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長租公寓的昨天 風(fēng)雨中奔跑的十年
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-6-10 13:16:03
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[提要]房地產(chǎn)狂飆突擊了幾十年后,房價高漲了數(shù)十倍,掏空六個錢包也未必能趕上車,讓人不得不信一句:年少不買房,老大徒傷悲。

  房地產(chǎn)狂飆突擊了幾十年后,房價高漲了數(shù)十倍,掏空六個錢包也未必能趕上車,讓人不得不信一句:年少不買房,老大徒傷悲。

  雖說國家在金融、土地、財稅上都下了功夫,希望能以此來抑制房價上漲,但樓市經(jīng)過二十幾年的發(fā)展,已經(jīng)成長了可以左右GDP的參天巨柱,就算現(xiàn)在踩剎車減速,也需要一條很長很長的緩沖帶。

  長租市場便是這條緩沖帶上的首要存在,它的出現(xiàn)是市場必然,更是歷史必然。

  因城市化進(jìn)程和消費(fèi)升級而生

  在不可逆轉(zhuǎn)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程、難以承擔(dān)的高房價壓力、席卷而來的消費(fèi)升級,多重因素的影響下,長租公寓市場在過去10年內(nèi)發(fā)生、發(fā)展。

  首先,我國住房租賃市場的主力軍是畢業(yè)大學(xué)生和流動人口,隨著城市化進(jìn)程推進(jìn),戶籍制度進(jìn)一步改革,帶來大規(guī)模的人口流動,以及中國人居住觀念的改變,對長租公寓市場的發(fā)展起到了推動作用?梢哉f,只要城市化在發(fā)展,租賃市場就在發(fā)展。目前,發(fā)達(dá)國家的租賃人口占比在30%以上,而我國租賃人口占比僅為12%,這12%的份額已經(jīng)形成了萬億級的廣闊市場。

  其次,高房價迫使很多外來者不得不推遲購房年齡。數(shù)據(jù)顯示,北上深青年的平均購房時間都超過了30歲,且不斷在增長,一位本科畢業(yè)生至少需要奮斗9年,才有機(jī)會買到自己的房子。近年國家堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制,房價上漲預(yù)期有所弱化,但因房價壓力而加入租房群體的人群仍在增多,可見租賃市場依然會持續(xù)上升。

  再次,隨著居民可支配收入的提升,國民開啟了消費(fèi)升級的大潮,其中居住升級成為消費(fèi)升級重要部分,這使得頭部品牌公寓和小而美公寓數(shù)量快速增加。同時,公寓也通過多種形式提升服務(wù)質(zhì)量,如對老破舊房源進(jìn)行統(tǒng)一的家具、床、空調(diào)等裝修,增強(qiáng)單間的生活功能;比如為合租的房間門增加指紋密碼鎖等微小的設(shè)計,都為年輕人帶去安全和隱私;比如隨叫隨到的管家服務(wù)、公共區(qū)域保潔、免費(fèi)維修等服務(wù)。隨著越來越多的新生代群體愿意支付更多租金來提升租房品質(zhì),租賃市場也實現(xiàn)了擴(kuò)大和升級。

  因大眾創(chuàng)業(yè) 萬眾創(chuàng)業(yè)而瘋狂

  長租公寓與有國資背景的“老大哥”開發(fā)商相比,其出身就草根多了。盡管有明確的政策支持和資本青睞,但復(fù)盤長租公寓的發(fā)展史,還需回溯到大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的時間點(diǎn)。

  2012年~2014年間,中國的各個行業(yè)被互聯(lián)網(wǎng)思維洗腦,公寓進(jìn)入融資高峰期,培育出來大批長租公寓企業(yè),其中千萬量級居多,也出現(xiàn)了億級單輪投資,標(biāo)志事件便是2014年底雷軍投資You+,魔方、蘑菇、水滴、優(yōu)客逸家等品牌公寓,也都在此時登場。

  我們很難預(yù)判一條從未有人走過的路,會遇到多少岔道與歧路。在2014年~2016年期間,品牌公寓依靠融資—高價包租—快速擴(kuò)張規(guī)!偃谫Y的方式。在瘋狂的擴(kuò)張中,行業(yè)完成了“0到1”的積累,也留下了日后的諸多隱患。

  和大家分享幾條投資人、創(chuàng)業(yè)者也用血的教訓(xùn)達(dá)成的共識。

  首先被驗證的是分散式合租公寓,因為改造、運(yùn)營、并購等難度都較大,邊際效益不斷遞減,被認(rèn)為很難規(guī);。

  其次被改變的是規(guī)模迷信,受制于行業(yè)的金融產(chǎn)品匱乏、公寓自身的盈利能力,拼命做大規(guī)模數(shù)量,反而變成了成本負(fù)擔(dān)。

  此外,過早跨城經(jīng)營,同時涉足多條產(chǎn)品線;過度依賴挖人來推動業(yè)務(wù);投入巨額成本自建IT系統(tǒng)等,日后也都被列入了行業(yè)的試錯共識中。

  因租購并舉的租賃新政而遭地產(chǎn)系碾壓

  時間推進(jìn)到2017年的7月,廣州政府官網(wǎng)上發(fā)出了《關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》,該《工作方案》中提出了中國住房租賃史上的一條里程碑式措施:租購?fù)瑱?quán)。這意味著,在廣州,只要是符合條件的租房人,未來也可與業(yè)主一樣,其子女享有同等就近入學(xué)的權(quán)利。

