報告執(zhí)筆人
黃 勇 愛分析 高級分析師
趙子夢 愛分析 分析師
外部專家（按姓氏筆劃排序）
丁世深 DFocus COO&聯(lián)合創(chuàng)始人
王立軍 明源云鏈 CEO
王曙煜 力高集團 副總裁
朱大鵬 盟拓 VP
張 磊 博智林機器人 副總工程師
陳嘉佳 巧房科技 聯(lián)合創(chuàng)始人
聶金津 土巴兔 副總裁
彭雙全 思為科技 CEO
報告摘要
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別高速增長的增量時代，進入存量化的“下半場”。存量化趨勢帶來的產(chǎn)業(yè)價值鏈重塑，使得房地產(chǎn)開發(fā)商等主體面臨新的市場環(huán)境，需要借力數(shù)字化手段向精細化運營和多元化經(jīng)營轉(zhuǎn)型。終端用戶的需求升級和線上化，也要求產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)主體變革自身的業(yè)務(wù)經(jīng)營模式，推動產(chǎn)品服務(wù)升級。此外，技術(shù)的成熟和在房地產(chǎn)行業(yè)的滲透也帶來了變革機遇。
面對房地產(chǎn)數(shù)字化的趨勢，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的開發(fā)商、運營商、中介服務(wù)機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、家居家裝企業(yè)等主體，都迫切需要探索數(shù)字化轉(zhuǎn)型的路徑和模式，了解哪些新興技術(shù)正在變革房地產(chǎn)行業(yè)，以及如何將技術(shù)與自身的業(yè)務(wù)場景和需求相結(jié)合創(chuàng)造價值。
為了解答上述問題，報告分析了房地產(chǎn)行業(yè)面臨的變革與挑戰(zhàn)，以及數(shù)字化如何創(chuàng)造價值，助力產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)主體應(yīng)對挑戰(zhàn)。同時，報告初步探討了房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、運營、交易、服務(wù)等環(huán)節(jié)的典型數(shù)字化應(yīng)用場景，以及各場景中數(shù)字化應(yīng)用所解決的業(yè)務(wù)挑戰(zhàn)和價值創(chuàng)造，并分享了行業(yè)典型實踐案例。
特別鳴謝（按拼音排序）
目錄
一. 房地產(chǎn)行業(yè)的變革與挑戰(zhàn)
二. 擁抱房地產(chǎn)數(shù)字化
三. 房地產(chǎn)數(shù)字化應(yīng)用場景與實踐
四. 房地產(chǎn)數(shù)字化行業(yè)趨勢展望
結(jié)語
關(guān)于愛分析
法律聲明
1.房地產(chǎn)行業(yè)的變革與挑戰(zhàn)
房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別增量高速增長的時代，進入存量化的“下半場”。存量化趨勢帶來的產(chǎn)業(yè)價值鏈重塑，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等主體面臨新的市場環(huán)境。此外，房地產(chǎn)終端用戶需求的持續(xù)變化和新技術(shù)滲透帶來的變革，也沖擊著傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)模式。
1.1 存量化趨勢下的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型
隨著中國的城鎮(zhèn)化進程進入成熟期，房地產(chǎn)行業(yè)由增量時代向存量時代的轉(zhuǎn)換是最關(guān)鍵的中長期趨勢。2020年，存量化趨勢仍在持續(xù)推進，并給產(chǎn)業(yè)鏈上游的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和下游其他主體帶來一系列業(yè)務(wù)挑戰(zhàn)。
縱觀產(chǎn)業(yè)鏈各主體，作為增量時代房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最核心的資源主導(dǎo)方和增長紅利受益方，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的變革最為劇烈。
一方面，由于以“房住不炒”為基調(diào)的房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用和市場需求總量的下滑，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的增速和利潤率都處于下行周期。2019年，全國商品房銷售額約16萬億元，增速從2018年的11.9%下滑到6.8%。受到COVID-19疫情對上半年銷售的影響，2020年的市場增速預(yù)期也并不樂觀，預(yù)計銷售額增速將進一步下滑。
利潤率方面，根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2020年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》，2019年房地產(chǎn)百強企業(yè)的營業(yè)收入均值和凈利潤均值分別同比增長24.2%和19.5%，出現(xiàn)“增收不增利”的現(xiàn)象，凈利潤率均值下滑0.5%。
面對市場增速和利潤空間的下滑，房企需要向精細化運營轉(zhuǎn)型，追求投資決策、規(guī)劃設(shè)計、施工建造、采購、營銷等各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的降本增效。
另一方面，在市場下行周期，頭部房企在融資能力、土地儲備、經(jīng)營能力等方面的優(yōu)勢更加凸顯，疊加COVID-19疫情對現(xiàn)金流的沖擊，大量中小房企被并購或破產(chǎn)退出市場，行業(yè)整合進程加速，行業(yè)集中度不斷提升。2019年，百強企業(yè)的銷售額市場份額繼續(xù)提升到61.5%。
對于頭部企業(yè)而言，隨著行業(yè)整合機遇帶來的業(yè)務(wù)規(guī)模擴張，業(yè)務(wù)管控的難度和復(fù)雜性不斷上升。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2019年全口徑銷售額超過千億的房企數(shù)量已經(jīng)達到34家。大型房企在“集團——區(qū)域——項目”的典型組織架構(gòu)和長決策鏈條之下，面對跨區(qū)域經(jīng)營、眾多項目管控以及整體精細化運營要求的提升，迫切需要提升經(jīng)營管理效率、決策有效性以及內(nèi)部協(xié)同效率。
此外，面對存量化趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在積極推進業(yè)務(wù)多元化轉(zhuǎn)型，在經(jīng)營開發(fā)主業(yè)的同時，布局物業(yè)服務(wù)、家居家裝、商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等業(yè)務(wù)，擴大經(jīng)營范圍。
在多元化轉(zhuǎn)型的過程中，房企需要實現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變，并在開發(fā)業(yè)務(wù)積累的客戶資源基礎(chǔ)上，實現(xiàn)多元業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展和能力復(fù)用。例如，最典型的轉(zhuǎn)變是從服務(wù)客戶單點需求到提供客戶全生命周期的服務(wù)，需要通過與客戶建立長期觸點和連接，積累和運營客戶資產(chǎn)，統(tǒng)一客戶畫像，并服務(wù)于多元化業(yè)務(wù)，實現(xiàn)客戶價值的長期運營。
1.2 后疫情時代，用戶需求變化
終端用戶需求的變化決定了產(chǎn)品服務(wù)及其提供方式的變化。當(dāng)前階段，房地產(chǎn)行業(yè)終端用戶需求呈現(xiàn)兩大特征。
第一，需求升級。以住宅為例，隨著供需關(guān)系的主要矛盾從滿足住房短缺的供不應(yīng)求向提升居住品質(zhì)轉(zhuǎn)變，以及居民收入水平和人口結(jié)構(gòu)的變化，用戶對住房品質(zhì)的關(guān)注日益提升。在辦公、商業(yè)等領(lǐng)域，用戶對綠色健康環(huán)境、智能化等品質(zhì)的需求也同樣在升級。
第二，線上化。中國消費者在零售、餐飲、出行等領(lǐng)域的消費行為已經(jīng)高度線上化，電商滲透率已經(jīng)超過20%。作為衣食住行四大行業(yè)之一，這一趨勢同樣也在房地產(chǎn)領(lǐng)域滲透。房地產(chǎn)交易領(lǐng)域，購房用戶在前期資訊獲取階段的線上化比例已經(jīng)非常高。除了傳統(tǒng)的房產(chǎn)信息平臺以外，以京東為代表的綜合電商平臺也紛紛上線了房產(chǎn)頻道。
2020年，COVID-19疫情對經(jīng)濟社會的廣泛影響，進一步強化了用戶需求升級和線上化的趨勢。
疫情防控期間，用戶居家時間顯著增長，對社區(qū)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)、配套設(shè)施完備度以及房屋本身居住體驗的感受更加突出。復(fù)工復(fù)產(chǎn)階段，商業(yè)、辦公等場所的物業(yè)管理水平與智能化水平同樣直接影響使用體驗。另外，疫情深刻地激發(fā)了用戶對居住、辦公環(huán)境與健康衛(wèi)生關(guān)系的意識。因此，后疫情時代，用戶對于物業(yè)服務(wù)品質(zhì)、配套設(shè)施完備度、戶型設(shè)計（如空氣流通、動靜分離）乃至智能化的需求將更加凸顯。
此外，疫情進一步培養(yǎng)了用戶的線上化習(xí)慣，特別是在房地產(chǎn)交易領(lǐng)域。疫情期間，由于線下售樓處銷售和經(jīng)紀(jì)人帶看等活動無法展開，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機構(gòu)紛紛上線VR看房、小程序營銷、線上售樓處等在線化應(yīng)用，并輔以優(yōu)惠促銷、全民營銷等加持措施，引導(dǎo)購房用戶通過線上化方式完成交易。這些疫情期間應(yīng)急型措施驗證了線上化營銷和銷售帶來的效率提升和全新體驗，將持續(xù)影響后疫情時代的用戶需求特征延續(xù)。
用戶的需求升級和線上化，要求房地產(chǎn)開發(fā)商、運營商、物業(yè)公司、中介服務(wù)公司等主體變革自身的用戶經(jīng)營模式，推動產(chǎn)品服務(wù)升級。
1.3 房地產(chǎn)科技加速滲透
云計算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、5G、BIM等新興技術(shù)，正在與房地產(chǎn)行業(yè)各業(yè)務(wù)場景結(jié)合，將行業(yè)從信息化時代帶入數(shù)字化和智能化時代，帶來變革機遇。
