和丈夫一起走出上海市閔行區(qū)古美路上的太平洋房屋時已近晚上10點，李佳琦的雙十一直播快到半程，王瑤（化名）沒有心思再去蹲守自己心儀的產(chǎn)品，即便她曾為此做了幾天的功課。夜幕逼近，剛剛結(jié)束的那場漫長的拉鋸戰(zhàn)，讓她深感疲憊。
從9月底決定置換，這家中介門店王瑤已經(jīng)來過數(shù)次。心情也在往復(fù)間發(fā)生變化，置換的期待在發(fā)現(xiàn)學(xué)區(qū)房名額被占用后化為烏有。
數(shù)天的溝通并未取得實質(zhì)進(jìn)展。
10月20日傍晚，這場原本和經(jīng)紀(jì)人、店長的談話加進(jìn)了片區(qū)總監(jiān)楊超（化名）。這是王瑤夫婦的要求，在他們看來，突破門店的限制與公司層面進(jìn)行溝通或許更有效。
在這場協(xié)商的開始，楊超依然拒絕承認(rèn)中介方的過失，他堅稱王瑤在置換過程中沒有明確表達(dá)過對學(xué)區(qū)的訴求。畫風(fēng)走向的轉(zhuǎn)折點在于王瑤的舉證，她掏出手機(jī)現(xiàn)場播放了一段自己和經(jīng)紀(jì)人韓偉（化名）的對話。這段長達(dá)3分52秒的錄音里，韓偉承認(rèn)了王瑤曾告訴他孩子要上閔行區(qū)平南小學(xué)。楊超將韓偉叫進(jìn)會議室確認(rèn)后，態(tài)度有所緩和。他承認(rèn)了中介方的過錯，向王瑤夫婦說了聲“對不起”，表示可以賠償20萬元。不過，這一數(shù)額與王瑤夫婦提出的50萬元仍存在一定差距。遭到拒絕后，楊超提出了兩個解決方案，一是由中介出面與房東溝通，房東也給予部分賠償；二是將情況上報總部，由總部給出具體解決方案。
楊超承諾，無論采取哪一種方案，明天中午前都會給到王瑤夫婦答復(fù)。
王瑤緊繃數(shù)日的神經(jīng)有些松弛，她以為這場協(xié)商終于有了結(jié)果。
然而一天后，楊超回復(fù)事情仍沒有具體進(jìn)展�！八麄兙褪窍胪涎訒r間”，王瑤不知道這場無休止的協(xié)商什么時候是個盡頭，她選擇走上法律途徑，全權(quán)交由代理律師來處理。
1
買房置換
今年是上海實施民辦搖號政策的第一年，民辦入學(xué)不確定性的增加讓學(xué)區(qū)房再度受到追捧。在學(xué)區(qū)房迎來上漲行情的背景下，加之想接母親過來一起居住，王瑤和丈夫決定將現(xiàn)有的三居室置換為同小區(qū)的一套復(fù)式。
王瑤萌生置換的念頭始于今年9月。
因為母親生病需要去醫(yī)院化療，不忍母親拖著病體每周奔波在家和醫(yī)院間，房子離醫(yī)院更近的王瑤提出讓母親搬過來和自己一起住。
王瑤家目前所住的這套房子位于閔行區(qū)古美板塊的蔚藍(lán)城市花園，樓盤雖然建于2004年，房齡已超過15年，但由于容積率低、環(huán)境優(yōu)美、小區(qū)內(nèi)自帶人工湖、得房率高，加之對口的平南小區(qū)屬于閔行區(qū)排名第一梯隊的公辦小學(xué)，蔚藍(lán)城市花園可謂古美路平吉路一帶的明星樓盤，業(yè)主自住率高，對外放出的房源極為有限。鏈家數(shù)據(jù)顯示，小區(qū)包括57棟樓，1447套房源，當(dāng)前僅有5套房源掛牌在售中。
今年是上海實施民辦搖號政策的第一年，民辦入學(xué)不確定性的增加讓學(xué)區(qū)房再度受到追捧。
年后開始，學(xué)區(qū)房便率先迎來了新的獨立上漲行情。短短3個月的時間，部分低總價學(xué)區(qū)房漲幅近20%。這波行情加深著王瑤的認(rèn)知——“學(xué)區(qū)房的跳漲，比新房認(rèn)籌的火熱還要明顯”。她慶幸蔚藍(lán)城市花園對口南平小學(xué)，2歲半的孩子日后幼升小幾乎沒有懸念，也正因如此，加之“公婆2004年買進(jìn)后便一直住在這，已經(jīng)熟悉了周邊的環(huán)境”，經(jīng)過商議后，王瑤和丈夫決定就地置換，他們計劃將現(xiàn)有的這套三居室賣掉，置換一套同小區(qū)的復(fù)式。如此既可保留小區(qū)優(yōu)勢，雙層五室的戶型也保證了媽媽入住后，家人各自均有獨立空間。
