8月8日，望京小街開街納客。
僅歷時(shí)5個(gè)月的升級(jí)改造，重新定位為國際共享步行街的“小街”完成了從“臟亂差”到“新地標(biāo)”的蝶變。該項(xiàng)目也是萬科首次將城市更新的邊界由老舊建筑改造，拓展至街區(qū)小巷這樣的城市“毛細(xì)血管”，并成功將商業(yè)辦公與步行街道實(shí)現(xiàn)“縫合”的案例。值得關(guān)注的是，憑借著對(duì)“政府投入+社會(huì)資本”多方共建模式的探索，望京小街實(shí)現(xiàn)了帶動(dòng)業(yè)態(tài)升級(jí)和街區(qū)運(yùn)營的全周期合作運(yùn)營模式落地，“望京小街模式”已成為探索城市街區(qū)更新的最新樣本。
新生 落寞小街變身商業(yè)地標(biāo)
灰色玻璃幕墻勾勒出現(xiàn)代明快的街區(qū)背景、時(shí)尚潮流商家鱗次櫛比、德國特色商亭集市烘托出熱烈氛圍、藝術(shù)連廊與街區(qū)展館相呼應(yīng)、電子噴泉隨著音樂起舞、智慧停車與垃圾系統(tǒng)成為標(biāo)配……8月8日，一條老舊街區(qū)轉(zhuǎn)型而成的國際化步行商業(yè)街區(qū)——望京小街正式向市民開放。
“我在望京小街附近小區(qū)居住了快20年，見證了望京從‘睡城’崛起為‘國門商務(wù)區(qū)’，也經(jīng)歷了望京小街從最開始的繁盛到后來的臟亂差，再到今天蛻變的發(fā)展軌跡�！弊鳛殚_街儀式當(dāng)天涌入的上萬慶祝市民中的一員，王雙在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)十分感慨。
望京小街位于北京大山橋與望京街交叉路口以西，地處望京核心腹地，距離望京南地鐵站600米。這里曾經(jīng)匯集了華堂商場(chǎng)、望京商業(yè)中心（現(xiàn)為望京萬科時(shí)代中心）和方恒購物中心，作為望京的核心商圈之一，這里曾繁華一時(shí)。但隨著城市定位和周邊業(yè)態(tài)的變化，小街整體空間愈漸老舊，商業(yè)業(yè)態(tài)與市場(chǎng)消費(fèi)實(shí)際需求產(chǎn)生了明顯錯(cuò)位。而且，在市政環(huán)境方面也陷入了道路破損、停車混亂、交通擁堵和環(huán)境臟亂等尷尬境地，昔日的區(qū)域商業(yè)中心日漸沒落，失去了活力。
為改變落后的面貌，今年初，在朝陽區(qū)政府的引導(dǎo)下，萬科作為社會(huì)資本參與到了望京小街的改造提升工作中。
“萬科主動(dòng)結(jié)合政府開展的街區(qū)更新工作，在望京小街的改造過程中，將小街的改造整治與緊鄰商業(yè)辦公區(qū)的業(yè)態(tài)升級(jí)有機(jī)融合。以宜居、宜商、宜業(yè)的街區(qū)級(jí)特色更新為項(xiàng)目改造目標(biāo)�！比f科集團(tuán)合伙人劉肖表示。
北京商報(bào)記者在望京小街看到，重新開街后，原來路邊亂停亂放的自行車和機(jī)動(dòng)車、亂搭亂建的廣告牌都消失不見。380米長的望京小街上，音樂噴泉、時(shí)尚市集、街區(qū)展覽、藝術(shù)連廊……餐飲、影院、酒吧、文創(chuàng)集市、商超等，包括中影影院、盒馬鮮生、星巴克、隱廚、湊湊、牛角村、集漁、局氣、鹿角巷等超過百余家品牌商家入駐。
創(chuàng)新 共治模式 探索街區(qū)改造
在望京小街改造前，擺在大家面前的不僅是臟亂差的落后面貌。相比街區(qū)的物理空間改造，如何把分散的產(chǎn)權(quán)方形成合力，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一定位、協(xié)調(diào)升級(jí)？因?yàn)槌巳f科、方恒兩個(gè)企業(yè)主體外，小街上還有近千家零散商戶都持有產(chǎn)權(quán)。小街的一端甚至還有一個(gè)有著1400多戶業(yè)主的居民小區(qū)。如何結(jié)合片區(qū)發(fā)展、城市更新和街區(qū)治理的痛點(diǎn)問題，進(jìn)行有針對(duì)性的提升和改造，推動(dòng)訴求不一的眾多主體實(shí)現(xiàn)共治共建，成為社會(huì)資本進(jìn)入小街需要面臨的首要課題。