隨著技術(shù)成熟度的提升，以及這些技術(shù)在金融、政務(wù)、零售等行業(yè)的應(yīng)用落地和價值驗證，房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)滲透加速是必然趨勢。其次，智慧城市、新基建等政策的支持和倡導(dǎo)也起到了加速技術(shù)應(yīng)用落地的作用。
這些新興技術(shù)的加速滲透，拓展了房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)獲取來源和應(yīng)用場景，帶來了行業(yè)變革升級的機會。例如，物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的成熟和成本的下降，使得線下空間的數(shù)據(jù)得以被采集和應(yīng)用。與此同時，也給企業(yè)帶來了解和應(yīng)用新興技術(shù)的挑戰(zhàn)：如何將技術(shù)與自身的業(yè)務(wù)場景和需求結(jié)合，率先創(chuàng)造業(yè)務(wù)價值。
另一方面，科技滲透還將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來更深刻的變化。人工智能和5G等技術(shù)帶來的自動駕駛、遠程辦公等應(yīng)用，將徹底變革未來人對房地產(chǎn)的使用需求、人與空間的關(guān)系以及房地產(chǎn)的運營方式。
目前，房地產(chǎn)行業(yè)頭部企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)巨頭、云廠商和獨立科技廠商等創(chuàng)新勢力，共同推動了房地產(chǎn)行業(yè)的科技滲透，初步形成了房地產(chǎn)科技行業(yè)生態(tài)。
萬科、碧桂園等行業(yè)頭部企業(yè)紛紛開啟了擁抱科技的戰(zhàn)略和應(yīng)用探索，并基于自身較強的研發(fā)能力成立獨立的科技子公司，推進科技應(yīng)用以及外部賦能。例如，萬科推出了“沃土計劃”，并成立萬翼科技等科技子公司進行數(shù)字化產(chǎn)品的研發(fā)。碧桂園將公司定位調(diào)整為“為全世界創(chuàng)造美好生活產(chǎn)品的高科技綜合性企業(yè)”，成立博智林機器人公司，研發(fā)建筑機器人、智能安防機器人、服務(wù)機器人等機器人產(chǎn)品。
此外，騰訊及騰訊云、阿里云、華為云等互聯(lián)網(wǎng)巨頭和云廠商，以及眾多房地產(chǎn)領(lǐng)域的傳統(tǒng)和新興獨立軟件廠商，也紛紛布局房地產(chǎn)領(lǐng)域的新一代數(shù)字化產(chǎn)品和解決方案，推動房地產(chǎn)科技應(yīng)用走向落地和成熟。
例如，騰訊在2017年發(fā)布了“騰訊海納”智慧社區(qū)開放平臺，基于云計算、大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)連接物業(yè)、居民、政府等各方，助力智慧社區(qū)建設(shè)，到2019年底已服務(wù)超過7000家小區(qū)。
運用人臉識別，碧桂園博智林機器人幫助房企實現(xiàn)案場智能風(fēng)控
飛單是在房地產(chǎn)銷售案場經(jīng)常出現(xiàn)的現(xiàn)象。案場內(nèi)的置業(yè)顧問和案場外的房產(chǎn)中介，通過藏客、截客、搶客、相互介紹等方式，騙取更高傭金，獲得灰色收入。疫情過后，房企線下案場的交易量開始回升，飛單現(xiàn)象也“再現(xiàn)江湖”，加上案場人員有口罩的“掩護”，房企的營銷風(fēng)控變得更加困難。
以往，房企試圖通過設(shè)置判客專崗等方式，指定專人記錄客戶到訪情況，防止飛單發(fā)生。然而，任何人工崗位都有被“收買”的風(fēng)險，因此飛單風(fēng)控問題一直沒能被有效地解決。
博智林機器人隸屬碧桂園旗下，是一家以建筑機器人等房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)智能設(shè)備及系統(tǒng)研發(fā)為核心的技術(shù)服務(wù)商。博智林基于自身人工智能博士團隊及自研人臉識別算法，為房企打造了一款“智慧案場風(fēng)控系統(tǒng)”，旨在通過技術(shù)的力量幫助房企提升案場營銷的風(fēng)控效果。
2020年7月，某頭部房企營銷中心巡視組在佛山某案場飛行檢查時，通過使用剛上線的博智林案場風(fēng)控系統(tǒng)的“以圖搜圖”功能，即刻識別出當(dāng)天交易的購房者中，存在之前多次到訪案場中的記錄，具有飛單風(fēng)險。經(jīng)調(diào)查，此購房者此前確實曾自行到案場看房，后被案場外的中介截住并“給予”更多優(yōu)惠，在不知情的情況下配合了中介舞弊。通過這一次搜索，案場風(fēng)控系統(tǒng)便為房企挽回騙傭3.5萬元。
依托于碧桂園遍布全國的項目案場數(shù)據(jù)喂養(yǎng)，博智林案場風(fēng)控系統(tǒng)的人臉識別能力在識別準(zhǔn)確度、計算速度、以及房產(chǎn)銷售案場復(fù)雜環(huán)境的適應(yīng)性上均具有技術(shù)優(yōu)勢。按照目前3%的渠道傭金和0.3%的置業(yè)顧問傭金的常規(guī)水平，一個300萬的房子，一筆飛單就讓項目損失8.1萬元。即便按最低的5%的飛單率，也能給一個貨量為1000套的樓盤減少損失405萬元。博智林案場風(fēng)控系統(tǒng)可以為房企遏止巨額騙傭損失，在營銷風(fēng)控中發(fā)揮重要作用。
2. 擁抱房地產(chǎn)數(shù)字化
2.1 房地產(chǎn)數(shù)字化的價值創(chuàng)造
面對行業(yè)變革與挑戰(zhàn)，擁抱數(shù)字化已經(jīng)成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各主體的必然選擇。數(shù)字化，是指利用數(shù)字技術(shù)來重塑業(yè)務(wù)流程，實現(xiàn)效率提升、智能決策、體驗優(yōu)化、收入創(chuàng)造等價值。
效率提升，是通過數(shù)字化應(yīng)用替代改變業(yè)務(wù)原有運行方式，實現(xiàn)成本的降低或者產(chǎn)出的提升。例如，通過人工智能技術(shù)的應(yīng)用，可以實現(xiàn)設(shè)計方案圖紙的自動生成和自動審核，替代傳統(tǒng)完全依賴設(shè)計師的操作方式，縮短圖紙設(shè)計和審核時間，提升設(shè)計效率。
智能決策，是通過數(shù)字化應(yīng)用改變原有依靠個人經(jīng)驗的業(yè)務(wù)決策方式，基于更實時、全面和精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)洞察和分析模型，通過數(shù)據(jù)驅(qū)動和算法輔助來提升決策有效性和精準(zhǔn)度。例如，在房地產(chǎn)開發(fā)投資場景，越來越多房企嘗試構(gòu)建投資決策系統(tǒng)，通過接入人口、城市規(guī)劃、歷史房價等多種數(shù)據(jù)源和大數(shù)據(jù)分析來自動評估土地投資價值。
體驗優(yōu)化是以客戶為中心的視角下，通過數(shù)字化應(yīng)用重構(gòu)客戶體驗，提升客戶服務(wù)能力和市場競爭力。在線VR看房、會議室在線預(yù)約以及智慧社區(qū)、智能家居等直接面向客戶的數(shù)字化產(chǎn)品和服務(wù)，是企業(yè)面對客戶需求升級所必須做出的變革。
收入創(chuàng)造，則是通過數(shù)字化應(yīng)用重塑產(chǎn)品服務(wù)或商業(yè)模式，為企業(yè)帶來新的收入來源。
例如，大量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過上線物業(yè)APP，在實現(xiàn)在線化服務(wù)的同時，也以物業(yè)APP為載體向業(yè)主提供社區(qū)零售、生活服務(wù)等一系列增值服務(wù)，在物業(yè)費收入的基礎(chǔ)上拓展了收入來源。
實現(xiàn)上述價值創(chuàng)造的房地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，是一個循序漸進的過程，可以劃分為信息化、數(shù)字化、智能化三個主要階段。
在信息化階段，企業(yè)主要是進行業(yè)務(wù)系統(tǒng)等IT基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，例如OA、計劃運營系統(tǒng)、財務(wù)系統(tǒng)、售樓系統(tǒng)等業(yè)務(wù)系統(tǒng)，通過信息化實現(xiàn)經(jīng)營流程的標(biāo)準(zhǔn)化和線上化管控，通過標(biāo)準(zhǔn)化的流程牽引提升業(yè)務(wù)經(jīng)營效率。
數(shù)字化階段，是在信息化的基礎(chǔ)上打通數(shù)據(jù)孤島，在數(shù)字世界監(jiān)測和洞察業(yè)務(wù)真實狀況，實現(xiàn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)化。數(shù)字化強調(diào)的是在流程信息化基礎(chǔ)上的數(shù)據(jù)及時、準(zhǔn)確和完整，才能基于數(shù)據(jù)進行業(yè)務(wù)洞察和決策。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型以房企為代表，大部分頭部企業(yè)已經(jīng)實現(xiàn)了較為成熟的信息化建設(shè)，正處于從信息化走向數(shù)字化的階段。一方面，需要對現(xiàn)有業(yè)務(wù)系統(tǒng)進行整合，通過建設(shè)業(yè)務(wù)財務(wù)一體化的ERP系統(tǒng)、主數(shù)據(jù)平臺、數(shù)據(jù)中臺等實現(xiàn)數(shù)據(jù)打通和口徑統(tǒng)一，提升數(shù)據(jù)的及時性和準(zhǔn)確性；另一方面，需要通過線下業(yè)務(wù)流程的數(shù)據(jù)錄入、智能終端采集等方式拓展數(shù)據(jù)來源。
智能化階段則是基于業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的積累，結(jié)合模型算法進行數(shù)據(jù)分析和智能決策，將數(shù)據(jù)賦能業(yè)務(wù)，讓經(jīng)營決策從經(jīng)驗和流程驅(qū)動轉(zhuǎn)向數(shù)據(jù)驅(qū)動和自動化�，F(xiàn)階段，由于數(shù)據(jù)基礎(chǔ)不完善和應(yīng)用的不成熟，房地產(chǎn)行業(yè)在業(yè)務(wù)經(jīng)營層面實現(xiàn)智能決策的場景還比較少。但在一些單點應(yīng)用場景上，已經(jīng)落地了一些較為成熟的智能化應(yīng)用。例如，基于計算機視覺技術(shù)進行人臉識別、行為識別、軌跡跟蹤等，實現(xiàn)工地勞動安全管理、案場客流分析等智能化應(yīng)用。
實行“三步走”數(shù)字化戰(zhàn)略，力高集團數(shù)字化效果初顯
