高力國際上周發(fā)布了2023年市場信心調(diào)研報告全面解讀，展現(xiàn)了來自市場真實的聲音“擴內(nèi)需，提信心”；華北區(qū)位列投資熱點的前三名，趁熱打鐵，我們來看看華北區(qū)域產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)市場的目前客觀情況及真實的市場聲音。

　　在過去的3年，整個產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展較往年相比，更多的是穩(wěn)中求進。觀察作為華北區(qū)產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)最重要的代表城市北京在2022年的整體表現(xiàn)就可以窺見一斑。

　　2022年，北京市在產(chǎn)業(yè)政策上延續(xù)近幾年推行的鼓勵退出一般性制造業(yè)，發(fā)展高精尖產(chǎn)業(yè)的方向；生物醫(yī)藥園區(qū)市場呈現(xiàn)提速的發(fā)展態(tài)勢，多項產(chǎn)業(yè)主要指標(biāo)創(chuàng)造歷史新高；數(shù)據(jù)中心市場表現(xiàn)平穩(wěn)，持續(xù)穩(wěn)中發(fā)展；甲級物流地產(chǎn)市場持續(xù)供不應(yīng)求，外溢需求日漸凸顯。

　　2022華北市場回顧

　　一、產(chǎn)業(yè)政策

　　產(chǎn)業(yè)政策層面，2022年北京市年度產(chǎn)業(yè)政策集中體現(xiàn)在三個關(guān)鍵詞上：疏解，支持，綠色低碳。

　　疏解

　　支持

　　綠色低碳

　　2022年北京實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值41610.9億元，比上年增長0.7%。2023年北京市人民政府工作報告中，對本年度產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出了指引：“地區(qū)生產(chǎn)總值增長4.5%以上。深化非首都功能疏解，推動構(gòu)建更加緊密的京津冀協(xié)同發(fā)展格局；建設(shè)更具國際競爭力的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，發(fā)展鞏固高精尖產(chǎn)業(yè)。加強集成電路系列重要研發(fā)產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)，聚焦新型抗體、細胞和基因治療等前沿領(lǐng)域，做強醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)，在衛(wèi)星互聯(lián)網(wǎng)、氫能等新興領(lǐng)域拓展布局，加快新能源汽車優(yōu)質(zhì)項目建設(shè)。”

　　二、北京生物醫(yī)藥園區(qū)市場

　　數(shù)據(jù)來源：高力國際

　　2022年北京市地區(qū)生產(chǎn)總值中，醫(yī)藥制造業(yè)增長6.4%。2023年市場信心調(diào)研報告顯示，接近一半的受訪者對制藥/醫(yī)療的投資感興趣。作為擁有三個主要生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)子市場的北京，在剛剛過去的2022年度在生物醫(yī)藥市場持續(xù)火熱。三大子市場中，北部昌平海淀一帶，專注于前沿技術(shù)研發(fā)和孵化；大興區(qū)，重點發(fā)展制造業(yè)；亦莊則研發(fā)和制造業(yè)兼有。

　　市場規(guī)模上，截至2022年末，北京市生物醫(yī)藥園區(qū)總存量283萬平米，平均空置率9.8%，平均租金2.4元/平米/天。其中租金最高的區(qū)域為昌平海淀區(qū)域，平均租金高達5.2元/平米/天。

　　數(shù)據(jù)來源：高力國際

　　整體上看，2022年度北京生物醫(yī)藥園區(qū)市場保持了較高的投資熱度、租金、出租率，同時吸引了市場的目光。其中，康橋資本已落子昌平和大興兩個區(qū)域。預(yù)計2023年將會有其他投資方的項目落子，本年度生物醫(yī)藥園區(qū)將會新增102萬平米，主要集中在昌平海淀、亦莊等區(qū)域。目前，新入市項目及預(yù)租項目都保持了較好的（預(yù)）出租率，預(yù)計本年度生物醫(yī)藥園區(qū)市場將繼續(xù)保持火熱，租金亦可能進一步上升。

　　進入2023年，高力國際仍然接到了大量的咨詢需求，有投資方來了解市場投資情況的，也有租戶方如創(chuàng)新藥類企業(yè)來了解各區(qū)域落地政策的，更有作為載體提供方的開發(fā)商來咨詢新項目開發(fā)如何做好更適合市場需求的產(chǎn)品定位的，關(guān)注度持續(xù)走高。

　　三、數(shù)據(jù)中心

　　作為重要的城市發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施，2022年北京市數(shù)據(jù)中心市場平穩(wěn)。從大宗交易看，北京市及周邊數(shù)據(jù)中心仍然是投資機構(gòu)的重點關(guān)注的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。但受疫情管控、政策調(diào)整、資產(chǎn)價值評估等因素影響，成交項目較少。初步判斷2023年數(shù)據(jù)中心交易觀望情緒將持續(xù)，但終端用戶、投資機構(gòu)仍將積極尋找商業(yè)機會，預(yù)計大宗交易仍有成交可能。

　　2022年，北京市新增數(shù)據(jù)中心機柜約3.3萬個，2023年北京市總機柜總數(shù)量將達24萬個，主要分布在順義、昌平、房山、亦莊等傳統(tǒng)區(qū)域。預(yù)計2023年企業(yè)將會加大對數(shù)據(jù)中心的投入力度，高力國際將會持續(xù)關(guān)注新批立項情況。