王瑤和丈夫在安居客上看中一套復(fù)式后，便與房源中介——太平洋房屋（古美店）的韓偉取得了聯(lián)系，王瑤告知了韓偉自己的情況。這套房源最終并未順利成交，韓偉推薦了小區(qū)里另一套復(fù)式，因其掛牌價1488萬元超出了王瑤夫婦的預(yù)算而作罷。在帶看第一套房時，王瑤聽到韓偉詢問房東學(xué)區(qū)房名額一事，房東肯定的回答讓她安心，她認(rèn)為將自己的需求告知中介并全權(quán)委托他們辦理是一件正確的事。
隨后的9月26日，韓偉表示，萬源城太平洋房屋門店店長手里還有一套小區(qū)的復(fù)式房源，雖未掛牌，但房東有出售意向，王瑤夫婦跟著去看了房，因為裝修不錯，可直接拎包入住，加之附帶一個40多萬元的產(chǎn)權(quán)車位，夫妻倆當(dāng)下就相中了。
9月27日，王瑤夫婦和房東來到太平洋房屋的門店，他們被安排在不同的會議室進(jìn)行溝通，韓偉負(fù)責(zé)王瑤夫婦，兩名店長和房東溝通，最終這套房源降價30萬，以1330萬元成交。
王瑤在門店簽署了《房地產(chǎn)買賣（含居間）合同》，當(dāng)場向房東轉(zhuǎn)賬10萬元作為定金，第二日又轉(zhuǎn)了剩余的40萬定金。因為王瑤是置換需要周期，加上房源當(dāng)前仍在出租中，故雙方約定明年3月31日付清679萬，5月15日之前完成過戶。
25萬元傭金方面也分兩筆支付，10月8日支付5萬，剩余20萬在過戶當(dāng)天付清。
房子定下來后，王瑤夫婦便開始著手處理自己當(dāng)前的住房。
2
誰弄丟了學(xué)區(qū)房名額
某知名中介公司學(xué)區(qū)房領(lǐng)域?qū)＜冶硎荆\(yùn)氣好的話，王瑤家的孩子可以被統(tǒng)籌分配到平吉校區(qū)，但概率很小，如果平吉校區(qū)滿員了，其將會被教委統(tǒng)籌分配到其他未招滿的學(xué)校。
10月15日，考慮換房的同事向王瑤咨詢平南小學(xué)的就讀情況，王瑤將平南小學(xué)官網(wǎng)上的新生分流入學(xué)方案發(fā)予對方。
根據(jù)方案：平南小學(xué)（平南校區(qū)）人戶一致學(xué)生數(shù)已遠(yuǎn)超計劃招生數(shù)，故需要分流，主要包括以下三種情況：
1. 平南小學(xué)（平南校區(qū)）第一次驗證通過的、人戶一致的適齡新生將按其戶籍遷入時間的先后順序安排入學(xué)，直至平南小學(xué)（平南校區(qū)）滿額；超出部分統(tǒng)籌至平吉校區(qū)。
2. 對平南小學(xué)（平南校區(qū)）每個戶籍（房產(chǎn)）地址進(jìn)行排摸，五年內(nèi)已有學(xué)生就讀（多胞胎、二孩除外）的，直接統(tǒng)籌至平吉校區(qū)。
3. 未被民辦小學(xué)錄取的屬于平南小學(xué)（平南校區(qū)）人戶一致的適齡新生，按照“人戶一致優(yōu)先、同類排序靠后”的原則，直接統(tǒng)籌分配至平吉校區(qū)（由平吉校區(qū)在5月30日前發(fā)送驗證通知）。
念著方案，王瑤想起自家的情況，她問丈夫新買的這套房源入學(xué)名額是否被占用。丈夫?qū)捨克判�，中介知道他們的訴求，肯定都了解過情況。
但是，王瑤心里仍然不踏實，還是給韓偉發(fā)了微信，韓偉回復(fù)的“我來問下”，瞬間讓她的心懸了起來。
確認(rèn)后的消息讓她近乎崩潰：房東的二孩今年9月剛上平南小學(xué)，這也意味著該戶籍（房產(chǎn)）地址五年后才具備下一個入學(xué)名額，4年后即將升小學(xué)的王瑤家孩子將面臨兩種情況：統(tǒng)籌分配到平吉校區(qū)或另擇他校。