力高集團是一家以地產(chǎn)開發(fā)為主，集康養(yǎng)、商業(yè)、科技、物業(yè)、文旅、教育等多元化產(chǎn)業(yè)于一體的大型綜合房地產(chǎn)集團企業(yè)。2019年，力高集團銷售額274億元，穩(wěn)居中國房企百強。自2014年在香港聯(lián)交所上市后，力高集團增長迅猛，銷售額從2015年到2019年經(jīng)歷了近7倍的增長。
隨著業(yè)務(wù)規(guī)模的快速增長，以及業(yè)務(wù)越來越復(fù)雜多樣，力高集團意識到需要通過數(shù)字化將龐大的數(shù)據(jù)連接起來，從而為業(yè)務(wù)賦能與管理提效提供工具。
布局“三步走”數(shù)字化發(fā)展戰(zhàn)略
2016年，力高集團正式提出企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型目標(biāo)，計劃在兩個三年建設(shè)期內(nèi)達到行業(yè)領(lǐng)先水平，并制定了“三步走”的數(shù)字化發(fā)展戰(zhàn)略：初階信息化、中階數(shù)字化、高階數(shù)智化。
在初階信息化過程中，力高集團先后建設(shè)完成投資、財務(wù)、營銷、成本、采購、費用、工程等業(yè)務(wù)系統(tǒng)，并結(jié)合業(yè)務(wù)管理要求，以及授權(quán)與組織管控要求，將數(shù)據(jù)與審批流全部集成至BPM，讓數(shù)據(jù)流動起來。
在中階數(shù)字化階段，得益于各類業(yè)務(wù)系統(tǒng)與審批流的集成建設(shè)，力高集團開始解決數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)與口徑統(tǒng)一這一核心問題，將11類249個經(jīng)營指標(biāo)逐項從開發(fā)運營過程中梳理出來并加以規(guī)范，以經(jīng)營視角衍生出報表應(yīng)用，及各類管理應(yīng)用，并集成在力高信息化集成平臺中。如此一來，管理者可以實時掌握各類業(yè)務(wù)經(jīng)營數(shù)據(jù)，而一線員工可將精力專注在實際業(yè)務(wù)當(dāng)中。2019年，通過信息集成平臺的使用，力高集團的平均人效比2018年提高26%。
未來，在高階數(shù)智化進程中，力高集團將圍繞健康的空間環(huán)境、健康的配套設(shè)施、健康的社區(qū)運營而展開。力高集團通過整合業(yè)務(wù)、數(shù)據(jù)、客戶、LOT四大中臺，為前端的地產(chǎn)、商業(yè)、文旅、健康、物業(yè)、智能化等提供標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)接口，為后端的投資、運營等提供標(biāo)準(zhǔn)管理接口，從而聯(lián)接力高集團的產(chǎn)品與服務(wù)，打造萬物互聯(lián)的全生命周期生態(tài)平臺。
從布局到實踐，利用“力高優(yōu)居”開展數(shù)字化營銷
在營銷方面，力高集團面臨著房企普遍的營銷難點：營銷交易鏈長，獲取精準(zhǔn)潛客難度大。力高集團加速了數(shù)字化營銷應(yīng)用的建設(shè)步伐，開始搭建“線上售樓處”。
疫情期間，“力高優(yōu)居”上線，作為力高集團官方線上售樓平臺，快速協(xié)助客戶制定置業(yè)計劃，從在線預(yù)約看房、購房到服務(wù)，提供全鏈條客戶服務(wù)。同時，各項目經(jīng)紀(jì)人推薦的客戶數(shù)據(jù)與后臺的銷售數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)打通，方便實時查看。2月至4月力高優(yōu)居開展春季購房節(jié)，推出信心保障計劃，30天無理由退房。不到20天時間，3000元預(yù)認購房源已達1101套，金額超10億。
另外，力高優(yōu)居組建了以小程序和公眾號為核心的自媒體平臺，同時也打造了百家號、頭條號、搜狐號、抖音號為自媒體矩陣，為線上看房導(dǎo)流。4月，通過“疫情之后，見最想見的人”抖音挑戰(zhàn)賽，全網(wǎng)曝光次數(shù)超1億。同時，推出力高百人抖音直播賽，全國共舉行32場線上直播活動，獲得超過1200萬的抖音播放量。
6月，力高優(yōu)居上線線上支付系統(tǒng)，實現(xiàn)線上購房的閉環(huán)。接下來，力高優(yōu)居還將豐富全民營銷平臺，鼓勵注冊“力薦官”，引入分傭機制，降低渠道分銷占比，提升營銷費效比，帶來更多銷售增量。
2.2 房地產(chǎn)數(shù)字化應(yīng)用場景圖譜
根據(jù)長期跟蹤調(diào)研，愛分析梳理了房地產(chǎn)數(shù)字化應(yīng)用場景圖譜和代表性廠商。
房地產(chǎn)數(shù)字化應(yīng)用場景圖譜分為三部分：一是圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的開發(fā)、營銷、運營、交易、服務(wù)等核心業(yè)務(wù)場景的數(shù)字化應(yīng)用，二是圍繞企業(yè)的財務(wù)管理、人力資源管理、協(xié)同辦公、客服、IT運維等通用職能場景的數(shù)字化應(yīng)用，三是具備跨業(yè)務(wù)場景應(yīng)用價值的通用技術(shù)應(yīng)用，包括數(shù)據(jù)中臺、商業(yè)智能、RPA、電子簽約等。
3.房地產(chǎn)數(shù)字化應(yīng)用場景與實踐
房地產(chǎn)數(shù)字化需要落地到具體業(yè)務(wù)場景才能產(chǎn)生價值。本章將探討房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、運營、交易、服務(wù)等環(huán)節(jié)的數(shù)字化應(yīng)用場景所解決的業(yè)務(wù)挑戰(zhàn)和價值創(chuàng)造，并解讀典型實踐案例。
3.1 開發(fā)場景數(shù)字化
房地產(chǎn)開發(fā)是一個復(fù)雜的項目運營過程，涵蓋了拿地投資決策、項目規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計、招標(biāo)采購與施工建造等一系列關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程。本章重點探討項目運營管理以及規(guī)劃設(shè)計、施工建造環(huán)節(jié)的數(shù)字化應(yīng)用。
從客戶角度，房地產(chǎn)開發(fā)是產(chǎn)品制造和交付的過程，追求產(chǎn)品品質(zhì)。從內(nèi)部運營角度，房地產(chǎn)開發(fā)是資源投入的過程，需要對成本和效率進行精細化管控，以達到項目預(yù)期收益目標(biāo)。面對市場下行周期和利潤空間下滑的挑戰(zhàn)，房企需要全面挖掘降本提效的空間。大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、BIM等技術(shù)的應(yīng)用，正在助力房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)走向智能化和工業(yè)化，實現(xiàn)降本提效。
3.1.1 項目運營
隨著行業(yè)進入橫盤時代，規(guī)模和高杠桿帶來的回報率下降，提升內(nèi)部運營效率日益成為房企提升項目回報的關(guān)鍵要素。在這樣的背景下，“大運營”理念替代傳統(tǒng)的計劃運營思路，成為房企在項目運營中的轉(zhuǎn)型方向�！按筮\營”是在計劃管理的基礎(chǔ)上，全面統(tǒng)籌貨值管理、現(xiàn)金流管理、利潤管理等，確保項目運營核心目標(biāo)的達成。要實現(xiàn)“大運營”的落地，實現(xiàn)對各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的精準(zhǔn)管控，前提是對業(yè)務(wù)的實時數(shù)據(jù)洞察和各條線的高效協(xié)同，數(shù)字化是必備的抓手。
強管控+高統(tǒng)籌，盟拓助力港龍中國落地數(shù)字化大運營
作為近年來的“黑馬房企”，港龍中國深耕長三角，進而迅速向全國擴張，短短幾年內(nèi)實現(xiàn)了規(guī)模躍級式暴漲。7月15日，港龍中國順利港股IPO，打破今年房企赴港上市紛紛等候過審的僵局，也標(biāo)志著港龍中國進入全新的發(fā)展階段。
一、放眼未來的數(shù)字化規(guī)劃——港龍全局式大運營戰(zhàn)略
規(guī)模的快速增長給經(jīng)營帶來了新的挑戰(zhàn)，只有敏銳感知內(nèi)外部環(huán)境且具備快速決策能力的企業(yè)，才能從容應(yīng)對新的市場環(huán)境。為了更好地支撐企業(yè)快速發(fā)展，港龍中國放眼未來，從全局視角把控全過程，數(shù)字化建設(shè)從一開始就堅持整體規(guī)劃、分步實施：
長遠眼光謀規(guī)劃：站在未來看現(xiàn)在，企業(yè)數(shù)字化不僅要能滿足當(dāng)前的規(guī)模和需求，也需要能支撐港龍未來的跨越式發(fā)展；站在整體看局部，不僅著眼于部門或者條線，更多地關(guān)注企業(yè)級的規(guī)劃，為業(yè)務(wù)賦能時要易用高效，為企業(yè)奠基時要打通協(xié)同。
務(wù)實高效抓落地：強調(diào)“分步實施”，立足于當(dāng)下管理現(xiàn)狀和需求迫切程度，循序漸進地開展數(shù)字化建設(shè)，確保每一步建設(shè)效果。
基于此，港龍中國走出了有港龍?zhí)厣摹按筮\營落地”道路。在平臺建設(shè)上，港龍中國運營管理逐步完善“大運營”體系，制定“計劃為推進主線，主數(shù)據(jù)為管理基礎(chǔ)，協(xié)同管理為運營助力”的數(shù)字化落地思路。在組織保障上，由運營中心牽頭、各職能中心共同參與成立大運營工作組，橫向打通做協(xié)同，提升項目效率；縱向貫穿建體系，支撐項目管理，為運營提效保駕護航。
二、分階段多層次落系統(tǒng)——港龍大運營落地之路
為了更好地支撐“大運營”體系的建設(shè)，港龍中國與盟拓軟件達成戰(zhàn)略合作，攜手共建。盟拓深耕行業(yè)多年，圍繞“產(chǎn)品方案+定制服務(wù)”雙引擎產(chǎn)品戰(zhàn)略，以80%產(chǎn)品+20%定制，100%匹配房企數(shù)字化需求。近年來，盟拓依托以數(shù)據(jù)中臺、業(yè)務(wù)中臺、體驗前臺為一體的數(shù)字化解決方案，全力投入房企大運營的落地中，不斷打磨產(chǎn)品并積累經(jīng)驗，現(xiàn)已服務(wù)百余家房企，其中80%為地產(chǎn)百強。
數(shù)字化大運營體系的建設(shè)不可能一蹴而就，需要分階段多層次逐步建立完善：
計劃先行：2020年3月啟動計劃系統(tǒng)建設(shè)，并于2020年6月實現(xiàn)系統(tǒng)上線，盟拓耗時三個月為港龍中國打造“優(yōu)體系-管理分層級、精運營-協(xié)同有標(biāo)準(zhǔn)、強落地-層層有抓手”的計劃管理系統(tǒng)。
協(xié)同加速：2020年4月聯(lián)手盟拓打造門戶&流程一體化平臺，建設(shè)統(tǒng)一門戶及統(tǒng)一流程平臺，整合集團現(xiàn)有應(yīng)用系統(tǒng)，統(tǒng)一集中管理，多系統(tǒng)信息協(xié)同，統(tǒng)一流程效率、效能、超時分析，倒逼業(yè)務(wù)提升。
