在新增供應(yīng)和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇推動(dòng)下，一季度全國(guó)（CBRE世邦魏理仕追蹤的24城）高標(biāo)倉(cāng)凈吸納量環(huán)比和同比分別上升4.1%和57.4%。在此前持續(xù)面臨供給約束的一線(xiàn)城市，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的入市為租戶(hù)提供了布局和擴(kuò)張的良機(jī)，季度凈吸納攀升至26.5萬(wàn)平方米，大幅超越2022年和2021年同期的1.5萬(wàn)平方米和6.2萬(wàn)平方米。
一線(xiàn)城市高標(biāo)倉(cāng)長(zhǎng)期供不應(yīng)求
作為國(guó)內(nèi)人口最稠密、經(jīng)濟(jì)貿(mào)易活動(dòng)最活躍的三大沿海都市圈的核心城市，北上廣深這四大一線(xiàn)城市是中國(guó)“內(nèi)外雙循環(huán)”戰(zhàn)略下最重要的物流樞紐，也是物流租戶(hù)和投資者布局的必爭(zhēng)之地。2022年，四個(gè)一線(xiàn)城市貢獻(xiàn)全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的11%，快遞業(yè)務(wù)量的19%，進(jìn)出口總額的25%。
與之相比，長(zhǎng)期以來(lái)一線(xiàn)城市的物流用地供應(yīng)持續(xù)緊張。根據(jù)CBRE統(tǒng)計(jì)，過(guò)去十年間（2013-2022），一線(xiàn)城市累計(jì)物流土地出讓面積為980萬(wàn)平方米，僅占全國(guó)的1.5%左右。
在高標(biāo)倉(cāng)租賃市場(chǎng)上，過(guò)去十年一線(xiàn)城市空置率長(zhǎng)期保持在10%以下，除個(gè)別年份外，可租面積的去化周期在10-12個(gè)月左右，市場(chǎng)供不應(yīng)求的特征顯著，從而推動(dòng)高標(biāo)倉(cāng)租金以年均3.6%的速度穩(wěn)步增長(zhǎng)。
2023-2024年間，深圳和北京的高標(biāo)倉(cāng)供應(yīng)將持續(xù)緊缺，上海和廣州則將迎來(lái)階段性的供應(yīng)充裕期。我們認(rèn)為這將加速租戶(hù)在這些重要樞紐的布局，而這將受到兩股力量的共同推動(dòng)：一方面，此前被供給不足所抑制的需求得到釋放；另一方面，經(jīng)歷三年疫情后加強(qiáng)供應(yīng)鏈韌性的訴求將促使企業(yè)在其供應(yīng)鏈核心位置提升庫(kù)存安全水平，以應(yīng)對(duì)突發(fā)情況。
受此推動(dòng)，CBRE預(yù)計(jì)未來(lái)三年一線(xiàn)城市的高標(biāo)倉(cāng)凈吸納量有望達(dá)到年均127萬(wàn)平方米左右，較此前三年的水平大幅增長(zhǎng)41%；整體空置率在2024年見(jiàn)頂后將迅速向10%的水平回落。
高標(biāo)倉(cāng)空置率：全國(guó)vs一線(xiàn)城市
一線(xiàn)城市高標(biāo)倉(cāng)新增供應(yīng)（萬(wàn)平方米）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CBRE研究部，2023年4月
北京構(gòu)建四大物流基地
根據(jù)2020年發(fā)布的《北京物流專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》，北京將著力打造“大型綜合物流園區(qū)（物流基地）+物流中心+配送中心”+“末端網(wǎng)點(diǎn)”的“3+1”城市物流節(jié)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)體系。北京現(xiàn)有物流基地共四個(gè)，分別是：順義空港物流基地+天竺綜合保稅區(qū)、通州馬駒橋物流基地、大興京南物流基地、平谷馬坊物流基地。未來(lái)三年北京90%的高標(biāo)倉(cāng)新增供應(yīng)將集中在這四大基地。
2023-2025年，CBRE預(yù)計(jì)北京將共有約69萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目交付，整體供應(yīng)水平將較此前三年（2020-2022年）減少30%。而在需求側(cè)，北京以其重要的消費(fèi)市場(chǎng)和戰(zhàn)略地位將持續(xù)吸引電商和第三方物流企業(yè)進(jìn)駐擴(kuò)張，而近年來(lái)加速發(fā)展的汽車(chē)、醫(yī)藥等先進(jìn)制造業(yè)有望成為高標(biāo)倉(cāng)需求的新增長(zhǎng)點(diǎn)。
總體來(lái)看， 供不應(yīng)求將是北京物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的基調(diào)，并將推動(dòng)高標(biāo)倉(cāng)租金以每年2%-4%的增速穩(wěn)步上漲。與此同時(shí)，作為北京周邊重要的衛(wèi)星市場(chǎng)，廊坊將繼續(xù)受益于來(lái)自北京市場(chǎng)的外溢需求。
來(lái) 源： CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
