受到新冠肺炎疫情的影響,全球經(jīng)濟(jì)正面臨著需求與供給的雙重沖擊。以中國(guó)來(lái)說(shuō),一季度GDP同比下滑6.8%,投資、消費(fèi)與出口大幅負(fù)增長(zhǎng)。疫情期間放出的大量資金去哪了?房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著哪些風(fēng)險(xiǎn),發(fā)展的機(jī)會(huì)在哪里?疫情對(duì)購(gòu)房需求又會(huì)帶去何種影響?
5月9日,在以《全球經(jīng)濟(jì)與決策選擇》為主題的在線(xiàn)論壇上,國(guó)務(wù)院參事、住建部原副部長(zhǎng)仇保興認(rèn)為,整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)在疫情后,可能由集中調(diào)控、行政調(diào)控轉(zhuǎn)向分散調(diào)控、經(jīng)濟(jì)調(diào)控;從單一渠道住房供給轉(zhuǎn)向多渠道、多途徑的住房供給;住房的建造的模式從毛坯房為主轉(zhuǎn)向精裝修、綠色、健康住宅為主;從單一的居住功能出發(fā)轉(zhuǎn)變到注重小區(qū)的配套及生活的便利;住房制度從過(guò)去城鄉(xiāng)分割的模式轉(zhuǎn)向城鄉(xiāng)融合。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛,華夏幸福研究院院長(zhǎng)顧強(qiáng),民建中央經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、中央電視臺(tái)財(cái)經(jīng)頻道評(píng)論員馬光遠(yuǎn)均提到中國(guó)房地產(chǎn)正式進(jìn)入大城市時(shí)代,都市圈是城市化發(fā)展的必經(jīng)階段。
“上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)還有下行壓力”
國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室理事長(zhǎng)李揚(yáng)指出,疫情期間放出的大量資金去哪了?最希望出現(xiàn)的結(jié)果是這些錢(qián)進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì),使人們?cè)敢馔顿Y、增加雇員、產(chǎn)品生產(chǎn)出來(lái)賣(mài)得掉、工資上漲、利潤(rùn)增加。但是疫情期間釋放的資金基本不走這條路,因?yàn)楝F(xiàn)在很多地方禁省甚至禁國(guó),不能夠生產(chǎn),企業(yè)即使拿到錢(qián),也不會(huì)從事實(shí)體經(jīng)濟(jì)。于是資金會(huì)跑到別的地方去。一般是股市、債市、房地產(chǎn)市場(chǎng)等虛擬經(jīng)濟(jì),這樣一種資金流向會(huì)導(dǎo)致貧富更加不均。
本來(lái)說(shuō)的經(jīng)濟(jì)周期是生產(chǎn)多了、生產(chǎn)少了、物價(jià)高了、物價(jià)跌了,但現(xiàn)在因資金不流入實(shí)體經(jīng)濟(jì),反映出來(lái)的是金融指標(biāo)的漲跌,如股市漲了、股市跌了,債市漲了、債市跌了,房?jī)r(jià)漲了、房?jī)r(jià)跌了。目前全世界都是先把錢(qián)放出去解燃眉之急,而顧不上之后會(huì)不會(huì)洪水滔天產(chǎn)生進(jìn)一步的問(wèn)題,但是問(wèn)題確實(shí)存在著。
復(fù)旦大學(xué)泛海國(guó)際金融學(xué)院執(zhí)行院長(zhǎng)錢(qián)軍認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)為兩個(gè)部分,第一個(gè)部分的房企負(fù)債很高,現(xiàn)金流有問(wèn)題,要關(guān)注房企的風(fēng)險(xiǎn),第二部分就是需求降低,短期來(lái)看,不存在房?jī)r(jià)大面積上升的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資2019年依然有增長(zhǎng),以大中城市房地產(chǎn)成交來(lái)講,在2016、2017年到達(dá)頂峰開(kāi)始下降,他預(yù)測(cè)今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)還有下行壓力。
“住房分配不均衡”