數(shù)據(jù)奠基：2020年7月，港龍攜手盟拓開啟主數(shù)據(jù)平臺建設(shè)，構(gòu)建全集團數(shù)據(jù)管理基礎(chǔ)和規(guī)范，靈活適應(yīng)業(yè)務(wù)需求變化——只有主數(shù)據(jù)管理可以靈活滿足、實現(xiàn)集團數(shù)據(jù)互聯(lián)互通，為經(jīng)營決策提供基礎(chǔ)支撐。
1.打造計劃管理系統(tǒng)，優(yōu)體系·精運營·強落地：為滿足港龍中國快速擴張與高周轉(zhuǎn)的發(fā)展要求，打通各個部門之間壁壘，實現(xiàn)集團跟城市公司的交圈，同時將計劃系統(tǒng)與城市公司、職能中心績效考核相關(guān)聯(lián)，從業(yè)務(wù)、數(shù)據(jù)中提煉考核依據(jù)，實現(xiàn)工作及考核的可量化，打造“優(yōu)體系-管理分層級、精運營-協(xié)同有標(biāo)準(zhǔn)、強落地-層層有抓手”的計劃管理系統(tǒng)，盟拓耗時三個月，為港龍整體實現(xiàn)——
·分級管控：節(jié)點、模板管控體系
·業(yè)務(wù)協(xié)同：成果在線化+條線協(xié)同
·過程管理：項目全景計劃
·統(tǒng)計分析：定制報表+達成率+預(yù)警統(tǒng)計
2.構(gòu)建門戶&流程一體化平臺，管控升級，高效協(xié)同：伴隨集團飛速發(fā)展，多業(yè)務(wù)系統(tǒng)、多組織，使港龍協(xié)同管控面臨全新挑戰(zhàn)，隨著信息系統(tǒng)的建立，端口、流程愈加分散，而未來還會有更多系統(tǒng)建立，業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)不高效、企業(yè)協(xié)同效率低等問題凸顯。對此，港龍與盟拓聯(lián)手打造門戶&流程一體化平臺：
·建設(shè)高效信息化門戶：整合集團現(xiàn)有應(yīng)用系統(tǒng)，建立統(tǒng)一集中管理，多系統(tǒng)信息協(xié)同和智慧化的企業(yè)信息門戶平臺，整體實現(xiàn)“六大統(tǒng)一”——統(tǒng)一入口、統(tǒng)一登錄、統(tǒng)一消息、統(tǒng)一待辦、統(tǒng)一組織、統(tǒng)一搜索。
·建設(shè)強管控流程平臺：通過BPM系統(tǒng)建設(shè)，統(tǒng)一流程效率、效能，基于盟拓BPM引擎實施150多支流程，主要實現(xiàn)與計劃系統(tǒng)、OA系統(tǒng)、HCM系統(tǒng)的集成；流程涉及投資開發(fā)、成本設(shè)計、工程運營、財務(wù)、人事、信息化等條線流程；1000+用戶發(fā)起流程實例。
3.建設(shè)主數(shù)據(jù)管理平臺，統(tǒng)一數(shù)據(jù)，助力決策：隨著港龍中國業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴大，拿地速度、數(shù)量不斷增加，新項目越來越多，公司數(shù)據(jù)管理難度不斷增大且日益嚴(yán)峻。為了規(guī)范數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一數(shù)據(jù)的獲取、清洗、分發(fā)、分析口徑，避免因數(shù)據(jù)管理導(dǎo)致的人力、物力浪費，港龍中國亟需借助數(shù)字化手段，打造完整數(shù)據(jù)統(tǒng)一渠道，構(gòu)建以數(shù)據(jù)為核心的平臺戰(zhàn)略，從而提升集團數(shù)據(jù)的傳遞效率和使用價值，有效降低管理成本。盟拓為港龍打造的主數(shù)據(jù)管理平臺，可整體實現(xiàn)：
·統(tǒng)一數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：通過制定數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，梳理流程、明確數(shù)據(jù)源，拉通業(yè)務(wù)，實現(xiàn)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范統(tǒng)一
·保證數(shù)據(jù)質(zhì)量：制定數(shù)據(jù)治理范圍、治理方案、治理執(zhí)行，保障數(shù)據(jù)唯一性、準(zhǔn)確性、完整性
·助力經(jīng)營決策：通過項目域主數(shù)據(jù)的建設(shè)，集成互通，增強業(yè)務(wù)聯(lián)動性，服務(wù)經(jīng)營分析
目前，港龍中國的大運營體系仍在有序建設(shè)中，相信通過構(gòu)建并持續(xù)、系統(tǒng)地實施大運營體系，港龍定能很好地實現(xiàn)開發(fā)效率及經(jīng)營質(zhì)量的全面提升，有效推動企業(yè)有品質(zhì)增長，最終實現(xiàn)規(guī)�；粐�
3.1.2 規(guī)劃設(shè)計
在規(guī)劃設(shè)計場景，基于人工智能技術(shù)的智能設(shè)計和智能審圖等應(yīng)用，正在重塑建筑設(shè)計方式。
傳統(tǒng)建筑設(shè)計主要是基于CAD等平面或三維設(shè)計軟件工具進行作圖，但整個工作流程仍然重度依賴設(shè)計師的手動操作。而設(shè)計作為項目施工建造前期的前置環(huán)節(jié)，直接關(guān)聯(lián)項目貨值評估、產(chǎn)品設(shè)計、施工流程與進度等關(guān)鍵信息，需要與多方進行數(shù)據(jù)協(xié)同，并做到高效、準(zhǔn)確出圖以縮短項目周期。例如，拿地階段，強排方案出圖過慢可能錯過拿地時機，而壓縮周期趕制的設(shè)計方案可能并不合理，造成貨值損失。
通過融合設(shè)計師的專家經(jīng)驗和設(shè)計規(guī)則，基于機器學(xué)習(xí)技術(shù)，AI智能設(shè)計工具已經(jīng)可以根據(jù)特定項目的設(shè)計要求，自動完成方案圖紙設(shè)計，大幅降低設(shè)計師的工作量，縮短出圖周期。在繁重的圖紙審核環(huán)節(jié)，AI智能審圖工具同樣可以自動發(fā)現(xiàn)和標(biāo)注圖紙問題，提升審圖效率。
例如，萬翼科技開發(fā)的AI智能審圖工具，一臺機器一年可以完成35個人的審圖工作量，在保證94%以上的準(zhǔn)確率的前提下，大幅降低審圖成本。
2020年6月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于同意深圳市開展建筑工程人工智能審圖試點的復(fù)函》，相關(guān)應(yīng)用將加速落地。
3.1.3 施工建造
施工建造環(huán)節(jié)涉及復(fù)雜的人員管理、物料管理、設(shè)備管理、進度管理和安全管理等業(yè)務(wù)流程，需要在工期要求內(nèi)保證工程按質(zhì)按量交付。而建筑業(yè)仍然是典型的勞動密集型產(chǎn)業(yè)，效率提升空間巨大。隨著人口結(jié)構(gòu)變化帶來建筑勞動力供給的減少和人力成本的剛性上升，以及安全生產(chǎn)、節(jié)能環(huán)保重視度的日益提升，推進建筑業(yè)的工業(yè)化和數(shù)字化是必然趨勢。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《2016-2020年建筑業(yè)信息化發(fā)展綱要》也明確提出：全面提高建筑業(yè)信息化水平，著力增強BIM、大數(shù)據(jù)、智能化、移動通訊、云計算、物聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)集成應(yīng)用能力，建筑業(yè)數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化取得突破性進展。
頭部房企的數(shù)字化實踐中，施工建造的數(shù)字化也是關(guān)鍵領(lǐng)域。例如，萬科上線智慧工地平臺，通過實名制管理、人臉門禁管理、現(xiàn)場視頻監(jiān)控管理、現(xiàn)場環(huán)境監(jiān)測等功能，降低風(fēng)險發(fā)生幾率。碧桂園成立的博智林機器人公司，將建筑機器人的研發(fā)作為重點方向，以提升工地的安全、效率和節(jié)能環(huán)保。
在施工建造環(huán)節(jié)的數(shù)字化方面，需要重點關(guān)注的是BIM和AIoT技術(shù)的應(yīng)用。
BIM即Building Information Modeling（建筑信息模型），通過將建筑信息集成到三維信息模型中，實現(xiàn)建筑設(shè)計方案和建筑實體在虛擬世界的數(shù)字化、可視化表達。基于BIM技術(shù)，在建筑的設(shè)計、施工、運營等全生命周期各環(huán)節(jié)中，各方人員可以在諸多業(yè)務(wù)場景中對建筑進行數(shù)據(jù)洞察、模擬分析和相互協(xié)同，提高效率。
例如，在施工環(huán)節(jié)，基于BIM的工程管理可以為各專業(yè)工種提供統(tǒng)一的工程視圖，提前進行施工工序和進度模擬，規(guī)劃最優(yōu)進度方案，并對施工進度進行可視化、可量化的管理，從而減少施工變更，縮短工期。
中建集團利用BIM助力火神山和雷神山醫(yī)院建設(shè)
在疫情期間，中建集團僅用10天就完成了火神山和雷神山醫(yī)院的建設(shè)，堪稱奇跡。負責(zé)項目承建的中建三局充分使用了BIM技術(shù)輔助施工。
以中建三局一公司負責(zé)的醫(yī)療隔離區(qū)為例，項目對基礎(chǔ)圖紙柱距、寬度、凈空、設(shè)備吊掛、門窗位置等進行深化設(shè)計，為后續(xù)施工留出寶貴時間。針對醫(yī)技樓機電安裝涉及給排水、照明、通風(fēng)空調(diào)、通信弱電、醫(yī)用氣體等近10項系統(tǒng)內(nèi)容，項目采用BIM技術(shù)建立潔凈區(qū)、隔離區(qū)管線走向模型，提前模擬管線碰撞等問題，既實現(xiàn)工序合理穿插，最大化利用空間時間，又保證管線排布后的美觀度。
在中建三局基建投公司醫(yī)護區(qū)施工中，技術(shù)團隊則運用BIM模擬施工技術(shù)優(yōu)化6項施工方案，如鋼基礎(chǔ)代替?zhèn)鹘y(tǒng)混凝土基礎(chǔ)、回填土代替部分場地硬化、室內(nèi)樓梯調(diào)整到室外……中建三局基建投公司雷神山項目設(shè)計負責(zé)人賈瑞華說：“僅這6項施工優(yōu)化，就比常規(guī)施工節(jié)約18天建設(shè)周期，同時增強醫(yī)護宿舍舒適性。”
——來源：中建集團
AIoT在智慧工地場景可以有效提升施工管理的效率和安全性�；谖锫�(lián)網(wǎng)、5G和計算機視覺等技術(shù)，采集設(shè)備、物料、人員和其他現(xiàn)場數(shù)據(jù)，實現(xiàn)對施工現(xiàn)場狀況和進度的遠程實時監(jiān)控，包括監(jiān)測設(shè)備運行狀況，通過人臉識別進行工人實名制考勤，及時掌握施工進度以避免施工誤差，智能識別火情、未戴安全帽、污染排放等風(fēng)險事件等，提高管理效率。在疫情期間，智能體溫監(jiān)測、實名制考勤等智能化應(yīng)用也力支撐了復(fù)工進程。
中海宏洋如何打造數(shù)字化工地
