過去半年,疫情給經(jīng)濟帶來的影響直接映射在企業(yè)身上,各類型企業(yè)均受到不同程度的沖擊,尤以中小型為甚,如何生存成為業(yè)內(nèi)共同關(guān)注的焦點。
眾所周知,在聯(lián)合辦公的客戶構(gòu)成中,中小型企業(yè)占比是最大的。疫情給其帶來的影響,也讓聯(lián)合辦公行業(yè)被更加理性看待。市場環(huán)境下行、主要客源存在隱憂的大背景下,使得融資受阻、變革、轉(zhuǎn)型成為聯(lián)合辦公行業(yè)上半年繞不開的話題。
不過,相信疫情的影響是暫時的。2013-2019年,國內(nèi)新增市場主體穩(wěn)步增長。天眼查數(shù)據(jù)顯示,全國小微企業(yè)數(shù)量達到8000萬家,大約占全國企業(yè)總數(shù)的70%。2017年-2019年,每年小微企業(yè)新增注冊數(shù)量都超過1000萬家。
新注冊企業(yè)尤如春筍般誕生,一定程度上證明聯(lián)合辦公行業(yè)的市場需求是客觀存在的,也印證了行業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮蟆?/P>
另一方面,2015年-2018年的資本熱潮過后,擺在聯(lián)合辦公行業(yè)眼前的最大問題仍是盈利能力。好消息是,今年上半年,優(yōu)客工場、創(chuàng)富港、納什空間均有傳出已經(jīng)或即將盈利的消息,行業(yè)發(fā)展正往好的方向發(fā)展。
行業(yè)發(fā)展走向縱深,盈利難題見曙光
2020年猝不及防的疫情,令傳統(tǒng)辦公物業(yè)與聯(lián)合辦公都面臨不小的挑戰(zhàn),行業(yè)競爭加劇、用戶減少與需求升級等問題成為繞不去的難題,部分企業(yè)實行業(yè)務(wù)優(yōu)化與收縮,及時止損,以應(yīng)對當(dāng)下低迷的市場環(huán)境。
在此背景下,行業(yè)頭部企業(yè)優(yōu)客工場率先做出改變,4月表示,2020年將全面轉(zhuǎn)型為聯(lián)合辦公服務(wù)商,以輸出品牌、空間設(shè)計、建造、管理服務(wù)為主,打造全方位輕資產(chǎn)運營模式。
在宣布輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后,優(yōu)客工場多個輕資產(chǎn)項目先后啟動,與多家企業(yè)簽署戰(zhàn)略合作,以品牌輸出的方式實行全國布局。同時,與金融機構(gòu)、產(chǎn)業(yè)園、酒店等跨業(yè)態(tài)企業(yè)達成合作協(xié)議,拓展業(yè)務(wù)邊界。既有的運營成績,上半年的變革性動作以及綜合性表現(xiàn),讓優(yōu)客工場摘得“2020中國年度影響力聯(lián)合辦公TOP10”榜首。
另一方面,部分項目運營良好,手握充沛現(xiàn)金流的頭部企業(yè)開啟了新一輪跑馬圈地,進行逆勢擴張。
觀察上半年企業(yè)動態(tài),辦伴發(fā)展勢頭正勁,2020年上半年,Distrii辦伴新增項目數(shù)量達7個,且項目主要位于高端甲級寫字樓,新增項目面積超過6萬平方米,對比去年同期增加了兩倍以上,實現(xiàn)了逆勢上漲。
疫情期間,各大城市空置率居高不下,如何進行高效招商是聯(lián)合辦公企業(yè)的必修課題。據(jù)了解,Distrii辦伴近期新開業(yè)的項目,預(yù)招商率均超過80%,且吸引新經(jīng)濟企業(yè)及各行業(yè)龍頭企業(yè)入駐。
另一方面,上半年多家聯(lián)辦企業(yè)均有傳出盈利聲音,聯(lián)合辦公行業(yè)一直被詬病的盈利難題見到曙光。
