“我有責(zé)任去幫助這些年輕人”這句話是雷軍給長租公寓YOU+代言時所說的話。
2014年,僅僅只用了5分鐘,雷軍就決定給YOU+進行投資?墒撬矝]能想到:五年后,長租公寓卻成了現(xiàn)在部分年輕人的生存噩夢。
2014年是一個風(fēng)口,正處于‘大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新’的環(huán)境下,資本市場盛行,各個行業(yè)都被瘋狂發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)思維所侵蝕,長租公寓也沒能逃過這場風(fēng)暴。以雷軍投資YOU+為代表,魔方、蘑菇、水滴、優(yōu)客逸家等品牌公寓,也都在此時粉末登場。
2015年、2016年、2017年,是長租公寓的三年春天。
2016年2月,住建部發(fā)文首次提出“購租并舉”,主張大力發(fā)展住房租賃市場,推動住房租賃規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展;2017年10月十九大報告中,過去“購租并舉”的說法已經(jīng)改成“租購并舉”,租賃行業(yè)迎來新一輪利好。長租公寓三年春天,成了各路資本追逐的“風(fēng)口”。
2017年底受到資本青睞的多家長租公寓拿到了上億規(guī)模的融資,引發(fā)了這個細分領(lǐng)域的狂歡;ヂ(lián)網(wǎng)經(jīng)濟信奉流量就是一切,不是你死就是我活,市場只有第一名。長租公寓的江湖也是如此,為了市場份額和品牌占有率,在資本的加持下,長租公寓公司揮舞著支票本,叫囂著“不管別人出多少錢,我總比對方高300元”。
羊毛出在羊身上!所有的一切,最后都傳遞到承租者身上,都市的年輕人苦不堪言!品牌公寓依靠融資—高價包租—快速擴張規(guī)!偃谫Y的瘋狂的擴張方式。
行業(yè)完成了“0到1”的積累,也是遍地狼藉。
最近一段時間,長租公寓仿佛進入了‘蠻荒時代’,各個城市頻繁暴雷。前不久一家成立時間僅8個月,有1000多套房源的長租公寓暴雷。公司各分公司人去樓空,旗下員工2個月的工資得不到發(fā)放;有租客交了1年2萬元的房租后,才住了2個月,就要露宿街頭;有房東托管出租了房產(chǎn),但直到現(xiàn)在都沒有收到上個月的租金,也聯(lián)系不到公寓負責(zé)人。
有長租公寓企業(yè)一口氣成立40~50個品牌,分布在全國十幾個城市,員工加起來有近1萬人。先是不停做大規(guī)模,當(dāng)背后資金沒法支撐后,創(chuàng)始人就會提前幾個月退出公司架構(gòu),做好套現(xiàn)準(zhǔn)備!暗阶詈螅屯ㄟ^上述操作,一把將韭菜割了!
特別是這次疫情過后,長租公寓玩家的現(xiàn)金流受到考驗,租客面臨退租難,被趕出公寓;房東拿不到應(yīng)得的租金收入。長租公寓的“不幸”處境,又一次被搬到臺前。
租客所要面臨的不只是損失租金流落街頭的現(xiàn)狀,不少人更是背上了‘租金貸’這把枷鎖。長租公寓在國內(nèi)未出現(xiàn)之前,住房租賃企業(yè)最原始的獲利模式就是收房和出租之間的租金差。這種模式在國內(nèi)運營多年,除了某些城市群租導(dǎo)致的一些安全隱患和租賃合同糾紛以外,基本很少聽說有人攜款潛逃的事情。
但近些年,租賃市場引入了一種完全新的以“租金貸”為核心的融資模式。租金貸的操作很簡單,平臺推出月付、季付、年付等支付方式,協(xié)議達成后,金融公司將全年房租先支付給公寓,公寓再以押一付三的方式分批交給房東,玩起了期限錯配的游戲。
其實觀察這些長租公寓翻車的原因主要還是“高收低租”的經(jīng)營模式。這種“燒錢”的操作,目的很明確,就是快速擴張,搶占市場。一些長租公寓不惜以明顯高于市場的價格向房東收房,再以明顯低于市場的價格向租客出租。
這種經(jīng)營模式還是證明沒辦法長久生存,現(xiàn)在新房和二手房市場格外火熱,手里如果有些閑錢,最好還是拿來投資房產(chǎn)。不管是剛需自住還是進行投資,房產(chǎn)都是第一選擇。
公寓方面,一直是褒貶不一,不管是長租公寓還是自買公寓,在市場上我們總是能聽到很多聲音。喜歡公寓的認(rèn)為:總價低不限購不限貸;不喜歡公寓的認(rèn)為:沒有學(xué)區(qū)、不能落戶、一梯多戶、人員復(fù)雜。
購買公寓的目的無非就是為了:自住和投資。
其實買完公寓真的沒多少人會自己居住,很多人都是為了投資。投資的兩個主要來源就是:變現(xiàn)和租金回報率。
普通住宅的新房和二手市場格外火爆,但是反觀公寓的新房和二手公寓市場就格外冷淡。新房公寓庫存只多不少,市場根本沒辦法消化,更可況是二手公寓呢?有的公寓掛牌半年以上,都沒有成交記錄,賣都賣不出去又何談變現(xiàn)呢?
看到這好多人會問,商住公寓跟普通住宅到底有什么區(qū)別?
1土地性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)
商業(yè)類公寓一般為綜合性用地(商住)或商業(yè)用地,產(chǎn)權(quán)只有40年-50年;普通商品住宅的土地是住宅用地,產(chǎn)權(quán)最高70年;年限本身并不是問題,關(guān)鍵在于住宅建設(shè)用地已經(jīng)有法律明文規(guī)定,使用權(quán)期間屆滿自動續(xù)期;但商業(yè)用地到期如何,至今未有明確說明。
2購買成本
同等地段的商住公寓一般要比住宅便宜,但是從上車成本來看,首套住宅首付普遍在30%左右,貸款年限可達30年,可以商貸,也可以公積金貸款;而商業(yè)公寓首付至少需要50%,只能商貸,貸款年限只有10年,有的城市還要求必須全款。就算公寓單價比住宅便宜一半,貸款比例和年限也幾乎拉平了成本。
3配套
絕大多數(shù)城市的商業(yè)公寓都不能落戶,不帶學(xué)區(qū),也就是說,相比于住宅,公寓只有居住屬性,而不具備其他附加功能。對于大多數(shù)人來說,居住的剛需可以通過租房解決,只有教育的剛需才必須通過買房解決。因此,如果想真正享受到一個城市的市政資源、教育資源,一定要買住宅。
另外再說到貸款方面,普通住宅最高可以貸7成,而公寓最高只能貸6成。另外多個城市也取消了對商住公寓的抵押貸款,對比下來,該買普通住宅還是商住公寓,你心里一定有了最明智的答案。
公寓對于沒有名額又有閑錢的人來說,是可以用做投資的,更像是一種大額投資產(chǎn)品。其實普通住宅的首付并沒有你想象的那么高,只是你理想的房子首付很高而已。很多二手上車盤,都是一個很不錯的選擇。
來 源: 滬中樓市微觀
編 輯:liuy