硚口這宗地塊似乎有些“命途多舛”。
這宗位于漢江邊的商住地,在2018年掛牌之初憑借70億的高起拍價(jià)備受關(guān)注,被外界冠以“準(zhǔn)地王”,市場期待著哪位出手闊綽的開發(fā)商一舉奪得這塊貴地。
事與愿違,地塊從首次擬入市競拍到最終成功花落招商,就用了整整一年零八月的時(shí)間。今年5月,招商蛇口“撿漏”以58億元低溢價(jià)摘得地塊。
原以為已是圓滿大結(jié)局,時(shí)隔拿地半年后,招商又在重慶產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)悄然掛牌轉(zhuǎn)讓了項(xiàng)目近一半的股權(quán)。雖轉(zhuǎn)讓底價(jià)31.164萬元,但計(jì)算實(shí)際交易價(jià)款應(yīng)在近30億元左右。
實(shí)則上近期出售項(xiàng)目、資產(chǎn)的開發(fā)商并不少,背后是眾所周知的三道紅線壓力。但于招商而言,或許更多是源自于項(xiàng)目層面潛藏的一些開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
硚口地六次流轉(zhuǎn)
地塊掛牌之初為P(2018)096號地,位于硚口區(qū)解放大道以南、沿河大道以北,京廣鐵路以西,區(qū)位有一定優(yōu)勢;出讓面積約為13.86萬平米,建筑面積48.37萬平方米,容積率3.49。
單是起價(jià)這宗地就已刷新硚口片區(qū)單價(jià)、總價(jià)紀(jì)錄。最初出讓條件顯示,地塊總起價(jià)70億元,起拍樓面地價(jià)1.45萬元/平方米,保證金42億元。若順利成交,將超越萬科2018年初47億元、樓面地價(jià)1.33萬元/平方米拿下的硚口地塊。
像是應(yīng)了那句老話,“爬得越高,摔得越重”。高起價(jià)亮相后,地塊卻前后經(jīng)歷了長達(dá)五次的出讓失敗。
第一次計(jì)劃在2018年9月29日出讓,但最后宣布延期;10月31日正式入市,慘遭流拍;年底12月,該宗地塊再次入市,保證金從42億降至14億元,仍舊無人問津。
長達(dá)一年后,于2019年11月,地塊編號改為P(2019)153號并入市,但在出讓前武漢國土局宣布地塊延期至12月出讓;隨后于12月仍舊宣布延期。而據(jù)悉,延期往往也是因?yàn)闊o人報(bào)價(jià)。
彼時(shí)普遍觀點(diǎn)認(rèn)為,地塊出現(xiàn)流拍、延拍的原因主要源自兩點(diǎn):其一是起拍樓面地價(jià)高,其二是超高層建筑,商服比例也高,測算下來房企盈利存在難度。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,在總計(jì)容建筑面積48.35萬平方米中,包括商務(wù)建筑、商業(yè)建筑、地下計(jì)容商業(yè)建筑面積共計(jì)超16萬平方米。
不過,隨著2020年疫情黑天鵝的出現(xiàn),反而讓拍賣方舍棄了一些“堅(jiān)持”。5月19日,在長達(dá)兩三個(gè)月的疫情冰封期后,“風(fēng)暴”中心武漢久違地迎來一場百億土拍,其中貢獻(xiàn)值最大的便是這宗硚口地王,由招商蛇口以總價(jià)58.87億元競得,樓面價(jià)15632元/平方米。
之所以在第六次出讓的時(shí)候終于成功出嫁,主要是調(diào)整了地塊本身指標(biāo)。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對比前后出讓條件,此宗編號為P(2020)022號的硚口地塊,事實(shí)上只是原P(2019)153號地塊的一部分,地上規(guī)劃面積從原先13萬平方米縮減至10萬平方米左右;因此地塊總起拍價(jià)也相應(yīng)從此前70億元下調(diào)至58.37億元左右,競買保證金也降至總價(jià)的20%左右,約11.67億元。
同時(shí)計(jì)容面積中,不僅商業(yè)建筑面積從9萬平方米減小至4萬平方米,同時(shí)取消了地下商業(yè)建筑用地指標(biāo),商服比例下降。
