坑有多大
蛋殼風(fēng)波愈演愈烈。
恐怕沒(méi)人能料到，當(dāng)初打出“讓年輕人有尊嚴(yán)地生活在城市中”這一旗號(hào)的蛋殼公寓，把它服務(wù)的租客和房東們逼向了既沒(méi)尊嚴(yán)也不體面的糾紛漩渦。
日前網(wǎng)絡(luò)上曝出一則視頻，因蛋殼欠繳房租，房東上門(mén)收房，一女房客持刀相向，言語(yǔ)激烈。也有媒體曝出，一位北漂模特借了8000元給蛋殼交房租，但租金卻未被付給房東，租客被要求搬離，甚至產(chǎn)生輕生念頭。
原本連面都沒(méi)見(jiàn)過(guò)的房東和租客們開(kāi)始“大打出手”。有的房東與租客來(lái)回?fù)Q鎖；有的租客回家后發(fā)現(xiàn)行李被丟出門(mén)外；有的房東損失幾萬(wàn)元后發(fā)現(xiàn)租客依然不肯搬離。
作為長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，蛋殼本應(yīng)該成為那座搭在房東和租客之間的橋梁。但如今蛋殼遭遇資金鏈危機(jī)，讓房東和租客成了背鍋者：一方索要租金無(wú)果，自己的房子也收不回來(lái)；另一方則是提前交了房租，卻面臨被驅(qū)趕風(fēng)險(xiǎn)。由于中間方的沉默，兩個(gè)受害者之間，矛盾不斷激化。
圍繞蛋殼事件，各大平臺(tái)上，出現(xiàn)了上百個(gè)維權(quán)群，有針對(duì)房東的、有針對(duì)租客的、還有針對(duì)供應(yīng)商的，覆蓋了北京、成都、蘇州、武漢等各個(gè)地方。眼看損失很難全拿回來(lái)，及時(shí)止損、逃離蛋殼，成為許多人的無(wú)奈之選。
蛋殼還有救嗎？
上周，由于一度傳出我愛(ài)我家將會(huì)接盤(pán)蛋殼的消息，蛋殼股價(jià)連續(xù)兩天大漲。不過(guò)隨后，我愛(ài)我家方面表示并沒(méi)有接到這樣的消息或通知。
那么會(huì)有企業(yè)或機(jī)構(gòu)在最后階段接手蛋殼嗎？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，至今還未出現(xiàn)這樣的機(jī)構(gòu)，可能性已經(jīng)不大了。
景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉認(rèn)為，蛋殼目前有近50萬(wàn)間在管房源，平均一間或至少有半年的房租無(wú)法剛性?xún)陡丁Ｒ悦吭?000元計(jì)算，半年就是1.8萬(wàn)元，50萬(wàn)間就是90億元，加上蛋殼拖欠的工資和供應(yīng)商的款項(xiàng)，資金缺口可能超過(guò)100億元。面對(duì)如此大的缺口，目前其他運(yùn)營(yíng)商不敢或者沒(méi)有能力接手。
以同為長(zhǎng)租公寓頭部企業(yè)的相寓為例，2019全年，相寓實(shí)現(xiàn)收入18.7億元，當(dāng)年相寓的全國(guó)在管規(guī)模為27.6萬(wàn)套，平均下來(lái)，每套房每個(gè)月實(shí)現(xiàn)營(yíng)收不到600元。
也有知情人士透露，實(shí)際上蛋殼留下的“坑”并沒(méi)有想象中的大，據(jù)測(cè)算，蛋殼目前的資金缺口大約為53億元，如果能得到20億元的資金投入，現(xiàn)金流就能轉(zhuǎn)起來(lái)。
矛盾焦點(diǎn)可能在管理能力上。以相寓為例，在27萬(wàn)套在管規(guī)模的基礎(chǔ)上，再去接手相當(dāng)于一倍規(guī)模的蛋殼，即便資金夠用，運(yùn)營(yíng)能力恐怕也很難跟上。
“目前的最佳模式可能是新的資本進(jìn)入蛋殼控股，仍然沿用蛋殼原來(lái)的隊(duì)伍，逐漸切割虧損房源”，業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