  自此,各級地方政府也紛紛出臺租賃新政,培育租賃市場和機(jī)構(gòu)房東,鼓勵租賃市場向前發(fā)展。一時間,行業(yè)里品牌公寓旌旗林立。

  政策導(dǎo)向引領(lǐng)市場發(fā)展方向。長租行業(yè)朝著規(guī);、專業(yè)化的方向前進(jìn)時,另一邊的房企開始發(fā)愁。原本舒舒服服用土地賺錢的開發(fā)商們,發(fā)現(xiàn)拿地越來難,成本越來越高,土地的紅利正在逐步消失,開發(fā)商們被迫集體轉(zhuǎn)型。道路千萬條,但相比跨行做物流、做旅游、做教育,運(yùn)營長租與運(yùn)營地產(chǎn)僅一墻之隔。

  在租賃新政的召喚下,“房企入局長租”成為開發(fā)商的轉(zhuǎn)型共識。

  一些嗅覺靈敏的房企早早意識到樓市會朝著租賃方向發(fā)展,比如2014年就開始大規(guī)模布局租賃的龍湖、招商蛇口以及金地等,等到2018年時,招商壹間、萬科泊寓、龍湖冠寓、金地草莓社區(qū)、旭輝領(lǐng)寓等Top30的房企,超三分之一都參與分食長租公寓蛋糕。

  凡事過猶不及。開發(fā)商們憑著雄厚的資本和可觀的規(guī)模,集體“搶灘”長租行業(yè),就像幾十條鯰魚一起瞬間入池塘,不僅攪渾了平靜的水面,行業(yè)競爭快速加劇,也打亂了行業(yè)自我修復(fù)迭代的節(jié)奏,“高進(jìn)低出”、“長收短付”的潘多拉魔盒就此被正式打開。

  在開發(fā)商加入后,行業(yè)包租融資模式的門檻被提高,行業(yè)拿房成本迅速上升,規(guī)模與杠桿難以平衡,行業(yè)賽道陷入了新一輪的瘋狂,導(dǎo)致2015年分散式公寓的瘋牛年,2016年集中式公寓瘋牛年,2017年開發(fā)商瘋牛年,2018年開始租金貸暴雷,一大批租賃品牌陣亡。

  因唯一的資金情人P2P而被迫殉情

  2018年后,“租金貸”一躍成為長租公寓的發(fā)展史上的高頻詞,我愛我家前副總裁胡景暉曾說,“長租公寓爆倉,要比P2P爆雷更可怕。”

  參與過前幾年互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新的人,都會對P2P暴雷心有余悸。2014年,銀監(jiān)會對P2P還是鼓勵發(fā)展、守住底線的態(tài)度,這里的底線之一,就是不能存在一個“資金池”來進(jìn)行期限錯配的蓋帽游戲,以減少企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債。

  但資本本性逐利,在金融配套政策與監(jiān)管執(zhí)行還不成熟的背景下,2018年P(guān)2P“資金池”問題開始凸顯并連續(xù)暴雷。伴隨著暴雷潮,P2P成了不靠譜理財?shù)拇~,金融創(chuàng)新的負(fù)面被放大被質(zhì)疑。至此,各地相關(guān)部門態(tài)度轉(zhuǎn)變,開始對P2P模式進(jìn)行“封殺”。

  P2P前車之鑒,“租金貸”后車之師,兩者運(yùn)行時都十分依賴“資金池”,一旦資金池出水口與入水口兩端的平衡被打破,必然會出現(xiàn)“暴雷”“跑路”的結(jié)果。

  租金貸問題的主要癥結(jié)在于:1、租客是否在不知情或者未被進(jìn)行充分風(fēng)險提示的情況下,辦理了“租金貸”;2、公寓企業(yè)在拿到這筆資金后的使用方式缺乏監(jiān)管。用一句總結(jié)就是:取之無道,用之不當(dāng)。

  很快,響聲最大的那顆雷出現(xiàn)了——杭州鼎家長租公寓宣布破產(chǎn),在引發(fā)大量租客和房東維權(quán)同時,“租金貸”運(yùn)作模式隨即被諸多媒體曝光,被指稱“空手套白狼”、“套路比P2P深”。這件事也側(cè)面證實,許多中小型長租公寓融資能力弱,要想獲得資金只能走上‘分期貸’這條路。

  都說“人生若只如初見”,其實最初的租金貸也曾十分美好。對剛畢業(yè)不久的職場新人來說,租金貸是一次性“借貸”一年房租,之后逐月還貸的新選擇,租房者以支付一部分利息為代價,緩解了資金的壓力。且年付的方式往往可以取得較季付更加優(yōu)惠的租金價格;而另一方面,出租方因為能提前收到一年的房租,有足夠的運(yùn)轉(zhuǎn)資金,提升規(guī)模和服務(wù);金融機(jī)構(gòu)也賺取了“貸款利息”?芍^一石三鳥。

  總之,2018年下半年起,北京、上海、浙江等多省市已開展租金貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管,不少銀行也叫停了“租金貸”業(yè)務(wù)。這個2015年就隨著長租公寓興起而隨之產(chǎn)生的金融產(chǎn)品,變成了要比P2P爆雷更可怕的“壞東西”,需要為公寓倒閉等一系列事件“背鍋”,并被完全“叫!。

  在過去十年,長租公寓在叫好聲中開始,在爭論聲中發(fā)展,在懷疑聲中躊躇不前。市場需求還有嗎?租賃新政還持續(xù)嗎?這些問題都待討論。士隔三日,當(dāng)刮目相看,其實這個行業(yè)還發(fā)生了許多好變化,詳情請關(guān)注下一篇《長租公寓的今天|滿目瘡痍下的勃勃生機(jī)》。

來 源:水滴管家     

 編 輯:liuy 

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