4月27日,創(chuàng)富港發(fā)布的2019年財報顯示,其已經(jīng)連續(xù)三年實現(xiàn)盈利。2019年,創(chuàng)富港實現(xiàn)營業(yè)收入5.38億元,較上年增加1.17億元,增長27.85%,其中7714萬元來自于2018年新店營業(yè)收入的增長,2454萬元來自于2019年新店產(chǎn)生的營業(yè)收入,其他來自于老店經(jīng)營業(yè)績的提升。
而此前一再戰(zhàn)略收縮的WeWork亦初見成效,在經(jīng)歷一系列裁員、出售資產(chǎn)、重新與企業(yè)談判租約之后,WeWork執(zhí)行主席MarceloClaure稱,公司有望于2021年錄得凈現(xiàn)金流入,較2月時訂下的目標(biāo),提前一年達標(biāo)。
不得不承認(rèn)的是,疫情的沖擊對聯(lián)合辦公企業(yè)的現(xiàn)金流提出了考驗。而隨著聯(lián)辦企業(yè)傳出盈利的聲音越來越多,行業(yè)似乎也從瘋狂逐步步入了理性,正往穩(wěn)健的方向前進。
頭部企業(yè)吸金能力強,深度洗牌鍵快速啟動
2010年開始,共享經(jīng)濟成為資本追逐的風(fēng)口。在此過程中,聯(lián)合辦公打破了原有的經(jīng)濟形態(tài),用資源共享的方式降低消費成本、提升消費者的體驗感,最終找到了立足之地。
而2014年“大眾創(chuàng)業(yè)”、“草根創(chuàng)業(yè)”的新浪潮,更是讓市場新增主體數(shù)量達到新高點。
數(shù)據(jù)來源:國家工商總局、觀點指數(shù)整理
數(shù)據(jù)顯示,2019年,全國新增市場主體2179萬戶,同比增長1.37%,日均新設(shè)企業(yè)達到2萬戶。與前幾年相比,新增市場主體增速有所放緩,但總量的穩(wěn)定增加給予聯(lián)辦行業(yè)巨大的客戶潛力。
經(jīng)歷前幾年的發(fā)展擴張后,2020年聯(lián)合辦公市場進入深度洗牌期。近日,聯(lián)合辦公企業(yè)We+酷窩正式宣布停止運營,稱將停止與所有員工間的勞動合同,項目也處于停運階段,這家成立5年的聯(lián)合辦公企業(yè)正式按下終止鍵。
通知上的停運原因僅有簡短的“持續(xù)虧損”四字,結(jié)合近一年來聯(lián)合辦公行業(yè)各類經(jīng)營虧損、資金鏈斷裂、關(guān)店風(fēng)波及接盤傳聞來看,不難看出——聯(lián)合辦公行業(yè)深度洗牌時刻已經(jīng)到來。
回首過往,在共享經(jīng)濟興起之際,聯(lián)合辦公行業(yè)一時風(fēng)光無兩。2018年開始,資本回歸理性,行業(yè)盈利模式受到質(zhì)疑,融資大幅減少。而缺少資金支持的部分聯(lián)合辦公企業(yè)開始后繼無力,盲目擴張產(chǎn)生的高額運營費用更是加劇了企業(yè)的消亡,行業(yè)頻頻傳出暴雷。
數(shù)據(jù)來源:公開資料、觀點指數(shù)整理
公開資料顯示,2018年聯(lián)合辦公空間融資額達67.15億元,創(chuàng)歷史新高。值得注意的是,2018年氪空間和優(yōu)客工場所獲融資額達45.44億元,占比近68%,全年融資呈現(xiàn)“寡頭”局面,中小型聯(lián)辦企業(yè)難以獲得資本支持,發(fā)展舉步維艱。
2020年已過半,聯(lián)辦行業(yè)國內(nèi)融資事件數(shù)僅為1宗,為4月納什空間獲得遠(yuǎn)洋資本增資,具體金額未知。除此之外,國外方面,5月份雷格斯母公司IWG已通過配股籌集了3.2億英鎊(4.03億美元)的資金。IWG于近期表示,公司打算將這筆資金用于業(yè)務(wù)擴張。
