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多城地王難解套 廈門(mén)合肥南京是“重災(zāi)區(qū)”
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-5-6 11:45:02
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[提要]在存貨跌價(jià)準(zhǔn)備一欄,不少A股房企披露了具體項(xiàng)目,這些項(xiàng)目中不少是曾經(jīng)的地王或高價(jià)地,這也在一定程度反映出房企為曾經(jīng)的“瘋狂”所付出的代價(jià)。

  隨著4月過(guò)去,A股上市房企發(fā)布2019年年度報(bào)告的指定動(dòng)作步入尾聲。在回顧過(guò)去一年的業(yè)績(jī)時(shí),規(guī)模、營(yíng)收、利潤(rùn)、負(fù)債等關(guān)鍵指標(biāo)無(wú)疑最受關(guān)注。

  但在這些常見(jiàn)指標(biāo)之外,存貨跌價(jià)準(zhǔn)備一欄的數(shù)據(jù)也是一張“晴雨表”。所謂的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備,是指在中期期末或年度終了,如由于存貨遭受毀損、全部或部分陳舊過(guò)時(shí)或銷(xiāo)售價(jià)格低于成本等原因,使存貨成本不可以收回的部分,應(yīng)按單個(gè)存貨項(xiàng)目的成本高于其可變現(xiàn)凈值的差額提取,并計(jì)入存貨跌價(jià)損失。

  換句話來(lái)說(shuō),就是由于存貨的可變現(xiàn)凈值低于原成本,而對(duì)降低部分所作的一種穩(wěn)健處理,也是對(duì)潛在虧本項(xiàng)目做的一種處理。時(shí)代財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn),在存貨跌價(jià)準(zhǔn)備一欄,不少A股房企披露了具體項(xiàng)目,這些項(xiàng)目中不少是曾經(jīng)的地王或高價(jià)地,這也在一定程度反映出房企為曾經(jīng)的“瘋狂”所付出的代價(jià)。

  廈門(mén)、合肥高價(jià)地難解套

  龍頭房企萬(wàn)科2019年旗下項(xiàng)目存貨跌價(jià)準(zhǔn)備為29.9億元,萬(wàn)科為此進(jìn)行了計(jì)提。這也直接拉低了萬(wàn)科的利潤(rùn)水平,其中影響報(bào)告期內(nèi)稅后凈利潤(rùn)11.4億元,影響歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)7.8億元。

  萬(wàn)科年內(nèi)被計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的項(xiàng)目一共14個(gè),其中涉及金額最大的是合肥未來(lái)之光,一共8.5億元,這也是該項(xiàng)目第一次“入選”。

  據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解,合肥未來(lái)之光是萬(wàn)科于2016年9月23日獲得,總價(jià)48.8億元,樓面價(jià)11249.94元/平方米,溢價(jià)率230%,刷新了當(dāng)時(shí)肥東區(qū)的成交單價(jià)和成交總價(jià)雙紀(jì)錄。

  但房天下數(shù)據(jù)顯示,該項(xiàng)目在調(diào)控嚴(yán)格的2019年售價(jià)持續(xù)走低,高層的平均售價(jià)從原來(lái)的1.5萬(wàn)元/平方米跌至1.45萬(wàn)元/平方米、1.4萬(wàn)元/平方米、1.35萬(wàn)元/平方米,利潤(rùn)空間在進(jìn)一步壓縮。

  另一個(gè)新增的項(xiàng)目為廈門(mén)白鷺郡項(xiàng)目,這同樣是高溢價(jià)地塊。2016年8月,萬(wàn)科以21.22億元競(jìng)得X2016P02地塊,樓面價(jià)為22336.84元/平方米,溢價(jià)率242.26%,X2016P03地塊樓面價(jià)為22169.49元/平方米,溢價(jià)率97%。

  早在2018年該項(xiàng)目就因?yàn)橐粓?chǎng)降價(jià)風(fēng)波成為輿論焦點(diǎn),彼時(shí)報(bào)道稱(chēng),廈門(mén)白鷺郡90平方米聯(lián)排徽派別墅從原來(lái)的450萬(wàn)元/套腰斬至278-298萬(wàn)元/套。此后又傳出“廈門(mén)白鷺郡因降價(jià)對(duì)前期業(yè)主退款”的消息,但最后被萬(wàn)科澄清。2019年期間廈門(mén)白鷺郡的起價(jià)為308萬(wàn)元/套,依然比最初的450萬(wàn)元/套要低。

