雙11將至，每年雙11不斷增長(zhǎng)的銷售數(shù)字，讓消費(fèi)者和業(yè)界感到實(shí)體商業(yè)正遭遇著持續(xù)的萎靡。近年來(lái)，隨著電商崛起，實(shí)體商業(yè)被打趴下的說(shuō)法不絕于耳。

　　然而，情況并非如此，來(lái)自陜西省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示——2019年全省商業(yè)綜合體同比上一年度翻番。

　　線上與線下作為兩個(gè)不同的消費(fèi)渠道，各自有著獨(dú)特的消費(fèi)場(chǎng)景，線上不可能永遠(yuǎn)增長(zhǎng)，線下也不可能持續(xù)萎縮。憑借社交和體驗(yàn)等空間優(yōu)勢(shì)，實(shí)體商業(yè)正在向新型綜合體轉(zhuǎn)型。

　　陜西規(guī)上商業(yè)綜合體增至74個(gè)，約七成收入仍依靠零售

　　說(shuō)起商業(yè)綜合體，這里是衣食娛購(gòu)游的組合，有寬敞舒適的環(huán)境、精心設(shè)計(jì)的景觀。現(xiàn)在，這樣的消費(fèi)業(yè)態(tài)正在陜西市場(chǎng)大量涌現(xiàn)。

　　據(jù)陜西省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2019年底，全省規(guī)模以上城市商業(yè)綜合體74個(gè)，較上年增長(zhǎng)一倍。全年總客流量64495萬(wàn)人次，日均176.7萬(wàn)人次的客流量;擁有商戶12820個(gè)，從業(yè)人員期末人數(shù)10.70萬(wàn)人;全年商戶銷售額(營(yíng)業(yè)額)447.25億元，比上年增長(zhǎng)20.8%。

　　一般年產(chǎn)值或銷售產(chǎn)值被視為規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，而統(tǒng)計(jì)口徑對(duì)于不同行業(yè)的企業(yè)都制定有一個(gè)規(guī)模要求，達(dá)到規(guī)模要求的就稱為規(guī)模以上企業(yè)。陜西規(guī)模以上城市商業(yè)綜合體的數(shù)量，在2019年內(nèi)增長(zhǎng)了一倍，反映出地區(qū)大型商業(yè)綜合類項(xiàng)目的井噴。

　　西安美好生活文商旅研究院院長(zhǎng)夏強(qiáng)表示，商業(yè)綜合體是城市化的產(chǎn)物。同時(shí)，商業(yè)綜合體因其特殊城市屬性和對(duì)空間強(qiáng)大塑造力而成為政府提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力的手段之一。此外，近幾年樓市政策調(diào)整，驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向，不可否認(rèn)，地產(chǎn)商亦成為商業(yè)綜合體建設(shè)推手。

　　盡管越來(lái)越多的人選擇去商業(yè)綜合體社交聚會(huì)而非購(gòu)物，但零售業(yè)態(tài)的創(chuàng)收能力仍遠(yuǎn)高于餐飲和服務(wù)業(yè)。2019年，陜西城市商業(yè)綜合體共實(shí)現(xiàn)銷售額(營(yíng)業(yè)額)447.25億元，其中73.4%來(lái)源于零售;餐飲和服務(wù)業(yè)在商業(yè)綜合體收入各占19.3%、7.3%。

　　據(jù)了解，這既是由零售業(yè)態(tài)較高客單價(jià)決定：服裝、金飾及化妝品等客單消費(fèi)額顯然要比就餐或看一場(chǎng)電影更高。而且在商業(yè)綜合體布局中，零售業(yè)態(tài)面積往往也是最大的。

　　數(shù)量上省會(huì)西安占大頭，綜合體在陜已生長(zhǎng)十余年

　　城市商業(yè)綜合體被視為“城中之城”，更適于經(jīng)濟(jì)大都會(huì)的生存土壤。因此，陜西城市商業(yè)綜合體絕大部分集中于關(guān)中地區(qū)，尤其是省會(huì)西安。

