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土地頻繁流拍背后 房企正加速撤離三四線市場
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-1-13 13:35:10
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[提要]2019年土地成交回到近十年低位,溢價(jià)率創(chuàng)新低、流拍創(chuàng)新高預(yù)示當(dāng)前土地市場嚴(yán)峻形勢。

  2019年土地成交回到近十年低位,溢價(jià)率創(chuàng)新低、流拍創(chuàng)新高預(yù)示當(dāng)前土地市場嚴(yán)峻形勢。近日,《財(cái)經(jīng)》新媒體記者結(jié)合多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的土地成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),2019年全國300城成交住宅用地綜合溢價(jià)率為14.56%,處于近年來歷史最低點(diǎn)。其中,中西部的鄂州、張掖和東北綏化、松原以及珠三角地區(qū)的莆田、惠州等城市土地流拍率較高,均超過13%以上,并且金華土地流拍數(shù)量最多為129宗,重慶流拍規(guī)模最大達(dá)691.2萬平方米。

  在業(yè)內(nèi)人士看來,2019年三四線城市則出現(xiàn)較多的土地流拍案例,并且土地遇冷趨勢從三四線城市逐漸蔓延至二線城市。這是由于受融資收緊影響,中小房企投資力度減弱,同時(shí)對于新房成交量處于低位且需求不足的城市,房企拿地意愿降低。預(yù)計(jì)2020年,房企將加速撤離三四線的同時(shí),上海、杭州、南京等熱點(diǎn)城市地塊仍然搶手,企業(yè)需注意高溢拿地的風(fēng)險(xiǎn)。

  金華、重慶成土地流拍“重災(zāi)區(qū)”

  2019年全國土地溢價(jià)率處于近年來歷史最低點(diǎn)。中指數(shù)據(jù)顯示,2019年全國300城成交住宅用地綜合溢價(jià)率為14.56%,同比收窄0.18個(gè)百分點(diǎn),其中一、二線城市分別為7.44%和14.55,同比分別上漲0.28和1.32個(gè)百分點(diǎn),而三線城市溢價(jià)率為17.33%,同比下降2.18個(gè)百分點(diǎn)。

  中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),從各城市土地溢價(jià)率來看,合肥土地溢價(jià)率為51.41%,位列城市榜單第一,同時(shí)南寧、南昌、嘉興、臺(tái)州土地溢價(jià)率分別為33.21%、26.99%、23.42%、23.13%,均處高位。而2019年流拍率重回高位,處于近五年來僅次于2018年來的歷史高點(diǎn)。

  具體來看,中西部地區(qū)城市流拍率較高,其中鄂州、張掖位居前二,流拍率分別達(dá)到28.57%、27.78%,平頂山市流拍率達(dá)到21.43%。東北地區(qū)土地市場熱度較低,綏化、松原、本溪等城市流拍嚴(yán)重,流拍率均達(dá)到20%以上。除此之外,珠三角地區(qū)如莆田、惠州、潮州、肇慶等城市流拍率均在13%以上。

  記者注意到,2019年土地流拍數(shù)量最多的城市為浙江金華,土地流拍數(shù)量合計(jì)129宗,流拍率為18.1%,緊隨其后的是重慶、濟(jì)寧、濰坊和南陽等城市,房企在這類城市拿地意愿偏低。同時(shí),雖然金華流拍地塊數(shù)量多但建面并不大,流拍規(guī)模最大的城市當(dāng)屬重慶,流拍地塊規(guī)劃建面達(dá)691.2萬平方米。

  諸葛找房方面表示,受調(diào)控政策趨嚴(yán)、融資渠道收緊影響,2019年房企拿地態(tài)度越發(fā)謹(jǐn)慎,下半年土地拍賣流拍現(xiàn)象明顯增多。這主要是由于房企拿地節(jié)奏偏快,自身處于償債高峰期,加之下半年融資渠道收緊,房企資金鏈偏緊等原因所致。另外,2019年上半年各地持續(xù)收緊調(diào)控政策,房企對下半年市場預(yù)期轉(zhuǎn)冷,在一定程度上抑制了拿地沖動(dòng)。