  保利地產(chǎn)的計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備名單中,也有來(lái)自合肥、廈門(mén)的項(xiàng)目。參考目前市場(chǎng)價(jià)格狀況和項(xiàng)目實(shí)際銷(xiāo)售情況,保利地產(chǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可變現(xiàn)凈值進(jìn)行測(cè)試后,對(duì)合肥保利海上明悅、廈門(mén)保利同安新城通福路項(xiàng)目計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備10.48億元;大連保利西海岸銷(xiāo)售轉(zhuǎn)銷(xiāo)跌價(jià)準(zhǔn)備517.41萬(wàn)元,新疆中航項(xiàng)目本期銷(xiāo)售轉(zhuǎn)銷(xiāo)跌價(jià)準(zhǔn)備260萬(wàn)元。

  其中,合肥保利海上明悅、廈門(mén)保利同安新城通福路項(xiàng)目在2018年就曾經(jīng)被計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。合肥保利海上明悅是2016年拿下的瑤海區(qū)單價(jià)地王,總價(jià)19.44億元競(jìng)得,溢價(jià)率383.33%,住宅樓面價(jià)為1.22萬(wàn)元/平方米,項(xiàng)目至今未入市,與其相鄰的禹洲郎溪上里已經(jīng)虧本上市,目前售價(jià)僅15000元/平方米,而當(dāng)初拿地樓面價(jià)為1.02萬(wàn)元/平方米。

  廈門(mén)保利同安新城通福路項(xiàng)目由兩地塊組成,2017年拿地樓面價(jià)均超過(guò)3萬(wàn)元/平方米,但與其同一片區(qū)的恒億商品灣在售均價(jià)為2.53萬(wàn)元/平方米。

  2016年和2017是中國(guó)樓市的高光時(shí)刻,各大開(kāi)發(fā)商在規(guī)模的追逐賽中拿地異常狂熱,導(dǎo)致各地地王紀(jì)錄頻繁被刷新。合肥、廈門(mén)兩個(gè)二線城市表現(xiàn)尤其突出,面粉貴過(guò)面包成為了常態(tài)。

  但2018年下半年開(kāi)始收緊的宏觀調(diào)控,打亂了不少開(kāi)發(fā)商的預(yù)期,曾經(jīng)的地王、高價(jià)地面臨著無(wú)利可圖的困境。如合肥唐寧府樓面價(jià)為18150元/平方米,平均售價(jià)為25770元/平方米;合肥建發(fā)雍龍府樓面價(jià)為18750元/平方米,平均售價(jià)為23800元/平方米。

  至于廈門(mén),目前島外被套的高價(jià)地接近三十個(gè)。虧本入市的雅居樂(lè)御賓府,樓面價(jià)25154元/平方米,目前高層均價(jià)2.9萬(wàn)元/平方米,融僑鉑樾府樓面價(jià)38345元/平方米,目前高層均價(jià)3.81萬(wàn)元/平方米。仍未入市的海投白鷺灣、海投自貿(mào)國(guó)際、禹洲2017TP03地塊,樓面價(jià)都超過(guò)了3萬(wàn)元/平方米。

  “整體來(lái)說(shuō),現(xiàn)在這些被套的項(xiàng)目很難短時(shí)間內(nèi)解套,因?yàn)檎在嚴(yán)格遵循房住不炒,短時(shí)間內(nèi)廈門(mén)房?jī)r(jià)快速上漲可能性很低!睆B門(mén)新景祥總經(jīng)理張建表示。

  南京“地王”入市周期超長(zhǎng)

  而另一個(gè)二線城市南京對(duì)于很多拿了高價(jià)地的房企來(lái)說(shuō)也是一個(gè)泥潭。以榮盛發(fā)展為例,2019年該公司列報(bào)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備3.7億元,包括11個(gè)項(xiàng)目,其中南京多達(dá)5個(gè)。

  五個(gè)南京項(xiàng)目中,涉及金額最大的是龍池御府,計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備1.02億元。該項(xiàng)目于2017年9月20日被榮盛以總價(jià)8.3億元拿下,樓面價(jià)8972元/平方米,配建2.64萬(wàn)平方米保障房,去年12月首開(kāi)銷(xiāo)許均價(jià)17715-18253元/平方米。

  金額次大的是南京保利榮盛合悅,2017年1月12日拿地價(jià)為9647元/平方米,2018年12月首開(kāi)銷(xiāo)許均價(jià)15205元/平方米。2019年8月出現(xiàn)降價(jià),均價(jià)下跌至14944元/平方米。