針對王瑤當(dāng)前的情況，某知名中介公司學(xué)區(qū)房領(lǐng)域?qū)＜冶硎�，運(yùn)氣好的話，王瑤家的孩子可以被統(tǒng)籌分配到平吉校區(qū)，但概率很小，如果平吉校區(qū)滿員了，其將會被教委統(tǒng)籌分配到其他未招滿的學(xué)校。
這次置換，讓王瑤弄丟了她原本手握的學(xué)區(qū)房名額。
3
無解的溝通
對于太平洋提出的兩套解決方案，王瑤夫婦均予以拒絕，并堅持自己的兩點訴求，一是太平洋房屋賠償損失50萬元；二是以公司名義進(jìn)行正式道歉。目前，這一糾紛依然無解。
于是，她與韓偉溝通，希望將情況告知房東，勸說其同意終止交易。不過，三方會談中，房東以已經(jīng)買好房子為由拒絕了，如果王瑤執(zhí)意終止交易，按照《房地產(chǎn)買賣（含居間）合同》除了需要支付賠償金外，還要按照房屋總價的20%支付違約金，僅此一項便高達(dá)266萬元。
《國際金融報》記者了解到，20%的比例源自政府給到的網(wǎng)簽合同范本，這是行業(yè)通用且公認(rèn)的違約金比例。有資深中介人士對記者表示，具體操作的時候會存在差額，很多業(yè)主會損失掉定金部分，拒付剩余違約金，這種情況下雙方往往會訴諸法律。
巨額的違約成本堵死了王瑤的后路，留給她的選擇似乎只剩下如期置換，那弄丟的學(xué)區(qū)房名額又該如何解決？
隨后幾天，王瑤夫婦輾轉(zhuǎn)與經(jīng)紀(jì)人、門店經(jīng)理、片區(qū)總監(jiān)溝通，至今未有具體結(jié)果。
《國際金融報》記者據(jù)此向太平洋房屋方面求證，相關(guān)人員表示，客戶在交易過程中確實存在訴求沒有說清楚的情況，現(xiàn)商議出兩個解決辦法，一是房東同意解約，退回王瑤的定金，太平洋房屋也可將5萬元傭金退回；二是不終止合約，房東愿意適當(dāng)降價來進(jìn)行交易，中介方配合變更合同。其稱上述兩種方案均被拒絕，王瑤夫婦堅持向太平洋房屋索賠50萬損失。
太平洋方面認(rèn)為，“一單交易不會對公司業(yè)績產(chǎn)生影響，公司永遠(yuǎn)將市場口碑和影響力放在第一位”，可以有“小額補(bǔ)償，但50萬的要求不合理”。其表態(tài)，王瑤夫婦如對處理意見不滿意可以訴諸法律或相關(guān)部門。
王瑤方面否認(rèn)了上述說法，其提供的資料顯示，房東并未同意參與到協(xié)商中來，其在與王瑤的溝通中明確表態(tài)不會解約也不會適當(dāng)降價。
王瑤堅持自己的兩點訴求，一是太平洋房屋賠償損失50萬元；二是以公司名義進(jìn)行正式道歉。
盈科律師事務(wù)所全球合伙人郭韌表示，王瑤在交易中沒有做好盡調(diào)工作，要求中介承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并不容易，需要舉證證明，這筆交易的出發(fā)點就是為了學(xué)區(qū)房，構(gòu)成重大誤解申請撤銷合同。不過，即便如此，拿回定金依然不容易。
郭韌提醒，由于由于《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》中，明確規(guī)定房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾。因此中介在宣傳時不能添加“學(xué)區(qū)房”的概念，家長買學(xué)區(qū)房，一定要謹(jǐn)慎盡調(diào)，尤其是二手房，可以讓房東陪同到房屋所在的公安局查詢戶口情況，還可以到相關(guān)教育機(jī)構(gòu)網(wǎng)站查詢招生政策情況。
上述知名中介公司學(xué)區(qū)房領(lǐng)域?qū)＜冶硎荆瑢W(xué)區(qū)房交易過程中存在核實不易的難題，建議買賣雙方可以在交易合同中增加一個補(bǔ)充協(xié)議，由賣家承諾學(xué)區(qū)名額未使用，“這將具備法律效應(yīng)”。
來源：國際金融報
編 輯：chenhong