在房地產(chǎn)開發(fā)建造項目中，工地處于項目管理的最末端，管控監(jiān)督難以落實，因此一直是房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理的難點。
中國海外宏洋集團有限公司（以下簡稱“中海宏洋”）是中國建筑工程總公司在港全資子公司中國海外集團有限公司旗下的旗艦企業(yè)，具有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。中海宏洋踐行精益生產(chǎn)的房地產(chǎn)建設(shè)理念，希望能以數(shù)字化的方式“武裝”地產(chǎn)項目工程師及管理人員，讓地產(chǎn)工程的各個環(huán)節(jié)，特別是處于管理末端的工地建設(shè)環(huán)節(jié)實現(xiàn)在線化管控，最終讓工程管理更智慧。
中海宏洋與明源云鏈合作打造智慧工程APP，從數(shù)據(jù)錄入電子化、管理行為留痕、工程管理大數(shù)據(jù)三個層面，解決地產(chǎn)工程項目管理過程中管理末端失效的難題。明源云鏈?zhǔn)欠康禺a(chǎn)生態(tài)鏈數(shù)字化服務(wù)商明源云旗下的子公司，專注于通過移動互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)等技術(shù)，推動地產(chǎn)工程建造數(shù)字化。
工地數(shù)據(jù)錄入電子化，提升管理效率
現(xiàn)場檢查是項目工地管理過程中最基礎(chǔ)的工作。傳統(tǒng)檢查是將問題手工記錄在問題查驗單上，從發(fā)現(xiàn)問題到派單過程繁冗、耗時長，采集效率低、記錄不準(zhǔn)、易丟失，讓檢查低效甚至失去意義。
中海通過明源智慧工程APP，工程師可在其中預(yù)設(shè)問題描述、問題部位、整改人等詳細信息字段，只需簡單選擇即可錄入信息。在現(xiàn)場巡檢過程中發(fā)現(xiàn)問題后，工程師可原位標(biāo)注上傳，并在線傳給對應(yīng)問題的整改人，并跟進整改進度，不但大幅提升現(xiàn)場錄入問題效率，還形成了工程質(zhì)量問題的解決閉環(huán)，實現(xiàn)高效整改。
實測實量是項目現(xiàn)場檢查中最重要也是最繁瑣的一環(huán)。為提升實測效率，中海在智慧工程APP內(nèi)置了近80種實測檢查項的錄入模板，例如標(biāo)準(zhǔn)值、觀感值、水平度值、設(shè)計值偏差等，錄入起來非常方便。錄入后，系統(tǒng)還能自動計算是否合格，提升了實測的錄入效率，實現(xiàn)了檢查、錄入、上傳的一體化操作。
管理行為留痕，確保落地執(zhí)行
在項目管理行為的落地方面，以往由于缺少有效的監(jiān)管工具，只能依賴抽查，實際效果不佳。在中海宏洋的工程項目中，管理人員通過APP記錄管理行為執(zhí)行情況，將管理要點以照片、數(shù)據(jù)的形式記錄在系統(tǒng)中，以此建立管理行為的可追蹤機制。
比如材料驗收，在材料進場時，監(jiān)理工程師會通過APP記錄材料驗收信息及驗收人相關(guān)情況，為每一批材料建立完整檔案。系統(tǒng)還內(nèi)置了許多常用的材料類別，錄入后就可以形成詳細的材料進場臺賬。整個材料進場驗收環(huán)節(jié)過程清晰，從源頭杜絕質(zhì)量隱患，同時便于追溯及后期材料管理。
隱蔽工序的驗收同樣也存在難以監(jiān)管的問題。在中海宏洋的工地上，混凝土澆筑前，工程師會通過APP進行隱蔽工程的檢查驗收，詳細記錄鋼筋工程的各項驗收數(shù)據(jù)。混凝土施工前的各項工作準(zhǔn)備妥當(dāng)后，參與驗收的三方人員需要合影記錄，此后混凝土澆筑才正式開始。這樣一來，就確保了所有相關(guān)人員都到場參與了驗收工作，避免了“只填表，不驗收”的情況。
工程管理大數(shù)據(jù)快速分析，及時糾偏
傳統(tǒng)上，工程管理者在對項目進展和質(zhì)量進行階段性復(fù)盤和分析時，主要通過手工制作報表、PPT等方式，前期工作耗時耗力。中海宏洋將各項工程管理數(shù)據(jù)錄入明源智慧工程APP后，系統(tǒng)后臺會自動集成30余種項目常用的數(shù)據(jù)分析報表，管理人員只需要基于數(shù)據(jù)分析直接查找問題、分析原因，項目溝通有的放矢，效率提升，發(fā)現(xiàn)問題、整改糾偏更加及時。
截至2019年第一季度，中海宏洋的智慧工程項目已覆蓋全國26個城市，累計超過50個項目，覆蓋建面累計超過1800萬平方米。自推廣以來，工程管理內(nèi)頁工作時間實現(xiàn)大幅縮短，解決了質(zhì)量問題的100%閉合整改，并實現(xiàn)重點工序管理行為的全過程留痕記錄，形成詳盡的“一戶一檔”資料。
3.2 營銷場景數(shù)字化
在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中，項目的銷售環(huán)節(jié)是最終面向客戶的項目價值變現(xiàn)，也直接決定了項目的資金回籠速度和房企整體的資金周轉(zhuǎn)效率。隨著供需關(guān)系和用戶需求的變化，房地產(chǎn)營銷面臨的獲客壓力不斷增長，而基于移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、AR/VR、人工智能等數(shù)字化技術(shù)的數(shù)字化營銷解決方案成為新時代的營銷利器。
首先，房地產(chǎn)銷售進入了“橫盤時代”，隨著存量化趨勢下需求總量和價格增速的下滑，供需關(guān)系正在向買方市場轉(zhuǎn)變，項目去化壓力增強。傳統(tǒng)的廣告投放+案場銷售的被動方式吸引的客流，難以滿足去化率需求。在這樣的背景下，開發(fā)商需要增加拓客渠道的同時強化自營銷能力，并提升客戶線索的成交轉(zhuǎn)化率。此外，銷售渠道的拓展也增加了銷售管理的復(fù)雜度，渠道管理、渠道判客與案場風(fēng)控成為需要解決的問題。
其次，客戶的購房旅程已經(jīng)高度線上化。隨著客戶購房的投資屬性弱化、消費屬性增強，以及線上資訊獲取習(xí)慣的養(yǎng)成，客戶在購房旅程中的決策周期更加漫長，并且相關(guān)信息獲取途徑和行為軌跡更多地出現(xiàn)在線上渠道。尤其在到訪案場前的階段，客戶會在線上留存大量有價值的行為數(shù)據(jù)。因此，開發(fā)商的營銷必須具備在線上觸達、洞察、影響和服務(wù)客戶的能力。
在房地產(chǎn)營銷場景，移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、AR/VR、人工智能技術(shù)在營銷策劃、渠道觸達、案場轉(zhuǎn)化和客戶運營等環(huán)節(jié)都有相關(guān)落地場景。
基于移動互聯(lián)網(wǎng)，開發(fā)商可以搭建全民營銷平臺和線上售樓處，建立案場銷售工具和客戶服務(wù)平臺，實現(xiàn)自有置業(yè)顧問團隊與客戶的在線化連接和數(shù)據(jù)沉淀，提升自營銷和客戶運營能力，并充分應(yīng)用完備的移動互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施，拓展獲客渠道，提升服務(wù)體驗。
大數(shù)據(jù)的應(yīng)用價值，在于讓整個營銷流程中的每一個環(huán)節(jié)和要素得到客觀量化，為更智能的、多維度的數(shù)據(jù)分析、處理提供基礎(chǔ)，實現(xiàn)客戶洞察、精準(zhǔn)營銷、潛客轉(zhuǎn)化、費效比提升、渠道優(yōu)化等關(guān)鍵目標(biāo)。工具是人的延伸，AR/VR作為創(chuàng)新的內(nèi)容展現(xiàn)和交互方式，補充了線上營銷相比線下在體驗上的短板，是雙眼和雙腳的延伸，讓人可以實現(xiàn)隨時隨地的異地同頻看房。
人工智能在房地產(chǎn)營銷場景的應(yīng)用，主要是基于計算機視覺、智能語音等技術(shù)進行客戶數(shù)據(jù)采集和智能交互。例如，通過人臉識別攝像頭設(shè)備采集案場到訪客戶數(shù)據(jù)，可以實現(xiàn)客戶簽到統(tǒng)計、客戶畫像分析和重要客戶識別，并與渠道管理系統(tǒng)關(guān)聯(lián)，實現(xiàn)渠道判客和案場風(fēng)控，防止渠道“飛單”造成的傭金損失。智能語音技術(shù)則可以用于客戶服務(wù)過程中的智能客服領(lǐng)域，幫助開發(fā)商提升一線銷售人員的服務(wù)質(zhì)量。
在疫情期間，面對線下售樓處關(guān)閉對銷售帶來的沖擊，恒大在2月13日率先全面啟動了“網(wǎng)上賣房”的舉措�；谠缭�2014年推出的“恒房通”平臺開展線上全民營銷，并提供線上VR看房、線上選房和認購服務(wù)，配合低價優(yōu)惠促銷和提高傭金的策略，恒大在市場低迷期實現(xiàn)了逆市增長。根據(jù)公告，今年上半年，恒大實現(xiàn)累計銷售額3488.4億元，同比增長23.8%。相比之下，同期萬科和碧桂園的銷售額分別同比下降4.1%和5.6%。
整合用戶觸達、轉(zhuǎn)化、運營，思為科技助力時代中國實現(xiàn)營銷全流程效果提升
思為科技是一家專注于房地產(chǎn)數(shù)字化營銷領(lǐng)域的軟件服務(wù)商，擁有一整套營銷云產(chǎn)品體系，覆蓋營銷內(nèi)容制作、營銷路徑打通、營銷數(shù)據(jù)分析和營銷資產(chǎn)管理全場景，從全流程賦能一線營銷人員和集團，重構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)商的營銷打法。
在前置蓄客階段，思為科技幫助開發(fā)商將項目以3D視覺方式提前呈現(xiàn)，為數(shù)字化營銷提供數(shù)字內(nèi)容基礎(chǔ)，并在不同營銷場景展現(xiàn)為不同的形式，一方面幫助線下售樓部突破拓客的地理及時間約束，與用戶建立線上化、數(shù)字化的連接；另一方面，將蓄客動作前置，配合裂變傳播、營銷活動等，幫助項目快速去化。
同時，思為科技還將這一數(shù)字內(nèi)容創(chuàng)作能力，通過思為云創(chuàng)平臺面向全行業(yè)開放。開發(fā)商或地產(chǎn)廣告團隊可在思為云創(chuàng)平臺中，通過對視覺素材的上傳及便捷的拖、拉、拽操作，生成自定義的電子物料，實現(xiàn)低成本的、規(guī)�；摹�(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)字物料自生產(chǎn)能力。
在此基礎(chǔ)上，思為營銷云為開發(fā)商建立了一套官方品牌陣地，并以此為基礎(chǔ)打通一條貫穿營銷全流程的通道。其中包括對置業(yè)顧問日常拓客動作的賦能，潛在客戶線上看房、講解，用戶意向度智能分析，線下交易環(huán)節(jié)簽到、判客和“飛單”風(fēng)控，新老客戶二次運營和全民營銷，以及對團隊成員及營銷活動的量化考核及優(yōu)化管理，覆蓋從拓客到成交的完整閉環(huán)。
例如，在拓客階段，銷售人員可將樓盤信息和個人聯(lián)系方式一鍵分享給目標(biāo)客戶�？蛻魺o論是在通勤路上，還是在家里的沙發(fā)上，都只需一鍵點擊，即可異地查看項目微沙盤，了解樓盤全貌并進行進一步咨詢。跟進轉(zhuǎn)化階段，置業(yè)顧問可隨時查看樓盤的訪問情況，了解不同客戶的意向度和真實購房需求，對高頻訪問某房源的客戶進行主動的個性化服務(wù)。在成交階段，平臺擁有在線認購、在線支付、合同管理、電子簽章等功能，實現(xiàn)線上化交易。
