8月27日,繼黑龍江鶴崗的“白菜價(jià)”房子之后,遼寧阜新一處面積為56.02平方米、售價(jià)為2萬元的房子近日也引發(fā)廣泛關(guān)注。與此同時(shí),北上廣深房價(jià)堅(jiān)挺,不乏售價(jià)上千萬的房子。大城市一張床買小城市幾套房,有觀點(diǎn)認(rèn)為這是樓市分化加劇的信號(hào)。真實(shí)情況到底如何?
千萬學(xué)區(qū)房VS兩萬一套房
“‘白菜價(jià)’的房子確實(shí)有,但我們這并不是所有的房子都是‘白菜價(jià)’,總價(jià)幾十萬元的房子比較正常!备沸庐(dāng)?shù)氐囊晃环康禺a(chǎn)中介告訴記者。
根據(jù)阜新當(dāng)?shù)貟斐龅姆吭葱畔,每平米千元以上的房子才是主流,其中又?000元-4000元/㎡的房源居多。
據(jù)了解,近日引發(fā)關(guān)注的“白菜價(jià)”房子地處阜新城南米家小區(qū),“一分錢一分貨,米家小區(qū)基本是回遷房,價(jià)格低的一般是毛坯房,樓層可能不太好!鄙鲜鲋薪楸硎荆@類房子一般比較容易談價(jià),因?yàn)椴⒉缓贸鍪帧?/P>
與遼寧阜新的情況相反,北上廣深的千萬元的房子依舊是成交進(jìn)行時(shí)。
“‘7·15新政’之后,成交量確實(shí)沒那么多了,但是業(yè)主對(duì)價(jià)格其實(shí)沒有太大讓步!鄙钲诘囊晃环康禺a(chǎn)中介表示,自己最近還經(jīng)手了幾套千萬元級(jí)別的房子交易。
“7月70城新房價(jià)格平均漲幅為0.47%,其中,對(duì)樓市收緊調(diào)控的深圳上漲0.6%,漲幅較上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn),有所降溫。但深圳二手房價(jià)格上漲1.2%,漲幅收窄0.7個(gè)百分點(diǎn),仍領(lǐng)先其他一線城市!敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄說。
8月27日,某房地產(chǎn)平臺(tái)上查詢到的北京西城區(qū)內(nèi)一區(qū)域房子價(jià)格。
北京的房價(jià)也類似。此前,北京西城區(qū)明確于7月31日起實(shí)施“多校劃片”“六年一學(xué)位”,業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,“7·31新政”落地后學(xué)區(qū)房價(jià)格會(huì)下降。記者通過某房地產(chǎn)平臺(tái)發(fā)現(xiàn),北京西城熱點(diǎn)區(qū)域的學(xué)區(qū)房掛牌價(jià)格中,少則五六百萬,多則上千萬,每平米價(jià)格在11萬-17萬之間不等。相比之前并沒有太大降幅。
據(jù)媒體報(bào)道,自3月份以來,上海樓市的熱度便不斷提升。尤其是豪宅市場,千萬元級(jí)樓盤入市頻遭搶購。6月22日,開盤的前灘三湘印象名邸項(xiàng)目,均價(jià)12.18萬元/平方米,單套房源最高總價(jià)超過6000萬元,開盤即售罄。
樓市分化原因何在?
換算一下,假設(shè)按照北上廣深折中的5萬/㎡的房價(jià)來算,一張單人床的標(biāo)準(zhǔn)尺寸是1.2*2.0m,合2.4㎡,一張床占據(jù)的房間面積就需要支付12萬元,可以買到阜新的6套左右“白菜價(jià)”房。
對(duì)此,同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為,“我們不能簡單地把2萬元一套房的現(xiàn)象無限放大,這類房子與當(dāng)?shù)匦枨蟛黄ヅ,但不是整個(gè)市場的價(jià)格都這樣低,可以看到,不少品質(zhì)好的高端樓盤價(jià)格還是相對(duì)較高的!
