5月的廣州，土地市場隨著走高的氣溫熱了起來。5月約29宗土地掛牌出讓，其中涉宅用地成交11宗，基本持平前4個月的成交數。更為外界樂道的是，5月18日11宗土地展開逐鹿大戰(zhàn)，不僅吸引到數十家房企圍獵，還引發(fā)服務器崩潰，場面一度趨于白熱化。

　　隨著疫情影響不斷減弱，房企拿地欲望增加，廣州正逐步提高住宅供地的比例。截至5月底，廣州掛牌13宗土地預計于6月出讓，其中9宗涉及住宅用地。

　　對廣州市政府而言，受疫情影響產生的經濟與財政壓力，通過加速供地或能有所緩解；對房企而言，借助流動性充裕的契機，可以積極補倉，夯實珠三角的布局。

　　住宅用地計劃供應有所收窄 政策導向趨于平穩(wěn)

　　據《廣州市2020年建設用地供應計劃》，廣州市于2020年建設用地正式計劃供應總量控制在2028公頃以內，預計劃安排5804公頃為后備項目。

　　廣州市正式計劃供地面積約2027.83公頃，住宅用地547公頃，占計劃總量的27%。其中，商品住宅用地451公頃，占住宅用地供應計劃的82％，占計劃總量的22%。

　　經歷去年的供地高峰后，今年廣州住宅用地的計劃推地規(guī)模有所收窄。數據顯示，2017-2019年，廣州市住宅用地計劃供地面積均超過了600公頃，分別為622公頃、625公頃與667公頃。實際上，廣州前三年的住宅用地供應情況分別為479公頃、498公頃與570公頃。

　　從不同區(qū)域的商品住宅用地供應量來看，主要分布在南沙區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、增城區(qū)，4區(qū)合計325公頃，占比72%，涵蓋廣州市南部、北部、東部區(qū)域。

　　從總體計劃供地數量來看，廣州北部的白云區(qū)、花都區(qū)、從化區(qū)計劃供地數量達到110宗，白云區(qū)單區(qū)供地就已高達72宗，成為新的開發(fā)熱點區(qū)域。

　　同時，廣州還計劃加強城市更新土地供應，通過城市更新改造實現供應建設用地51宗，供應量228公頃。機構數據顯示，截至2020年一季度末，廣州共有275個整村改造項目處于推進當中，已確定改造主體的舊村累積約28個，占比約28%。

　　總體而言，廣州住宅用地的政策導向依然是保證住宅用地平穩(wěn)供應，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理調控機制。

　　一季度以工業(yè)用地為主 4月宅地成交頹勢有所扭轉

　　實際上，2020年初廣州市的涉宅用地供應較少，一季度主要以工業(yè)用地為主，涉宅用地則保持著每月成交兩宗的頻率。據中國網地產不完全統計，廣州市一季度推地/成交66宗，約有42宗為工業(yè)用地，成交涉宅用地僅6宗，規(guī)劃建面85.69萬方，共成交175.28億元。

　　雖然6宗住宅用地多以底價成交，但樓面均價約每平方米20458元，平均溢價率約17.0%，總體看來拿地成本并不低。其中，越秀南地塊樓面單價最高，折合樓面價每平方米64576元（除配建）；番禺漢溪大道北地塊規(guī)模最大，建面為31.76萬平方米；荔灣廣船地塊拿地金額最高，達81.96億元。

　　不過，即使是零星地推地也不乏亮點。

　　2020年廣州成交的首宗住宅用地為“回爐”地塊——花都區(qū)工業(yè)大道南三地塊一期用地。該地塊自去年8月掛牌遭遇流拍之后，曾再次掛牌并再度延期，總起價也由21.97億元下降至17.57億元，最終被中建地產底價拍下。

　　同月出讓的廣船一期地塊，歷經56輪鏖戰(zhàn)，不僅觸及成交價格的封頂價，同時出現自持25%商業(yè)的代價，由中信泰富和廣船聯合體競得，折合樓面價約每平方米37216元。

　　3月出讓的越秀南地塊，雖然以底價成交，但每平方米64576元的高均價刷新了廣州樓面價記錄。同時，作為廣州核心老城區(qū)的越秀區(qū)，此前公開出讓宅地還需要追溯到2011年，可謂寸土寸金。

　　進入4月，隨著復工復產的逐步推進，廣州的宅地供應快速復蘇，單月成交土地達6宗，共成交165.35億元，環(huán)比大漲163.2%，平均溢價率為6.7%。以住宅建面來看，廣州4月以住宅用地成交為主，成交達153.48萬方，同比大漲138.54%，占比54.9%。

　　4月初，歷經54輪競價，恒大以35%溢價率將花都地塊納入囊中。臨近月底，另一宗“回爐”地塊天河廣氮也以12%溢價率成功出讓。但是，增城區(qū)兩宗命途多舛的“回爐”宅地再次因故終止掛牌出讓，給升溫的廣州土拍市場又稍稍降了降溫。

