原題：頭部企業(yè)流血上市接連虧損資金緊張政策壓力與日俱增 長租公寓路在何方

　　連日來，蛋殼公寓卷入變相裁員、強(qiáng)制業(yè)主減租及勸租客退租換租多重風(fēng)波。事實(shí)上，外界對于剛上市不久的蛋殼公寓的前景，也始終難言樂觀。

　　眼下，受蛋殼公 寓系列事件影響，過去曾飽受爭議的長租公寓模式再次被推上了風(fēng)口浪尖。

　　上市后繼續(xù)虧損，結(jié)果則不容樂觀

　　1月中旬，蛋殼公寓正式在紐交所掛牌上市，成為2020年登陸紐交所的第一只中概股，也是繼青客公寓后第二家上市的長租公寓企業(yè)。

　　據(jù)悉，蛋殼公寓屬于長租公寓“分散式”的運(yùn)營模式，通過租賃協(xié)議從業(yè)主手里獲得零散房源，進(jìn)行裝修改造、配齊家具家電后轉(zhuǎn)手出租，賺取房租差價、管理費(fèi)和清潔、搬家等增值服務(wù)收入。

　　隨著房價持續(xù)攀升、更多年輕人選擇租房居住等因素的推動，蛋殼公寓迎來了長租公寓的行業(yè)風(fēng)口，業(yè)務(wù)增長極為迅速。

　　然而，規(guī)模拓展的另一面則是嚴(yán)重的營收虧損。其招股書顯示：2019年10月，蛋殼公寓的凈虧損為人民幣2.966億元(4150萬美元)。綜合去年前10月數(shù)據(jù)，蛋殼公寓共計(jì)凈虧損高達(dá)28.128億元。

　　而比蛋殼公寓率先赴美上市的青客公寓，發(fā)展、經(jīng)營狀況也都不如意。據(jù)公開報(bào)道顯示：去年青客公寓赴美上市時，募資金額幾乎減半。

　　如今，青客公寓市值約為5.76億美元，較其上市時的約8億美元市值，縮水了約30%。青客公寓招股書顯示：2017財(cái)年凈虧損1.9億元;2018財(cái)年凈虧損4.26億元。截至2019年6月30日的前9個月，青客公寓凈虧損3.48億元。

　　長租公寓企業(yè)為何持續(xù)虧損，仍要上市?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受法治周末記者采訪時指出，對于當(dāng)下公寓租賃市場來說，競爭激烈，企業(yè)進(jìn)入的數(shù)量非常多，行業(yè)除了規(guī)模外沒有其他競爭壁壘。這種情況下，上市是為了融資擴(kuò)大規(guī)模，形成規(guī)模優(yōu)勢降低運(yùn)營成本。

　　景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉則直言，上市的目的是為了續(xù)命。“按照蛋殼公寓公開披露的2019年前10月虧損數(shù)據(jù)看，即單月虧損2.8億元，全年預(yù)計(jì)虧損30多億元。而公開募集的資金扣除其上市費(fèi)用后，蛋殼公寓真正能拿到手的也就約9億元。而青客公寓方面，募集資金不足5000萬美元(折合人民幣約3.5億元)，扣除上市成本后募資金額不足3億元。按照兩家企業(yè)目前的形勢，長租公寓企業(yè)上市后繼續(xù)虧損，結(jié)果則不容樂觀。因?yàn)槟壳盀橹�，還未看到任何扭虧為盈的希望�！�

　　資本對長租公寓企業(yè)謹(jǐn)慎樂觀

　　對于長租公寓企業(yè)虧損的原因，胡景暉向法治周末記者分析稱，當(dāng)很多企業(yè)涌入長租公寓領(lǐng)域，則導(dǎo)致惡性競爭，爭搶房源和客源。爭搶房源體現(xiàn)為高價收房，爭奪客源體現(xiàn)為降價出租。如此高進(jìn)低出，時間越長，房源則越多，虧損也就越多。

　　面對如此局面，資本市場也有相應(yīng)動作。蛋殼公寓上市剛一開盤，每股發(fā)行價一度跌至13美元(股)，公司市值跌破24億美元，隨后又被一路拉升，收盤時股價重新上漲回13.5美元。

　　如此波動說明，再持續(xù)虧損下去，資本對長租公寓企業(yè)的信心將受到動搖。作為蛋殼公寓投資方之一的愉悅資本創(chuàng)始及執(zhí)行合伙人劉二海認(rèn)為，目前，長租公寓面臨的是一個平衡當(dāng)期的盈利與長期發(fā)展的問題，要找到合適的平衡點(diǎn)，不能光追求規(guī)模，還要把服務(wù)的品牌和質(zhì)量做起來，這是長久之計(jì)。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心觀察家王小嬙認(rèn)為，企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展不能依靠融資，還需要企業(yè)自身的現(xiàn)金流，也就是實(shí)現(xiàn)利潤的正增長。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，長租公寓企業(yè)上市后，更需要關(guān)注業(yè)務(wù)成長性的問題。想要實(shí)現(xiàn)下一步增長，一方面要持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，另一方面則要通過好技術(shù)、好產(chǎn)品、服務(wù)、團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力等來提高運(yùn)營效率。在完善的“內(nèi)功”基礎(chǔ)上，再加上增值服務(wù)，豐富收入來源，走向盈利。

