7月15日，香港證券交易所一聲鑼響，不僅標(biāo)志著港龍中國地產(chǎn)成功上市，讓公司成為近半年來內(nèi)地首家赴港上市的房企。
2007年，適逢香港回歸十周年，在香港企業(yè)家紛紛前往內(nèi)地投資的浪潮下，港龍中國地產(chǎn)初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)從香港落地常州，開啟了內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的布局。
從香港到常州，經(jīng)過13年的打拼，港龍中國地產(chǎn)從無到有，終于在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中站穩(wěn)腳跟。即便在2014年，中國房地產(chǎn)遭遇到了歷史上最嚴(yán)重的寒流期，各房企面臨行業(yè)著洗牌的壓力，港龍中國地產(chǎn)卻逆勢保持著穩(wěn)健的成長性，這或許要得益于公司管理層早期在香港從事紡織貿(mào)易時(shí)積淀下來的豐富管理經(jīng)驗(yàn)和拼搏精神。如今，港龍中國地產(chǎn)更是躋身中國房企百強(qiáng)——按2019年已售的合約建筑面積計(jì)，港龍中國地產(chǎn)于中國住宅物業(yè)市場的物業(yè)開發(fā)商中排行第83名，同時(shí)公司還被中國房地產(chǎn)TOP10研究組評(píng)為2020值得資本市場關(guān)注的房地產(chǎn)公司。
“今天是集團(tuán)發(fā)展歷程中一個(gè)重要里程碑，更是一個(gè)新的起點(diǎn)。本著美好生活筑城者的愿景，港龍中國地產(chǎn)將一如既地往以誠信、務(wù)實(shí)的作風(fēng)，繼續(xù)用匠心打造產(chǎn)品，并且不斷提升服務(wù)品質(zhì)，精益求精�！备埤堉袊聲�(huì)主席呂永懷在發(fā)表上市致辭時(shí)表示，上市后的港龍中國地產(chǎn)一定會(huì)在資本市場獲得更大的發(fā)展助力，從而為投資者及股東帶來更多、更穩(wěn)定的回報(bào)。
其實(shí)，想要知道一家公司將去往何處，我們務(wù)必要知道它從何處來。因此，在分析上市后港龍中國地產(chǎn)的未來前景時(shí)，我們或許需要先回答的問題是，港龍中國地產(chǎn)是如何一步一步從名不見經(jīng)傳躋身國內(nèi)房企百強(qiáng)？以及，在港龍中國地產(chǎn)的進(jìn)階之路上，我們又可以得到一個(gè)怎樣的“中而美”的房企樣本？
一
從香港到常州，港龍中國地產(chǎn)踏準(zhǔn)黃金時(shí)代的風(fēng)口
站在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)上回顧過去，港龍中國地產(chǎn)完全趕上了中國房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代的風(fēng)口。當(dāng)然，公司在創(chuàng)立初期也完全具備了一個(gè)高效房企在運(yùn)營方面應(yīng)有的實(shí)力。
資料顯示，港龍中國地產(chǎn)創(chuàng)立當(dāng)年即在常州拿下兩塊優(yōu)質(zhì)土地，次年推出首個(gè)住宅項(xiàng)目港龍華庭和首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目港龍尚層。其中，港龍華庭位于鐘樓新城的核心地帶，緊鄰鐘樓區(qū)政府、青楓公園、寶龍城市廣場，以及建設(shè)中的地鐵二號(hào)線，可謂占據(jù)區(qū)域交通、行政、商業(yè)、公園等核心配套資源。從這開始，港龍中國地產(chǎn)逐步積累起扎實(shí)的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在行業(yè)中成功地站穩(wěn)了腳跟。
如果說上述項(xiàng)目還只是港龍中國地產(chǎn)在常州的小試牛刀，從2009年開始，港龍中國地產(chǎn)便開始在常州揮師東進(jìn)，直指戚區(qū)板塊，開啟了常州的第二輪深耕。