“產(chǎn)權(quán)主體多，商戶、居民訴求不統(tǒng)一，統(tǒng)籌設(shè)計(jì)與規(guī)劃協(xié)調(diào)起來難度大�！蓖┙值擂k事處主任楊曉昇介紹，在改造的過程中，街道以黨建引領(lǐng)為抓手，緊緊抓住民企萬科與國企方恒兩個(gè)重點(diǎn)主體，建立了以黨建協(xié)調(diào)委員會(huì)為核心、小街自治委員會(huì)為支撐、商戶自治聯(lián)盟和流動(dòng)黨支部為補(bǔ)充的治理架構(gòu)，將望京小街產(chǎn)權(quán)方（企業(yè)）、管理方（職能部門）、使用方（商戶、居民、消費(fèi)者）形成有機(jī)融合，并運(yùn)用“吹哨報(bào)到”機(jī)制，推進(jìn)解決交通秩序、垃圾分類、施工管理、餐飲及商戶規(guī)范管理等重難點(diǎn)問題。同時(shí)，成立望京小街街區(qū)共治委員會(huì)，簽訂商戶自治公約與街區(qū)文明公約，建立小街公共收益。
此后，經(jīng)過10余次區(qū)級(jí)層面的小街治理調(diào)度會(huì)，上百次的街道級(jí)“吹哨報(bào)道”，一系列重點(diǎn)難點(diǎn)問題得以有效推進(jìn)解決。
萬科北方區(qū)產(chǎn)城產(chǎn)辦合伙人欒寧在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，望京小街是由政府引導(dǎo)社會(huì)資本參與的國際化商業(yè)街區(qū)治理樣本。小街模式是一種互利共贏模式，萬科作為參與改造的重點(diǎn)企業(yè)主體，與其他對(duì)多方利益訴求在城市更新中實(shí)現(xiàn)了“共同建設(shè)、共同見證、共同獲益”的治理共識(shí)。不同力量以街區(qū)治理共同愿景和共同利益的形式進(jìn)行了綁定，達(dá)成了創(chuàng)新性平衡。
一位行業(yè)人士表示，望京小街模式將街區(qū)治理原有的“空間建設(shè)+設(shè)施運(yùn)營”傳統(tǒng)方法擴(kuò)展為“資本運(yùn)用、空間建設(shè)、設(shè)施運(yùn)營、效果評(píng)估”的新型治理方法體系。著眼點(diǎn)不僅在城市環(huán)境的“面子”，也強(qiáng)調(diào)管理運(yùn)營服務(wù)和居民需求的“里子”。這也是繼老舊小區(qū)改造的“勁松模式”和面向智慧化提升的“雙井模式”后，有效補(bǔ)充朝陽區(qū)城市治理與更新的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的案例，豐富了北京市多元、多樣、多層次的城市治理與更新的模式體系。
破解 深入調(diào)研 直擊三大痛點(diǎn)
有了好的模式，解決小街的痛點(diǎn)就有了基礎(chǔ)。
望京小街片區(qū)周圍分布著大量大型企業(yè)和跨國公司，世界500強(qiáng)企業(yè)6家、涉外企業(yè)1113家。在具體實(shí)踐中，萬科面向30多家周邊的頭部企業(yè)開展了“敲門行動(dòng)”。對(duì)于望京的阿里、美團(tuán)等科技產(chǎn)業(yè)龍頭、奔馳等大型企業(yè)，面對(duì)面聽取建議。經(jīng)過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，小街的環(huán)境質(zhì)量、秩序管理、供需錯(cuò)配三3個(gè)方面的問題最為突出。