但如果沒(méi)有資方投資，那么蛋殼發(fā)生的損失只能內(nèi)部消化。胡景暉認(rèn)為，最后的解決方案可能是房東、租客以及租金貸提供商分?jǐn)倱p失。
被蛋殼套住了，怎么辦？
家住四川省成都市的潘先生是蛋殼的房東。
“蛋殼不給付租金了，10月份的房租，現(xiàn)在還沒(méi)收到，已經(jīng)超過(guò)15個(gè)工作日了，蛋殼已經(jīng)違約”，經(jīng)歷過(guò)此前被迫降租金、季付房租強(qiáng)制改為月付房租等風(fēng)波的潘先生表示，現(xiàn)在就希望跟蛋殼趕緊解約，把房子收回來(lái)。
他表示，已前往蛋殼設(shè)在成都市錦江區(qū)提督街的雄飛中心糾紛處理點(diǎn)，提交解約申請(qǐng)。“接待人員告訴我，15天內(nèi)會(huì)進(jìn)行租客的清退工作，清退完后，再跟我簽解約協(xié)議”。
租客的問(wèn)題更難處理。記者了解到，如果涉及租金貸，微眾銀行承諾，被迫搬離的租客至少在2021年3月31號(hào)前，其征信將不受影響。但對(duì)于已經(jīng)提前支付一年房租的租客，由于房東未收到這部分房租，可能面臨錢(qián)收不回來(lái)，又會(huì)被房東要求搬離的情形。
在維權(quán)群里，有的租客已經(jīng)主動(dòng)辦理解約，等待蛋殼退款，還有不少租客表示“交了錢(qián)就得讓我住，要跟房東死磕到底”。
問(wèn)題的焦點(diǎn)是：如果房東已經(jīng)與蛋殼解約，能否要求租客搬離？目前對(duì)于這一問(wèn)題，法律界有不同的聲音。
北京盈科（上海）律師事務(wù)所律師高麗林認(rèn)為，房東是物權(quán)人，物權(quán)是絕對(duì)的一種權(quán)利，（在解約后）房東可以去收房。租客最多能住到什么時(shí)候？高麗林說(shuō)，房東和蛋殼之間的合同解除之前，租客都可以住，但一旦房東和蛋殼租賃合同解除，那么蛋殼和租客的合同也不復(fù)存在了。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣則持相反意見(jiàn)。他認(rèn)為，租客有權(quán)要求繼續(xù)履行租賃合同，平臺(tái)和房東都無(wú)權(quán)要求租客提前搬走。無(wú)論房東與平臺(tái)是委托關(guān)系還是租賃關(guān)系（視具體合同而定，兩種情況皆有），房東只能找平臺(tái)，而不能直接對(duì)租客采取任何強(qiáng)制措施。
過(guò)去也出現(xiàn)過(guò)平臺(tái)或者中介“跑路”，問(wèn)題是如何解決的？房屋租賃行業(yè)專(zhuān)家表示，主要還是租客和房東協(xié)商解決，以往這種損失多是租客和房東一人一半承擔(dān)。但房東不能強(qiáng)行驅(qū)趕房客，或者以斷水?dāng)嚯姷确绞酵{租客搬離。
蛋殼們做錯(cuò)了什么？
從資本的寵兒（5年八次大筆融資，總額約10億美元），到現(xiàn)在的一地雞毛，無(wú)人接盤(pán)。蛋殼的麻煩可以說(shuō)是國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓“成長(zhǎng)的煩惱”的一個(gè)縮影。
今年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)“雷聲不斷”。今年8月份，杭州長(zhǎng)租公寓友客、巢客相繼“暴雷”，此后，寓意、適享、嵐越公寓等也被曝已人去樓空。
經(jīng)營(yíng)不善，破產(chǎn)倒閉對(duì)每個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)都是正�，F(xiàn)象，但為何近期長(zhǎng)租公寓行業(yè)密集暴雷？
如果復(fù)盤(pán)一遍，大致可以發(fā)現(xiàn)三大問(wèn)題：