　　2020年1-4月，廣州共推出土地規(guī)劃建面1330.79萬方，成交1213.27萬方，成交樓面均價為每平方米4254元。其中，宅地市場共推出土地規(guī)劃建面349.33萬方，成交239.17萬方，成交樓面均價每平方米14242元。

　　1-4月，廣州仍主要以工業(yè)用地成交為主，規(guī)劃建面占比達60.7%，而住宅用地規(guī)劃建面占比約為19.7%。作為”吸金“主力軍的宅地，得益于4月單月推地的回升，廣州1-4月宅地成交出讓金達340.63億元，占比為66%，平均溢價率為11.8%。

　　總體來看，雖然受到了假期與疫情的疊加影響，但進入4月，廣州宅地成交已扭轉一季度的頹勢，同時推出了一些優(yōu)質與核心的地塊，以期提振土地市場。不過，多數地塊依然以底價成交，總體溢價率并不高，房企拿地趨于理性。

　　為此，同策集團首席分析師張宏偉指出，“廣州作為一線核心城市，近期推出的不少地塊位置都不錯。因此，不少房企想在廣州布局還是比較積極的。尤其是一些全國性的品牌房企，大部分總部都在長三角區(qū)域，大本營有不錯的地塊必然也會去積極補倉。這是導致廣州土地市場近期較熱的原因之一”。

　　“另外，從融資環(huán)境來講，當前略微寬松一些，流動性比較充裕。從銷售回款來講，五月房企基本恢復到了正常節(jié)奏。從單月來看，房企的壓力相比之前要小，這些都有助于房企更好地在土地市場沖刺。同時，5月拿地也可以為今年或明年的業(yè)績做些鋪墊”，張宏偉補充到。

　　宅地成交貢獻較大 后續(xù)熱度不減

　　邁入5月，日均最高氣溫31度的廣州，土地市場亦火爆了起來。在兩宗宅地完美地實現單月的開張與收官之外，多達9宗宅地全部集中在一日內推出。

　　5月18日，廣州成交11宗地塊，包含8宗純住宅地塊，1宗涉宅地塊和2宗商業(yè)地塊。如此集中的宅地供應，自然吸引了各路房企圍獵，在拍賣之前即有32家房企豪擲逾160億元的保證金。

　　這場因網絡崩潰而持續(xù)10小時的土拍，最終成交額超240億元。其中，9宗宅地共成交236億元，6宗為溢價成交，溢價率在11%-32%之間，平均溢價率達13.6%，恒大、龍光、佳兆業(yè)、奧園、越秀等重倉大灣區(qū)的房企均有斬獲。

　　值得注意的是，龍光自2月以底價落子白云區(qū)之后，再次瞄準了這塊區(qū)域，本次競得的地塊相對更靠近城市中心，兩次花費近40億元。而就在三天前，龍光還在深圳以116億元奪得了深圳前海地塊，成為了新的深圳單價地王。

　　同樣多次出手的還有恒大，在4月初成功斬獲花都地塊之后，又奪下兩宗增城區(qū)的相鄰宅地，本次雖然沒有溢價，但也花費不菲，合計代價約47億元。

　　縱觀廣州5月的宅地成交，合計成交額高達273.83億元，環(huán)比增長65.6%，平均溢價率約11.5%，環(huán)比增長4.8個百分點。不難看出，得益于涉宅用地供應數量的大幅提升，5月廣州宅地成交規(guī)模在4月高增長的基礎上再進一步，房企的拿地意愿也更為強烈，溢價地塊開始增多。

　　連續(xù)兩月供地加速，與廣州市因疫情影響導致經濟按下暫停鍵不無關系。據廣州市財政局發(fā)布的數據顯示，2020年一季度，全市一般公共預算收入394.2億元，同比下降8.5%；一般公共預算支出568.4億元，同比下降9.1%。

　　同時下降的，還有廣州的房地產開發(fā)投資額與開竣工面積。據廣州市統計局數據，2020年1-4月全市房地產開發(fā)投資額連續(xù)同比下降，4月同比下降10.2%；全市商品房開竣工面積也連月同比下降，4月商品住宅施工面積同比下降3.2%，竣工面積同比下降42.0%。

　　如此看來，廣州加大宅地供應，一方面可以減少財政壓力，另一方面能在一定程度上拉動固定資產投資，可謂一箭雙雕。

　　與此同時，廣州一季度的宅地成交受疫情影響較大，全年的供地計劃有所延緩，因此提前出現大規(guī)模的宅地供應。目前看來，6月份的宅地供應力度仍未衰減，已掛牌9宗涉宅用地，還包含兩宗4月終止出讓的回爐地塊�！皬暮罄m(xù)的市場走向來看，廣州土地市場的熱度不會降低”，張宏偉表示。

　　來源 ：中國網地產

編 輯：chenhong