  從售價(jià)來(lái)看,兩項(xiàng)目存在一定的盈利空間。但是,兩項(xiàng)目均需要現(xiàn)房銷(xiāo)售,現(xiàn)房銷(xiāo)售相當(dāng)于將開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)了,期間產(chǎn)生的成本費(fèi)用也將相應(yīng)增加,這或許直接導(dǎo)致了兩項(xiàng)目被計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

  2016年,即使在雙限政策下,南京依然出產(chǎn)了最多總價(jià)地王,全國(guó)總價(jià)地王前十中的一半都來(lái)自南京。這意味著,榮盛發(fā)展只是其中一員。

  據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解,2016年葛洲壩拿下的南京地王——葛洲壩南京中國(guó)府成交樓面地價(jià)45213元/平方米。由于限價(jià),該項(xiàng)目時(shí)隔三年才入市,盡管6.4萬(wàn)元/平方米的銷(xiāo)許價(jià)格創(chuàng)下南京樓市新高,但也只是處于微利甚至無(wú)利的狀態(tài)。

  中南建設(shè)2016年5月13日拿下的中南熙悅,樓面價(jià)為19195元/平方米,今年3月30日首開(kāi)銷(xiāo)許均價(jià)為30195元/平方米,距離拿地近四年。

  此前,易居中國(guó)南京市場(chǎng)總監(jiān)周穎在接受采訪時(shí)曾表示,“到目前為止,南京大概有40多幅地塊近兩年肯定不會(huì)有太多盈利,很大程度上是虧損的局面。”

  金科股份2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存貨跌價(jià)準(zhǔn)備一共10.28億元。這當(dāng)中,重慶金科公園王府、安徽海昱東方、都薈大觀,四川金科東方雅郡、雙楠天都、金科天宸、金科集美天宸,山東東方博翠,江西金科集美公館項(xiàng)目分別計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備4653.24萬(wàn)元、1.64億元、4817.8萬(wàn)元、2995.18萬(wàn)元、1275.78萬(wàn)元、3643.9萬(wàn)元、2780.58萬(wàn)元、5.21億元、9442.38萬(wàn)元,合計(jì)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備9.81億元。

  這9個(gè)計(jì)提項(xiàng)目影響金科股份2019年度凈利潤(rùn)減少9.81億元,影響少數(shù)股東損益減少2541.57萬(wàn)元,影響歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)減少9.56億元。

  金科股份此前回應(yīng)新浪財(cái)經(jīng)表示,上述9個(gè)項(xiàng)目計(jì)提原因是預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目不好賣(mài)或者已經(jīng)出現(xiàn)降價(jià)。

  時(shí)代財(cái)經(jīng)獲悉,計(jì)提金額最多的山東東方博翠,2017年8月拿地樓面價(jià)為14426元/平方米,房天下數(shù)據(jù)顯示,直至2020年1月,該項(xiàng)目均價(jià)仍為2.7萬(wàn)元/平方米,但受疫情影響,2月開(kāi)始已經(jīng)下降至2.45萬(wàn)元/平方米。

  中南建設(shè)的三個(gè)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備項(xiàng)目則位于三四線城市,包括營(yíng)口中南世紀(jì)城項(xiàng)目、青島海灣新城項(xiàng)目、壽光房地產(chǎn)項(xiàng)目,期末跌價(jià)準(zhǔn)備分別為5137.92萬(wàn)元、2439.18萬(wàn)元、1543.21萬(wàn)元。

  綠地的計(jì)提存貨跌價(jià)損失金額也達(dá)到23.31億元,但綠地并沒(méi)有提供具體項(xiàng)目信息。據(jù)綠地介紹,計(jì)提的存貨跌價(jià)損失中,海外項(xiàng)目因銷(xiāo)售周期和開(kāi)發(fā)周期加長(zhǎng),導(dǎo)致成本增加及折現(xiàn)時(shí)間加長(zhǎng),共計(jì)提跌價(jià)減值損失11.01億元;境內(nèi)項(xiàng)目因政府調(diào)控限價(jià)等原因計(jì)提跌價(jià)減值損失12.08億元。年報(bào)顯示,2019年綠地海外地區(qū)表現(xiàn)并不好,實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入33.56億元,同比減少了51.48%。

  來(lái)源:時(shí)代財(cái)經(jīng)

編輯:wangdc

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