在SCRM體系中，思為科技則可以幫助開發(fā)商實現(xiàn)資產(chǎn)的管理。一方面是客戶資產(chǎn)的管理，幫助開發(fā)商建立官方私域流量，讓每一場營銷活動獲得而來的客戶都可以沉淀至開發(fā)商 流量池而非置業(yè)顧問個人流量池，并可以在日后的營銷活動中持續(xù)觸達、影響，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)營銷無積累的狀態(tài)，幫助開發(fā)商在存量時代爭取營銷主動權(quán)。另一方面則是對置業(yè)顧問的管理。例如，可對離職置業(yè)顧問的客戶資源進行重新分派，可以追溯、量化置業(yè)顧問在營銷過程中，是否對客戶進行了恰當(dāng)頻率的、高品質(zhì)的服務(wù)，守護開發(fā)商和消費者的利益。
目前，思為科技已累計服務(wù)超過400家房地產(chǎn)開發(fā)商客戶，覆蓋80%的百強房企，其中包括碧桂園、華潤、融創(chuàng)等頭部開發(fā)商。
時代中國的“時代+”營銷系統(tǒng)是思為科技服務(wù)的典型案例。時代中國原有承載線上售樓、購房服務(wù)及老業(yè)主運營的三大營銷平臺。三個平臺基于H5頁面，用戶體驗感欠缺且平臺分散，需要進行梳理整合，以支持時代中國蓄客、拓客、留客等全套營銷動作和營銷管理。
在整合方案中，思為科技在前端為時代中國搭建集團級品牌門戶“時代+”，以項目展示和拓客為核心能力，以微沙盤等電子物料為基礎(chǔ)，設(shè)置置業(yè)顧問、營銷總、用戶、業(yè)主、經(jīng)紀(jì)人等8種角色共6套差異化界面，每套界面設(shè)有相應(yīng)的權(quán)限及細化功能設(shè)置，實現(xiàn)在同一平臺上的營銷能力統(tǒng)合，打造統(tǒng)一線上售樓處，針對性解決平臺重復(fù)、能力分散、環(huán)節(jié)斷層、數(shù)據(jù)孤島等問題。此外，思為科技為時代中國建立私域流量池，支持全民營銷活動玩法，實現(xiàn)推廣裂變，并以客戶分級機制，分別形成線索池、潛客池、客戶池，幫助置業(yè)顧問實現(xiàn)精準(zhǔn)、針對性強的樓盤推薦、優(yōu)惠信息推送等拓客和互動動作，并通過自動化的信息錄入方式，簡化蓄客期的客戶信息收集工作。
在后端，思為科技協(xié)助時代中國將采集的前端用戶行為數(shù)據(jù)建立為售前數(shù)據(jù)中臺，并將時代中國現(xiàn)有業(yè)務(wù)PaaS化，形成業(yè)務(wù)中臺，更便捷地進行客戶流量全局分析，及銷售排名等營銷管理，為集團、項目層面的統(tǒng)一管理提供數(shù)據(jù)保障。
2020年初疫情期間，時代中國在線上發(fā)起“8.8元抵3萬元”的營銷活動。在2個月的時間內(nèi)便以不到傳統(tǒng)營銷方式2%的預(yù)期投入成本，成功吸引42萬+精準(zhǔn)潛客。這場活動開啟了開發(fā)商數(shù)字營銷時代，成為通過線上營銷活動和營銷全鏈路打通賦能銷售的經(jīng)典案例。
3.3 運營場景數(shù)字化
房地產(chǎn)完成開發(fā)和投入使用后進入運營環(huán)節(jié)，成為可以持續(xù)產(chǎn)生價值的資產(chǎn)。目前，中國房地產(chǎn)存量資產(chǎn)規(guī)模已超過200萬億。
房地產(chǎn)資產(chǎn)的運營管理包括資產(chǎn)管理和物業(yè)管理兩大場景。資產(chǎn)管理是從財務(wù)視角關(guān)注資產(chǎn)的現(xiàn)金流狀況，管理物業(yè)的招商、租賃合同、收入和資產(chǎn)價值。物業(yè)管理是從日常運營和服務(wù)的視角，對物業(yè)的設(shè)施運行狀況、能源消耗、訪客流動、環(huán)境等進行管理，并向用戶提供保潔、安保等物業(yè)服務(wù)，保證物業(yè)處于良好和高效的運營狀態(tài)。
隨著存量化趨勢下的供應(yīng)量增長和宏觀經(jīng)濟下行帶來的需求下滑，寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等存量資產(chǎn)的面臨的招商、租金收入等經(jīng)營壓力也在持續(xù)增長。根據(jù)高力國際的數(shù)據(jù)，2019年底北京甲級寫字樓的空置率達到15.9%，創(chuàng)歷史新高，同時租金的年降幅約為4%。資產(chǎn)管理方需要轉(zhuǎn)向精細化運營以降本提效，并拓展招商渠道。
同時，存量資產(chǎn)運營也面臨著資產(chǎn)證券化的機遇。2020年4月，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委發(fā)布了《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著醞釀已久的公募REITs正式啟航。商業(yè)地產(chǎn)等其他類型存量資產(chǎn)的公募REITs有望加速落地，拓展優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的融資和退出通道，推動存量資產(chǎn)盤活，提升資產(chǎn)流動性。
公募REITs的潛在機遇利好優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，要求資產(chǎn)管理方提升物業(yè)項目的運營管理效率，保證良好、穩(wěn)定的資產(chǎn)收益率。此外，在公募REITs的監(jiān)管要求下，物業(yè)項目的資產(chǎn)價值評估將更加標(biāo)準(zhǔn)化和精細化，項目資產(chǎn)運營全生命周期的數(shù)據(jù)化將成為有力支撐。
資產(chǎn)管理系統(tǒng)、線上招商系統(tǒng)等數(shù)字化應(yīng)用正在將資產(chǎn)管理帶入線上化、數(shù)據(jù)化時代。資產(chǎn)管理系統(tǒng)可以實現(xiàn)合同管理、財務(wù)管理等流程的線上化，提升管理效率；將散落在線下的資產(chǎn)空間、面積等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、租賃合同數(shù)據(jù)、租金收入數(shù)據(jù)等關(guān)鍵數(shù)據(jù)進行展示和分析，并結(jié)合市場數(shù)據(jù)評估資產(chǎn)價值，便于資產(chǎn)管理方及時評估資產(chǎn)狀況和制定運營決策。線上招商系統(tǒng)可以對接中介渠道和外部線上平臺，實時推送招租信息，拓展獲客渠道，并強化對于客戶和銷售流程的數(shù)據(jù)化洞察。
在物業(yè)管理場景，人力成本的增長和用戶對于物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的需求提升，給物業(yè)管理方帶來了挑戰(zhàn)。通過物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等智能化技術(shù)的應(yīng)用打造的智慧樓宇、智慧社區(qū)和智慧園區(qū)等智慧運營體，在降低物業(yè)管理成本、提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)方面產(chǎn)生了顯著價值。
在單點應(yīng)用場景，智能化技術(shù)應(yīng)用降低人力成本，提升管理效率。例如，在安防場景，基于計算機視覺技術(shù)的人臉識別攝像頭實現(xiàn)訪客識別、人流統(tǒng)計和軌跡追蹤，大幅提升樓宇安防管理效率，應(yīng)用已經(jīng)非常成熟。在設(shè)備設(shè)施運維場景，通過物聯(lián)網(wǎng)采集各個設(shè)備設(shè)施的運行數(shù)據(jù)并進行遠程監(jiān)控，可以大幅降低人工巡檢的工作量，并提升管理的時效性。在能源管理場景，通過對各個耗能系統(tǒng)和點位的數(shù)據(jù)采集，并結(jié)合機器學(xué)習(xí)等技術(shù)對歷史能耗數(shù)據(jù)進行分析，可以發(fā)掘建筑運行的節(jié)能潛力，預(yù)測能耗需求，提高能源利用效率和需求計劃性，降低能耗成本。
除了單點應(yīng)用場景以外，AIoT智能化技術(shù)的應(yīng)用還可以基于統(tǒng)一的建筑物聯(lián)網(wǎng)平臺，實現(xiàn)物業(yè)空間各子系統(tǒng)的數(shù)據(jù)打通、集成和連接，實現(xiàn)場景聯(lián)動，創(chuàng)造新的場景應(yīng)用和客戶價值。例如，通過將消防系統(tǒng)與視頻監(jiān)控系統(tǒng)、門禁通行系統(tǒng)的打通，可以在發(fā)生消防報警時自動調(diào)出報警點的視頻影像，判斷火災(zāi)情況，并自動開啟門禁、道閘，便于應(yīng)急逃生，提升響應(yīng)速度。通過將訪客系統(tǒng)與能源管理系統(tǒng)、設(shè)備控制系統(tǒng)的打通，可以基于訪客流量智能調(diào)節(jié)能耗控制和空調(diào)、燈光等系統(tǒng)的運行，在保證用戶體驗的同時降低能耗。
運用物聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)，DFocus為企業(yè)實現(xiàn)不動產(chǎn)數(shù)字化運營
對于大型企業(yè)來說，持有或租用的不動產(chǎn)不僅是企業(yè)的核心資產(chǎn)之一，也是一項要的運營成本。隨著經(jīng)濟環(huán)境下行，越來越多的大型企業(yè)開始重視精細化運營以降本提效，并提高自身不動產(chǎn)的資產(chǎn)價值。
成立于2015年的DFocus，專注于物聯(lián)網(wǎng)在地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用。運用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)，DFocus幫助企業(yè)實時監(jiān)測和分析不動產(chǎn)運營數(shù)據(jù)，并形成辦公空間管理、資產(chǎn)管理、設(shè)備設(shè)施管理三大核心管理系統(tǒng)，幫助企業(yè)最大化不動產(chǎn)利用效率，并為企業(yè)決策者提供可靠的不動產(chǎn)運營量化決策依據(jù)。目前，DFocus已服務(wù)近百家世界500強企業(yè)。
辦公空間管理系統(tǒng)，助力華為最優(yōu)化空間運營效率
在敏捷辦公理念引導(dǎo)下，華為在全國范圍內(nèi)的多個辦公空間開始實行共享辦公。但同時，新的模式也帶來新的問題，比如：空間資源協(xié)調(diào)效率不足；辦公室共享資產(chǎn)盤點不清；部門或員工的位置等信息實時性差，造成協(xié)作低效等等。
針對華為共享辦公的痛點，DFocus為華為提供一套標(biāo)準(zhǔn)的CognizeOS辦公空間管理系統(tǒng)，幫助華為搭建敏捷辦公管理體系。在CognizeOS系統(tǒng)中，員工可通過會議室、工位預(yù)定工具分配辦公空間的布局和歸屬關(guān)系，以及空間的預(yù)約共享等。電子地圖導(dǎo)航工具則將辦公室的每一寸空間在可視化界面中呈現(xiàn)，員工可通過數(shù)控大屏、交互平板、手機端和電子墨水牌進行多端交互。此外，DFocus的智能物聯(lián)網(wǎng)傳感硬件遍布在每個會議室、工位、協(xié)作區(qū)中，將所有的空間數(shù)據(jù)自動實時上傳至大數(shù)據(jù)平臺，通過空間數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)呈現(xiàn)給RE&F或CFO等企業(yè)決策者，以實時掌控空間的使用和運營效率，從而進行業(yè)務(wù)和管理的不斷優(yōu)化。
