2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會議重申“房住不炒”，但也強(qiáng)調(diào)要“全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

　　樓市基調(diào)“穩(wěn)”字當(dāng)頭，伴隨著融資窗口收緊、房貸制度改革等調(diào)控手段相繼推出，房地產(chǎn)行業(yè)也在謀求新的發(fā)展方向。業(yè)內(nèi)專家指出，對于房企而言，2019年受政策背景和市場整體環(huán)境的影響，市場去庫存化壓力加大；但從土地市場來看，房企也面臨著結(jié)構(gòu)性拿地、增加儲備從而為新一輪發(fā)展蓄力的新機(jī)遇。2019年，企業(yè)多元化轉(zhuǎn)型思路更加清晰并已初具規(guī)模，而城市更新的巨大藍(lán)海，正在成為房企競相布局的新領(lǐng)域。

　　以存量煥新生，城市更新賽道發(fā)力

　　據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，2019年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積達(dá)2.17億平方米，較去年同期的2.53億平方米減少14.2%；土地出讓金累計人民幣11960億元，同比減少13.0%。重點城市新增土地量減少，以存量煥新生的城市更新自進(jìn)入視野以來，熱度不斷提高。

　　根據(jù)此前國務(wù)院參事仇保興的初步估算，我國城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可高達(dá)4萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。這僅僅是“三舊”改造中舊城改造的一部分，若算上舊廠和舊村改造，市場的蛋糕會更大。

　　房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時代，對房企而言，城市更新領(lǐng)域是一條全新且廣闊的賽道。當(dāng)前房企在城市更新領(lǐng)域動作主要有三種：增加舊改土儲、招攬城市更新人才、成立城市更新集團(tuán)。其中，增加舊改土儲，則是房企搶占市場份額、擴(kuò)大規(guī)模的重中之重。在2018年和2019年中的業(yè)績會上，多家房企明確表示：城市更新是未來盈利和增長的重要保障。

　　城市更新時代，多重政策利好下的粵港澳大灣區(qū)已成房企的“兵家必爭之地”。

　　據(jù)城市更新平臺統(tǒng)計，銷售榜TOP100房企中，主要有19家在年報、半年報中公開相關(guān)數(shù)據(jù)，城市更新面積跨度也十分大，從150萬平方米到超7000萬平方米不等。從這些房企總部歸屬地來看，有14家總部都位于華南，其中深圳最多，占7個；廣州次之，占6個；佛山占1個。而這些房企中的大多數(shù)，都將城市更新中心放在粵港澳大灣區(qū)。

　　在廣東，大量房企選擇布局城市更新領(lǐng)域，截至2019年11月22日，全省實施改造總面積達(dá)80.04萬畝，提前一年完成省委、省政府關(guān)于促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展意見中有效盤活存量建設(shè)用地的目標(biāo)任務(wù)。而在對舊城、舊村和舊廠的“三舊”改造過程中，房企不斷挖掘社會價值，以期展現(xiàn)更多的軟實力。

　　核心城市土地市場降溫，與此同時，多元化土地供應(yīng)成主要趨勢。

　　以廣州為例，在上半年土地市場回暖后，下半年卻持續(xù)走低。據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)，2019年1-11月廣州市僅居住類土地就有16宗未能成功出讓。城市更新則成為房企增加土地儲備、為未來發(fā)展挖掘潛力的重要途徑之一。而大體量的舊村改造是今年城市更新的重頭戲之一。根據(jù)廣州市公共資源中心數(shù)據(jù)，廣州市2019年上半年一共落實了15條村舊改的企業(yè)合作招標(biāo)，這些舊改項目分布在市內(nèi)9區(qū)。其中，公開招標(biāo)確定舊村改造企業(yè)合作總用地面積為1745.39萬平方米，金額638.6億元。而時間進(jìn)入2019年下半年，隨著越秀、保利等房企大舉進(jìn)場，舊村改造繼續(xù)升溫。

　　房企角色轉(zhuǎn)換，突出城市運營商定位

　　隨著粵港澳大灣區(qū)打造世界級城市群的藍(lán)圖逐步呈現(xiàn)，在城市布局中，珠三角城市群已成為房企的策略重點。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房企在珠三角城市群的產(chǎn)品布局業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多樣化特點，除了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)外，從長租公寓到城市更新，從產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)到文旅項目，幾乎各個領(lǐng)域均有涉及。實際上，這為房企自身業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和找尋新的利潤增長點提供了機(jī)遇。

　　另外，中國的城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)入了一個以城市新城區(qū)開發(fā)建設(shè)推動城市群發(fā)展的歷史時期，需要城市開發(fā)商由以往的僅僅開發(fā)地產(chǎn)、建商住樓為主向建設(shè)城市綜合體轉(zhuǎn)型，向城市運營轉(zhuǎn)型。

　　轉(zhuǎn)型之路上，房企順勢而為，新一輪的角色轉(zhuǎn)換逐漸清晰：從地產(chǎn)開發(fā)商向城市運營商轉(zhuǎn)變。作為各種資源的整合者，城市運營商由居住空間的提供者到城市公共生活空間的提供者，進(jìn)而發(fā)展到對城市進(jìn)行產(chǎn)業(yè)的植入；作為市場主體，城市運營商是城市運營戰(zhàn)略資源的提供者和目標(biāo)的落實者，他們同樣也是運營主體，政府和企業(yè)通過城市資產(chǎn)的優(yōu)化配置，使這些資產(chǎn)獲得增值，城市的競爭力得到提升。

