、花樣年等房企債務違約問題頻發(fā),資本市場悲觀情緒過度發(fā)酵。受整體趨勢拖累,部分發(fā)展良好的房企慘遭“誤傷”,也被下調了評級,10月12日晚,標普將中南建設評級B+下調至B,展望穩(wěn)定。在此番評級下調中,標普的理由是銷售增速放緩、土地儲備不足、融資渠道收緊等。
不過,評級機構也并非不看好房企的后續(xù)發(fā)展。例如,標普對中南建設的展望維持穩(wěn)定肯定了中南建設在現(xiàn)金流管理及短期債務償還能力等方面的成效。標普認為,盡管公司銷售及土儲情況有所弱化,但依然給予公司未來穩(wěn)定的展望。這表示其對公司應付短期債務的能力有信心,截至2021年6月30日,公司扣除受限資金后擁有215億元在手現(xiàn)金,足以覆蓋其短期負債。
事實上,中南建設一直堅持不依賴有息負債的發(fā)展模式,公司有息負債與年度經營規(guī)模比值一直在行業(yè)保持最低位置。截至2021年6月末,公司有息負債(含期末應付利息)767.6億元,比2020年末減少31.5億元,其中短期借款和一年內到期的非流動負債209.0億元,比2020年末減少24.7億元,占全部有息負債比值27.23%,較2020年末下降2.02個百分比。公司整體負債少,償債能力強,現(xiàn)金流量和授信額度充裕,進一步為公司平衡財務風險提供了堅實基礎。數(shù)據(jù)顯示,中南建設上半年經營性現(xiàn)金流入746.4億元,是一年內到期的各類有息負債的3.6倍,貨幣資金余額269.7億元,為一年以內到期的各類有息負債的1.29倍,經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額為24.12億元,比去年同期增長了18.6%,同時公司剩余授信額度達1425億元,再加上境外美元債余額僅為4.8億美元,年內并無需要償還的美元債,風險總體可控。
縱觀房地產市場,以中南為代表的走長期主義路線的房企并不在少數(shù),評級下調等短期的行業(yè)陣痛期只會加速房企優(yōu)勝劣汰,未來的“幸存”房企無論經營、財務將更加穩(wěn)健。今年年中,中南建設管理層提出“防三高”的審慎經營導向(“高血壓”代表流動性、“高血糖”代表杠桿和規(guī)模、“高血脂”代表利潤),以及未來圍繞卓越運營、卓越建設、卓越服務“三個卓越”戰(zhàn)略提升公司競爭優(yōu)勢,中南的各項舉措符合監(jiān)管要求和政策趨勢,自然受到的影響也相對較小。
一周兩提“雙維護”,市場情緒持續(xù)修復
除了行業(yè)內的市場出清,面對近期地產風險暴露程度加大,央行也出手定調:一周內兩次提到“維護房地產市場的健康發(fā)展,維護住房消費者的合法權益”。這表明了央行對于呵護金融市場、地產市場穩(wěn)定的決心,避免出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風險,市場悲觀情緒得到緩解。
對此,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,“央行房地產金融工作座談會及時發(fā)現(xiàn)市場新情況、新問題,務實高效、深入人心,對于四季度房地產市場有積極的作用!必悮ぱ芯吭菏紫袌龇治鰩熢S小樂則認為,未來金融方面將圍繞‘調節(jié)奏’‘保穩(wěn)定’兩個關鍵詞進行。當前整個行業(yè)處于轉型期,平衡好行政調控和市場化配置,將有助于平滑轉型帶來的市場波動,保持整體市場平穩(wěn)發(fā)展,未來房企的壓力也將得到一定程度的緩解。
另外,從歷史經驗來看,盡管政策松緊程度不一,但房地產調控往往遵循經濟及樓市下行政策偏松、經濟企穩(wěn)及樓市升溫政策趨緊規(guī)律。目前樓市投資快速下行、個別房企流動性問題引發(fā)的行業(yè)信用風險持續(xù)升溫,疊加消費端疲軟,市場對房地產行業(yè)政策調整預期有所升溫。
國信證券也在研報中指出,目前地產板塊正迎來“三重修復”,四季度地產板塊行情值得期待。研報認為,當前已接近暴露期尾聲,未來地產行業(yè)將迎來利潤率、信用、行業(yè)估值的三重修復。
綜合來看,房地產最困難的日子也許正在見底。
來 源: 中國經濟網
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