這套數(shù)字化辦公空間管理體系已幫助華為節(jié)省了約20%的不動產(chǎn)成本，約合數(shù)億元人民幣。以西安辦公室為例，整個辦公空間從過去1:1（一人一工位）的工位配置比例，升級到了1:0.6（每人需要0.6個工位）。并且根據(jù)數(shù)據(jù)預(yù)測，空間仍有能力支持新增50%數(shù)量的員工共同使用，這為華為業(yè)務(wù)的集約化增長和靈活變化提供了有效的支撐。
不動產(chǎn)管理系統(tǒng)助力銀行數(shù)字化管控自持不動產(chǎn)
對于我國中大型商業(yè)銀行來說，自身持有和外部租入的不動產(chǎn)規(guī)模龐大，因此，涉及銀行自身的不動產(chǎn)運營管理不僅包括對營業(yè)用房和辦公空間的管理，對整體不動產(chǎn)的全生命周期、全鏈條管理也十分重要。然而，在對不動產(chǎn)資產(chǎn)管理的方式方面，目前國有銀行普遍多停留在傳統(tǒng)的手工化Excel上，不僅工作量大、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確度不高，而且信息傳遞仍然通過郵件等方式進行，數(shù)據(jù)更新周期長，操作風(fēng)險大。同時，由于缺少實時數(shù)據(jù)的歸集，管理數(shù)據(jù)與實際應(yīng)用數(shù)據(jù)會出現(xiàn)脫節(jié)，導(dǎo)致不動產(chǎn)資產(chǎn)狀況不明，決策周期長，甚至關(guān)鍵決策出現(xiàn)偏差。
針對以上管理痛點，DFocus已率先為國內(nèi)某大型商業(yè)銀行提供了以空間運營與不動產(chǎn)管理為一體的綜合不動產(chǎn)管理系統(tǒng)。目前，系統(tǒng)已覆蓋該銀行總行以及40多家一級分行的百余處物業(yè)點，管理總面積超過200萬平方米。
業(yè)務(wù)內(nèi)容包括房產(chǎn)管理、合同管理、租賃管理、財務(wù)管理、預(yù)算管理、物業(yè)管理、設(shè)施管理、工位管理、企業(yè)公寓管理等線上化管理，同時，針對管理決策方面，DFocus還為銀行提供括數(shù)據(jù)大屏、指標(biāo)可視化、數(shù)據(jù)分析等能力。例如，可操作式管理中心以電子物業(yè)地圖為基礎(chǔ)，集中展現(xiàn)銀行持有物業(yè)的分布情況與關(guān)鍵指標(biāo)數(shù)據(jù)，并實現(xiàn)從全國到區(qū)域，再到城市的數(shù)據(jù)逐層穿透與層級展現(xiàn)。通過圍繞不動產(chǎn)本身的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，DFocus幫助客戶實現(xiàn)了不動產(chǎn)的集團化、數(shù)字化運營。
3.4 交易場景數(shù)字化
本章主要探討住宅地產(chǎn)的買賣和租賃交易環(huán)節(jié)的數(shù)字化進程。長期來看，隨著存量化趨勢的推進，存量房地產(chǎn)交易市場的規(guī)模將持續(xù)增長，對于房地產(chǎn)中介服務(wù)的需求也將升級。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，客戶的核心價值訴求是追求高效的流通交易，包括降低交易成本、縮短交易周期，并提升服務(wù)體驗。
一方面，房地產(chǎn)交易的線上化滲透率已經(jīng)很高，正在逐漸向線上交易閉環(huán)發(fā)展�？蛻粼诮灰浊捌跊Q策階段的市場資訊和房源信息獲取已經(jīng)高度依賴貝殼找房、58同城等線上房產(chǎn)信息平臺。交易的在線化要求中介服務(wù)機構(gòu)業(yè)務(wù)的線上化。
另一方面，中國房地產(chǎn)中介服務(wù)的效率和服務(wù)體驗仍有較大的提升空間，未來中介服務(wù)市場將持續(xù)產(chǎn)生優(yōu)勝劣汰的整合。面對市場競爭的壓力，只有效率和服務(wù)領(lǐng)先的中介服務(wù)機構(gòu)才能取得先機。以貝殼找房ACN合作網(wǎng)絡(luò)、好屋等為代表的平臺賦能模式，通過數(shù)字化手段賦能房產(chǎn)服務(wù)生態(tài)以及中介服務(wù)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)能力和人效提升，正代表了這一趨勢。
房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，核心是圍繞中介服務(wù)業(yè)務(wù)的營銷獲客、房源管理、帶看成交和增值服務(wù)等全流程，通過數(shù)字化應(yīng)用提升業(yè)務(wù)效率和客戶體驗。例如，在營銷獲客端，順應(yīng)交易線上化的趨勢，除了傳統(tǒng)的電銷和信息平臺廣告以外，積極布局社交媒體、微信小程序等線上營銷渠道，并基于線上營銷的數(shù)據(jù)沉淀提升客戶洞察能力。在帶看成交等服務(wù)環(huán)節(jié)，通過VR看房、電子簽約等線上交易技術(shù)應(yīng)用提升交易效率和客戶體驗。
此外，中介服務(wù)機構(gòu)需要推進中后臺經(jīng)營管理的數(shù)字化，實現(xiàn)交易管理、人事管理、財務(wù)管理等業(yè)務(wù)流程的線上化和數(shù)據(jù)驅(qū)動的精細化運營，提升經(jīng)營管理表現(xiàn)。
管理、營銷、服務(wù)三項賦能，巧房科技助力中介數(shù)字化升級
巧房科技成立于2013年8月，總部位于上海，通過為房地產(chǎn)中介公司提供一套基于SaaS的業(yè)務(wù)操作系統(tǒng)，幫助中介公司提升業(yè)務(wù)經(jīng)營效率以及客戶服務(wù)體驗，目前覆蓋全國300多個城市，合作客戶近 1萬家，服務(wù)近50萬經(jīng)紀(jì)人。
巧房科技的核心產(chǎn)品是一套V20 SaaS系統(tǒng)，并基于V20SaaS所覆蓋的房地產(chǎn)交易全流程場景，提供金融、新房分銷等增值服務(wù)。V20 SaaS系統(tǒng)為電腦客戶端、移動APP雙端協(xié)同，分為業(yè)務(wù)系統(tǒng)、營銷管理系統(tǒng)、中后臺支持系統(tǒng)三個主模塊。業(yè)務(wù)系統(tǒng)覆蓋二手房和新房等在內(nèi)的租賃、買賣和資理業(yè)務(wù)，并涵蓋相關(guān)的房源管理、客戶管理、房客匹配撮合、交易流程管理和考核體系等；營銷管理系統(tǒng)包括線上獲客渠道對接和效果評估、微門店和微官網(wǎng)等營銷工具，幫助經(jīng)紀(jì)公司提升獲客效率，打造展業(yè)工具；中后臺支持系統(tǒng)包括人力資源、財務(wù)薪資、成本核算、數(shù)據(jù)分析等模塊，提供綜合的中后臺支持。
真實房源信息高效流轉(zhuǎn)，助力中介商圈精耕
在中介公司的“房客帶”業(yè)務(wù)管理方面，中介公司獲取的房源信息混亂、虛假，導(dǎo)致中介業(yè)務(wù)開展一直陷于準(zhǔn)確信息的確認中，房源信息無法高效流通。巧房科技V20 SaaS系統(tǒng)為中介公司提供標(biāo)準(zhǔn)的樓盤字典、房源等級管理，結(jié)合多維的房源流轉(zhuǎn)機制、可審核驗真的審批方式，確保了房源信息的真實、高效流轉(zhuǎn)。
在此基礎(chǔ)上，V20 SaaS系統(tǒng)可將樓盤劃分到店，實現(xiàn)“組對盤、棟對人”，并通過可視化的經(jīng)紀(jì)人行程展示，為中介公司及門店提供可衡量的判斷，及時復(fù)盤、定位問題，實現(xiàn)精細化運營。
整合行業(yè)資源，打造中介營銷閉環(huán)
在營銷方面，獲客困難是中介公司面臨的核心痛點。巧房科技與58安居客等信息平臺達成戰(zhàn)略合作，打造營銷一體化，中介公司可通過巧房系統(tǒng)將房源一鍵發(fā)布到58安居客平臺，實現(xiàn)一鍵發(fā)房及企業(yè)擔(dān)保；同時，58安居客也會將平臺獲取的客源信息在巧房平臺進行同步，免去重復(fù)性信息同步工作，提升線上營銷效率。
此外，在獲客過程中，漏接客戶電話、客戶來源不清等也是中介公司亟需解決的問題。巧房平臺打造“企業(yè)來電通”功能，全量記錄外網(wǎng)客戶來電，統(tǒng)計分析來電渠道，并對超時未跟進的客戶進行自動轉(zhuǎn)公，有效進行客戶管理。通過數(shù)據(jù)分析及沉淀，中介公司可把握客戶的最佳跟進周期，提升網(wǎng)絡(luò)平臺的投入產(chǎn)出，形成營銷閉環(huán)。
科技賦能智能門店，提升客戶服務(wù)體驗
如今，消費者對看房、購房過程中的便捷性、體驗感有著越來越高的要求，因此在提升中介客戶服務(wù)體驗方面，巧房科技V20 SaaS還提供VR全景看房實現(xiàn)遠程帶看等功能，縮短客戶看房流程，提升交易轉(zhuǎn)化。此外，V20 SaaS與智能大屏相結(jié)合形成智能門店，將系統(tǒng)房源信息與智能大屏打通，以直觀的圖片、VR、視頻等素材進行動態(tài)展示，替代傳統(tǒng)的房源貼紙，提升門店服務(wù)體驗。
目前，巧房科技V20 SaaS產(chǎn)品已具有數(shù)千個功能點，并將進一步融入巧房科技自身積累的業(yè)務(wù)運營方法論，整合門店智能POS、智能考勤機、智能大屏等智慧門店硬件，為中介公司提供完整的智慧門店解決方案。使用巧房科技產(chǎn)品的中介公司，在樓盤信息完備率、帶看覆蓋率，以及客戶的新增、帶看、成交的轉(zhuǎn)化率等一系列定量經(jīng)營指標(biāo)上，都得到了顯著的提升。
3.5 服務(wù)場景數(shù)字化
房地產(chǎn)本身除了提供空間的使用價值以外，也承載了物業(yè)服務(wù)、家居家裝等豐富的產(chǎn)品和服務(wù)內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、家居家裝企業(yè)等服務(wù)提供方自身的經(jīng)營挑戰(zhàn)，以及用戶需求的智能化升級，驅(qū)動著服務(wù)環(huán)節(jié)的數(shù)字化進程。
對于提供住宅物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，降本和增收是迫切需求。在以包干制為主的物業(yè)服務(wù)收費模式下，一定管理面積規(guī)模之下的基礎(chǔ)物業(yè)費收入是相對固定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要通過“開源節(jié)流”來提升利潤表現(xiàn)。
在“節(jié)流”方面，作為勞動密集型行業(yè)，人力成本是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要成本，且人力成本面臨持續(xù)上升的壓力。根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2020中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究報告》，2019年物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)的人員費用占比約為59%。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正在通過部署物業(yè)管理系統(tǒng)、基于物聯(lián)網(wǎng)的設(shè)備設(shè)施運維管理系統(tǒng)、無人值守停車管理系統(tǒng)、智能門禁等數(shù)字化應(yīng)用，提升物業(yè)服務(wù)的人效，降低人力成本。
