2023年，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供應(yīng)小幅回落，共錄得五個(gè)樓宇交付，合計(jì)約34萬平方米，同比減少21.4%；天府新區(qū)攜近70%的新增供應(yīng)邁入快速發(fā)展周期。著眼需求端，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性尚存，年內(nèi)租賃活躍度回暖有限；此外，行業(yè)調(diào)整及降本增效導(dǎo)致企業(yè)的房地產(chǎn)策略轉(zhuǎn)變，一系列優(yōu)化整合、回遷自建樓宇等波動(dòng)之下，最終2023年優(yōu)質(zhì)寫字樓凈吸納量錄得約2.7萬平方米。因此，市場整體空置率同比上升4.0個(gè)百分點(diǎn)至24.7%。
就甲級寫字樓而言，持續(xù)供應(yīng)之下，然而年內(nèi)租戶的承租能力因降本增效而走低，以及大面積退租案例多集中于甲級樓宇，導(dǎo)致甲級寫字樓市場的空置率于第三季度升至31.1%；但步入第四季度，隨著在談項(xiàng)目紛紛落定，尤其是頭部企業(yè)愈萬平方米的大面積需求，使得甲級樓宇吸納量有所改善，單季錄得4.2萬平方米，為近兩年來單季度最高水平，這也令甲級寫字樓市場的空置率于年末小幅回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，最終錄得30.9%。
租金方面，以價(jià)換量貫穿全年，但上下半年表現(xiàn)略有不同。上半年業(yè)主對需求復(fù)蘇持觀望態(tài)度，租金調(diào)整相對保守，跌幅僅為0.6%；而到下半年，鑒于市場回暖不達(dá)預(yù)期，累計(jì)的壓力令業(yè)主采用更為激進(jìn)的招租策略，租金水平加速下跌，跌幅達(dá)3.0%；最終，全市優(yōu)質(zhì)寫字樓的平均租金同比下跌3.6%。
新增需求按行業(yè)來看，TMT繼續(xù)領(lǐng)銜年內(nèi)需求增長，占比25.6%；金融業(yè)及專業(yè)服務(wù)業(yè)緊隨其后，分別占比20.1%及13.2%。
其中，產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)繼續(xù)主導(dǎo)擴(kuò)張，尤其是頭部企業(yè)的大面積需求貢獻(xiàn)顯著，細(xì)分領(lǐng)域包括軟件系統(tǒng)開發(fā)、云計(jì)算及物聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)占比TMT需求同比提升8.8個(gè)百分點(diǎn)至74.8%；隨著物流及供應(yīng)鏈回歸正�；啥茧娮由虅�(wù)穩(wěn)步復(fù)蘇，并衍生相關(guān)辦公需求，帶動(dòng)電商行業(yè)占比TMT需求增長4.4個(gè)百分點(diǎn)至7.4%。其次，金融業(yè)需求保持穩(wěn)定增長，并持續(xù)展現(xiàn)對大面積的青睞，以非傳統(tǒng)金融、保險(xiǎn)、銀行為代表的細(xì)分領(lǐng)域帶動(dòng)金融業(yè)在1,000平方米以上大面積需求中占比第一，錄得24.4%。而專業(yè)服務(wù)業(yè)方面，商務(wù)咨詢、律所分別占比60.0%及24.8%，仍為主力支撐。
值得關(guān)注的是，成都消費(fèi)市場的活力有效轉(zhuǎn)化為相關(guān)行業(yè)的辦公需求落地，而類經(jīng)營業(yè)態(tài)亦助力業(yè)主回填空置率。其中，食品、酒類等快消品，運(yùn)動(dòng)品牌以及3C電子的消費(fèi)需求衍生辦公需求，帶動(dòng)消費(fèi)品制造業(yè)需求占比增長2.9個(gè)百分點(diǎn)至4.9%；出國留學(xué)服務(wù)、語言培訓(xùn)等企業(yè)年內(nèi)積極擴(kuò)張，且具備相對較高承租能力的醫(yī)美口腔等類經(jīng)營性企業(yè)的需求也陸續(xù)落地樓宇，拉動(dòng)消費(fèi)服務(wù)業(yè)需求占比增長1個(gè)百分點(diǎn)至6.9%；而新渠道、新技術(shù)與零售貿(mào)易的加速融合發(fā)展亦推升行業(yè)需求占比增長0.9個(gè)百分點(diǎn)至3.4%。
分區(qū)域看，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)（CBD、東大街、人民南路及城東北）、城南（金融城和大源）及天府新區(qū)展現(xiàn)出對不同行業(yè)的集聚。非傳統(tǒng)金融與消費(fèi)相關(guān)行業(yè)的需求積極落地傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，帶動(dòng)租賃活躍度回升；TMT和傳統(tǒng)金融繼續(xù)匯集城南，全年59.2%的TMT需求落于此；物流、會(huì)展行業(yè)則因政策導(dǎo)向及國會(huì)中心帶來的產(chǎn)業(yè)聚集，衍生數(shù)筆需求落地天府新區(qū)。
展望2024年，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場的新增供應(yīng)回升，約66萬平方米的樓宇預(yù)計(jì)交付使用。其中，超57%的新增供應(yīng)將落于天府新區(qū)，推動(dòng)該板塊進(jìn)一步擴(kuò)張。
來 源：CBRE世邦魏理仕
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