對(duì)于“現(xiàn)在有些地方房?jī)r(jià)下跌,是不是能夠出手買(mǎi)一套?”仇保興表示,疫情使大家深切地感受到,每一戶(hù)至少應(yīng)該有一套房,多代合住的模式是不恰當(dāng)?shù)。老年人跟子女生活在一起,最好有一碗湯的距離。通過(guò)疫情,人們感受到空間實(shí)際換來(lái)了安全。這樣人們對(duì)二套房的需求會(huì)進(jìn)一步地提高,目前市場(chǎng)已經(jīng)表現(xiàn)出來(lái)。從另一方面來(lái)看,根據(jù)人民銀行最近的調(diào)查,城市包括集鎮(zhèn),民眾住房擁有率已經(jīng)達(dá)到96%,戶(hù)均住房資產(chǎn)達(dá)到319萬(wàn)元,這些指標(biāo)在國(guó)際上都處在前列,而且擁有二套房的城市住戶(hù)也超過(guò)了40%,這些指標(biāo)說(shuō)明一個(gè)什么問(wèn)題呢?“說(shuō)明我們的房地產(chǎn)市場(chǎng),投機(jī)性和投資性的比重相當(dāng)高!彼f(shuō)。
仇保興認(rèn)為,從長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)來(lái)看,農(nóng)民進(jìn)城數(shù)量在不斷減少,有100多個(gè)三線(xiàn)城市人口在減少。而住房人均擁有量已經(jīng)達(dá)到10%,現(xiàn)在缺房子的地方是那些人口不斷增加的都市圈里的核心城市,一二線(xiàn)城市,所以空間上來(lái)說(shuō)目前分配是不均衡的。
此外,此前世界上有兩種養(yǎng)老模式,一種模式為歐美為主的集中養(yǎng)老,如大量的各種所有制投資的養(yǎng)老院。另一種則像中國(guó)這樣的居家養(yǎng)老占主要地位的。此次疫情有一個(gè)深刻反思,就是集中養(yǎng)老這種模式出現(xiàn)了被顛覆的風(fēng)險(xiǎn),特別像歐洲這些國(guó)家,三分之一甚至二分之一因疫情死亡的人來(lái)自于這種集中的養(yǎng)老院,而居家養(yǎng)老使這種風(fēng)險(xiǎn)大大地減少。這樣看來(lái),疫情后居家養(yǎng)老的模式會(huì)重新興起,不僅是中國(guó),而且在世界上都可能會(huì)出現(xiàn),這就要求社區(qū)提供老年護(hù)理的環(huán)境。諸如此類(lèi)都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一些變化,這些變化衡量你要買(mǎi)什么樣的房子,在什么地方買(mǎi)。
“未來(lái)10年都市圈住房新增需求100億平方米”
倪鵬飛提出,中國(guó)樓市的未來(lái)主要在都市圈。首先,人口流向城鎮(zhèn)化演進(jìn)釋放都市圈住房潛力。其次,職住的城鎮(zhèn)化獨(dú)特演進(jìn)釋放都市圈住房潛力。再次,中國(guó)城市化發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)邏輯轉(zhuǎn)換釋放都市圈住房潛力。第四,城市化功能提升釋放都市圈非住房地產(chǎn)潛力。第五,中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間布局嚴(yán)重錯(cuò)位。第六,中國(guó)住房增量未來(lái)雖放緩但也將刷新人的想象。第七,初步估算未來(lái)10年都市圈住房新增需求100億平方米左右。
倪鵬飛說(shuō),發(fā)展都市圈提供了解決存量問(wèn)題的機(jī)遇:一是中心城市的土地和住房供應(yīng)有限,房?jī)r(jià)過(guò)高;二是各個(gè)區(qū)域里的各類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是分隔的,導(dǎo)致短缺和閑置并存;三是特別重要的是新市民特別是中心城市的新市民,他長(zhǎng)期的住房沒(méi)有得到解決;四是土地、資金、住房在都市圈和非都市圈之間的錯(cuò)配。風(fēng)險(xiǎn)則是地價(jià)房?jī)r(jià)過(guò)度上漲可能會(huì)繼續(xù),過(guò)度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)導(dǎo)致過(guò)剩,以及提前透支都市圈的發(fā)展。
倪鵬飛提出,大都市圈是地方化住房市場(chǎng)的基本單元。同一個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該是有一個(gè)邊界的,這個(gè)邊界正好是大都市圈的邊界,大都市圈是一小時(shí)通行圈,又是勞動(dòng)力市場(chǎng)圈,因此他正好也是生活圈,當(dāng)然這個(gè)體系我們說(shuō)包括中心城市,周邊城鎮(zhèn)還有農(nóng)村住房,包括新房、二手房、租賃房,還包括保障房,在這樣一個(gè)都市圈里邊,這樣的體系,可以構(gòu)成一體化互相聯(lián)動(dòng)的一個(gè)體系。
