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4月聯(lián)合辦公企業(yè)擴張節(jié)奏逐漸恢復(fù) 頭部企業(yè)相繼有項目落地
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-5-21 13:28:23
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[提要]隨著城市更新的布局,各類利好政策將會持續(xù)出臺,未來在全國范圍內(nèi)將有更多的空置廠房和更多存量空間改造成的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。相信越來越多的企業(yè)將入駐其中,而產(chǎn)業(yè)園也將包容更豐富多元的業(yè)態(tài),聯(lián)合辦公企業(yè)進入產(chǎn)業(yè)園或許將成為另一個趨勢。

  隨著疫情帶來的影響逐漸減退,聯(lián)合辦公行業(yè)也進入了恢復(fù)期。

  4月聯(lián)合辦公行業(yè)陸續(xù)傳來好消息:納什空間再獲遠洋資本增持,并表示預(yù)期在2020年實現(xiàn)全面盈利;優(yōu)客工場5周年之際,創(chuàng)始人毛大慶正式對外披露2020年計劃實現(xiàn)100個輕資產(chǎn)項目。

  相較2-3月,4月聯(lián)合辦公企業(yè)擴張節(jié)奏逐漸恢復(fù),頭部企業(yè)相繼有項目落地。較之前因為空置率居高不下而帶來的悲觀情緒,行業(yè)發(fā)展迎來了新節(jié)點。

  此外,近期有消息稱優(yōu)客工場暫停了上市計劃。瑞幸造假22億的消息傳出之后,PCAOB將啟動對中概股企上市材料和年報的核查,對盈利數(shù)據(jù)的確認成為很多國際投行關(guān)心的話題。

  優(yōu)客工場規(guī)模制勝,聯(lián)合辦公空間盈利仍待考究

  從榜單上看,優(yōu)客工場、WeWork中國、Distrii辦伴位列前三,其中優(yōu)客工場已連續(xù)4月獲得榜首。

  年初至今,優(yōu)客工場旗下輕資產(chǎn)品牌先后與中景集團、成都電商直播產(chǎn)業(yè)園簽署合作運營協(xié)議,進一步推進輕資產(chǎn)布局進程。

  根據(jù)優(yōu)客工場去年向納斯達克提交的招股書可以看到,截至2019年9月末,優(yōu)客工場在41座城市運營171個辦公場所,工位數(shù)7.27萬個,累計注冊會員61萬,在國內(nèi)聯(lián)合辦公行業(yè)擁有絕對的規(guī)模優(yōu)勢。

  4月18日,優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶在線上發(fā)布會中提到,2020年一季度,優(yōu)客工場新增入駐企業(yè)531家,線上新增注冊會員約11.42萬人、累計注冊會員超過88萬人。

數(shù)據(jù)來源:優(yōu)客工場招股書、觀點指數(shù)整理

  如果細究優(yōu)客工場的盈利模式,會發(fā)現(xiàn)可能并不適用于大部分聯(lián)合辦公企業(yè)學(xué)習(xí)。根據(jù)此前發(fā)布的招股書,聯(lián)合辦公行業(yè)最為依賴的租金收入,也即優(yōu)客工場所稱的會員費收入,2019年1-9月為4.19億元,占優(yōu)客工場總收入的48%。這一比例較2017年和2018年分別下降44%與40%。

  減少的比例,被營銷與品牌服務(wù)收入占據(jù)。招股書顯示,優(yōu)客工場2019年1-9月的營銷與品牌服務(wù)收入為4.03億元,占總收入的46%,已經(jīng)和會員費收入大致相當。而2018年同期,營銷與品牌服務(wù)收入僅為85.5萬元,占總收入的0.3%。

  營銷與品牌服務(wù)的巨大收入提升,主要來自優(yōu)客工場收購的一系列子公司。2018年11月,優(yōu)客工場從省廣集團手中收購省廣眾爍,其中優(yōu)客工場持股51%,后者持股30%,省廣眾爍主要供應(yīng)數(shù)據(jù)營銷服務(wù)。根據(jù)省廣集團公布的數(shù)據(jù),2019年1-6月省廣眾爍的營業(yè)收入為1.76億元。

  除了省廣眾爍外,2019年,優(yōu)客工場還先后收購了新疆新優(yōu)眾營銷有限公司(占股100%)和厚璞睿豐(北京)國際文化傳播有限公司(占股51%)。

  換句話說,優(yōu)客工場的業(yè)績改善很大程度上依賴投資收益,其盈利模式并不完全適用于其他聯(lián)合辦公企業(yè)學(xué)習(xí),也不意味著聯(lián)合辦公模式跑出了新天地。

  另外一個可以觀察的企業(yè)為創(chuàng)富港——4月27日晚間,創(chuàng)富港發(fā)布2019年財報,盡管已連續(xù)三年實現(xiàn)盈利,但與去年相比稍顯遜色。

