2020年以來(lái)，房企新增融資規(guī)模普遍較大。房企在降杠桿和擴(kuò)規(guī)模之間難以實(shí)現(xiàn)平衡，不少降負(fù)債的企業(yè)拿地節(jié)奏放緩、銷(xiāo)售目標(biāo)調(diào)低。業(yè)內(nèi)人士指出，為了行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把安全運(yùn)行線(xiàn)放在首位。

　　負(fù)債較高

　　5月12日晚，金融街發(fā)布《關(guān)于累計(jì)新增有息負(fù)債超過(guò)凈資產(chǎn)百分之二十的公告》。公告顯示，截至2019年末，公司凈資產(chǎn)金額為389.81億元，有息負(fù)債余額為869.51億元；截至2020年4月末，公司有息負(fù)債余額為984.25億元，累計(jì)新增有息負(fù)債金額為114.74億元，占公司2019年末凈資產(chǎn)的比例為29.43%。

　　金融街指出，截至2020年4月末，公司銀行借款相比2019年末減少1.2億元，占2019年末凈資產(chǎn)比例為-0.31%。非金融企業(yè)債務(wù)融資工具（SCP）和CMBS增加82億元，占2019年末凈資產(chǎn)比例為21.04%。其他有息負(fù)債增加33.93億元，占2019年末凈資產(chǎn)比例為8.7%。從負(fù)債結(jié)構(gòu)看，截至2019年底，金融街共持有有息負(fù)債869.51億元，基本以長(zhǎng)期負(fù)債為主，短期負(fù)債比例僅為18.7%。

　　克而瑞根據(jù)房企發(fā)布的2019年年報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示，2019年末房企的總有息負(fù)債量46942億元，同比增長(zhǎng)16.40%。其中，總有息負(fù)債超過(guò)千億元的有11家，同比增加1家；有息負(fù)債同比增長(zhǎng)的企業(yè)占比達(dá)到86%，同比持平，但增幅達(dá)50%以上的僅有6家，同比減少5家。

　　除上述新增有息負(fù)債外，近期，金融街還發(fā)布了多筆大額融資計(jì)劃。4月29日晚，金融街發(fā)布《關(guān)于公開(kāi)發(fā)行公司債券的預(yù)案》，公司本次申請(qǐng)公開(kāi)發(fā)行公司債券票面總額不超過(guò)181億元（含181億元，最終規(guī)模以監(jiān)管機(jī)構(gòu)審批為準(zhǔn)）。公司本次申請(qǐng)公開(kāi)發(fā)行公司債券獲得監(jiān)管批文后，擬采取分期發(fā)行方式，用于償還到期公司債券和其他金融機(jī)構(gòu)借款等合規(guī)用途。

　　多家機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)指出，金融街近年來(lái)由于投資強(qiáng)度較大，負(fù)債水平整體攀升迅速。截至2019年底，公司凈負(fù)債率為188.9%，在所有上市房企中，凈負(fù)債率排名居前。除金融街外，截至2019年底，華遠(yuǎn)、富力、建發(fā)、融創(chuàng)、中南、恒大、綠地、佳兆業(yè)、陽(yáng)光城、金科等房企凈負(fù)債率也超過(guò)100%。

　　難求平衡

　　值得注意的是，不少房企在2019年年報(bào)披露，報(bào)告期內(nèi)大幅降低了負(fù)債率。但是，與此同時(shí)，這類(lèi)房企普遍調(diào)低了2020年的銷(xiāo)售目標(biāo)。究其原因，房企負(fù)債率降低主要和拿地減少有關(guān)，拿地減少使得房企可以銷(xiāo)售的項(xiàng)目量減少，進(jìn)一步影響房企未來(lái)的銷(xiāo)售金額。降負(fù)債、擴(kuò)規(guī)模之間難以尋求平衡。