為此,應(yīng)該構(gòu)建都市圈的全國(guó)房地產(chǎn)空間體系和構(gòu)建都市圈一體化的房地產(chǎn)體系。前者包括要建立以都市圈為單元的全國(guó)住房規(guī)劃和戰(zhàn)略,以都市圈為單元的全國(guó)住房及相關(guān)制度與機(jī)制,以都市圈為單元的全國(guó)住房監(jiān)管與調(diào)控體系。后者包括統(tǒng)籌制定都市圈一體化的住房規(guī)劃和戰(zhàn)略;率先建立都市圈一體化的住房制度與機(jī)制;實(shí)施都市圈一體化的住房監(jiān)管與調(diào)控。
“買(mǎi)房子就會(huì)賺錢(qián)的時(shí)代結(jié)束了”
對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)在都市圈,顧強(qiáng)持有相同的觀點(diǎn),他認(rèn)為都市圈將重新定義未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng),買(mǎi)房應(yīng)該將都市圈作為首選。一個(gè)城市的人口增長(zhǎng)決定了房地產(chǎn)的基本面,未來(lái)新增的城鎮(zhèn)化人口約2/3會(huì)進(jìn)入到都市圈。以2019年為例,全國(guó)人口凈增長(zhǎng)較多的城市分別為杭州和深圳,相對(duì)應(yīng)的兩座城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也得到有力支撐。
此外,從都市圈內(nèi)部結(jié)構(gòu)來(lái)看,若將其分成內(nèi)圈層、中圈層和外圈層,則機(jī)構(gòu)性機(jī)會(huì)主要存在于中圈層和外圈層。顧強(qiáng)認(rèn)為人口流動(dòng)格局決定未來(lái)的房地產(chǎn)格局,由于都市圈的內(nèi)圈層基本已經(jīng)飽和,新增人口主要流向中圈層和外圈層。
馬光遠(yuǎn)認(rèn)為“深圳房?jī)r(jià)的上漲很正!,他說(shuō),深圳房?jī)r(jià)其實(shí)從2016年年底以后就沒(méi)有怎么漲過(guò),表現(xiàn)非常平穩(wěn)。經(jīng)過(guò)兩年左右的調(diào)整以后在2019年的下半年,深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)了上漲的勢(shì)頭。但是不要把這種正常的上漲跟豪宅秒光等相提并論。房地產(chǎn)作為中國(guó)最好的投資品的時(shí)代結(jié)束了。
他給出了6個(gè)原因:第一,中國(guó)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)結(jié)束了;第二,人民幣的單邊升值結(jié)束了;第三,M2(廣義貨幣供應(yīng)量)的高增長(zhǎng)結(jié)束了;第四,中國(guó)的人口紅利結(jié)束了;第五,國(guó)際資本對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)慢慢地不看好,過(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)推動(dòng)力量就是國(guó)際資本;最后一個(gè),老百姓的錢(qián)花得差不多了,到現(xiàn)在為止,中國(guó)老百姓把大量的財(cái)富放在房地產(chǎn)市場(chǎng),包括大量的負(fù)債也來(lái)自房地產(chǎn)。
馬光遠(yuǎn)說(shuō),在這種情況下,中國(guó)的樓市調(diào)控即使取消掉,房?jī)r(jià)也不會(huì)出現(xiàn)大漲,因?yàn)榉康禺a(chǎn)的基本面決定了這種大漲的推力已經(jīng)不存在了。疫情不會(huì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本邏輯,中國(guó)的城鎮(zhèn)化沒(méi)有結(jié)束,未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的基本邏輯就是大城市化,人口向城市群集中;疫情讓城市的分化加劇,有些城市發(fā)展越來(lái)越好,有些可能真的走上沒(méi)落的道路,所以城市的擴(kuò)張和城市的收縮會(huì)同步進(jìn)行,以后大城市中心城市城市群的重要性會(huì)顯著提升,買(mǎi)哪個(gè)城市的房子都會(huì)賺錢(qián)的時(shí)代結(jié)束了。
來(lái) 源: 澎湃新聞網(wǎng)
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