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海南成首個(gè)全面推行現(xiàn)房銷售的省份 期房是否將退出歷史舞臺(tái)?
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng) 2020-3-9 9:43:23
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[提要]在海南省3月7日的房地產(chǎn)調(diào)控新政里,“新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度”一句話震驚了全國樓市。

  在海南省3月7日的房地產(chǎn)調(diào)控新政里,“新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度”一句話震驚了全國樓市。

  雖然先前部分城市對(duì)“現(xiàn)房銷售”有過各種嘗試,但在一省范圍內(nèi)全面推行還尚屬首次。這意味著,未來海南老百姓買房時(shí)將不用再擔(dān)心被裝修華麗的樣板間欺騙。但這也讓很多開發(fā)商頗為擔(dān)心:現(xiàn)房銷售會(huì)將資金回流的時(shí)間延后一兩年,是否會(huì)抬高投資風(fēng)險(xiǎn)?

  多地試點(diǎn)卻鮮有全面推行

  往前倒推4個(gè)月,深圳首個(gè)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售的樓盤龍華金茂府歷經(jīng)3年建設(shè)期后,終于開盤!10多萬元人民幣的均價(jià),600多套房至今沒賣完!蹦壳吧钲谝幻N售代理仍在為這個(gè)現(xiàn)售項(xiàng)目奔波推廣。

  2016年,深圳試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。當(dāng)年,金茂和電建以82.9億元人民幣的總價(jià)聯(lián)合拿下首宗試點(diǎn)地塊,命名為龍華金茂府。這是深圳第一宗,也是唯一一宗!霸圏c(diǎn)現(xiàn)房銷售主要是為了讓房企理性拿地,避免高杠桿,杜絕交房時(shí)貨不對(duì)板!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說,現(xiàn)房比期房資金回流時(shí)間長,資金實(shí)力較強(qiáng)的房企才會(huì)參與。

  杭州在2017年也一度增加“溢價(jià)50%需現(xiàn)房銷售”條款,約20宗地塊受影響。2018年“廣東研究取消商品房預(yù)售”的消息不脛而走,之后相關(guān)機(jī)構(gòu)回應(yīng)只是內(nèi)部征求意見、并非正式實(shí)施。廣東中山也曾有現(xiàn)房銷售的要求,但只是試點(diǎn)。

  “海南的規(guī)定可認(rèn)為是全國首個(gè)省級(jí)現(xiàn)房銷售的政策!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,此類政策意圖通過現(xiàn)房銷售的模式,防范各類爛尾樓的出現(xiàn)。

  現(xiàn)房對(duì)開發(fā)商資金要求更高

  最先實(shí)施預(yù)售又最早試點(diǎn)現(xiàn)房銷售的深圳為何只有一宗試點(diǎn)地塊成交?在業(yè)內(nèi)看來,試點(diǎn)過程中發(fā)現(xiàn)的問題,給后續(xù)政策帶來借鑒!凹认迌r(jià)又要現(xiàn)房銷售,對(duì)房企的壓力過大,也不利于價(jià)格調(diào)控!崩钣罴畏治,資金回流時(shí)間長促使成本上漲,也導(dǎo)致開發(fā)商開發(fā)成高端住宅,反而抬高了房?jī)r(jià)。

  “2017年杭州樓市本就供應(yīng)緊張,現(xiàn)房銷售對(duì)商品房的供應(yīng)速度有所影響,也加劇了供需矛盾。”杭州中房信息科技公司首席企業(yè)咨詢師陳煥春解釋,杭州當(dāng)年政策的本意是通過設(shè)置溢價(jià)率門檻來避免出現(xiàn)高價(jià)地塊。但沒想到,由于當(dāng)時(shí)土地市場(chǎng)格外火熱,地塊幾乎都突破溢價(jià)50%的限制。

  從另一方面來看,開發(fā)商對(duì)現(xiàn)房銷售也有顧慮!白畲蟮娘L(fēng)險(xiǎn)還是資金!币患抑科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人說,開發(fā)商投資考慮的是投資何時(shí)回正。先前,以“高周轉(zhuǎn)”標(biāo)榜的碧桂園等開發(fā)商都對(duì)項(xiàng)目有嚴(yán)格的資金回流期限。而現(xiàn)房的周期通常在兩年半以上,未來政策一旦趨緊,會(huì)增加開發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn),投資意愿自然降低。

  推廣現(xiàn)房還需“因城施策”

  值得注意的是,雖然個(gè)別省份和城市采取了現(xiàn)房銷售的政策,但預(yù)售依然是我國房地產(chǎn)相關(guān)法律和條例中所允許的銷售方式。

  對(duì)比來看,現(xiàn)售與預(yù)售各有利弊!艾F(xiàn)售可以避免出現(xiàn)貨不對(duì)板,但預(yù)售也有利于開發(fā)融資。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波分析,與其他國家相比,我國一些樓盤開發(fā)規(guī)模較大,再加上有開發(fā)期限限制等原因,很難像國外開發(fā)商拿一塊地慢慢開發(fā),再銷售現(xiàn)房。

  但不可避免的是,先前的確出現(xiàn)了不少預(yù)售損害購房人權(quán)益的事件。樓建波舉例,同樣是預(yù)售,在美國,預(yù)售只需購房人提交一部分定金,且由第三方托管;開發(fā)商也能以此判定房產(chǎn)的受歡迎程度,同時(shí)有助于銀行方面的融資。另一方面,針對(duì)預(yù)售制度的漏洞,多地也曾嘗試提高預(yù)售門檻,實(shí)施預(yù)售資金監(jiān)管,收獲了不錯(cuò)的效果。

  海南此次出臺(tái)的現(xiàn)房銷售制度是放在了一份名為《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》的政策中。歸根結(jié)底,推行現(xiàn)房銷售是為了促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,海南目前是全域限購,外地炒房客無法進(jìn)入市場(chǎng),本地購房人需求有限,與深圳、杭州的情況有所不同。

  現(xiàn)房銷售是否會(huì)被更多城市效仿?樓建波說,不管是現(xiàn)售還是預(yù)售,都得根據(jù)不同地區(qū)的實(shí)際情況來判斷,這也符合目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“因城施策”的要求。

來源:北京日?qǐng)?bào)

編 輯:chenhong

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