第一，被資本“綁架”，快速擴(kuò)張。大量資本注入，推動(dòng)蛋殼快速擴(kuò)張，布局城市迅速擴(kuò)大到北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、武漢、南京、成都、蘇州、無(wú)錫、重慶、西安等13地。根據(jù)蛋殼公寓一季報(bào)，今年一季度蛋殼公寓擁有41.9萬(wàn)套公寓，而去年同期為27萬(wàn)套公寓。
為了更快擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，蛋殼選擇高價(jià)收房，低價(jià)出租，這也為后續(xù)的資金鏈危機(jī)埋下伏筆�？焖贁U(kuò)張的同時(shí)，蛋殼的管理能力跟不上擴(kuò)張速度，導(dǎo)致服務(wù)水平下滑。
今年一季度，蛋殼公寓凈虧損人民幣12.344億元，相較去年的凈虧損人民幣8.162億元，虧損面明顯擴(kuò)大。
第二，疫情等突發(fā)原因，讓房子不那
么好租了，租金水平也有所下滑。疫情發(fā)生后，許多人失去收入，離開(kāi)大城市，租賃房屋空置率上升。自如CEO熊林此前曾表示，長(zhǎng)租公寓是靠低毛利大規(guī)模來(lái)運(yùn)營(yíng)的，如果出租率做不到95%，是沒(méi)有利潤(rùn)的。
另外，過(guò)去兩年，北京等地對(duì)“N+1”（將客廳打隔斷做出一個(gè)居住單間）進(jìn)行了大規(guī)模清理，而過(guò)去，N+1是分散式長(zhǎng)租公寓的一大重要盈利來(lái)源。
第三，政府監(jiān)管跟不上。目前住房租賃領(lǐng)域的政策法規(guī)尚不完善，對(duì)于長(zhǎng)租公寓、互聯(lián)網(wǎng)租房等新生事物監(jiān)管力度不夠。不少長(zhǎng)租公寓涉及租金貸等問(wèn)題，一旦暴雷，如同一場(chǎng)“龐氏騙局”，放大風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也為善后帶來(lái)極大難度。
逃離蛋殼了，以后怎么辦？
“問(wèn)題已經(jīng)發(fā)生了，自己咬咬牙承擔(dān)點(diǎn)損失，趕緊離開(kāi)蛋殼”，這代表了很多房東和租客的心理。但后續(xù)怎么辦？
房東依然有出租房屋的需求，租客也依然需要租房生活，中間方的存在實(shí)際上為兩者都提供了便利，如果真的把中間方踢開(kāi)，房東、租客都多了很多麻煩。
房東直接出租，需要自己尋找租客，也免不了在屋內(nèi)設(shè)施出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，上門(mén)維修或解決；租客，特別是只需要租一個(gè)單間的租客則很難找到合適的房屋。長(zhǎng)租公寓有著極大的潛在需求，但如何才能從根本上解決發(fā)展困境？
業(yè)內(nèi)人士建議，首先，要建立行業(yè)的準(zhǔn)入制度。不是誰(shuí)都能搞長(zhǎng)租公寓的，必須有一定的資質(zhì)和管理水平。參考臺(tái)灣、日本等地的住房租賃監(jiān)管方式，專(zhuān)業(yè)人員必須要持證上崗。
其次，設(shè)立與規(guī)模相匹配的風(fēng)險(xiǎn)保證金。租房是高頻交易，如果將所有的租金都納入監(jiān)管，那么行業(yè)很可能就不復(fù)存在了。所以，可以參考商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金制度，強(qiáng)制要求租賃企業(yè)設(shè)定一定比例的準(zhǔn)備金。這些資金將類(lèi)似于一條看不見(jiàn)的“繩子”，在企業(yè)過(guò)快擴(kuò)張的時(shí)候，把它們“往回拽”。一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，這些準(zhǔn)備金也能一定程度上減少房東和租客的損失。
來(lái) 源：中國(guó)新聞網(wǎng)
編 輯：liuy