調(diào)整指標(biāo),降低門檻,房企在自己可承受價(jià)格里覓得寶地,看起來皆大歡喜。然而,不過半年,項(xiàng)目49%股權(quán)被掛牌轉(zhuǎn)讓。
轉(zhuǎn)讓近半股權(quán)
對于為何轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目權(quán)益,多位業(yè)內(nèi)人士都表達(dá)了類似的觀點(diǎn),認(rèn)為癥結(jié)不在企業(yè)而是項(xiàng)目。“招商即使出售還是保留了并表權(quán),而且它本身并不缺錢,杠桿也比較健康,主要還是出于分?jǐn)傢?xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)考慮吧。”一業(yè)內(nèi)人士稱。
湖北中原策略顧問中心總經(jīng)理鄭源滔則具體指出,“地塊本身還是包含了一些商服比例,本身住宅一定會有壓力的,商服的壓力會更大,所以出讓40%股權(quán)并不意外,找一個(gè)合作伙伴去分擔(dān)一下資金壓力。”
之所以存在開發(fā)壓力,則在于項(xiàng)目盈利空間。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,雖然經(jīng)過指標(biāo)調(diào)整后地塊起拍總價(jià)降低,但樓面單價(jià)實(shí)則從原始的1.45萬元/平方米提高至1.55萬元/平方米左右,且最終成交樓面價(jià)1.56元/平方米也超越了去年融創(chuàng)拿地的14478元/平方米,成為區(qū)域樓面價(jià)新地王。
鄭源滔就告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體,目前地塊周邊項(xiàng)目新房毛坯價(jià)格已經(jīng)在2.7萬元/平方米左右,去化也不算非常理想,普遍在50%左右,所以對比來看項(xiàng)目盈利可能不會很樂觀,處在微利水平。
其進(jìn)一步稱,房價(jià)方面,因?yàn)楦浇L期新房供應(yīng)不多,也缺少一些規(guī)劃利好的刺激,價(jià)格方面比較穩(wěn)定。
而從掛牌價(jià)格的漲幅也可窺出項(xiàng)目存在一定的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)重慶產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)顯示,招商蛇口旗下公司招商局地產(chǎn)(武漢)有限公司擬轉(zhuǎn)讓武漢招瑞置業(yè)有限公司即項(xiàng)目公司49%股權(quán),轉(zhuǎn)讓底價(jià)31.164萬元,意向受讓方應(yīng)繳納9億元保證金。
雖轉(zhuǎn)讓底價(jià)不高,但招商局地產(chǎn)(武漢)公司向武漢招瑞置業(yè)提供29.44億元的借款,要求受讓方應(yīng)在《產(chǎn)權(quán)交易合同》生效之日起5個(gè)工作日內(nèi)代標(biāo)的企業(yè)將14.42億元支付至轉(zhuǎn)讓方指定賬戶并支付相應(yīng)借款利息。
同時(shí),受讓方應(yīng)在2021年5月19日前借給標(biāo)的企業(yè)14.42億元,用于支付武漢市硚口區(qū)編號P(2020)022號地塊剩余土地出讓金。
即是說,接盤方實(shí)則支付價(jià)款在28.84億元左右。按照地塊出讓金的49%折算,基本與此次掛牌價(jià)等同,即是說招商持有土地的半年后并沒有獲得任何溢價(jià)盈利。
誰最終會是接盤項(xiàng)目股權(quán)的出資方呢?“像中國鐵建,葛洲壩之前都有參與競拍,如果資金充足的話現(xiàn)在接手也是個(gè)機(jī)會!币粯I(yè)內(nèi)人士稱。
也有聲音認(rèn)為招商此次出手不一定那么順利。“主要是后面的去化風(fēng)險(xiǎn),包括整盤的利潤水平,包括現(xiàn)在這種三道紅線大背景之下,接盤方也會去綜合評估項(xiàng)目本身資質(zhì)!编嵲错w表示。
來 源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯:chenhong