欒寧回憶，小街的路面鋪裝老化問題突出，設(shè)施陳舊，不同商業(yè)區(qū)域、不同商鋪的廣告牌匾設(shè)置較為凌亂，缺乏統(tǒng)一管理。此外，380米長的道路缺乏空間連接，兩側(cè)人流通行受到了明顯限制，道路兩側(cè)人行道與兩側(cè)商業(yè)廣場(chǎng)的高差較大，導(dǎo)致了步行體驗(yàn)的不足和公共休憩交往空間缺乏。
為改變環(huán)境差的面貌，萬科用歐洲街頭風(fēng)格的小料石鋪裝路面，取代了原來的破舊柏油路；亂停亂放的車輛、廣告牌等消失不見，取而代之的是一條兩側(cè)分布整齊立式店招的歐式風(fēng)貌步行街，極具國際風(fēng)情；道路中央設(shè)有一處音樂互動(dòng)噴泉，小街兩側(cè)則分別設(shè)置了時(shí)尚市集、街區(qū)展覽、藝術(shù)連廊等公共活動(dòng)空間。在圍合式分布的商業(yè)樓宇之間，則打造了一個(gè)集小劇場(chǎng)、藝術(shù)館、餐飲店等為一體的下沉庭院——“望京坊”。
在秩序管理上，小街先是規(guī)范了外賣商鋪帶來的高頻次的外賣員無序停車，以及共享單車隨意停放問題。釋放了步行空間和車行空間。隨后，針對(duì)周邊車輛停放和非機(jī)動(dòng)車占用便道，道路長期擁堵，小街原有道路通車功能已退化的現(xiàn)實(shí)，萬科聯(lián)合望京街道對(duì)街區(qū)設(shè)施進(jìn)行了智慧化升級(jí)，開發(fā)建設(shè)了智慧管理系統(tǒng)。連接智慧停車、綠色節(jié)能、小街商圈、社區(qū)公約、小街安防五大運(yùn)營場(chǎng)景，可對(duì)小街商戶人流車流、垃圾箱、溫度、濕度、能耗、消費(fèi)指數(shù)等進(jìn)行實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)分析，形成智慧生態(tài)閉環(huán)。其中，智慧停車讓居民和商戶實(shí)現(xiàn)了不同時(shí)段分時(shí)停車，極大節(jié)約了停車空間和資源。
“由于望京的高速發(fā)展，市民整體生活與消費(fèi)水平不斷提升，產(chǎn)業(yè)規(guī)模與結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，大型企業(yè)和新興互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)不斷進(jìn)駐和發(fā)展，望京小街的傳統(tǒng)空間品質(zhì)、街區(qū)功能和商業(yè)層次都與當(dāng)前的實(shí)際需求產(chǎn)生了錯(cuò)位。此外，由于文化活動(dòng)與設(shè)施的缺乏，周邊社區(qū)居民與工作者的文化消費(fèi)需求難以得到滿足。
據(jù)戴德梁行發(fā)布的《2020商業(yè)步行街改造提升白皮書》披露，目前全國經(jīng)營面積超過2萬平方米以上的步行街超過2100條，總經(jīng)營面積超過1億平方米。但現(xiàn)存步行街存在普遍的文化缺失、功能定位混亂、業(yè)態(tài)同質(zhì)化、建筑規(guī)劃不合理等多重問題。
改造前的望京小街，幾乎存在上述所有白皮書中提到的所有問題。
欒寧介紹，望京小街經(jīng)過重新定位后，梳理出了“品質(zhì)商業(yè)、文化體驗(yàn)、戶外體育、藝術(shù)交流”這四大核心需求，項(xiàng)目定位為國際共享步行街，并結(jié)合調(diào)研成果和國際人才社區(qū)功能定位，配合步行街環(huán)境提升計(jì)劃，朝陽區(qū)政府和望京街道與萬科方面共同形成了包含多種功能場(chǎng)景的步行街改造計(jì)劃。
在國際交往方面，為了提高國際商務(wù)文化氛圍，這里將建立國際文化交流活動(dòng)展示舞臺(tái)，打造市級(jí)具有影響力的國際人才社區(qū)。小街還學(xué)習(xí)借鑒歐洲步行街的模式，設(shè)置了德國特色場(chǎng)景，包括集市商亭、特色餐飲、藝術(shù)天幕、垃圾房、音樂和親子活動(dòng)等豐富元素。