　　省統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查報(bào)告顯示，2015年關(guān)中、陜南、陜北的綜合體分別有83個(gè)、16個(gè)和6個(gè)。當(dāng)時(shí)，西安有60個(gè)，占了全省57.1%。

　　夏強(qiáng)表示，西安真正意義上的商業(yè)綜合體當(dāng)從2008年開(kāi)業(yè)的李家村萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)算起，它與本地原有百貨商場(chǎng)、專業(yè)賣(mài)場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)形態(tài)上完全不同。隨后幾年，西安又陸續(xù)開(kāi)出數(shù)家綜合體項(xiàng)目，引發(fā)了地區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展的浪潮。

　　近十余年中，大量新建城市商業(yè)綜合體在西安落成，而一些傳統(tǒng)實(shí)體零售企業(yè)，如民生、開(kāi)元等也紛紛調(diào)整門(mén)店業(yè)態(tài)，提高餐飲、休閑娛樂(lè)和文化等體驗(yàn)式消費(fèi)占比。一些項(xiàng)目順勢(shì)崛起，如賽格購(gòu)物中心，銷售規(guī)模已躋身全國(guó)前列。但也有一些項(xiàng)目已遭遇經(jīng)營(yíng)變故。如西安最早一批商業(yè)綜合體項(xiàng)目——怡豐城，在2016年由印力集團(tuán)并購(gòu)接手，隨后更名為太白印象城。而位于城內(nèi)的群光廣場(chǎng)，開(kāi)業(yè)兩年便暫停營(yíng)業(yè)。

　　“商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)資金和人力密集型行業(yè)，無(wú)論前期規(guī)劃、開(kāi)發(fā)和招商，還是后期運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理，都離不開(kāi)對(duì)于投融資、成本、收入、利潤(rùn)的嚴(yán)密計(jì)算，甚至包括對(duì)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的考核，及眾多涉及招商、客流等方面具體量化指標(biāo)�！币晃簧虡I(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)人士指出，某種程度上，類似賽格等一些成功的單體項(xiàng)目，具有不可復(fù)制性。而多數(shù)綜合體在開(kāi)業(yè)后，幾乎都會(huì)遭遇一段時(shí)間的“養(yǎng)鋪期”，這對(duì)物業(yè)持有方資金、智慧和耐性都是考驗(yàn)。

　　“首店”成了吸引消費(fèi)者的一個(gè)理由

　　近兩年，西安城市商業(yè)綜合體的發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)格局看，爭(zhēng)先引入“品牌首發(fā)”也給出了吸引消費(fèi)的一個(gè)理由。

　　據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2019年全國(guó)首店品牌分布最多的十個(gè)城市，上海遙居榜首，西安引入首店品牌數(shù)量則位居全國(guó)第九位。

　　而在另一份《2019年度西安首店報(bào)告》中，去年西安共開(kāi)業(yè)各類首店品牌182家——數(shù)家大型商業(yè)項(xiàng)目及新開(kāi)綜合體皆成為“首店”熱門(mén)聚集地。

　　進(jìn)入2020年以來(lái)，盡管在疫情沖擊下不少品牌延緩了展店速度。但就機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)看，今年前三季度西安引入的75家首店品牌，仍主要集中在西安SKP、金地廣場(chǎng)、賽格國(guó)際購(gòu)物中心、MOMOPARK、西安大悅城、老城根Gpark、灃西吾悅廣場(chǎng)等綜合體項(xiàng)目中。

　　就上述商業(yè)綜合體所在位置，有些并非傳統(tǒng)意義上的市級(jí)核心商圈。由此可見(jiàn)，體現(xiàn)消費(fèi)市場(chǎng)敏銳度的首店，不再是少數(shù)市級(jí)核心商圈的專利，而是隨著西安新商圈的崛起多點(diǎn)開(kāi)花。

