在新增供應(yīng)和經(jīng)濟復(fù)蘇推動下，一季度全國（CBRE世邦魏理仕追蹤的24城）高標(biāo)倉凈吸納量環(huán)比和同比分別上升4.1%和57.4%。在此前持續(xù)面臨供給約束的一線城市，優(yōu)質(zhì)項目的入市為租戶提供了布局和擴張的良機，季度凈吸納攀升至26.5萬平方米，大幅超越2022年和2021年同期的1.5萬平方米和6.2萬平方米。

　　一線城市高標(biāo)倉長期供不應(yīng)求

　　作為國內(nèi)人口最稠密、經(jīng)濟貿(mào)易活動最活躍的三大沿海都市圈的核心城市，北上廣深這四大一線城市是中國“內(nèi)外雙循環(huán)”戰(zhàn)略下最重要的物流樞紐，也是物流租戶和投資者布局的必爭之地。2022年，四個一線城市貢獻全國社會消費品零售總額的11%，快遞業(yè)務(wù)量的19%，進出口總額的25%。

　　與之相比，長期以來一線城市的物流用地供應(yīng)持續(xù)緊張。根據(jù)CBRE統(tǒng)計，過去十年間（2013-2022），一線城市累計物流土地出讓面積為980萬平方米，僅占全國的1.5%左右。

　　在高標(biāo)倉租賃市場上，過去十年一線城市空置率長期保持在10%以下，除個別年份外，可租面積的去化周期在10-12個月左右，市場供不應(yīng)求的特征顯著，從而推動高標(biāo)倉租金以年均3.6%的速度穩(wěn)步增長。

　　2023-2024年間，深圳和北京的高標(biāo)倉供應(yīng)將持續(xù)緊缺，上海和廣州則將迎來階段性的供應(yīng)充裕期。我們認為這將加速租戶在這些重要樞紐的布局，而這將受到兩股力量的共同推動：一方面，此前被供給不足所抑制的需求得到釋放；另一方面，經(jīng)歷三年疫情后加強供應(yīng)鏈韌性的訴求將促使企業(yè)在其供應(yīng)鏈核心位置提升庫存安全水平，以應(yīng)對突發(fā)情況。

　　受此推動，CBRE預(yù)計未來三年一線城市的高標(biāo)倉凈吸納量有望達到年均127萬平方米左右，較此前三年的水平大幅增長41%；整體空置率在2024年見頂后將迅速向10%的水平回落。

　　高標(biāo)倉空置率：全國vs一線城市

　　一線城市高標(biāo)倉新增供應(yīng)（萬平方米）

　　數(shù)據(jù)來源：CBRE研究部，2023年4月

　　北京構(gòu)建四大物流基地

　　根據(jù)2020年發(fā)布的《北京物流專項規(guī)劃》，北京將著力打造“大型綜合物流園區(qū)（物流基地）+物流中心+配送中心”+“末端網(wǎng)點”的“3+1”城市物流節(jié)點網(wǎng)絡(luò)體系。北京現(xiàn)有物流基地共四個，分別是：順義空港物流基地+天竺綜合保稅區(qū)、通州馬駒橋物流基地、大興京南物流基地、平谷馬坊物流基地。未來三年北京90%的高標(biāo)倉新增供應(yīng)將集中在這四大基地。

　　2023-2025年，CBRE預(yù)計北京將共有約69萬平方米的新項目交付，整體供應(yīng)水平將較此前三年（2020-2022年）減少30%。而在需求側(cè)，北京以其重要的消費市場和戰(zhàn)略地位將持續(xù)吸引電商和第三方物流企業(yè)進駐擴張，而近年來加速發(fā)展的汽車、醫(yī)藥等先進制造業(yè)有望成為高標(biāo)倉需求的新增長點。

　　總體來看， 供不應(yīng)求將是北京物流倉儲市場的基調(diào)，并將推動高標(biāo)倉租金以每年2%-4%的增速穩(wěn)步上漲。與此同時，作為北京周邊重要的衛(wèi)星市場，廊坊將繼續(xù)受益于來自北京市場的外溢需求。

來 源： CBRE世邦魏理仕    

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