　　以新城控股為例，公司2019年年報(bào)顯示，公司共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入858.47億元，同比增長(zhǎng)58.58%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)126.54億元，同比增長(zhǎng)20.61%。報(bào)告期內(nèi)，新城控股凈負(fù)債率由2018年的49.21%大幅降低至16.36%。

　　銷(xiāo)售目標(biāo)方面，新城控股將2020年的銷(xiāo)售目標(biāo)定為2500億元，相比2019年銷(xiāo)售目標(biāo)，調(diào)低預(yù)期明顯。公司2019年年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司合同銷(xiāo)售金額達(dá)2708.01億元，同比增長(zhǎng)22.48%，銷(xiāo)售面積達(dá)2432萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34.21%。

　　對(duì)于新城控股調(diào)低銷(xiāo)售目標(biāo)的原因，平安證券指出，新城控股由于2019年拿地開(kāi)工放緩，加上應(yīng)對(duì)突發(fā)事件出售部分項(xiàng)目，將對(duì)公司2020年可售貨值形成制約，疊加疫情影響，預(yù)計(jì)2020年銷(xiāo)售額存下行壓力。公司2020年計(jì)劃銷(xiāo)售額與新開(kāi)工分別為2500億元和1665.1萬(wàn)平方米，同比下降7.7%和47.9%，后續(xù)需持續(xù)關(guān)注拿地開(kāi)工放緩對(duì)公司貨值及銷(xiāo)量的影響。

　　值得注意的是，部分降低負(fù)債率的房企，雖然沒(méi)有調(diào)低銷(xiāo)售目標(biāo)，但為減輕負(fù)債壓力，采取降價(jià)促銷(xiāo)的方式，以加快項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度。2020年以來(lái)，以中國(guó)恒大為代表的上市房企普遍開(kāi)展大規(guī)模降價(jià)促銷(xiāo)的活動(dòng)。從結(jié)果看，這些房企雖然銷(xiāo)售金額取得一定的進(jìn)展，但利潤(rùn)率出現(xiàn)普遍下降。

　　多元化融資

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，規(guī)模與負(fù)債確實(shí)難以平衡，擴(kuò)大規(guī)模往往會(huì)帶來(lái)成本的上升，從而使得負(fù)債率提升；注重資金的安全性，則對(duì)規(guī)模擴(kuò)張有一定的影響。企業(yè)要平衡好兩者之間的關(guān)系，不能一味地注重規(guī)模，也不能一位地注重資金安全。一般企業(yè)要把握住拿地和融資的窗口期，如市場(chǎng)不好的時(shí)候，要多拿地補(bǔ)倉(cāng)；融資條件好的時(shí)候要積極融資，融資環(huán)境成本較高的時(shí)候相應(yīng)地減少融資。

　　王小嬙指出，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在80%左右是相對(duì)安全的。房企應(yīng)該多元化融資，尋求更多的融資渠道。在融資結(jié)構(gòu)上，利率較低的國(guó)內(nèi)貸款占比要相對(duì)高點(diǎn)，尤其是在國(guó)內(nèi)貸款環(huán)境相對(duì)寬松的情況下。

　　中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤(pán)和林表示，從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，高杠桿是高利潤(rùn)、高回報(bào)的重要實(shí)現(xiàn)途徑，高杠桿游戲?qū)Ψ科缶哂泻艽笳T惑力。不過(guò)，從防控金融風(fēng)險(xiǎn)的角度看，房企自有資金有限，投資量大，建設(shè)周期長(zhǎng)，資金回收慢，特別是易受到宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)和相關(guān)政策的影響。因此，資金尤其是信貸資金不能無(wú)限制地流入房地產(chǎn)行業(yè)。對(duì)于凈負(fù)債率高、債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資渠道單一的房企，更應(yīng)該積極思考如何保證企業(yè)資金鏈的安全，將負(fù)債率降低到一個(gè)比較健康的水平。

　　來(lái)源：中證網(wǎng)

編 輯：chenhong