坑有多大
蛋殼風(fēng)波愈演愈烈。
恐怕沒(méi)人能料到,當(dāng)初打出“讓年輕人有尊嚴(yán)地生活在城市中”這一旗號(hào)的蛋殼公寓,把它服務(wù)的租客和房東們逼向了既沒(méi)尊嚴(yán)也不體面的糾紛漩渦。
日前網(wǎng)絡(luò)上曝出一則視頻,因蛋殼欠繳房租,房東上門收房,一女房客持刀相向,言語(yǔ)激烈。也有媒體曝出,一位北漂模特借了8000元給蛋殼交房租,但租金卻未被付給房東,租客被要求搬離,甚至產(chǎn)生輕生念頭。
原本連面都沒(méi)見過(guò)的房東和租客們開始“大打出手”。有的房東與租客來(lái)回?fù)Q鎖;有的租客回家后發(fā)現(xiàn)行李被丟出門外;有的房東損失幾萬(wàn)元后發(fā)現(xiàn)租客依然不肯搬離。
作為長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商,蛋殼本應(yīng)該成為那座搭在房東和租客之間的橋梁。但如今蛋殼遭遇資金鏈危機(jī),讓房東和租客成了背鍋者:一方索要租金無(wú)果,自己的房子也收不回來(lái);另一方則是提前交了房租,卻面臨被驅(qū)趕風(fēng)險(xiǎn)。由于中間方的沉默,兩個(gè)受害者之間,矛盾不斷激化。
圍繞蛋殼事件,各大平臺(tái)上,出現(xiàn)了上百個(gè)維權(quán)群,有針對(duì)房東的、有針對(duì)租客的、還有針對(duì)供應(yīng)商的,覆蓋了北京、成都、蘇州、武漢等各個(gè)地方。眼看損失很難全拿回來(lái),及時(shí)止損、逃離蛋殼,成為許多人的無(wú)奈之選。
蛋殼還有救嗎?
上周,由于一度傳出我愛我家將會(huì)接盤蛋殼的消息,蛋殼股價(jià)連續(xù)兩天大漲。不過(guò)隨后,我愛我家方面表示并沒(méi)有接到這樣的消息或通知。
那么會(huì)有企業(yè)或機(jī)構(gòu)在最后階段接手蛋殼嗎?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,至今還未出現(xiàn)這樣的機(jī)構(gòu),可能性已經(jīng)不大了。
景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉認(rèn)為,蛋殼目前有近50萬(wàn)間在管房源,平均一間或至少有半年的房租無(wú)法剛性兌付。以每月3000元計(jì)算,半年就是1.8萬(wàn)元,50萬(wàn)間就是90億元,加上蛋殼拖欠的工資和供應(yīng)商的款項(xiàng),資金缺口可能超過(guò)100億元。面對(duì)如此大的缺口,目前其他運(yùn)營(yíng)商不敢或者沒(méi)有能力接手。
以同為長(zhǎng)租公寓頭部企業(yè)的相寓為例,2019全年,相寓實(shí)現(xiàn)收入18.7億元,當(dāng)年相寓的全國(guó)在管規(guī)模為27.6萬(wàn)套,平均下來(lái),每套房每個(gè)月實(shí)現(xiàn)營(yíng)收不到600元。
也有知情人士透露,實(shí)際上蛋殼留下的“坑”并沒(méi)有想象中的大,據(jù)測(cè)算,蛋殼目前的資金缺口大約為53億元,如果能得到20億元的資金投入,現(xiàn)金流就能轉(zhuǎn)起來(lái)。
矛盾焦點(diǎn)可能在管理能力上。以相寓為例,在27萬(wàn)套在管規(guī)模的基礎(chǔ)上,再去接手相當(dāng)于一倍規(guī)模的蛋殼,即便資金夠用,運(yùn)營(yíng)能力恐怕也很難跟上。
“目前的最佳模式可能是新的資本進(jìn)入蛋殼控股,仍然沿用蛋殼原來(lái)的隊(duì)伍,逐漸切割虧損房源”,業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
但如果沒(méi)有資方投資,那么蛋殼發(fā)生的損失只能內(nèi)部消化。胡景暉認(rèn)為,最后的解決方案可能是房東、租客以及租金貸提供商分?jǐn)倱p失。
被蛋殼套住了,怎么辦?