　　2018年印發(fā)的《西安市商圈建設(shè)三年行動(dòng)方案》中提到，將力爭(zhēng)用3年時(shí)間，建成以鐘樓國(guó)際消費(fèi)中心為引領(lǐng)，小寨、高新、曲江、經(jīng)開(kāi)、西咸、浐灞6個(gè)城市商業(yè)中心為骨干，三橋、高新路等28個(gè)區(qū)域商圈為支撐，社區(qū)便民商圈為輔的商圈布局結(jié)構(gòu)。

　　西安秦商會(huì)會(huì)長(zhǎng)朱林表示，商業(yè)綜合體幾乎是區(qū)域和城市級(jí)商圈必備的消費(fèi)中心，與軌道交通一樣，商業(yè)中心建在哪里，哪里的經(jīng)濟(jì)就活躍起來(lái)，這對(duì)于城市新區(qū)意義深遠(yuǎn)。

　　網(wǎng)上零售，對(duì)實(shí)體商業(yè)的沖擊沒(méi)有想象中大

　　近幾年來(lái)，每當(dāng)有百貨商場(chǎng)、綜合商業(yè)體閉店歇業(yè)，都會(huì)被貼上一條“電商沖擊”的標(biāo)簽。不可否認(rèn)，在商品重疊背景下，電商將對(duì)線下銷售形成分流。但現(xiàn)實(shí)是優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目依然生存良好。實(shí)體難做是不爭(zhēng)的事實(shí)，但要說(shuō)打敗實(shí)體商業(yè)的是電商顯然以偏概全。

　　早前統(tǒng)計(jì)局針對(duì)商業(yè)綜合體的報(bào)告就曾提到：許多地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的城市商業(yè)綜合體相繼建成，但大城市快速增長(zhǎng)的商業(yè)綜合體在一些商圈布局過(guò)于集中，如西安小寨、解放路等同時(shí)有2-3個(gè)城市商業(yè)綜合體，導(dǎo)致人氣分流，出現(xiàn)空鋪率較高，運(yùn)營(yíng)冷清。

　　同時(shí)，一些商業(yè)綜合體在經(jīng)營(yíng)模式上缺乏應(yīng)有定位，未充分考慮消費(fèi)環(huán)境、地域經(jīng)濟(jì)等因素。特別是一些地級(jí)城市，雖然以商業(yè)綜合體為經(jīng)營(yíng)目的，但在具體經(jīng)營(yíng)上綜合體特點(diǎn)并不突出，消費(fèi)購(gòu)物、餐飲美食比重高，休閑娛樂(lè)和服務(wù)配套設(shè)施明顯不足，綜合體功能并未有效發(fā)揮。

　　夏強(qiáng)表示，其實(shí)，因?yàn)榫�上流量越來(lái)越昂貴，阿里、蘇寧、騰訊、京東等電商平臺(tái)，近年來(lái)紛紛從線上走向線下，以從互聯(lián)網(wǎng)攫取的資本力量收購(gòu)線下的實(shí)體商業(yè)。這恰恰說(shuō)明線下的實(shí)體商業(yè)有空間，有業(yè)務(wù)，恰恰是培養(yǎng)新消費(fèi)習(xí)慣的增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　值得注意的是，在電商購(gòu)物節(jié)逐漸密集的今天，不少消費(fèi)者卻開(kāi)始由網(wǎng)上“瘋狂掃貨”,回歸實(shí)體消費(fèi)。一方面，線下商業(yè)綜合體的真實(shí)體驗(yàn)、社交功能是電商所不具備的。

　　另一方面，對(duì)不少消費(fèi)者而言，喜歡網(wǎng)購(gòu)是因?yàn)橛械蛢r(jià)優(yōu)勢(shì)，但若實(shí)體店也有相近折扣或優(yōu)惠，又能夠眼見(jiàn)為實(shí)、方便提貨，那么到商場(chǎng)“淘寶”也不失為更好的選擇。

　　來(lái)源：華商報(bào)

編輯：wangdc