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土地市場現(xiàn)低潮,“三道紅線”下房企拿地分化
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-12-4 15:07:45
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[提要]12月2日,在北京市月內(nèi)首場土拍上,央企背景的電建地產(chǎn)以57.95億元的總價拿下了海淀區(qū)地塊,為當日共133億元的成交總額貢獻了逾4成。

  12月2日,在北京市月內(nèi)首場土拍上,央企背景的電建地產(chǎn)以57.95億元的總價拿下了海淀區(qū)地塊,為當日共133億元的成交總額貢獻了逾4成。

  不止如此,11月份深圳備受關(guān)注的兩場土拍上,電建地產(chǎn)皆有所斬獲。11月23日,在這場共吸引了25家房企的競賽中,電建以上限24.44億元、45.04%的溢價率拿下了光明區(qū)一宗宅地;月初時,電建地產(chǎn)則聯(lián)合另外三家開發(fā)商,經(jīng)過超百輪競價,斥資82億元奪下前海一宗宅地。

  不過,電建地產(chǎn)納儲的積極和深圳土拍市場的火熱并不具有普遍性。

  中指院數(shù)據(jù)顯示,11月,全國300城土地供應(yīng)面積13157萬平方米,環(huán)比增長8%;成交面積8001萬平方米,環(huán)比下降27%;出讓金額4209億元,環(huán)比下降15%。相應(yīng)地,50家代表房企11月拿地金額較10月繼續(xù)下滑,且有32家的拿地金額較前10個月均值出現(xiàn)下滑。

  業(yè)內(nèi)認為,年末各城市將迎來供應(yīng)高峰期,但在資金環(huán)境偏緊的背景下,大部分房企拿地依然會偏謹慎,“三道紅線”下的綠檔房企或?qū)⒂杏嗔Ρ3址e極補倉。

  11月拿地規(guī)模再減少

  11月的土地市場整體還是呈現(xiàn)降溫的態(tài)勢。

  中指院數(shù)據(jù)顯示,11月,全國300城出讓金額4209億元,環(huán)比下降15%。

  同時,據(jù)克而瑞監(jiān)測,土地流拍情況依然在加劇,11月份流拍率環(huán)比10月大幅上升,升至13.3%。

  克而瑞分析指出,遭遇流拍的土地主要集中在長沙、鄭州、武漢、成都、太原等中西部二線和三四線城市,其中超四成是商辦地塊,其余雖為涉宅用地,但因區(qū)位偏遠、周邊配套欠缺,房企青睞度較低,最終遭遇流拍。

  事實上,受到城市供地的影響,不同能級城市表現(xiàn)不一。

  一線城市成交建面582萬平方米,創(chuàng)年內(nèi)新高;成交金額增至824億元,創(chuàng)近半年來新高;平均樓板價在深圳、廣州多宗高價地出讓的帶動下依然保持14163元/平方米的高位,環(huán)比微漲1%。

  而二線城市成交建面環(huán)比減少35%,成交金額也環(huán)比減少近四成。由于優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)有所減少,平均樓板價3624元/平方米,環(huán)比下跌5%;三四線城市成交建面環(huán)比下降兩成,同比下降26%。

  不過,受深圳、南通等熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊成交占比提升的影響,11月成交溢價率觸底回升至14.7%,環(huán)比增加2.5個百分點。

 

  圖片來源:中指院

  與土地市場有所降溫相應(yīng)的是,50家代表房企11月拿地金額較10月繼續(xù)下滑,有32家的拿地金額較前10個月均值出現(xiàn)下滑。

  事實上,經(jīng)歷二季度的集中補倉后,三季度房企回調(diào)拿地節(jié)奏,投資規(guī)模整體低于上一季度。進入四季度,房企拿地規(guī)模進一步減少,10月、11月呈持續(xù)下降趨勢。

  對房企拿地產(chǎn)生影響的,除了各城市供地方面的變化外,還有“三道紅線”下的資金壓力。億翰智庫認為,2020年先有疫情影響房企銷售回款,后有“三道紅線”限制企業(yè)融資,最終從內(nèi)外導致企業(yè)現(xiàn)金流入減少,房企可使用資金規(guī)模受限。

  誰買走了土地

  自8月央行確立重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則以來,行業(yè)金融監(jiān)管趨于嚴格,以“三道紅線”計,“紅橙黃綠”各檔次房企拿地態(tài)勢出現(xiàn)了明顯分化,綠檔房企在納儲方面更顯游刃有余。

  平安證券研報顯示,10月,從拿地銷售金額比看,紅檔、橙檔、黃檔、綠檔房企分別為18.6%、23.8%、27.2%、46.8%,連續(xù)2個月呈現(xiàn)紅<橙<黃<綠的特征,綠檔連續(xù)3個月超過40%,其余自8月以來均低于40%,其中紅檔連續(xù)2個月低于20%;同時,與7月份相比,紅檔、橙檔、黃檔房企在10月拿地銷售金額比皆出現(xiàn)不同程度下降,綠檔房企則上漲了16.3個百分點。從溢價率看,紅檔溢價率最低(連續(xù)2個月低于10%)且較7月降幅最大,印證拿地力度弱。

  在土地市場上表現(xiàn)張揚的綠檔企業(yè)中,中海地產(chǎn)是無法被忽視的代表。

  中指院數(shù)據(jù)顯示,今年前11個月,中海地產(chǎn)以1214億元的拿地總額位列拿地排行榜第2位,僅次于碧桂園的1271億元。

  將珠海送入11月份全國住宅用地成交總價TOP10的十字門CBD明星地塊即被中海地產(chǎn)以104.76億元的總價拿下。據(jù)悉,該地塊折合樓面價23281元/平方米,溢價24.71%,也創(chuàng)下珠海土拍歷史新高,成為總價第一。

  事實上,年初設(shè)定了1400億元新增土地權(quán)益投資預算的中海地產(chǎn),全年都在為達成該目標努力。

  7月單月,中海收入11幅地塊,應(yīng)付土地金約125.89億元。8月,中海在各地土拍市場大顯身手,月內(nèi)北京首場土拍上,以79億元、溢價率23.44%拿下亦莊一宗地塊;此后,在哈爾濱拿下一宗商住用地,約9508元/平方米的樓面價刷新了當?shù)亟鼛啄陿莾r新高;10月份,在東莞以封頂價18.2億元奪下一地塊,溢價率達到了48.03%……

  積極的補倉動作讓中海出現(xiàn)在5個城市的1-11月拿地總額TOP10榜單中,分別為上海、廣州、南京、北京、武漢;同樣位于綠檔的華潤置地、位于黃檔的招商蛇口分別出現(xiàn)在3個城市的榜單中。

  有資深分析師向記者表示,每年年底都是土地大放送的時期,供應(yīng)會出現(xiàn)小高峰,接下來將是拿地窗口期,“但企業(yè)拿地分化厲害,頭部企業(yè)尤其是目標完成率比較高的企業(yè),拿地表現(xiàn)不錯,而且從貨值增速來看,這部分企業(yè)增長較快;居于中部的企業(yè),尤其是受困于‘三道紅線’的企業(yè),拿地力度并不是特別大。”

  未來,隨著銷售難度加大、行業(yè)金融監(jiān)管趨嚴,平安證券認為,土地市場或以穩(wěn)為主并緩慢降溫,疊加融資管理新規(guī)目前尚未全面推行,預計綠檔房企將積極把握拿地窗口期,短期保持拿地熱情,紅檔房企受降杠桿制約,拿地或維持謹慎態(tài)勢。

  來 源:和訊名家  

    編 輯:liuy

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