家住四川省成都市的潘先生是蛋殼的房東。
“蛋殼不給付租金了,10月份的房租,現(xiàn)在還沒(méi)收到,已經(jīng)超過(guò)15個(gè)工作日了,蛋殼已經(jīng)違約”,經(jīng)歷過(guò)此前被迫降租金、季付房租強(qiáng)制改為月付房租等風(fēng)波的潘先生表示,現(xiàn)在就希望跟蛋殼趕緊解約,把房子收回來(lái)。
他表示,已前往蛋殼設(shè)在成都市錦江區(qū)提督街的雄飛中心糾紛處理點(diǎn),提交解約申請(qǐng)!敖哟藛T告訴我,15天內(nèi)會(huì)進(jìn)行租客的清退工作,清退完后,再跟我簽解約協(xié)議”。
租客的問(wèn)題更難處理。記者了解到,如果涉及租金貸,微眾銀行承諾,被迫搬離的租客至少在2021年3月31號(hào)前,其征信將不受影響。但對(duì)于已經(jīng)提前支付一年房租的租客,由于房東未收到這部分房租,可能面臨錢收不回來(lái),又會(huì)被房東要求搬離的情形。
在維權(quán)群里,有的租客已經(jīng)主動(dòng)辦理解約,等待蛋殼退款,還有不少租客表示“交了錢就得讓我住,要跟房東死磕到底”。
問(wèn)題的焦點(diǎn)是:如果房東已經(jīng)與蛋殼解約,能否要求租客搬離?目前對(duì)于這一問(wèn)題,法律界有不同的聲音。
北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師高麗林認(rèn)為,房東是物權(quán)人,物權(quán)是絕對(duì)的一種權(quán)利,(在解約后)房東可以去收房。租客最多能住到什么時(shí)候?高麗林說(shuō),房東和蛋殼之間的合同解除之前,租客都可以住,但一旦房東和蛋殼租賃合同解除,那么蛋殼和租客的合同也不復(fù)存在了。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣則持相反意見。他認(rèn)為,租客有權(quán)要求繼續(xù)履行租賃合同,平臺(tái)和房東都無(wú)權(quán)要求租客提前搬走。無(wú)論房東與平臺(tái)是委托關(guān)系還是租賃關(guān)系(視具體合同而定,兩種情況皆有),房東只能找平臺(tái),而不能直接對(duì)租客采取任何強(qiáng)制措施。
過(guò)去也出現(xiàn)過(guò)平臺(tái)或者中介“跑路”,問(wèn)題是如何解決的?房屋租賃行業(yè)專家表示,主要還是租客和房東協(xié)商解決,以往這種損失多是租客和房東一人一半承擔(dān)。但房東不能強(qiáng)行驅(qū)趕房客,或者以斷水?dāng)嚯姷确绞酵{租客搬離。
蛋殼們做錯(cuò)了什么?
從資本的寵兒(5年八次大筆融資,總額約10億美元),到現(xiàn)在的一地雞毛,無(wú)人接盤。蛋殼的麻煩可以說(shuō)是國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓“成長(zhǎng)的煩惱”的一個(gè)縮影。
今年以來(lái),長(zhǎng)租公寓行業(yè)“雷聲不斷”。今年8月份,杭州長(zhǎng)租公寓友客、巢客相繼“暴雷”,此后,寓意、適享、嵐越公寓等也被曝已人去樓空。
經(jīng)營(yíng)不善,破產(chǎn)倒閉對(duì)每個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)都是正,F(xiàn)象,但為何近期長(zhǎng)租公寓行業(yè)密集暴雷?