此外，為滿足轄區(qū)居民的閱讀需求，望京小街還引入了文化+閱讀特色的城市書屋、北京國際設(shè)計(jì)周、以中央美術(shù)學(xué)院為核心的北京設(shè)計(jì)中心。
升級(jí) 品牌業(yè)態(tài)導(dǎo)入的新邏輯
新項(xiàng)目定位給望京小街導(dǎo)入新業(yè)態(tài)帶來了新思路和方向。
根據(jù)企業(yè)資源和本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，萬科希望小街的改造以“提質(zhì)量”的縱深發(fā)展為目標(biāo)，老街區(qū)的空間場(chǎng)所與望京特色產(chǎn)業(yè)增益疊加，對(duì)商業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)比例實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型。
一方面，萬科對(duì)存量商戶逐步升級(jí)，引導(dǎo)朝陽品牌商戶完成原有業(yè)態(tài)的自我迭代升級(jí)。另一方面，在招商定位方面，望京小街側(cè)重于大品牌、國際化，引入新晉品牌和網(wǎng)紅IP業(yè)態(tài)。
欒寧介紹，毗鄰?fù)┬〗�，同屬于改造�?duì)象之一的萬科時(shí)代中心·望京（原望京商業(yè)中心）這次也完成了升級(jí)改造。該項(xiàng)目定位為集團(tuán)型企業(yè)總部辦公，現(xiàn)已入駐Keep、唱吧、HIGO、北控城市發(fā)展等企業(yè)總部。升級(jí)后的辦公空間將吸引更多優(yōu)質(zhì)租戶入駐，從而實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)、寫字樓客流的雙向互動(dòng)和租金的雙提升。
有城市規(guī)劃相關(guān)人士表示，從市場(chǎng)端來看，當(dāng)前城市發(fā)展重心開始從“增量擴(kuò)張”向“存量更新”的轉(zhuǎn)變，包括老城改造、老舊小區(qū)改造、廠區(qū)改造、歷史建筑保護(hù)性修復(fù)等在內(nèi)的城市更新正越來越多地在各地開展。當(dāng)下，商業(yè)街區(qū)的升級(jí)改造也開始不斷涌現(xiàn)。
在政策端，2020年5月，十三屆全國人大三次會(huì)議上公布的《2020年國務(wù)院政府工作報(bào)告》提出，涵蓋深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，突出民生導(dǎo)向，使提振消費(fèi)與擴(kuò)大投資有效結(jié)合、相互促進(jìn)，通過改造提升步行街，推動(dòng)消費(fèi)回升。其中，首次將商業(yè)步行街改造提升至國家層面，對(duì)于疫情后刺激消費(fèi)具有重要意義。
與此同時(shí)，北京也先后出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)新時(shí)代街道工作的意見》《北京市街道辦事處條例》《關(guān)于非首都功能疏解騰退空間管理和使用實(shí)施意見》等與街區(qū)更新和城市治理相關(guān)的政策和條例，給商業(yè)街區(qū)的升級(jí)改造在制度上創(chuàng)造了有利條件。
上述人士進(jìn)一步分析，制度支持加上新模式的出現(xiàn)，對(duì)未來北京涌現(xiàn)出更多街區(qū)小巷這類城市“毛細(xì)血管”的商街更新項(xiàng)目有著積極意義。其中，望京小街采用的“政府投入+社會(huì)資本”，實(shí)現(xiàn)多方共建的模式值得各方參考。此外，如何把“商業(yè)辦公”與“步行街道”有機(jī)結(jié)合并形成合力，導(dǎo)入并帶動(dòng)新業(yè)態(tài)的升級(jí)和全周期運(yùn)營，“望京小街模式”無疑是值得借鑒的樣本。
來源：北京商報(bào)
編輯：wangdc
