防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)是黨的十九 大提出的實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)必須打好打贏的三大攻堅(jiān)戰(zhàn)之一,其中防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)是重中之重。業(yè)界大都認(rèn)為,房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀!,因此,構(gòu)建房地產(chǎn)長效機(jī)制的核心內(nèi)容就是如何遏制房地產(chǎn)金融泡沫化,確保房地產(chǎn)金融安全。
多年來,各地房價(jià)之所以迅猛上漲,除了人民幣超發(fā)等原因外,一個(gè)很重要的原因是房地產(chǎn)金融化。也就是說,房地產(chǎn)成了一個(gè)投資品,炒房是最明顯的標(biāo)志,按揭貸款成了主要工具。本來,按揭貸款是為了解決購買力不足而采取的金融扶持手段,結(jié)果適得其反,成了樓市冒險(xiǎn)家的金手杖。實(shí)行房住不炒、房貸首付和利率差別化政策之后,按揭貸款回歸初心本源,有效地抑制了房價(jià)上漲。
房住不炒政策的出臺(tái),實(shí)際具有兩方面的深遠(yuǎn)意義,它既宣示了房地產(chǎn)金融化泡沫化時(shí)代的終結(jié),也管住了銀行資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的龍頭。據(jù)央行黨委書記、中國銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清透露,2019年與2016年相比,房地產(chǎn)貸款增速下降了12個(gè)百分點(diǎn),新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的比重下降10個(gè)百分點(diǎn)。既滿足房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的正常需要,又避免因資金過度集中出現(xiàn)更大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到遏制。
隨著利率市場化的推進(jìn),去年8月份,央行發(fā)布改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率形成機(jī)制公告。隨后央行發(fā)布通知,要求自今年3月1日起到8月31日前完成個(gè)人房貸辦理LPR定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。隨著存量房貸完成利率轉(zhuǎn)換,在個(gè)人房貸需求端,已形成房住不炒、因城施策、差別化住房信貸政策等為主要內(nèi)容的房貸利率市場化形成機(jī)制。
眾所周知,房地產(chǎn)行業(yè)離不開大量資金,除開發(fā)商自有資金和自籌資金外,金融信貸是主要的資金來源。據(jù)WIND數(shù)據(jù),2005年底時(shí),房地產(chǎn)貸款余額為2.77萬億元,僅占總體貸款余額的14.2%。而截至2019年底,房地產(chǎn)貸款余額已達(dá)44.41萬億元,在總體貸款中已占29.0%。2019年末,個(gè)人住房貸款余額30.0萬億元,房地產(chǎn)開發(fā)貸11.22萬億元。信貸資金占了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金的29.4%。今年年初,為了應(yīng)對(duì)新 冠肺炎疫情帶來的經(jīng)濟(jì)下行壓力,支持中小微企業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)渡過難關(guān),貨幣政策閘門松動(dòng),深圳等城市老毛病又犯了,出現(xiàn)“房抵經(jīng)營貸”“貼息貸”等違規(guī)進(jìn)入樓市、房價(jià)再次暴漲的場景。顯然,光關(guān)注需求端是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,還需要在企業(yè)端發(fā)力。
2020年畢竟不是2008年了!吸取了當(dāng)年“四萬億”的教訓(xùn),管理部門的腦子是清醒的。年初,央行就有領(lǐng)導(dǎo)表示要“實(shí)施信貸資源的增量優(yōu)化和存量調(diào)整”。7月24日,國務(wù)院親自出面,在深圳召開房地產(chǎn)工作座談會(huì),提出房地產(chǎn)信貸要“穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量”,并首次提出建立“房地產(chǎn)金融審慎管理制度”,“房地產(chǎn)金融”監(jiān)控上升到了制度層面。8月20日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì),進(jìn)一步落實(shí)國務(wù)院座談會(huì)精神,會(huì)議形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則,也就是業(yè)界所謂的“融資三紅線”新規(guī),即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%,凈負(fù)債率大于100%,現(xiàn)金短債比小于1倍不得融資。除了三條紅線,拿地銷售比不高于40%,連續(xù)3年經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù),需要對(duì)拿地資金來源等做出解釋。預(yù)計(jì)此項(xiàng)“新政”經(jīng)試點(diǎn),將于2021年1月1日全面鋪開。
此輪房地產(chǎn)調(diào)控,黨和政府是有定力的,一直在說要建立房地產(chǎn)長效機(jī)制!胺孔〔怀础本褪腔貧w住房本質(zhì),這是長效機(jī)制的前提,有了這個(gè)前提,才會(huì)有各種配套的政策,只有堅(jiān)持這個(gè)前提,其他的配套政策才會(huì)發(fā)揮長效作用。房地產(chǎn)金融審慎管理制度,短期看,也許是為了防止房地產(chǎn)占用太多的資金,進(jìn)而影響疫情后的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,長期來看,它已不再是刺激經(jīng)濟(jì)的手段,而是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要支柱。它在房地產(chǎn)和金融之間建起了一堵防火墻,兩者各安其位,防范金融風(fēng)險(xiǎn)就多了一根保險(xiǎn)帶。
來源:中華工商時(shí)報(bào)
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