2020年的疫情之戰(zhàn)，將奮戰(zhàn)在一線的物管行業(yè)推上發(fā)展快通道，物管領(lǐng)域的邊界也在迅速拓展中。

　　資料顯示，近兩年，越來越多物業(yè)服務(wù)企業(yè)正將優(yōu)勢從住宅業(yè)態(tài)進(jìn)行廣泛延伸，開拓新的服務(wù)及盈利空間，而非住宅物業(yè)正成為他們眼中的下一片“藍(lán)�！�。

　　“相比傳統(tǒng)住宅市場物業(yè)，非住宅物業(yè)具備市場空間大、物業(yè)費(fèi)均價(jià)高、收繳率高、提價(jià)相對容易等諸多優(yōu)勢，目前有多家龍頭物管企業(yè)正通過不同形式，開啟非住宅物業(yè)拓展步伐。”中國指數(shù)研究院方面在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

　　龍頭房企“搶灘”非住宅物業(yè)市場

　　首先瞄準(zhǔn)這一領(lǐng)域的是頭部房企，進(jìn)入方式也各有不同。

　　據(jù)記者了解，萬科物業(yè)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)等先后通過成立非住宅物業(yè)子品牌，或承接公建物業(yè)、城市服務(wù)等方式進(jìn)軍非住宅物業(yè)市場。

　　2018年，萬科物業(yè)曾推出獨(dú)立子品牌“萬物商企”，成立專門運(yùn)營公司，進(jìn)軍商寫市場；2019年，綠城服務(wù)借鑒BOMA國際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，推出“綠城云享”獨(dú)立商寫品牌；同年，保利物業(yè)推出“星云企服”商辦物業(yè)服務(wù)品牌，為企業(yè)提供高效、人文、智能的賦能型商辦物業(yè)服務(wù)。

　　也有部分物管企業(yè)通過承接政府機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、事業(yè)單位等相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)方式，順勢切入體育場館、交通樞紐等公共服務(wù)領(lǐng)域，開辟新渠道。

　　2019年，碧桂園服務(wù)通過承接遼寧省高速公路服務(wù)區(qū)項(xiàng)目，整合鳳凰優(yōu)選、鳳凰會(huì)等優(yōu)質(zhì)資源，將高速服務(wù)區(qū)打造為區(qū)域商業(yè)綜合體；為北京大興國際機(jī)場南航基地提供物業(yè)服務(wù)；招商積余為瀘州市江陽區(qū)人民法院、港珠澳大橋等提供物業(yè)服務(wù)；中海物業(yè)為澳門房屋局管轄下的社會(huì)房屋物業(yè)、香港九龍站、香港13家司法機(jī)構(gòu)等提供物業(yè)服務(wù)等。

　　與此同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，城市居住格局的改變，龍頭物管企業(yè)也在探索新的服務(wù)業(yè)態(tài)模式，2017年底，“城市服務(wù)”這一新型物業(yè)模式在多個(gè)城市出現(xiàn)。

　　2018年，碧桂園服務(wù)發(fā)布“城市共生計(jì)劃”，并基于城市公共空間的12個(gè)細(xì)分領(lǐng)域場景，推出了包含AI城市公共服務(wù)、DC數(shù)字城市綜管服務(wù)和IS產(chǎn)業(yè)協(xié)同運(yùn)營服務(wù)在內(nèi)的城市服務(wù)2.0產(chǎn)品，探路城市服務(wù)新藍(lán)海。

　　同年，保利物業(yè)在嘉善縣下屬天凝鎮(zhèn)、大云鎮(zhèn)、陶莊鎮(zhèn)、西塘景區(qū)以及周邊的上海市羅店鎮(zhèn)布局城市服務(wù)，之后又接管遼寧省東港市孤山鎮(zhèn)城鎮(zhèn)溝渠改造綠化、垃圾中轉(zhuǎn)站建設(shè)、停車場設(shè)計(jì)、公廁改造、開放式小區(qū)物業(yè)管理等一系列公共服務(wù)。

