近兩年，土地市場的分化十分明顯，一二線城市尤其是強省會城市的土地收入高漲，成為土地市場的主角。

　　第一財經(jīng)記者梳理了26個省會(自治區(qū)首府)城市GDP占全省比重、房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省的比重，發(fā)現(xiàn)西北、東北的省會城市房產(chǎn)占比較高，東南沿海的省會占比較低；同時，大多數(shù)省會城市的房地產(chǎn)投資首位度高于GDP首位度。

　　需要說明的是，各個省會城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)主要根據(jù)各地統(tǒng)計公報、公開數(shù)據(jù)整理統(tǒng)計，個別城市的數(shù)據(jù)根據(jù)歷史數(shù)據(jù)與2019年的增幅測算得出；拉薩數(shù)據(jù)不詳，故未納入統(tǒng)計；西寧2019年的GDP具體數(shù)據(jù)尚未揭曉，因此其GDP首位度采用的是2018年數(shù)據(jù)。

26個省會(自治區(qū)首府)城市房地產(chǎn)首位度(房開投資、GDP單位：億元)

　　8省城房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省比重超50%

　　上述26城中，有15個城市去年房地產(chǎn)開發(fā)投資額超過1000億元，其中超過2000億元的共8個，分別是杭州、鄭州、廣州、武漢、成都、南京、西安和昆明，杭州、鄭州、廣州三城更是超過了3000億元。

　　杭州以3397.27億元在26城中位居榜首。杭州房地產(chǎn)開發(fā)投資多，與其近年來土地出讓金規(guī)模大有關。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年杭州土地出讓金首次超過2000億元，2018年達2501億元，2019年進一步增加至2836億元，繼續(xù)在全國各大城市中領跑。

　　一般來說，土地購置費投資占房開投資的占比較大。比如南寧發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年土地購置費投資達671.89億元，同比增長69.2%，占房開投資總額的46%，對房開投資增長的貢獻率達77.5%，是支撐南寧市2019年房開投資增速快速增長的根本原因。

　　近幾年，包括杭州、鄭州、廣州、武漢、成都、南京等城市的土地出讓金都比較高，這些城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資總量也就比較大。

　　26城中，還有10個城市的房開投資低于1000億元。這些城市主要是分布在西部人口較少的省份，以及東北、中部地區(qū)、東部的海南。

　　從26城房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省比重來看，有13個城市該比重超過了40%，其中8個城市的占比超過了所在省份的一半，分別是西寧、銀川、長春、哈爾濱、西安、武漢、烏魯木齊、昆明。從區(qū)域分布來看，主要在西北、東北地區(qū)。

　　西寧(71.6%)和銀川(68.3%)位居前二，這與其所在的區(qū)域經(jīng)濟格局有關。青海、寧夏這兩個省份地廣人稀、經(jīng)濟總量比較小，另外受自然地理條件的限制，省會城市集聚的人口、經(jīng)濟體量占全省份的比重自然會比較高。比如銀川占寧夏的GDP比重就超過了一半，西寧的這一比重也在45%左右。

　　長春和哈爾濱這兩個東北省會城市的放開投資占全省比重也超過了60%，位列三、四位。其中的一個重要因素在于，東北地區(qū)以能源重化產(chǎn)業(yè)為主，近幾年下行壓力較大。

　　吉林大學東北亞研究院教授衣保中對第一財經(jīng)記者分析，房地產(chǎn)開發(fā)是與經(jīng)濟發(fā)展形勢緊密相關的，東北的產(chǎn)業(yè)發(fā)展較弱，人口外流，因此房地產(chǎn)也沒有人口和城市化做支撐。尤其是東北的大多數(shù)中小城市，沒有多少剛性需求，整體盈利空間也比較小。

　　根據(jù)住建部發(fā)布的歷年城市建設統(tǒng)計年鑒，第一財經(jīng)記者對東北86個城市從2008年到2018年的城區(qū)常住人口變化進行了統(tǒng)計(期間一些縣級市撤縣設區(qū)，一些地方新設縣級市，這些城市沒有納入統(tǒng)計)，10年間東北三省共有37個城市出現(xiàn)城區(qū)常住人口減少，占統(tǒng)計城市的43%。其中減少幅度較大的城市有鶴崗、肇東、雞西、公主嶺、龍井、鞍山、撫順、海城、本溪等地。