如果復(fù)盤一遍,大致可以發(fā)現(xiàn)三大問(wèn)題:
第一,被資本“綁架”,快速擴(kuò)張。大量資本注入,推動(dòng)蛋殼快速擴(kuò)張,布局城市迅速擴(kuò)大到北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、武漢、南京、成都、蘇州、無(wú)錫、重慶、西安等13地。根據(jù)蛋殼公寓一季報(bào),今年一季度蛋殼公寓擁有41.9萬(wàn)套公寓,而去年同期為27萬(wàn)套公寓。
為了更快擴(kuò)大市場(chǎng)占有率,蛋殼選擇高價(jià)收房,低價(jià)出租,這也為后續(xù)的資金鏈危機(jī)埋下伏筆?焖贁U(kuò)張的同時(shí),蛋殼的管理能力跟不上擴(kuò)張速度,導(dǎo)致服務(wù)水平下滑。
今年一季度,蛋殼公寓凈虧損人民幣12.344億元,相較去年的凈虧損人民幣8.162億元,虧損面明顯擴(kuò)大。
第二,疫情等突發(fā)原因,讓房子不那么好租了,租金水平也有所下滑。疫情發(fā)生后,許多人失去收入,離開大城市,租賃房屋空置率上升。自如CEO熊林此前曾表示,長(zhǎng)租公寓是靠低毛利大規(guī)模來(lái)運(yùn)營(yíng)的,如果出租率做不到95%,是沒(méi)有利潤(rùn)的。
另外,過(guò)去兩年,北京等地對(duì)“N+1”(將客廳打隔斷做出一個(gè)居住單間)進(jìn)行了大規(guī)模清理,而過(guò)去,N+1是分散式長(zhǎng)租公寓的一大重要盈利來(lái)源。
第三,政府監(jiān)管跟不上。目前住房租賃領(lǐng)域的政策法規(guī)尚不完善,對(duì)于長(zhǎng)租公寓、互聯(lián)網(wǎng)租房等新生事物監(jiān)管力度不夠。不少長(zhǎng)租公寓涉及租金貸等問(wèn)題,一旦暴雷,如同一場(chǎng)“龐氏騙局”,放大風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí),也為善后帶來(lái)極大難度。
逃離蛋殼了,以后怎么辦?
“問(wèn)題已經(jīng)發(fā)生了,自己咬咬牙承擔(dān)點(diǎn)損失,趕緊離開蛋殼”,這代表了很多房東和租客的心理。但后續(xù)怎么辦?
房東依然有出租房屋的需求,租客也依然需要租房生活,中間方的存在實(shí)際上為兩者都提供了便利,如果真的把中間方踢開,房東、租客都多了很多麻煩。
房東直接出租,需要自己尋找租客,也免不了在屋內(nèi)設(shè)施出現(xiàn)問(wèn)題時(shí),上門維修或解決;租客,特別是只需要租一個(gè)單間的租客則很難找到合適的房屋。長(zhǎng)租公寓有著極大的潛在需求,但如何才能從根本上解決發(fā)展困境?
業(yè)內(nèi)人士建議,首先,要建立行業(yè)的準(zhǔn)入制度。不是誰(shuí)都能搞長(zhǎng)租公寓的,必須有一定的資質(zhì)和管理水平。參考臺(tái)灣、日本等地的住房租賃監(jiān)管方式,專業(yè)人員必須要持證上崗。
其次,設(shè)立與規(guī)模相匹配的風(fēng)險(xiǎn)保證金。租房是高頻交易,如果將所有的租金都納入監(jiān)管,那么行業(yè)很可能就不復(fù)存在了。所以,可以參考商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金制度,強(qiáng)制要求租賃企業(yè)設(shè)定一定比例的準(zhǔn)備金。這些資金將類似于一條看不見的“繩子”,在企業(yè)過(guò)快擴(kuò)張的時(shí)候,把它們“往回拽”。一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn),這些準(zhǔn)備金也能一定程度上減少房東和租客的損失。
來(lái) 源:中國(guó)新聞網(wǎng)
編 輯:liuy