　　從開發(fā)進(jìn)入持有運營階段，產(chǎn)業(yè)與城市的融合成為房企布局的關(guān)鍵手段。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以產(chǎn)業(yè)為依托、地產(chǎn)為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化的平臺。而粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的新玩法則是在產(chǎn)城融合基礎(chǔ)上，打造世界科技創(chuàng)新中心，推動創(chuàng)新科技和智能制造的發(fā)展。

　　據(jù)統(tǒng)計，國內(nèi)排名前20的房企都看好粵港澳大灣區(qū)發(fā)展，其中一半以上涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，在粵港澳大灣區(qū)擁有最多土地儲備的碧桂園更是在2016年8月就發(fā)布產(chǎn)城融合戰(zhàn)略，大力拓展以科技小鎮(zhèn)為代表的產(chǎn)城融合項目。

　　此外，隨著智慧城市進(jìn)入實踐階段，立足城市運營商定位的房企布局地產(chǎn)科技與智慧生活步伐的不斷加快，智能家居成為樣板間的標(biāo)配，智慧地產(chǎn)的理念在不斷的嘗試中落地。人工智能開始被運用到人居場景中，地產(chǎn)+服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)等一系列硬核產(chǎn)品出現(xiàn)在各大樓盤的項目構(gòu)圖中。因此，近年來，房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)聯(lián)姻頻頻。年初阿里云曾宣布與藍(lán)光地產(chǎn)、金茂集團(tuán)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等20余家房企以及智能家居產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟CSHIA，共同打造智能人居標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。

　　物業(yè)競相上市，行業(yè)集中度有望提升

　　“房住不炒”依舊是政策的主基調(diào)。業(yè)內(nèi)業(yè)績，未來大灣區(qū)的市場將告別過去的大起大落，整體穩(wěn)定。隨著居住服務(wù)行業(yè)快速崛起，將形成一批包括家裝、家政等在內(nèi)的具有專業(yè)服務(wù)能力的服務(wù)階層。伴隨產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)，房地產(chǎn)的數(shù)字化程度進(jìn)一步提升，同時圍繞交易和資管的房地產(chǎn)金融服務(wù)將充足發(fā)展。

　　值得注意的是，房企拆分物業(yè)上市步伐加快，這也是房企拓展產(chǎn)業(yè)鏈、拓寬融資渠道的突破口。同時，物業(yè)市場空間廣闊，未來物業(yè)公司上市的熱度料將持續(xù)。

　　就在12月19日，兩家物業(yè)公司——保利地產(chǎn)旗下保利物業(yè)、時代中國控股旗下時代鄰里在港交所主板掛牌上市，同日登陸資本市場。

　　物業(yè)股被認(rèn)為是“藍(lán)海板塊”。物管行業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)鏈條的后周期節(jié)點，市場增量滯后于商品房新開工及銷售情況，物業(yè)板塊因其廣闊的發(fā)展前景受到資本追捧。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2019年1-11月，商品房銷售面積自去年同期的14.86億平方米小增至14.89億平方米；總銷售額達(dá)到人民幣13.9萬億元，同比增長7.3%。

　　截至12月19日，港股市場上今年已有新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)、雅生活服務(wù)、佳兆業(yè)美好等6只物業(yè)股股價漲幅翻番。同時，多家物業(yè)公司市值超過百億港元，包括：碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)，其中，綠城服務(wù)223.96億港元的市值甚至超過了關(guān)聯(lián)房企綠城中國188.44億港元的市值。

　　截至目前，已有22家物業(yè)公司登陸資本市場。2014年彩生活港股上市，成為首個上市的物業(yè)公司，2014年到2017年期間，除彩生活外，還有中海物業(yè)、綠城服務(wù)等4家物業(yè)公司陸續(xù)在香港上市。

　　2018年開始，物業(yè)公司上市步伐加快。當(dāng)年年初，A股誕生首家物業(yè)上市公司南都物業(yè)，隨后新大正等物業(yè)公司陸續(xù)在A股上市。碧桂園服務(wù)、佳兆業(yè)美好等物業(yè)公司相繼在港股上市。截至目前，2018年以來上市的物業(yè)公司已達(dá)17家。此外，還有寶龍商業(yè)、開元物業(yè)等多家物業(yè)公司正在排隊等待上市。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，按照2018年末在管數(shù)據(jù)計算，前三大物業(yè)公司的市占率約為3.5%，前十大物業(yè)公司的市占率約為11.4%，前百大物業(yè)公司的市占率約為38.9%。截至2018年底，百強(qiáng)物業(yè)公司平均在管面積為3718萬平方米，同比提升17.52%；前十大物管公司在管面積均值達(dá)2.39億平方米，市場份額由11.06%上升至11.35%，行業(yè)保持向龍頭集中的趨勢。

　 來 源：南方日報  

    編 輯：liuy