疫情下的樓市,談得最多的是增量市場,但存量市場情況如何呢?
從黃金十年到白銀十年,從增量市場到存量市場,類似的行業(yè)發(fā)展階段討論過去幾年多有提及,業(yè)界亦有付諸行動。城市更新、共享辦公、長租公寓、物業(yè)管理等最具代表性的幾種業(yè)態(tài)受到追捧。
四年前,中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,以及一年后十九大報告中“要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民有所居”,幾乎一下子引燃長租公寓行業(yè)。
政策推動下,開發(fā)商、專業(yè)運營品牌大批進(jìn)場,但隨后人們很快發(fā)現(xiàn),這是一個難以賺錢、難以融資的行業(yè)。長租公寓被笑稱是“中國目前最難做的行業(yè)之一”,風(fēng)險激增下,過去兩年爆雷的長租公寓品牌不在少數(shù)。
2015年則是公認(rèn)的聯(lián)合辦公“元年”,在雙創(chuàng)政策鼓勵下,聯(lián)合辦公行業(yè)跟隨數(shù)量激增的初創(chuàng)企業(yè)而爆發(fā)。經(jīng)過三年近乎“瘋狂”的發(fā)展,聯(lián)合辦公行業(yè)在2019年迎來寒冬,資本回歸理性,投資融資大幅降溫。
行業(yè)迎來深度洗牌期,再加上突如其來的新冠疫情,融資受阻、變革、轉(zhuǎn)型成為聯(lián)合辦公行業(yè)上半年的關(guān)鍵詞,但其實疫情已經(jīng)催生新的辦公需求。
二三月份疫情來臨的時候,各地都采取了封樓或者封城的方式,“很多公司都讓員工在家辦公,有74%的公司安排了某種遠(yuǎn)程辦公的模式。還有的公司宣布采取混合制或者輪班制上班模式,減少人群聚集,保持社交距離。還有的公司受到疫情的影響之后,有比較大面積的減員!
“這種情況下,到底有沒有一種辦公方式可以兩全其美?答案就是采用靈活辦公的空間!盜WG集團(tuán)中國區(qū)總裁胡懋一直對行業(yè)抱有信心,其中一個原因,可能是因為IWG是目前聯(lián)合辦公行業(yè)最頭部的企業(yè)。
在中國內(nèi)地,IWG以雷格斯Regus、SPACES兩個品牌為主,進(jìn)入29個城市開設(shè)約120個項目。胡懋對未來聯(lián)合辦公市場的判斷傾向樂觀,全球來看,“預(yù)估在10年內(nèi),整個市場的成長大概會帶來2500億美金的規(guī)模!
尤其在困難時期,靈活的辦公形式最能體現(xiàn)價值,它對租戶最重要的幫助,是能提升它們資金的有效利用率,簡單來說就是能縮減成本。
聯(lián)合辦公能提供拎包入駐,胡懋介紹,同時傳統(tǒng)辦公室是固定的租賃成本,但其實日常的空間利用率只有約55%,其余就是閑置的空間。所以一些流動性員工,可以放在靈活辦公空間,這樣固定租賃辦公室的成本就能大大降低。
深圳市創(chuàng)富港商務(wù)服務(wù)股份有限公司董事長薛春則將聯(lián)合辦公企業(yè)分為兩類:一類是掙錢的聯(lián)合辦公,他提到雷格斯。
還有一種是值錢的聯(lián)合辦公企業(yè),比如Wework:“它們品牌價值很高,但與賺錢能力不太匹配!
薛春說自己愿意做一個賺錢的企業(yè),因此細(xì)節(jié)很重要:“在設(shè)計方面,我們要求除了空間的極致利用以外,房型的性價比還要提升!
薛春提出:“你需要知道聯(lián)合辦公的每間房怎樣是最經(jīng)濟(jì)的,如果不能做到,設(shè)計出來的房型和創(chuàng)富港相比,我的收入能夠超過20% !
裝修也是一樣,“我們一直延伸到上游,連監(jiān)理都是自己的,自己采購材料,自己找工人,連空調(diào)都是自己做,所以單單裝修成本,現(xiàn)在控制在2000以內(nèi),而很多同行都是3000甚至4000元。
薛春解釋,創(chuàng)富港的核心理念是高效率、低成本,高效率方面就是將所有的流程全部IT化,包括前端客戶管理,后端財務(wù)、內(nèi)控、人力資源。
類似住宅開發(fā)商的“高周轉(zhuǎn)”,可能是聯(lián)合辦公未來拓展一種行之有效的路徑。在特殊時期,不光幫助客戶壓縮成本,聯(lián)合辦公企業(yè)本身也能走低成本的道路。
長租是一個更大的命題,從2016年開始,長租行業(yè)一直是被頂層設(shè)計高度關(guān)注。
“去年一年,由財政部和住建部對16個城市進(jìn)行了220億元的政策的支持!痹跇泛豕(chuàng)始人、CEO羅意看來,通過租購并舉大戰(zhàn)略,平抑房地產(chǎn)市場價格的長效機(jī)制總風(fēng)口是沒有發(fā)生變化的。
“整個行業(yè)的監(jiān)管也在加強(qiáng),包括在今年疫情影響下,爆雷的速度在增加,整個租賃市場納入監(jiān)管,這是必須要做的一個事情!绷_意說。
一個普遍的認(rèn)識是,住房租賃除了是一種市場行為之外,還包含很多民生內(nèi)涵。
所以,從租賃協(xié)議規(guī)范,租客權(quán)益保障,交易流程監(jiān)管,租賃專項賬戶管控,“當(dāng)然包括租賃市場納入網(wǎng)簽”,都有一些政策方針落地或在推進(jìn)。
同樣的政策還有,新版《土地管理法》(在今年1月1日開始施行)的出臺。
“新的土地法注入最多的就是集體建設(shè)用地,讓它能跟國有土地同權(quán),能夠在滿足規(guī)劃、依法用地、通過2/3集體經(jīng)濟(jì)組織同意的情況下,允許和外界合作!
羅意指出,這相當(dāng)于給集體建設(shè)頒發(fā)了“準(zhǔn)生證”,而集體土地的物業(yè)明確不能進(jìn)入住房市場,但可以進(jìn)入工業(yè)和商業(yè)領(lǐng)域,“工業(yè)和商業(yè)在很多城市是過剩的,租賃又受到金融政策支持,這為租賃打開了閥門”。
除集體建設(shè)用地之外,租賃土地的供應(yīng)目前還有兩條路徑:一是開發(fā)商自持的純租賃用地,“大概有1000萬平方米左右”。
第二是國家推出專項租賃用地,“他們用商品房1/4到1/6的底價中標(biāo)租賃專項用地,這個也在1000萬平方米左右”。
但羅意預(yù)料,在接下來的“游戲”中,原來長租公寓商最普遍采用的“二房東”模式,將會逐漸被淘汰。
“整個租賃行業(yè),二房東時代隨著疫情的到來在加速結(jié)束!彼f,因為有很多強(qiáng)大的玩家會進(jìn)入市場,它們用不著做二房東。
“一些小企業(yè)是沒有辦法跟這些新進(jìn)來的主體去抗?fàn)幍!?/P>
因此,長租公寓行業(yè)未來仍有很大發(fā)展空間,只是整個租賃行業(yè)的格局其實在發(fā)生深刻的變化。
來 源:觀點地產(chǎn)網(wǎng)
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