　　政策壓力與日俱增

　　在虧損的壓力下，“租金貸”成為了長租公寓企業(yè)續(xù)命和擴(kuò)張的“殺手锏”。所謂“租金貸”，是指租客在與長租公寓企業(yè)簽下租約的同時，與該企業(yè)合作的金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合約，一般由該金融機(jī)構(gòu)替租客支付全年房租，租客向該金融機(jī)構(gòu)按月還清租房貸款，相應(yīng)的貸款利息一般由長租公寓企業(yè)代為支付。

　　法治周末記者了解到，這種金融創(chuàng)新模式，為長租公寓企業(yè)發(fā)展提供了充足的資金，讓其以預(yù)付款為杠桿，撬動更多的房源。

　　長租公寓企業(yè)對“租金貸”，普遍都有較高的依賴。蛋殼公寓披露的招股書顯示：僅2019年前9個月，其通過“租金貸”獲取的租金預(yù)付款，就已占租金收入的80%，這一比例在2017年、2018年更高達(dá)90%、88%。青客公寓的招股書顯示：截至2019年6月底，65.2%的青客公寓租客使用了“租金貸”。

　　實(shí)際上，“租金貸”在助長資金沉淀規(guī)模的同時，也暗藏著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。胡景暉表示，長租公寓企業(yè)擴(kuò)張速度越快，滾動發(fā)展，問題就越嚴(yán)重。一旦沒有新的租客進(jìn)入，通過“租金貸”提前付房租，現(xiàn)金流就會斷掉，這就是長收短付，短錢長投，最終資金鏈崩斷。

　　據(jù)法治周末記者不完全統(tǒng)計(jì)，自2018年以來，共有杭州鼎家、上海寓見等45家長租公寓企業(yè)，因資金鏈斷裂、經(jīng)營不善等原因相繼破產(chǎn)。而這股“暴雷潮”，一直到2019年年底也未有褪去的跡象。

　　近年來，對長租公寓頻繁爆發(fā)的危機(jī)，國家也陸續(xù)出臺了相關(guān)政策。2019年12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等6部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》(下稱《意見》)，明確提出：各地方指導(dǎo)住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶;住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年年底前調(diào)整到位。

　　《意見》還明確了租金和押金的透明化及30%的“租金貸”紅線，這進(jìn)一步加劇了長租公寓企業(yè)的資金壓力。

　　王小嬙認(rèn)為，《意見》的出臺，對整個長租公寓企業(yè)都帶來了很大的挑戰(zhàn)，尤其是限制“租金貸”占比，即限制了長租公寓企業(yè)提前收回租金的能力。這一方面直接考驗(yàn)長租公寓企業(yè)的資金能力，使其面臨現(xiàn)金流考驗(yàn);另一方面也倒逼長租公寓企業(yè)要實(shí)現(xiàn)自身的內(nèi)增長，加強(qiáng)企業(yè)的運(yùn)營能力。

　　長租行業(yè)需要回歸“慢”

　　隨著日趨嚴(yán)格監(jiān)管的信號槍打響，當(dāng)前長租公寓企業(yè)面臨的盈利難題也迫在眉睫。

　　業(yè)界普遍認(rèn)為，長租公寓盈利模式單一，運(yùn)營方高度依賴地產(chǎn)資源，要想占領(lǐng)市場，就要不斷投入資金，盤下大量房源成為“二房東”，再出租給租客。

　　一方面，長租公寓前期建設(shè)及改造投入大，用于擴(kuò)張的資金流動性差，一旦房屋空置，這些錢便被套住，運(yùn)營商還得多背上運(yùn)維成本;另一方面，長租公寓盈利一般靠租金差和服務(wù)費(fèi)，途徑單一、回報(bào)周期長，而房屋維護(hù)、家具折舊等都是隱性成本。盡管長租公寓企業(yè)已經(jīng)開始探索與公寓配套的保潔、搬家、娛樂設(shè)備等增值服務(wù)，以擴(kuò)寬盈利渠道，但這種方式仍處于摸索階段，至今尚未成熟。

　　上述業(yè)內(nèi)人士表示，長租公寓不應(yīng)成為純粹拼規(guī)模、賺價差的行業(yè)，穩(wěn)步提升入住率、續(xù)租率等核心指標(biāo)，才是長租公寓的經(jīng)營重心。

　　對于長租公寓未來趨勢的展望，空白研究院創(chuàng)始人、貝殼研究院名譽(yù)院長楊現(xiàn)領(lǐng)總結(jié)為：短期不樂觀、中期不悲觀、長期很美好。他解釋：“面對經(jīng)濟(jì)下行、供給過剩、大量存量資產(chǎn)入市等多方面挑戰(zhàn)，需要我們更加樹立‘慢’的價值觀，建立‘慢’的能力�！�

　　在楊現(xiàn)領(lǐng)看來，價值帶來規(guī)模、規(guī)模帶來效率、效率帶來利潤，這是長租運(yùn)營商的戰(zhàn)略支點(diǎn)。因此，長租行業(yè)需要回歸“慢”的大道。

　　來源：法治周末