好的消息是,4月份證監(jiān)會與發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》,標(biāo)志著國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點正式起步。
數(shù)據(jù)來源:戴德梁行、觀點指數(shù)整理
目前看來,已發(fā)行的類REITs數(shù)量比重較大的為公寓、辦公業(yè)態(tài)。而未來REITS在辦公上的應(yīng)用,或許可以加速規(guī)?壳捌髽I(yè)的資金流通與運營提升。
城市布局下沉,輕資產(chǎn)模式“重構(gòu)”行業(yè)生態(tài)
觀點指數(shù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,目前,國內(nèi)聯(lián)合辦公空間主要集中在北京、上海、廣州、深圳四個一線城市,以及成都、杭州、南京、武漢等11個核心城市。當(dāng)中,又以四個一線城市最為集中,北上廣深占據(jù)了國內(nèi)聯(lián)合辦公近80%的市場份額,這說明一線城市依然是聯(lián)合辦公空間的主要布局城市。
來源:觀點指數(shù)
受疫情影響,2020年一季度一眾聯(lián)合辦公企業(yè)項目擴張進度幾近停滯,二季度國內(nèi)疫情得到控制后開始有所恢復(fù),部分手握充,F(xiàn)金的頭部企業(yè)率先開啟新一輪布局?傮w來看,基本與去年同期持平。
據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計,近半年來全國范圍內(nèi)新開營業(yè)的聯(lián)合辦公項目有17家,除去上海仍然保持著高開業(yè)項目數(shù)量外,也有聯(lián)合辦公企業(yè)開始將目光轉(zhuǎn)至烏魯木齊等頗具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)中心城市。
來源:觀點指數(shù)整理
若觀察新開項目類型,則可發(fā)現(xiàn),聯(lián)合辦公企業(yè)開始嘗試提高輕資產(chǎn)項目在總項目中的比重。
數(shù)據(jù)來源:觀點指數(shù)整理
一般來說,聯(lián)合辦公項目運營模式有三種:重資產(chǎn)、輕重資產(chǎn)融合與輕資產(chǎn)。輕資產(chǎn)模式相較前兩者來說,前期投入成本相對較少,可以降低聯(lián)合辦公企業(yè)短期現(xiàn)金流風(fēng)險。但運營主體分散,較難保證旗下項目運營和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化,后期管理成本也會相對較高,更加考驗聯(lián)合辦公企業(yè)的綜合實力。
目前輕資產(chǎn)模式動作比較頻繁的是優(yōu)客工場、夢想加、納什空間等聯(lián)合辦公品牌,其中以優(yōu)客工場“決心”更大。2020年4月14日,優(yōu)客工場表示,今年將全面轉(zhuǎn)型為聯(lián)合辦公服務(wù)商,以輸出品牌、空間設(shè)計、建造、管理服務(wù)為主,打造全方位輕資產(chǎn)運營模式。
而最新消息是,優(yōu)客工場輕重資產(chǎn)的運營模式已經(jīng)實現(xiàn)1:1,2020年輕資產(chǎn)項目力爭達到100個。
雖然當(dāng)下的資本退潮,讓聯(lián)合辦公問題頻現(xiàn)。不過,可以肯定的是聯(lián)合辦公市場前景依舊。不管是輕資產(chǎn)亦或是重資產(chǎn),當(dāng)下最關(guān)鍵的是沉下心做好精細(xì)化管理,才能真正獲得盈利。
彈性優(yōu)勢盡顯,大企業(yè)屬群成破局關(guān)鍵