  城市間分化加劇

  從整體數(shù)據(jù)變化趨勢來看,可以看出城市間土地市場的分化也在逐步加劇。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2019年全國50大城市合計(jì)賣地4.41萬億元,同比上漲幅度達(dá)19.33%,刷新歷史記錄。其中,杭州、上海、廣州等16個(gè)城市賣地超千億元,杭州以全年賣地2836億元領(lǐng)跑全國土地市場。

  值得注意的是,杭州2019年土地收入超過2千億元,已連續(xù)兩年位居全國土地出讓金收入榜首。另外,雖然深圳土地成交金額未進(jìn)入千億榜單,但2019年深圳平均成交樓面價(jià)達(dá)到29751元/平米,成為土地成交均價(jià)最高的城市。

  從各城市土地價(jià)格變化幅度來看,克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2019年呼和浩特成交地價(jià)同比增加幅度最大為36%,而漳州成交地價(jià)同比減少最多為-22%,包括漳州在內(nèi)共有13座城市地價(jià)成交地價(jià)為負(fù)增長。另外,北京、肇慶成交地價(jià)較2018年的年變動(dòng)為零。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,最近三四線城市住房銷售依然相對低迷,在這種情況下,房地產(chǎn)企業(yè)把更多資金投入到一二線城市,也是出現(xiàn)一二線土地市場升溫的主要原因。同時(shí),雖然一二線城市調(diào)控政策嚴(yán)格,但對于房企來說,為了加大銷售額,依然會(huì)在此集中拿地。

  不過,易居房地產(chǎn)研究院研究員姚方指出,雖然存貨是房企未來可變現(xiàn)的重要資產(chǎn),但規(guī)模過大或過小都會(huì)造成一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。其中,如若規(guī)模過大,房企可能會(huì)因?yàn)榧みM(jìn)拿地策略,導(dǎo)致債務(wù)攀升甚至資金吃緊。

  房企或加速撤離三四線城市

  從企業(yè)拿地情況來看,億翰智庫數(shù)據(jù)顯示,碧桂園、融創(chuàng)、萬科、綠地四家房企2019年新增貨值超過4000億元,位列行業(yè)前列,TOP10房企新增貨值同比增長7%,是土地市場中投資拿地的主力軍,而中小房企受融資收緊的影響最大,全年投資力度減弱。

  記者對比多個(gè)房企拿地榜單發(fā)現(xiàn),中海、融創(chuàng)等拿地金額增速較快,其余房企拿地金額與去年持平有小幅提升,而一些房企拿地金額明顯下滑。2019年萬科拿地金額從2018年的1316億元增至2019年的1610億元,同期融創(chuàng)拿地金額從390億元增至1000億元,而新城控股則從673億元降至493億元。

  從各城市群拿地金額來看,長三角、中西部的土地市場熱度仍高于珠三角和環(huán)渤海區(qū)域,其中2019年萬科、碧桂園、保利等長三角TOP10企業(yè)拿地金額3647億元,位居四區(qū)域首位。對比來看,環(huán)渤海區(qū)域TOP10房企拿地金額僅為1626億元。

  諸葛找房方面預(yù)計(jì),2020年市場受到政策及資金面影響,房企拿地?zé)崆椴桓撸袌鰧⒀永m(xù)低溫態(tài)勢,尤其三四線城市土地市場熱度整體下降,房企加速撤離三四線,而如上海、杭州、南京等長三角等熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊仍然搶手,不過需注意高溢價(jià)土地的轉(zhuǎn)化風(fēng)險(xiǎn)。

  關(guān)于未來,中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長黃奇帆認(rèn)為,房企應(yīng)注意適度保持土地供給的增加并改善土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),土地拍賣價(jià)格應(yīng)不超過當(dāng)期房價(jià)的三分之一,也就是政府永遠(yuǎn)不要做房價(jià)推高的動(dòng)力。政府在土地供應(yīng)、房產(chǎn)建設(shè)的總量上面應(yīng)該有理性的判斷,并杜絕銀行參與炒地。對于房企來說,應(yīng)該審時(shí)度勢,不建超大盤、不抬高負(fù)債、不建不安全的房子。

 來 源:財(cái)經(jīng)雜志     

編 輯:liuy 

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