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房企“錢(qián)緊”這半年: 規(guī)模央企盈利跌去八成
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-7-15 13:57:25
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[提要]地產(chǎn)行業(yè)遭遇新冠肺炎疫情的這半年,房企錢(qián)袋子受到了什么影響?從多家房企近日披露的半年業(yè)績(jī)預(yù)告看,現(xiàn)實(shí)比想象中更嚴(yán)峻。

  地產(chǎn)行業(yè)遭遇新冠肺炎疫情的這半年,房企錢(qián)袋子受到了什么影響?從多家房企近日披露的半年業(yè)績(jī)預(yù)告看,現(xiàn)實(shí)比想象中更嚴(yán)峻。

  7月13日,招商蛇口公告稱,上半年公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將同比下降,歸母凈利潤(rùn)下跌79.59%~83.67%。同為央企的大悅城控股日子也不好過(guò),預(yù)期上半年凈利潤(rùn)為4.5億~6.5億元,同比下降65%~76%。

  盡管樓市正穩(wěn)步復(fù)蘇,但房企半年盈利直接腰斬,還是讓投資者大跌眼鏡。不僅如此,多家規(guī)模房企上半年銷售“亮紅燈”,同比跌幅在兩位數(shù)以上,年度目標(biāo)達(dá)成率不到四成,行業(yè)排名也直線下滑。

  “大部分房企下半年業(yè)績(jī)承壓,頭部房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng),而對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)生存環(huán)境更加艱難,預(yù)計(jì)短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)頹勢(shì),行業(yè)整體盈利狀況承壓。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為。

  疫情沖擊房企盈利

  與有“注水”空間的銷售數(shù)據(jù)不同,中報(bào)披露期來(lái)臨之際,房企半年盈利情況被赤裸裸地放到聚光燈下。

  最先亮出底牌的有招商蛇口、大悅城、南山控股、中南建設(shè)、天健集團(tuán)、粵宏遠(yuǎn)A、津?yàn)I發(fā)展等企業(yè)。

  小房企南山控股業(yè)績(jī)跌幅最為驚人。上半年,該公司預(yù)期歸屬于上市公司股東的凈虧損為1.45億~2.89億元,下降幅度高達(dá)193.22%~285.79%,基本每股收益-0.11~-0.05元。

  東莞房企粵宏遠(yuǎn)A同樣如此,期內(nèi)歸屬于上市公司股東預(yù)計(jì)凈虧損750萬(wàn)~1500萬(wàn)元,同比變動(dòng)115.53%~131.06%;基本每股虧損0.0231~0.0116元,而去年同期每股盈利為0.0776元。

  疫情沖擊下,小房企生存環(huán)境確實(shí)不容樂(lè)觀。而規(guī)模房企業(yè)績(jī)也大露頹勢(shì),給即將到來(lái)的地產(chǎn)中報(bào)期蒙上一絲陰影。

  據(jù)招商蛇口官方數(shù)據(jù),報(bào)告期內(nèi),該集團(tuán)預(yù)期歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)將同比下降79.59%~83.67%,錄得8億~10億元;基本每股收益將錄得約0.04~0.06元,而去年同期為0.60元。

  “自年初新冠肺炎疫情暴發(fā)以來(lái),公司采取減租免租、暫緩開(kāi)工等措施,經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)受到不同程度的影響,營(yíng)業(yè)收入和投資收益較預(yù)期減少!闭猩躺呖诮忉尫Q。此外,受結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目地區(qū)結(jié)構(gòu)影響,毛利率同比下降。

  實(shí)際上,過(guò)去三年,招商蛇口各項(xiàng)盈利指標(biāo)增速已逐年下滑,其中歸母凈利潤(rùn)增速依次為28.06%、20.42%、5.20%,逐步創(chuàng)下歷年新低。去年該公司毛利率約34.65%,同樣為近三年最低水平。

  值得注意的是,去年同期,招商蛇口通過(guò)增資擴(kuò)股轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán),產(chǎn)生稅后凈收益22.26億元,這也導(dǎo)致今年歸母凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)同比下降較多。

  同為央企但規(guī)模不如前者的大悅城,也陷入盈利困境。上半年,大悅城預(yù)期凈利潤(rùn)為4.5億~6.5億元,同比下降65%~76%;基本每股盈利約0.1~0.15元。

  受疫情影響,上半年購(gòu)物中心客流量、出租率雙雙下降,直接導(dǎo)致其租金收入減少;酒店客房入住率大幅下降,收入也同比減少;在最重要的地產(chǎn)板塊上,期內(nèi)公司達(dá)到收入結(jié)算條件的商品房資源同比減少,加上結(jié)算產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變動(dòng),導(dǎo)致商品房銷售收入同比下降。

  與招商蛇口類似,大悅城的盈利能力早已出現(xiàn)滑坡。去年,該公司凈利潤(rùn)等指標(biāo)增速較前兩年有所放緩,第三、四季度甚至由盈轉(zhuǎn)虧,導(dǎo)致大悅城全年扣非凈利潤(rùn)較上年增長(zhǎng)不到一個(gè)百分點(diǎn)。