據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,2020年第二季度,北上廣深四個城市的空置率攀升,分別達16.2%、20.9%、6.7%、25.4%。相比2019年,空置率分別上升了7.3%、2.4%、2.4%、9.0%。
數(shù)據(jù)來源:戴德梁行、觀點指數(shù)整理
疫情的到來,加速了遠(yuǎn)程辦公的發(fā)展進程,在家辦公時間被迫拉長,部分企業(yè)對辦公空間的需求發(fā)生變化。如此前Facebook宣布:允許員工永久在家工作。這將直接影響部分企業(yè),使其不再需要租用面積較大的商鋪、寫字樓,或者調(diào)整租賃期限。
同時,辦公室的形態(tài)上也發(fā)生相應(yīng)變化,比如部分企業(yè)設(shè)置大量的流動辦公室,或成立小團隊協(xié)同,代之以幾十人、幾百人一個部門。因此,辦公室的面積變得更小,辦公成本進一步降低。
與之對應(yīng)的,靈活的辦公模式是聯(lián)合辦公得天獨厚的優(yōu)勢。預(yù)計未來將會有一批辦公樓選擇與聯(lián)合辦公品牌合作,利用后者的品牌輸出進行碎片化空間管理,發(fā)展垂直細(xì)分市場。這或許也將成為聯(lián)合辦公崛起的關(guān)鍵。
雖然創(chuàng)立之初聯(lián)合辦公行業(yè)是順應(yīng)“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的導(dǎo)向,對創(chuàng)業(yè)公司提供便利。但由于創(chuàng)業(yè)公司承租能力低、租期短、續(xù)約率低等特點,直接制約了聯(lián)合辦公的盈利空間。對應(yīng)的,大企業(yè)承租能力高,工位需求量大,續(xù)約率較高,因而受到聯(lián)合辦公品牌的青睞。
事實上,近年來也有越來越多的聯(lián)合辦公企業(yè)推出企業(yè)定制品牌,向企業(yè)定制服務(wù)業(yè)務(wù)做轉(zhuǎn)型,亦成立了相應(yīng)的招商團隊,以求增加大企業(yè)屬群在入駐企業(yè)中的比例。同時,不少世界500強公司,以及央企、國企的創(chuàng)新業(yè)務(wù)部門,正逐漸接受聯(lián)合辦公概念。
不過目前來看,大客戶屬群在聯(lián)合辦公租戶類型中的構(gòu)成占比并不高。
數(shù)據(jù)來源:iiMediaResearch、觀點指數(shù)整理
數(shù)據(jù)顯示,中小型企業(yè)屬群占據(jù)了聯(lián)合辦公入駐租戶的大頭。50人以下的小微型企業(yè)租戶占比達到58.1%,盡管近期聯(lián)合辦公企業(yè)越發(fā)重視大型企業(yè)客戶,但目前該類客戶屬群占比僅19%。
目前全國中小企業(yè)占企業(yè)總數(shù)的比重很高。上海中小企業(yè)數(shù)已超過100萬家,占全市總企業(yè)數(shù)的99.5%;廣州90%以上的市場主體、80%以上新增就業(yè)均由中小民營企業(yè)貢獻;深圳截止2019年底,中小企業(yè)達196.7萬家,占企業(yè)總數(shù)的99.6%。
不過,行業(yè)研究數(shù)據(jù)表明,國內(nèi)中小企業(yè)的平均壽命僅為2.5年,而每年倒閉的企業(yè)約有100萬家。
為了擺脫目標(biāo)客戶的不穩(wěn)定性和短租期,減少租戶特性給企業(yè)造成的不良影響,聯(lián)合辦公企業(yè)調(diào)整自身的客戶結(jié)構(gòu),加大大企業(yè)客戶屬群在租戶結(jié)構(gòu)中的比重,或許是未來發(fā)展的關(guān)鍵。
來源:觀點指數(shù)研究院
編輯:wangdc