對(duì)于戚區(qū)板塊的戰(zhàn)略布局體也現(xiàn)出港龍地產(chǎn)獨(dú)到的前瞻眼光——就在港龍中國地產(chǎn)布局常州戚區(qū)的6年后，2015年，常州經(jīng)歷了新一輪城市行政區(qū)劃調(diào)整：金壇撤市設(shè)區(qū)納入常州主城的同時(shí)，戚墅堰區(qū)撤銷，成立常州經(jīng)濟(jì)經(jīng)開發(fā)區(qū)，并在原潞城、丁堰、戚墅堰三街道的基礎(chǔ)上，將遙觀、橫林、橫山橋三鎮(zhèn)納入經(jīng)開區(qū)管轄，新的經(jīng)開區(qū)的成立也宣告了常州建設(shè)“東大門”邁出了實(shí)質(zhì)性的一步。
由此，建設(shè)常州東部新城的目標(biāo)成為常州城市化發(fā)展的重要一環(huán)，而且在當(dāng)時(shí)常州房地產(chǎn)市場并不景氣的時(shí)點(diǎn)上，港龍中國地產(chǎn)依然實(shí)現(xiàn)逆勢上揚(yáng)。而除了戰(zhàn)略上的先見之明，從港龍中國地產(chǎn)在常州的多輪深耕中也不難看出，公司勇于布局擇址成熟的城市中心區(qū)域，或極具發(fā)展前景的潛力板塊，尤其是對(duì)于常州城東的布局，完全踏準(zhǔn)了城市規(guī)劃發(fā)展的節(jié)奏。隨著交通、教育、商業(yè)等優(yōu)質(zhì)配套設(shè)施開始加速落地，經(jīng)開區(qū)進(jìn)一步拉近了與主城區(qū)的距離，不僅帶動(dòng)了經(jīng)開區(qū)的區(qū)域價(jià)值，也實(shí)現(xiàn)了港龍中國地產(chǎn)自身的項(xiàng)目增值。
二
從江蘇到全國，港龍中國地產(chǎn)的進(jìn)階之路
如果把視角跳出常州，站在全國范圍內(nèi)的更廣闊的視角下，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，如今港龍中國地產(chǎn)的布局版圖早已不僅僅局限于常州一隅。近年來，通過招拍掛以及與其他品牌房企合作開發(fā)的模式，港龍中國地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)開啟全國化布局，將公司在常州的成功經(jīng)驗(yàn)復(fù)制推廣。
2017年可以看作港龍中國地產(chǎn)全國化布局的元年，當(dāng)年港龍中國地產(chǎn)走出江蘇，將業(yè)務(wù)版圖布局到浙江湖州、上海、安徽等城市；2018年進(jìn)入上海以及河南、貴州兩省的多座主要城市；2019年，港龍中國地產(chǎn)將公司總部遷至上海，進(jìn)一步實(shí)施業(yè)務(wù)戰(zhàn)略。
在布局邏輯上，港龍中國地產(chǎn)以城市群邏輯進(jìn)行區(qū)域布局，深耕長三角。招股書顯示，港龍中國在22個(gè)城市共有64個(gè)項(xiàng)目，除了有2個(gè)項(xiàng)目位于盤州和洛陽外，其余62個(gè)項(xiàng)目均位于長三角區(qū)域。其中常州、常熟和南通的項(xiàng)目個(gè)數(shù)分別為10個(gè)、10個(gè)及6個(gè)，江蘇和浙江兩省的土儲(chǔ)占比高達(dá)92.5%。
對(duì)一家房企來說，考量成長性最重要的指標(biāo)就是土儲(chǔ)能力，而這取決于土儲(chǔ)數(shù)量的多寡以及土儲(chǔ)質(zhì)量的高低。對(duì)于港龍中國地產(chǎn)來說，公司在過往兩年拿地速度明顯加快，于2018-2019年收購16幅地塊，為公司未來業(yè)績增長奠定基礎(chǔ)。此外，港龍中國地產(chǎn)還于近期成立了西南區(qū)域公司，計(jì)劃全面開拓并尋求中國其他核心經(jīng)濟(jì)增長區(qū)域的開發(fā)機(jī)會(huì)。
值得一提的是，港龍中國地產(chǎn)在今年也進(jìn)行了大量“補(bǔ)倉”，于江蘇的南京、常州溧陽以及安徽持續(xù)拿地，全國化擴(kuò)張態(tài)勢得到進(jìn)一步加碼。尤其是港龍中國地產(chǎn)以蕪湖為啟動(dòng)點(diǎn)進(jìn)入安徽，并在今年數(shù)次落子蕪湖，接連拿下數(shù)塊優(yōu)質(zhì)核心土地，進(jìn)一步完成了深耕長三角的戰(zhàn)略聚焦。
三
以合作開發(fā)模式打造“中而美”的房企樣本