  陳霄分析稱,疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊較為明顯,一季度房企業(yè)績(jī)受影響嚴(yán)重,二季度隨著疫情退去,市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇,房企銷售業(yè)績(jī)也開(kāi)始顯著提升,但上半年整體還是與去年同期相比下滑明顯。

  可喜的是,疫情下仍有企業(yè)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。其中,中南建設(shè)預(yù)計(jì)上半年歸母凈利潤(rùn)同比增50%~70%;因項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn),天健集團(tuán)料半年盈利將翻番至12億~13億;津?yàn)I發(fā)展也扭虧為盈,歸母凈利潤(rùn)為盈利1.4億~2億元。

  年度銷售目標(biāo)承壓

  從先期指標(biāo)銷售數(shù)據(jù)看,今年業(yè)績(jī)承壓的房企名單遠(yuǎn)不止此。

  據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)測(cè)算,上半年保利發(fā)展銷售業(yè)績(jī)同比下跌13.31%,融創(chuàng)中國(guó)同比下跌8.98%,綠地控股同比下跌20.82%,新城控股(601155.SH)跌出行業(yè)前十,銷售額同比減少21.76%。

  除此之外,華夏幸福、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、泰禾集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、首創(chuàng)置業(yè)銷售額跌幅均在兩位數(shù)以上,行業(yè)排名也出現(xiàn)不同程度的下滑。

  頭部房企融創(chuàng)一改去年高增態(tài)勢(shì),上半年合同銷售金額1952.70億元,同比下滑8.82%,合同銷售面積、銷售均價(jià)同比分別下滑4.66%、4.37%。最低迷的2月份,融創(chuàng)銷售金額僅122億元,同比減少33.17%。

  若以年度6000億元銷售目標(biāo)計(jì)算,融創(chuàng)上半年完成率僅33%。中金公司預(yù)計(jì),融創(chuàng)上半年結(jié)算毛利率將同比下降6個(gè)百分點(diǎn),但處置金科股權(quán)有望帶來(lái)約17億元收益,為上半年業(yè)績(jī)提供額外支撐。

  從銷售目標(biāo)完成度看,今年上半年,36家房企中近半數(shù)目標(biāo)完成率不及40%。融創(chuàng)之外,遠(yuǎn)洋集團(tuán)、富力地產(chǎn)目標(biāo)完成率也低于35%。

  貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為,今年行業(yè)整體盈利承壓。在今年發(fā)布業(yè)績(jī)目標(biāo)的30家頭部房企中,上半年平均業(yè)績(jī)達(dá)成率為41%,根據(jù)行業(yè)傳統(tǒng)上下半年“四六開(kāi)”的業(yè)績(jī)占比,房企目標(biāo)達(dá)成尚符合預(yù)期,但對(duì)于半年目標(biāo)達(dá)成率偏低的企業(yè)下半年銷售壓力仍然較大。

  銷售業(yè)績(jī)承壓,房企紛紛抓緊窗口期發(fā)債融資。僅7月份以來(lái),便有廈門(mén)建發(fā)、上實(shí)發(fā)展、世聯(lián)行、陸家嘴、招商蛇口、華發(fā)集團(tuán)發(fā)行超短期融資券,用來(lái)置換債務(wù)儲(chǔ)糧“過(guò)冬”。

  華發(fā)股份擬設(shè)立融資額不超50億元的租賃住房自查支持專項(xiàng)計(jì)劃,融資期限高達(dá)18年。該公司還為控股股東華發(fā)集團(tuán)供應(yīng)鏈ABS及供應(yīng)鏈ABN提供反擔(dān)保,總?cè)谫Y規(guī)模不超過(guò)200億元。

  房企隱形利潤(rùn)“黑洞”永續(xù)債也重出江湖。其中,華夏幸福擬向平安資管進(jìn)行永續(xù)債融資,金額不超過(guò)60億元;華僑城也擬發(fā)行5億美元4.50%優(yōu)先擔(dān)保永續(xù)資本證券。

  “疫情沖擊下,房企銷售回款承壓,加之當(dāng)前融資環(huán)境較為樂(lè)觀,為緩解資金壓力,發(fā)債現(xiàn)象較為頻繁!标愊龇Q。以華發(fā)股份為例,截至一季度末,該公司凈負(fù)債率較去年底下降11個(gè)百分點(diǎn),但仍高達(dá)197%。

  不過(guò)陳霄認(rèn)為,為迅速恢復(fù)疫情后的市場(chǎng),當(dāng)下貨幣環(huán)境相對(duì)寬松,隨著疫情影響逐漸退去,市場(chǎng)恢復(fù)正常,政策也會(huì)適時(shí)調(diào)整,金融杠桿短期內(nèi)會(huì)有所反彈,但只是暫時(shí)現(xiàn)象。

  來(lái) 源: 中新經(jīng)緯 

   編 輯:liuy

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