　　龍湖智慧服務(wù)組建“龍湖悅來城市管理有限公司”，定位新型城市管理綜合服務(wù)提供商，從城市照明設(shè)備、道路預(yù)警設(shè)備、城市水系規(guī)劃、市政綠化、安防等各方面，與政府運(yùn)營管理部門形成配合，打造城市一體化的物業(yè)系統(tǒng)。

　　萬科物業(yè)聯(lián)合大橫琴城資打造“物業(yè)城市”，通過“專業(yè)服務(wù)+智慧平臺+行政力量”相融合的方式，對城市公共空間與資源實(shí)行全流程“管理+服務(wù)+運(yùn)營”。

　　對于這一模式，中國指數(shù)研究院方面認(rèn)為：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)把深耕于物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)與城市生態(tài)建設(shè)相結(jié)合，將物業(yè)服務(wù)最新理念帶入城市治理，與政府一同打造‘城市服務(wù)’新合作模式，讓物業(yè)成為‘城市治理’的重要一環(huán)�！�

　　非住宅市場的“誘惑”

　　相比傳統(tǒng)住宅市場，非住宅領(lǐng)域的潛力不容小覷。

　　首先是市場空間大。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2000-2019年，全國商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓、場館類用房、科研及教育用房、醫(yī)療用房的累計(jì)竣工面積分別為15.67億平方米、4.32億平方米、4.93億平方米、17.69億平方米及4.64億平方米。截至2019年底，全國各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)已超1.5萬個(gè)，包括國家級開發(fā)區(qū)600余家，省級開發(fā)區(qū)2000余家。

圖：2000-2019年全國部分非住宅領(lǐng)域累計(jì)竣工面積

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院

　　同時(shí)，隨著“機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位后勤服務(wù)社會(huì)化改革”和“公共服務(wù)領(lǐng)域鼓勵(lì)社會(huì)資本參與投資和運(yùn)營”等一系列政策的推出，不斷為學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、公眾物業(yè)等非住宅業(yè)態(tài)釋放市場空間，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來業(yè)務(wù)增量機(jī)會(huì)。

圖：2018-2019年百強(qiáng)企業(yè)住宅和非住宅業(yè)態(tài)的管理面積占比情況

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院

　　從物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)在管項(xiàng)目來看，非住宅業(yè)態(tài)的面積占比由2018年的26.06%上升至31.12%，實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步提升，但物業(yè)服務(wù)頭部企業(yè)對非住宅業(yè)態(tài)的覆蓋度仍較淺，各業(yè)態(tài)行業(yè)集中度不高，呈現(xiàn)較大藍(lán)海市場。在物管企業(yè)相關(guān)人士看來，非住宅物業(yè)服務(wù)市場空間廣闊、業(yè)態(tài)多元化、服務(wù)專業(yè)化驅(qū)動(dòng)下，更具有誘惑力的是這些多元化業(yè)態(tài)將產(chǎn)生更多增值服務(wù)需求。

　　其次，從物業(yè)費(fèi)來看，非住宅業(yè)態(tài)物業(yè)費(fèi)普遍高于住宅物業(yè)。

　　從物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)在管項(xiàng)目來看，2019年，百強(qiáng)企業(yè)辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)服務(wù)費(fèi)均超過6元/平方米/月，分別為6.99元/平方米/月、6.28元/平方米/月、6.22元/平方米/月；公眾物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、學(xué)校物業(yè)服務(wù)費(fèi)分別為3.38元/平方米/月、3.31元/平方米/月、3.25元/平方米/月；住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)最低，為2.09元/平方米/月。非住宅面向單一業(yè)主或者支付能力較強(qiáng)的法人群體，對于物業(yè)費(fèi)的上漲相對不敏感，較住宅物業(yè)更易提價(jià)。

圖：2019年百強(qiáng)企業(yè)不同業(yè)態(tài)平均物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院

