一、共享理念推動聯合辦公興起
聯合辦公是一種低門檻而進行共享辦公空間的辦公模式，又稱共享辦公，即不同公司的員工在一個空間內進行工作。在經過特別設計和安排的辦公空間中共享工作環(huán)境，在工作過程中，員工可與其他團隊分享信息、知識、技能、想法和拓寬社交圈子等等，這種概念在美國硅谷興起，特別適合小型的創(chuàng)業(yè)團隊。聯合辦公模式憑借其低門檻、形式新穎靈活的特點受到了眾多創(chuàng)業(yè)者的青睞。據資料顯示，2018年各類共享經濟形式中，共享辦公增速位居第二位，達到87.27%。
2018年各類共享經濟產業(yè)增速
資料來源：華經產業(yè)研究院整理
2014年李克強總理提出“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”的理念之后，各行各業(yè)的小微企業(yè)如雨后春筍般快速發(fā)展。2019年全國新增市場主體數達2179萬戶，創(chuàng)歷史新高，2016年至2019年市場主體數量年均增長10.3%。隨著全國范圍內的創(chuàng)業(yè)熱潮興起，對于辦公場所的需求也呈現爆發(fā)性增長。這些創(chuàng)業(yè)者面臨高昂的辦公場地租賃成本，而聯合辦公則滿足了他們多樣化、個性化、低門檻的辦公場所需求，這種需求成為了我國聯合辦公行業(yè)發(fā)展的強勁推動力。
2015-2019年我國每年新增市場主體數
資料來源：國家工商總局，華經產業(yè)研究院整理
相關報告：華經產業(yè)研究院發(fā)布的《2020-2025年中國聯合辦公行業(yè)發(fā)展趨勢預測及投資戰(zhàn)略咨詢報告》
二、傳統(tǒng)辦公與聯合辦公的區(qū)別
在前期開發(fā)方面，傳統(tǒng)的商務寫字樓前期項目開發(fā)成本較大，從選址立項到完工需要的時間較長。而聯合辦公則采用現有的建筑空置區(qū)域，成本與耗時較少。傳統(tǒng)寫字樓裝修風格較為簡潔統(tǒng)一，而聯合辦公則傾向于個性化設計和半開放、開放式設計為主，采用了一些人性化智能化的設計理念，從而為人員的社交創(chuàng)造有利條件。
在運營方面，傳統(tǒng)寫字樓以整租、長租為主，對租賃公司的穩(wěn)定性要求較高。因此傳統(tǒng)寫字樓的空置率較高。聯合辦公對于租賃公司的水平沒有硬性要求，租賃形式較為靈活，辦公住戶流動性大。其客戶主要以小微創(chuàng)企業(yè)、初創(chuàng)團隊、自由職業(yè)者、外資企業(yè)、大型公司的外包團隊為主。從行業(yè)來看，目前入駐聯合辦公的主要以互聯網服務、金融、教育等新興行業(yè)為主，一些傳統(tǒng)企業(yè)也在受到聯合辦公思潮的影響。
2019聯合辦公租戶行業(yè)分布
資料來源：華經產業(yè)研究院整理
在盈利方式上，傳統(tǒng)商務寫字樓主要以租金和物業(yè)管理費作為其盈利手段，一般按年收取。而聯合辦公收費方式靈活，移動工位按照工位收費，小型辦公室按照辦公室面積收費。除了租金與物業(yè)管理費以外還有其他增值費用。由于聯合辦公租金收取一般按“月”甚至是“天”來收費，因此較為靈活，對于公司財務狀況基本沒有要求。
傳統(tǒng)寫字樓與聯合辦公比較
資料來源：華經產業(yè)研究院整理
三、競爭加劇，行業(yè)面臨整合
盡管聯合辦公因為其社交特性而受到資本的青睞，許多投資者紛紛加入這一行業(yè)中來，但是目前來看其實際表現并沒有創(chuàng)業(yè)者宣稱的那么優(yōu)秀。聯合辦公最根本的是以孵化項目為主，以孵化出優(yōu)質的項目為重點。但其中投入時間成本和資金成本非常高，且成功概率低，如何變現始終是目前聯合辦公過不去的一道坎。由于大量資本進入這一領域，跑馬圈地式的發(fā)展反而給辦公場所帶來了新的空置率問題。企業(yè)在既沒有良好的盈利渠道，又沒有良好的債務融資渠道的情況下只能依靠股權融資，又回到了“誰能燒錢誰就能活得久一點”這個階段。
2018年聯合辦公企業(yè)重大融資事件
資料來源：華經產業(yè)研究院整理
隨著疫情的影響，商業(yè)地產受到較大沖擊，一些規(guī)模較小營收能力較差的聯合辦公企業(yè)退出市場，宏觀市場環(huán)境與之前已經無法同日而語，僅僅依靠政策紅利與投資者青睞的企業(yè)無法長久生存下去。目前各大頭部企業(yè)的盈利狀況依然堪憂，優(yōu)客工場自2017年到2019年前9個月凈虧損分別是3.73億，4.45億、5.73億元。要想實現共享辦公整個平臺的長久運營，平臺還應提供一些相應的配套服務，而不是僅靠租金上的優(yōu)惠來招攬租客。例如提供創(chuàng)業(yè)的技術支持與交流，因此未來很多共享辦公平臺可能會向一個孵化器方向發(fā)展。
四、未來聯合辦公行業(yè)的展望
目前聯合辦公主要還是集中在北京上海等四大一線城市，資料顯示北京上海兩地聯合辦公產業(yè)占比就占全國60%以上，而一些二三線發(fā)達城市依然是聯合辦公行業(yè)的處女地。在一線城市市場趨于飽和的背景下，往二三線城市下沉已經成為搶占優(yōu)勢的關鍵，如優(yōu)客工場已經計劃落地8家新社區(qū)布局成都、常州、寧波、青島等多地。
2019聯合辦公行業(yè)地域分布情況
資料來源：華經產業(yè)研究院整理
此外隨著新技術的運用，聯合辦公未來不可避免走向智能化。采用人工智能、大數據、云計算等技術，提高辦公智能化水平，還可以通過智能化管理系統(tǒng)實現對租戶人員流動的管理監(jiān)控，提升租戶體驗。既能為租戶提供開放智能化的工作環(huán)境，又可以確保辦公地點的安全性。
隨著產業(yè)合作的日趨緊密，共享的邊界也可以進一步擴大。目前已經有優(yōu)客工場等品牌運營商與酒店、健身、電商、新零售、電商等行業(yè)進行跨界合作。這樣的跨界互聯會為共享辦公運營商帶來新的商業(yè)盈利模式，進一步提高空間效能提高所帶來的溢價，有助于其更好的發(fā)展。
來 源：華經情報網
編 輯：liuy