不過,他同時(shí)表示,這個(gè)現(xiàn)象可以說是樓市分化加劇的信號(hào),更主要的反映的是經(jīng)濟(jì)增長分化背景下人口遷徙變化的影響!皼]有經(jīng)濟(jì)和人口支撐的城市基本都逃不過逐漸沒落的下場,這個(gè)規(guī)律在世界范圍內(nèi)都成立。”
確實(shí),除了阜新,黑龍江鶴崗、內(nèi)蒙古鄂爾多斯、甘肅玉門等城市也曾出現(xiàn)房價(jià)走低的現(xiàn)象。這一結(jié)局或許很早就埋下了伏筆。2001年12月28日,曾被稱為“亞洲第一大露天礦”的遼寧阜新,被國務(wù)院正式認(rèn)定為全國第一個(gè)資源枯竭型城市。
由于資源枯竭,阜新礦業(yè)一度陷入困頓。2016年,由于無煤可采,本地7座煤礦關(guān)閉了6座,2.8萬名職工面臨轉(zhuǎn)崗分流。鶴崗作為資源型城市,命運(yùn)也大體相似。
“類似‘白菜價(jià)’的概念,其實(shí)在東北和西北等區(qū)域比較明顯,說明了一個(gè)情況,即部分城市其實(shí)面臨空心化等問題,潛在購房需求不多,或者人口凈流出,尤其是年輕人群!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。
而面對(duì)北京樓市的情況,嚴(yán)躍進(jìn)表示,學(xué)區(qū)房價(jià)格由于政策落地肯定會(huì)降溫,但也不會(huì)明顯降溫。“房子的地段優(yōu)勢還在,核心地段的價(jià)格還是比較堅(jiān)挺!睂(duì)于深圳樓市,他認(rèn)為,深圳后續(xù)都需要建立長效機(jī)制,包括積極增加房源供應(yīng)等。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為,西城學(xué)區(qū)房雖然進(jìn)行了改革,但是無論怎么改,只有買了西城的學(xué)區(qū)房才能在西城上學(xué)的事實(shí)并沒有改變。西城區(qū)的教育資源相對(duì)豐富,短期也不會(huì)改變。
不過,也有觀點(diǎn)認(rèn)為,目前市場雖然變化不大,但隨著時(shí)間推移,購房者和賣房者心態(tài)會(huì)逐漸轉(zhuǎn)變,供求平衡被打破后,預(yù)計(jì)后續(xù)還是會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一定沖擊。
“白菜價(jià)”的房子值得買嗎?
“現(xiàn)在是房住不炒的時(shí)代了,主要是根據(jù)自己的居住需求和自身的資金實(shí)力來購房,穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的政策要求下,房價(jià)大幅上漲基本不可能,即使上漲也不可能出現(xiàn)在沒有經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)和人口支撐的城市!彼渭t衛(wèi)說。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來,類似情況其實(shí)和城市發(fā)展有關(guān)。一般來說,若沒有太多變動(dòng),一些本身樓市表現(xiàn)不好的城市,這幾年也還是會(huì)低迷。
人少房多,房價(jià)自然難以維持。如果知道這個(gè)道理,在鶴崗3萬元買房的小伙或許會(huì)退掉自己當(dāng)初訂的機(jī)票。2019年11月底,在拉薩工作的湖北小哥許康在鶴崗花3萬元買了房,但由于今年上半年沒有收入,最終將房子以2.2萬的價(jià)格賣出。
面對(duì)網(wǎng)友們因低房價(jià)想買買買的沖動(dòng),嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,“從購房者的角度看,總體上推薦到省會(huì)城市進(jìn)行,而不是此類中小城市。尤其是對(duì)于一些經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不好的中小城市,還是需要謹(jǐn)慎進(jìn)入!
對(duì)于當(dāng)?shù)貥鞘,宋紅衛(wèi)認(rèn)為,類似阜新、鶴崗這樣的人口流出的區(qū)域也不是沒有發(fā)展機(jī)會(huì)!啊撞朔俊阋耸且?yàn)椴粷M足需求,根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況,提供不同層次的改善型需求的樓盤也是一個(gè)方向。”
所以,大城市一張床,小城市一套房,你的選擇是什么?
來 源: 中國新聞網(wǎng)
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