　　從繳費(fèi)率來看，非住宅業(yè)態(tài)物業(yè)費(fèi)收繳率高于住宅物業(yè)。資料顯示，百強(qiáng)房企非住宅各業(yè)態(tài)收繳率普遍高于住宅業(yè)態(tài)。面向單一業(yè)主的醫(yī)院物業(yè)收繳率最高，達(dá)98.72%；公眾物業(yè)、學(xué)校物業(yè)的收繳率分別為98.42%、98.25%；面向企業(yè)收費(fèi)的辦公物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)，因企業(yè)支付能力較強(qiáng)，收繳率較高，分別為97.50%、97.22%；商業(yè)物業(yè)由于以中小商戶為主且商鋪眾多，收繳率相對偏低，為93.33%，但也高于住宅物業(yè)收繳率；由于住宅物業(yè)面向支付能力和意愿最低的自然人，收繳率最低，為91.63%。

圖：2019年百強(qiáng)企業(yè)各業(yè)態(tài)物業(yè)費(fèi)收繳率情況

　　從競爭激烈程度來看，這一領(lǐng)域尚出現(xiàn)橫跨多個(gè)非住宅物業(yè)業(yè)態(tài)的龍頭企業(yè)。

　　2020中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)數(shù)據(jù)顯示，有95.49%的企業(yè)布局住宅業(yè)態(tài)，而涉足學(xué)校物業(yè)、公眾物業(yè)和醫(yī)院物業(yè)的企業(yè)最少，數(shù)量占比分別為52.46%、43.44%和32.38%，非住宅物業(yè)市場還有待于企業(yè)進(jìn)一步開發(fā)。

圖：2019年不同業(yè)態(tài)的百強(qiáng)企業(yè)數(shù)量占比情況

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院

　　專業(yè)技術(shù)能力是獲取非住宅業(yè)態(tài)項(xiàng)目的核心競爭力，而公司的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、行業(yè)口碑是非住宅業(yè)務(wù)物業(yè)管理的重要壁壘，細(xì)分賽道的管理經(jīng)驗(yàn)有利于企業(yè)繼續(xù)深耕賽道。而且，非住宅物業(yè)中的一部分公建物業(yè)（例如政府大院，軍隊(duì)營區(qū)等），一些企業(yè)具備相關(guān)管理資質(zhì)，這在一定程度上也降低了細(xì)分賽道競爭的激烈程度。

　　非住宅物業(yè)面臨的挑戰(zhàn)

　　盡管非住宅物業(yè)管理領(lǐng)域存在諸多誘惑，但挑戰(zhàn)也頗多。

　　一位資深物管企業(yè)副總經(jīng)理在接受記者采訪時(shí)表示：相比住宅物業(yè)管理，非住宅物業(yè)管理進(jìn)入門檻高。非住宅業(yè)態(tài)多樣造就了該領(lǐng)域細(xì)分賽道眾多，但進(jìn)入壁壘較高，需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有較高的各業(yè)態(tài)物業(yè)服務(wù)專業(yè)能力。

　　其次，續(xù)約率低。住宅物業(yè)管理公司更迭需要通過業(yè)委會(huì)，目前業(yè)委會(huì)在全社會(huì)的普及度并不高，所以住宅物業(yè)的續(xù)約相對是容易的，而非住宅物業(yè)續(xù)約的難度會(huì)更大，單一業(yè)主或較少業(yè)主更換物業(yè)公司的可能性更大。

　　另外，與傳統(tǒng)住宅物業(yè)管理相比，非住宅物業(yè)管理模式需順勢調(diào)整。多業(yè)態(tài)物業(yè)服務(wù)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理模式上順時(shí)而變，順勢而變，否則過多的業(yè)態(tài)物業(yè)服務(wù)會(huì)拖累整體服務(wù)質(zhì)量和運(yùn)營效率。

　　來源：中國房地產(chǎn)報(bào)

編輯：wangdc