　　相比中小城市，東北的四個副省級城市仍處于人口流入、城市擴張的過程中，因此這些城市的開發(fā)投資占全省的比重也會比較高。除了長春和哈爾濱，遼寧擁有省會沈陽和計劃單列市大連這兩個副省級城市，沈陽的房開投資占全省比重達41.5%，但再加上大連，占比也能達到全省的三分之二左右。

　　中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對第一財經(jīng)記者分析，過去中小城市落戶比較容易，但是這兩年隨著落戶政策的放開放寬，東北的幾個副省級城市的落戶門檻已經(jīng)很低，因此在目前東北中小城市的人口外流中，一部分是流向東南沿海，另一部分則留主要流向了東北的四個副省級城市。

　　此外，西安和武漢的房地產(chǎn)開發(fā)投資占比也比較高。作為大區(qū)中心城市以及全國高教重鎮(zhèn)，西安和武漢在所在省份一直處于“一城獨大”的地位，省內(nèi)其他地市與省會有相當大的距離。

　　省會成為樓市布局重點

　　東部沿海發(fā)達地區(qū)的大部分省會城市，在所在省份的房地產(chǎn)開發(fā)投資首位度要低不少。

　　數(shù)據(jù)顯示，26城中，共有8個城市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省的比重低于1/3，分別是福州、杭州、合肥、南京、廣州、石家莊、濟南、呼和浩特。

　　其中濟南、廣州、南京、杭州和福州所在的省份不止有省會一個中心城市，而是呈現(xiàn)“雙子星”或“多子星”格局，比如山東有濟南和青島，江蘇有南京、蘇州和無錫，浙江有杭州、寧波和溫州，福建有福州和廈門，廣東有廣州、深圳、佛山和東莞。

　　正因為有多個中心城市，省會城市不是“一城獨大”，所以房地產(chǎn)開發(fā)投資占比也比較低。同樣的情況還出現(xiàn)在西部省份內(nèi)蒙古，其首府呼和浩特市的GDP總量并不突出，在區(qū)內(nèi)排在鄂爾多斯之后，位居第二，與第三的包頭差不多，因此呼和浩特的房開投資占比也比較低。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資首位度與GDP首位度是緊密相關的，一般來說，GDP首位度高的城市，房地產(chǎn)開發(fā)投資首位度也高。并且，大部分省會城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資首位度超過了GDP的首位度。數(shù)據(jù)顯示，26城中，有24個城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資占比超過了GDP占比，其中西寧、哈爾濱、西安、武漢、烏魯木齊、昆明、鄭州等的房地產(chǎn)開發(fā)投資占比超過GDP占比達20個百分點以上。

　　湖北省社科院研究員彭智敏對第一財經(jīng)記者分析，省會城市一般房價更高，比如武漢房價就是省內(nèi)一般市縣的好幾倍，因此省會城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額度一般也會比較高，通常會比GDP占全省的比重高不少。

　　另一方面，當前經(jīng)濟發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)正在發(fā)生深刻變化，中心城市和城市群正成為承載發(fā)展要素的主要空間形式。在做大做強中心城市的過程中，各地都在積極放開、放寬落戶限制，吸引人才、人口。從人口落戶的實際情況來看，在一線城市容不下，三四線、中小城市吸引力又偏弱的情況下，強二線城市尤其是省會城市將成為未來人口聚集的主戰(zhàn)場。

　　反應在土地市場上，省會城市成為土地市場的重心和熱點。2019年，除了杭州土地出讓金繼續(xù)領跑外，數(shù)據(jù)顯示南京的賣地收入達到了1696.8億元，同比增長77.32%，福州增幅為63.37%，昆明為59.85%，武漢為27.89%。去年土地出讓金額沒有超過1000億元的城市中，合肥土地出讓收入增長了33.32%，長沙增長了33.75%，貴陽增長了52%。

　　張大偉說，目前中小城市、農(nóng)村的人口持續(xù)向大城市、都市圈集聚，這其中自然包括省會城市，這些城市也成為開發(fā)商聚焦和開拓的重點。

　　來源：第一財經(jīng)

編輯：wangdc