  2019年,創(chuàng)富港實現(xiàn)營業(yè)收入5.38億元,同比增長28.0%;歸屬于掛牌公司股東的凈利潤1190.73萬元,同比減少63.5%;毛利率為35.76%,同比減少13.46%。

來源:企業(yè)年報、觀點指數(shù)整理

  數(shù)據(jù)顯示,在營收穩(wěn)步增長的同時,創(chuàng)富港于2019年歸屬母公司股東的凈利潤較上年同期減少了2000萬元。探究緣由,或許是因為其在2019年整體市場環(huán)境并不樂觀的時候,仍然逆勢擴張,由此帶來的費用增加。

  財報顯示,截至2019年底,創(chuàng)富港擁有商務(wù)中心183家,全國簽約門店建筑面積合計25.94萬平方米。而在2018年底,創(chuàng)富港擁有商務(wù)中心153 家,管理面積20.39萬方。由此可見,2019年內(nèi)創(chuàng)富港簽約新店30家,新增管理面積5.6萬平方米,管理規(guī)模較上年增長27.5%。

數(shù)據(jù)來源:企業(yè)年報、觀點指數(shù)整理

  逆勢擴張的B面是費用相應(yīng)增加,新店擴張產(chǎn)生了較大的裝修費用。2019年,創(chuàng)富港投資新店支出約為1.24億元,較2018年增加了3343萬元。相應(yīng)的,創(chuàng)富港的員工人數(shù)同比增加超過20%,由2018年底的854人增至1029人,其中銷售人員增加了111人。

  疫后復(fù)蘇,產(chǎn)業(yè)園項目成聯(lián)合辦公競爭新賽道

  受疫情影響,2020年第一季度聯(lián)合辦公企業(yè)整體拓展基本處于停滯狀態(tài)。

  4月,隨著大中小企業(yè)復(fù)工進程加快,聯(lián)合辦公企業(yè)隨即開啟了新一輪布局。據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計,4月有5個聯(lián)合辦公項目開業(yè)、簽約。

數(shù)據(jù)來源:公開資料、觀點指數(shù)統(tǒng)計

  從城市分布來看,經(jīng)濟發(fā)達、人口較多的一線城市仍是必爭之地。不過,近年來有一個趨勢是,聯(lián)合辦公企業(yè)正將目光轉(zhuǎn)移至一線城市周邊區(qū)域。由于這類地區(qū)屬一線城市輻射區(qū)域,經(jīng)濟發(fā)展迅速,和聯(lián)合辦公企業(yè)聚集密集的一線城市對比,租金便宜且更容易獲得溢價率高的優(yōu)質(zhì)項目。

  一般來說,聯(lián)合辦公企業(yè)都比較重視辦公舒適度和多重場景的打造,故而對項目的選址大都是較為高檔的寫字樓之中。據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計,近6個月的新開項目中,有接近30.8%的新開項目位于產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)。

數(shù)據(jù)來源:公開資料、觀點指數(shù)統(tǒng)計

  當中,有聯(lián)合辦公企業(yè)參與了近年較為火熱的城市更新項目。近日,由聯(lián)合辦公企業(yè)Distrii辦伴聯(lián)合翰同資本打造的張江NEO項目正式對外開放,據(jù)了解,該項目位于張江高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū),Distrii辦伴負責項目的整體改造。

  公開資料顯示,2019年中國聯(lián)合辦公平臺數(shù)超過300家,運營面積超過3000萬平方米,工位數(shù)約300萬個。觀點指數(shù)通過觀察聯(lián)合辦公行業(yè)近20家頭部企業(yè)經(jīng)營情況發(fā)現(xiàn),截止2020年4月,頭部企業(yè)合計運營工位數(shù)超過30萬,頭部企業(yè)的行業(yè)占比約為10%,行業(yè)格局分散,競爭仍較激烈。

  值得注意的是,4月20日,國家發(fā)改委在例行新聞發(fā)布會上首次明確“新基建”范圍,包括信息基礎(chǔ)設(shè)施、融合基礎(chǔ)設(shè)施、創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施三大類。

  “新基建”范圍的明確,對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在前期規(guī)劃建設(shè),以及運營階段的招商引資都有了相當明確的指導(dǎo),可以更好地配合地方政府的規(guī)劃要求、產(chǎn)業(yè)定位,也能針對意向入駐企業(yè)做好生活配套和運營服務(wù)空間設(shè)計。

  隨著城市更新的布局,各類利好政策將會持續(xù)出臺,未來在全國范圍內(nèi)將有更多的空置廠房和更多存量空間改造成的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。相信越來越多的企業(yè)將入駐其中,而產(chǎn)業(yè)園也將包容更豐富多元的業(yè)態(tài),聯(lián)合辦公企業(yè)進入產(chǎn)業(yè)園或許將成為另一個趨勢。

  來源:觀點指數(shù)

編輯:wangdc

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