在“開源”方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)為入口，為社區(qū)居民提供更多的增值服務(wù)以拓展收入來源。頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛上線物業(yè)APP等線上服務(wù)平臺，與用戶建立持續(xù)的連接并進行用戶運營，挖掘用戶需求，拓展社區(qū)零售、生活服務(wù)、金融服務(wù)、資產(chǎn)運營等增值業(yè)務(wù)。
根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2020中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究報告》，2019年物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)的多種經(jīng)營收入均值為 2.23 億元，占總營業(yè)收入比重為 21.45%；多種經(jīng)營凈利潤均值為4207.92 萬元，同比增長31.55%，對凈利潤的貢獻度達46.18%，取得了良好成效。
伴隨著消費升級趨勢，在家居家裝服務(wù)方面，用戶對于智能家居、個性化家裝設(shè)計和高品質(zhì)服務(wù)的需求增長。尤其在家裝服務(wù)領(lǐng)域，由于需求低頻、高客單價，服務(wù)周期長且服務(wù)流程非標(biāo)準(zhǔn)化，家裝企業(yè)的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)模式普遍面臨獲客成本高、管理效率低和服務(wù)滿意度低的問題，也導(dǎo)致家裝企業(yè)自身難以實現(xiàn)規(guī)�；l(fā)展。
面對需求的升級，家裝企業(yè)需要通過數(shù)字化手段來提升經(jīng)營效率和服務(wù)能力。例如，在營銷環(huán)節(jié)補充線上多渠道營銷和觸達能力，降低獲客成本；在家裝服務(wù)全流程，綜合應(yīng)用移動互聯(lián)網(wǎng)、智能設(shè)計、BIM施工軟件等數(shù)字化工具推進家裝設(shè)計、工程管理、工程實施等環(huán)節(jié)的工業(yè)化、智能化升級。
全面賦能家裝產(chǎn)業(yè)鏈，土巴兔助力家裝服務(wù)數(shù)字化轉(zhuǎn)型
土巴兔于2008年7月在深圳成立，歷經(jīng)十余年的發(fā)展，已成長為國內(nèi)知名的互聯(lián)網(wǎng)家裝平臺。土巴兔將消費互聯(lián)網(wǎng)和產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)融合，向C端用戶提供家裝解決方案，包括信息發(fā)現(xiàn)、服務(wù)供應(yīng)商智能匹配、項目執(zhí)行與質(zhì)檢，先裝修后支付，意見反饋收取，及其他增值服務(wù)。
同時，土巴兔向家裝公司、建材公司等家裝服務(wù)供應(yīng)商企業(yè)提供訂單推薦、會員服務(wù)、金融服務(wù)、保險推廣、供應(yīng)鏈管理等解決方案，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)幫助裝修公司提高經(jīng)營效率、降低經(jīng)營成本，提升家裝公司的整體經(jīng)營能力。
家裝服務(wù)市場非常分散，家裝服務(wù)商在企業(yè)內(nèi)部管理方面，數(shù)字化水平參差不齊。土巴兔平臺通過自主研發(fā)，為平臺上的家裝服務(wù)商企業(yè)提供一系列基于SaaS 的系統(tǒng)及工具，如在線店面管理、店面小程序管理、客戶關(guān)系管理ERP等，幫助其實現(xiàn)內(nèi)部管理規(guī)范化、在線化、數(shù)據(jù)化，提升家裝服務(wù)商的經(jīng)營效率。
通過ERP系統(tǒng)，裝企可直接查看每個項目的相關(guān)數(shù)據(jù)，包括前期設(shè)計師量房、邀約客戶、后期工地進展的相關(guān)情況等。此外，土巴兔在供應(yīng)鏈、金融、設(shè)計等方面，也有一系列產(chǎn)品來支持裝企的經(jīng)營。比如土巴兔“圖滿意”產(chǎn)品，可實現(xiàn)快速生成高清效果圖、高品質(zhì)全屋設(shè)計方案等等，提升設(shè)計師的工作效率。
在為C端業(yè)主提供服務(wù)方面，隨著時代的變化，家裝企業(yè)也需要創(chuàng)新型技術(shù)工具管控其服務(wù)質(zhì)量，提升用戶體驗。
2020年疫情期間，因家裝行業(yè)線下作業(yè)受阻，裝修量房、設(shè)計、質(zhì)檢驗收等方面受到了一定程度的影響。針對這一情況，土巴兔在疫情期間推出了“無接觸量房”、“無接觸安全工地管理”、“工地直播”，于2020年6月推出“AI在線監(jiān)工”等創(chuàng)新服務(wù)。裝修公司的現(xiàn)場施工情況可通過土巴兔APP向業(yè)主用戶進行全天候展示，使業(yè)主隨時了解工地動向，在線對工地進行監(jiān)控及驗收，保證家裝公司的裝修進度，以及業(yè)主良好的用戶體驗。
在家裝服務(wù)營銷方面，家裝服務(wù)商在面對疫情等黑天鵝事件時，更需要及時運用新興的、線上化的營銷手段，觸達潛客、促進轉(zhuǎn)化。土巴兔在其平臺上開設(shè)了直播專區(qū)，上線了砍價直播、裝企直播、設(shè)計師直播、質(zhì)檢直播、建材直播等活動。土巴兔還將直播與團購活動進行結(jié)合，目前平臺每月可發(fā)起不少于1100場直播，涵蓋微信、抖音、新浪微博、快手等直播平臺，以及土巴兔官網(wǎng)、移動端2個自有平臺。土巴兔通過各類技術(shù)手段使直播場景與真實場景的體驗差距不斷縮小，幫助裝企獲客，吸引用戶在平臺快速下單。
在建材直播方面，今年3月底，土巴兔將建材砍價直播頻率提高到每周5場，每場從不同品類的一線家居建材品牌中挑選一家進行直播，截至目前已經(jīng)開展40多場，合計訂單超過5000單。目前，生活家地板、歐派門業(yè)、東方雨虹、美的中央空調(diào)、顧家家居、蒙娜麗莎、方太廚電等國內(nèi)知名家居建材及家電品牌均已陸續(xù)參與土巴兔平臺的直播活動。
根據(jù)土巴兔平臺數(shù)據(jù)顯示，疫情期間，有超過2000家裝修公司提交了直播申請，通過土巴兔直播工具開播的裝企實現(xiàn)了平均用戶轉(zhuǎn)化率超20%，部分裝企單場轉(zhuǎn)化率可超過60%。2020年一季度，通過土巴兔平臺進入裝企網(wǎng)店的訪客數(shù)同比銳增了228%，同時預(yù)約裝修用戶人數(shù)也同比2019年增長116%。據(jù)此可見，土巴兔在疫情期間為家裝服務(wù)商提供的一系列數(shù)字化工具，有效地幫助家裝服務(wù)商實現(xiàn)了線上化獲客、服務(wù)的效果提升。
4.房地產(chǎn)數(shù)字化趨勢展望
隨著數(shù)字化實踐的推進和技術(shù)應(yīng)用的不斷成熟，房地產(chǎn)數(shù)字化將持續(xù)走向深入。展望未來， 5G等新技術(shù)帶來的變革機會值得關(guān)注，而應(yīng)用層面從數(shù)字化走向智能化是必然趨勢。
5G作為新一代通信技術(shù)，具備高帶寬、低時延、高可靠等性能，將大幅度提升數(shù)據(jù)傳輸能力，進而支撐云端與邊緣端的數(shù)據(jù)連接，帶來萬物互聯(lián)的新應(yīng)用場景。
例如，高清視頻遠程傳輸可以應(yīng)用在樓宇和社區(qū)安防、遠程辦公、遠程工地巡檢等場景，數(shù)據(jù)傳輸量和實時性大幅度提升�；赩R/AR的在線看房等應(yīng)用，也可以在5G網(wǎng)絡(luò)的支撐下，借助云端的數(shù)據(jù)存儲和算力提升數(shù)據(jù)處理能力，實現(xiàn)更真實的展現(xiàn)效果和交互體驗。
從數(shù)字化走向智能化是必然趨勢。隨著基礎(chǔ)設(shè)施升級帶來的數(shù)據(jù)量的積累，以及各個場景的數(shù)字化應(yīng)用不斷成熟帶來的算法模型的積累，真正的基于算法的智能決策將成為可能。
例如，在運營場景，基于建筑內(nèi)大量終端的強大數(shù)據(jù)采集和處理能力，結(jié)合算法模型，可以構(gòu)建完整的數(shù)字孿生建筑模型，在數(shù)字世界實時模擬建筑的運行狀況，并基于數(shù)據(jù)輸入自動反饋最優(yōu)運營決策，實現(xiàn)高度智能化。
結(jié)語
存量化“下半場”的變革和機遇，是驅(qū)動房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化加速前行的根本動力。對于企業(yè)而言，梳理業(yè)務(wù)需求和發(fā)掘可落地的數(shù)字化應(yīng)用場景只是推進數(shù)字化轉(zhuǎn)型的第一步。
數(shù)字化轉(zhuǎn)型是一項系統(tǒng)工程，需要從頂層戰(zhàn)略設(shè)計上與業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型方向密切協(xié)同，明確數(shù)字化轉(zhuǎn)型的業(yè)務(wù)目標(biāo)，并在組織層面搭建與數(shù)字化需求相匹配的領(lǐng)導(dǎo)和執(zhí)行團隊。從行業(yè)實踐來看，戰(zhàn)略和組織層面的持續(xù)性和穩(wěn)定性不足，往往是制約企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型無法達成預(yù)期的關(guān)鍵因素。
目前，房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型正處于多方參與推進的路徑探索和生態(tài)演化階段，愛分析將持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)數(shù)字化的行業(yè)趨勢和行業(yè)最佳實踐。
關(guān)于愛分析
愛分析是中國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)數(shù)字化研究與咨詢機構(gòu)，成立于中國數(shù)字化興起之時，致力于成為決策者最值得信任的數(shù)字化智囊。憑借對新興技術(shù)和應(yīng)用的系統(tǒng)研究，對行業(yè)和場景的深刻洞見，愛分析為產(chǎn)業(yè)數(shù)字化大潮中的企業(yè)用戶、廠商和投資機構(gòu)，提供專業(yè)、客觀、可靠的第三方研究與咨詢服務(wù)，助力決策者洞察數(shù)字化趨勢，擁抱數(shù)字化機會，引領(lǐng)中國產(chǎn)業(yè)數(shù)字化升級。
法律聲明
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