繼1月16日匯景控股掛牌之后，剛上市不久的港龍中國地產(chǎn)成為港股市場2020年上市的第二家房地產(chǎn)企業(yè)。在港龍中國地產(chǎn)的背后，祥生地產(chǎn)、大唐地產(chǎn)、實(shí)地地產(chǎn)、三巽控股、上坤地產(chǎn)等多家房企還在排隊(duì)，更有房企的招股書直接被拒。
相比之下，港龍中國地產(chǎn)的順利上市還是體現(xiàn)出市場對(duì)于公司未來發(fā)展的期許，以及對(duì)公司目前發(fā)展模式的認(rèn)可。尤其是港龍中國地產(chǎn)目前奉行的合作開發(fā)模式，不僅支撐起公司業(yè)績的高速發(fā)展，也使公司走出一條與其他中小房企完全不同的差異化道路。
2017-2019年，港龍中國物業(yè)開發(fā)及銷售收益分別為4.34億元、16.60億元、19.78億元，復(fù)合年增長率為高達(dá)113.5%；同期，實(shí)現(xiàn)凈利潤分別為3280萬元、3.32億元及4.70億元，復(fù)合年增長率高達(dá)278.6%。
業(yè)績的高速發(fā)展益于港龍中國地產(chǎn)獨(dú)特的發(fā)展路徑，這種獨(dú)特模式則始于2015年。彼時(shí)，港龍中國地產(chǎn)與碧桂園共同開發(fā)了碧桂園•領(lǐng)譽(yù)項(xiàng)目，而受此次合作開發(fā)的啟發(fā)，公司把與頭部房企合作開發(fā)的模式提升為發(fā)展戰(zhàn)略，不僅是碧桂園，萬科、融創(chuàng)、中南、正榮、弘陽等房企都在公司的合作名單中。港龍中國地產(chǎn)的共同開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量也由2016年的6個(gè)增加至2020年3月的49個(gè)。
在上市之后，港龍中國地產(chǎn)更是加快了合作開發(fā)的發(fā)展步伐。根據(jù)最新消息，港龍中國地產(chǎn)近期與上市房企力高集團(tuán)和黑牡丹置業(yè)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，公司將與合作方加強(qiáng)全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的合作開發(fā)，并在各自優(yōu)勢條線上取長補(bǔ)短，共享資源、業(yè)務(wù)和團(tuán)隊(duì)，依托各自在土地開發(fā)、產(chǎn)業(yè)投資、創(chuàng)新業(yè)態(tài)主題標(biāo)桿性項(xiàng)目等豐富的平臺(tái)資源，建立長期穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作關(guān)系。
近年來，港龍中國地產(chǎn)先后加入新虹橋采購聯(lián)盟、在滬閩商地產(chǎn)采購聯(lián)盟，持續(xù)與一二線知名開發(fā)商合作開發(fā)樓盤。對(duì)于港龍中國地產(chǎn)而言，合作開發(fā)的模式不僅可以使公司與頭部房企招采保持一致，還可以參與更多的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目并實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散。
從外部環(huán)境來看，隨著資管新規(guī)的出臺(tái)，國家進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)險(xiǎn)資、信托的監(jiān)管力度，銀行的信貸政策也在細(xì)化房企指標(biāo)，房企均面臨著融資渠道進(jìn)一步收窄的現(xiàn)實(shí)。目前，房企融資的難易程度與房企的銷售規(guī)模、市場排位密切相關(guān)，而房企是上市公司還是非上市公司，也會(huì)影響到房企融資。
在這樣的背景下，港龍中國地產(chǎn)成功上市無疑將在融資端給公司帶來更多優(yōu)勢，上市后公司的運(yùn)作將變得更加透明和規(guī)范，在大幅拓寬融資渠道的同時(shí)，也將有望進(jìn)一步降低融資成本，促進(jìn)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)改善。
附：港龍中國地產(chǎn)大事記
