長租公寓市場供給情況
2020年一季度,受疫情影響,房企長租公寓整體拓展基本處于停滯狀態(tài),前20房企長租公寓管理規(guī)模環(huán)比2019年四季度增速僅為1%。2020年整體經(jīng)濟受疫情影響,社會群體流動性受限,疊加企業(yè)增長承壓,預計長租公寓規(guī)模將維持低增速。
新形勢下,房企延續(xù)偏謹慎保守的態(tài)度,新開業(yè)預期較低,開業(yè)增速由四季度的16%大幅下降至4%。截至2020年3月底,前20企業(yè)累計開業(yè)規(guī)模達到33.6萬間。
圖表 2019-2020年TOP20房企長租公寓企業(yè)規(guī)模情況
數(shù)據(jù)來源:克而瑞
疫情對長租公寓市場影響分析
在經(jīng)歷了前兩年的野蠻生長后,2019年起長租公寓市場風口消退,資本介入更加謹慎,市場優(yōu)勝劣汰加劇。2020開年突如其來的新冠肺炎疫情,讓長租公寓行業(yè)困境疊加,但也給行業(yè)發(fā)展帶來了新的啟示。疫情之后,預計長租公寓行業(yè)洗牌將進一步加劇,集中度提升,頭部效應顯現(xiàn),向租賃社區(qū)轉型趨勢明顯。
走過2015-2017年的長租公寓行業(yè)投資風口后,2018-2019年市場資金面轉向收緊,加之長租公寓行業(yè)并未探索出一條清晰的盈利之道,資本介入趨向謹慎,燒錢模式走向末路,長租公寓倒閉屢見不鮮。
2019年我國長租公寓倒閉的品牌數(shù)量高達53家,遠多于前兩年。其中,因為資金鏈斷裂及跑路的共有45家,被收購的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。
屋漏偏逢連夜雨。新冠疫情的暴發(fā),讓長租公寓行業(yè)雪上加霜。
在中國房地產(chǎn)報·中房智庫接連舉辦的兩場長租公寓主題在線論壇上,來自多家集中式長租公寓品牌的負責人表示,疫情期間公寓企業(yè)暫停接待新客、延緩招租,對出租率沖擊較大,且復工延遲,人口流動大量減少,租房需求大幅下降,導致房屋空置率上升,營收大幅下滑。
2020年2月份樂乎公寓的單日去化量為正常月份的1/4,到3月份,華東市場恢復比較理想,華南市場受影響不大,至3月中旬單日去化量已恢復至正常月份的一半。但北京因為有境外輸入病例的發(fā)生,截至3月中旬還不能正常招租展業(yè)。
盡管各城市招租限制陸續(xù)放開,但上游產(chǎn)業(yè)恢復需要時間,長租公寓作為下游消費服務業(yè),恢復到正常展業(yè)水平尚需時日。
全方位實施防疫措施導致長租企業(yè)運營成本上升,不少租賃房成為空置房,對企業(yè)現(xiàn)金流是極大的考驗。預計疫后長租公寓至少需要3個月的恢復期。
綜合來看,全國布局的規(guī)模化公寓企業(yè),具有全國調(diào)度平衡項目財務壓力的能力,能夠弱化單一城市疫情管控帶來的營收沖擊。而布局城市較為單一的公寓企業(yè),如果收入模式單一依賴租金差,背后又沒有強大的資本支撐,疫情加劇資金鏈承壓,可能會面臨被淘汰的危機。
盡管新冠肺炎疫情讓長租公寓企業(yè)普遍感受從未有過的寒意,但在這次抗擊疫情中,長租公寓尤其是集中式長租公寓機構在調(diào)動資源、支持政府防疫管理、保護租客利益方面,體現(xiàn)了企業(yè)品牌擔當、管理運營與資本運營的能力。
保利公寓除了做好租客信息收集、抗疫物資采購、返程居家隔離、心理疏導等常規(guī)措施,還給予受疫情影響的租客不同程度的減租,并嘗試和房東商談減租,但尊重房東意愿,不做道德綁架。與此同時,加強企業(yè)文化建設,克服人員短缺矛盾,避免因疫情而裁員。
旭輝領寓在做好社區(qū)防疫管理的基礎上,也主動肩負社會責任,為湖北籍租客、防疫醫(yī)護人員推出了租金減免措施,與大家共克時艱。
政府的短期政策扶持、向上游房東爭取短期的租金支持,治標不治本。公寓企業(yè)要積極復工復產(chǎn),恢復到正常經(jīng)營流轉的狀態(tài),才是抗擊疫情沖擊的治本之策。各公寓企業(yè)為推動展業(yè)復蘇,都積極采取了對策。
保利公寓在疫情期間積極進行了線上營銷和推廣,樹立企業(yè)品牌形象,為疫情后提高出房效率助力。旭輝領寓北京地區(qū)也推出了線上看房及預訂租金優(yōu)惠,推出了短租可享零押金、7天無理由退換房政策。
疫情也給公寓企業(yè)發(fā)展帶來了啟示。不盲目數(shù)量擴張,以質量和利潤為先;練好內(nèi)功,打磨產(chǎn)品和服務,提高組織決策、運營能力,完善長租資產(chǎn)管理能力,成為品牌公寓企業(yè)的共同選擇。
自如在疫情期間有5棟公寓實現(xiàn)了100%滿租、其他公寓95%-98%的良好出租率。這很大程度上源于基礎能力的積累,包括自如APP流量的支持、品牌在用戶心里建立的認知和形象、品質對于租價的支撐以及強大的智能系統(tǒng)。
長租公寓整體發(fā)展前景
盡管新冠肺炎疫情給長租公寓行業(yè)帶來了較大沖擊,但相比受影響更為嚴重的酒店、餐飲、零售等行業(yè),長租公寓的抗風險能力仍然較強。預計隨著國內(nèi)疫情得到有效控制,2020年下半年長租公寓行業(yè)會有比較好的市場行情。
首先,經(jīng)過2019年一年的跌宕盤整和挑戰(zhàn),行業(yè)從業(yè)者更加理性,品牌商更加自律。突如其來的疫情讓公寓企業(yè)意識到要更加謹慎,會傾向于盤整現(xiàn)有的存量資源,不會盲目地拿房新增,并會提高資產(chǎn)合規(guī)性認識,更注重利潤,提升精細化運營能力。
其次,行業(yè)供給會呈現(xiàn)階段性減少,市場競爭減弱。很多二房東扛過2019年的資本寒冬,本以為2020年會迎來小陽春進行“回血”,但是疫情讓期望成為泡影,預計會有一些二房東將房源退給房東或割肉離場;隨著疫后監(jiān)管的提升,一批非合規(guī)產(chǎn)品也要進行重新改造暫時退出市場。同時,疫情給市場租金上漲帶來了不確定性,新進入者也會保持一段時間的觀望。
第三,宏觀政策利好租賃市場長期發(fā)展。中央層面,2019年中央經(jīng)濟工作會議重申要“大力發(fā)展租賃市場”,2019年底全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議明確提出重點探索把集體土地租賃房委托給專業(yè)運營商配租的運行機制。地方層面,多省市發(fā)布推動和落實住房租賃市場發(fā)展的相關政策或舉措。這意味著,長租公寓作為租賃市場的重要組成部分,未來仍將處于政策紅利期。
來 源: 中投投資咨詢網(wǎng)
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