　　租賃市場

　　北京數(shù)據(jù)中心出租率一直保持在90%左右，價格平穩(wěn)。預(yù)計2023年價格穩(wěn)中略降。環(huán)京市場去化壓力較大、價格低位運行。

　　政策層面

　　2023年北京市《政府工作報告》提出：加快建設(shè)全球數(shù)字經(jīng)濟標(biāo)桿城市。系統(tǒng)推進新一代數(shù)字集群專網(wǎng)、邊緣計算體系等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強數(shù)據(jù)中心優(yōu)化提升和算力中心統(tǒng)籌布局。預(yù)計會有更新功能、更節(jié)能的數(shù)據(jù)中心獲批。

　　四、華北區(qū)甲級物流地產(chǎn)市場

　　如果說產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場尤其是生物醫(yī)藥板塊更青睞北京，那么，甲級物流地產(chǎn)市場則更多地體現(xiàn)出區(qū)域協(xié)同性。京津冀地區(qū)的甲級物流庫供應(yīng)總體量超過千萬平米，消費及產(chǎn)業(yè)等的屬性，使得三地的物流供需呈現(xiàn)出極強的連接性。

　　2023年市場信心市場調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，受到國內(nèi)出口增長及線上購物消費習(xí)慣改變的影響，倉儲物流/冷鏈的需求量持續(xù)增長。作為京津冀城市群，人口的剛需消費與甲級物流地產(chǎn)的發(fā)展息息相關(guān)。2022年華北區(qū)工業(yè)物流地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)，部分區(qū)域發(fā)展因供需關(guān)系不平衡，需要時間進行吸納和調(diào)整。

　　數(shù)據(jù)來源：高力國際

　　北京

　　作為首都城市和內(nèi)地核心一線城市，北京產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，本地超2000萬的人口消費強勁，催生持續(xù)增長的對甲級物流倉儲的需求，一直以來是物流地產(chǎn)投資的必爭之地。

　　北京市2022年甲級物流地產(chǎn)市場總供應(yīng)量超過270萬平米，新增入市面積約18萬平米，平均租金1.76元每天每平米，出租率為92%，預(yù)計2023年新增供應(yīng)近20萬平米，位于順義區(qū)、房山區(qū)。2023年-2025年總計新增供應(yīng)預(yù)計超過70萬平米。

　　上述供應(yīng)主要來源于新增物流用地的成交，2022年下半年北京成交6宗非保稅一手招拍掛物流用地，主要位于平谷及大興區(qū)域，其中平谷區(qū)域因一手招拍掛供地的土地使用年限為50年，遠高于北京市其他區(qū)域的20年土地使用年限，引起了一波投資熱潮。全年非保稅一手土地出讓超過500畝，充分顯示了政府調(diào)節(jié)供需關(guān)系的決心，也讓市場對北京市未來的城市物流基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展充滿信心。

　　預(yù)計2023年仍有百畝以上物流用地供應(yīng)市場。這些土地供應(yīng)將在未來形成更多的新增供應(yīng)，逐步緩解北京甲級物流市場長期供不應(yīng)求的狀態(tài)。

　　天津

　　天津是華北地區(qū)核心城市之一，緊鄰北京，地理位置優(yōu)越。天津擁有超過1300萬常住人口，是北方重要的制造業(yè)基地。作為北方地區(qū)甲級物流地產(chǎn)供應(yīng)量最大的城市，天津吸引了眾多電商、零售及制造業(yè)倉儲需求落戶。

　　隨著防疫政策的調(diào)整，天津大力促進經(jīng)濟發(fā)展，將帶動倉儲市場需求。2022年天津的甲級物流地產(chǎn)市場總供應(yīng)量超過640萬平米，平均租金為0.84元每天每平米，出租率為75%。預(yù)計在2023年新增供應(yīng)將超過60萬平米，主要集中在薊州區(qū)、濱海新區(qū)等區(qū)域。建議已在、計劃在天津布局的客戶，多關(guān)注天津區(qū)域市場動態(tài)。

　　廊坊

　　廊坊位于京津走廊之間，地理位置優(yōu)越，是京津之間不可或缺的存在；2022年下半年市場供應(yīng)繼續(xù)放量，市場持續(xù)承壓；但廊坊仍為環(huán)京區(qū)域重要的物流節(jié)點城市，隨著防疫政策的調(diào)整，市場壓力將得到逐步緩解。

　　2022年廊坊的甲級物流地產(chǎn)市場總供應(yīng)量超過250萬平米，平均租金為1.01元每天每平米，出租率為32%。我們預(yù)計2023年仍然會有新的供應(yīng)入市，新增面積的租賃去化需要一定的時間。目前該市場的租金溝通對租戶較為有利，建議在環(huán)京區(qū)域有倉儲需求的客戶多關(guān)注廊坊區(qū)域。

　　2023市場未來展望

　　高力國際2023年市場調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，大部分企業(yè)、投資方均對2023年總體經(jīng)濟及市場走勢持樂觀態(tài)度。華北區(qū)整體來看，投資方投資信心大幅增強，擴張投資的意愿較為明確；產(chǎn)業(yè)投資層面，生物醫(yī)藥、能源、物流等受到主要關(guān)注；載體選擇層面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生物醫(yī)藥地產(chǎn)等尤為受到投資者的青睞。作為基礎(chǔ)設(shè)施板塊的數(shù)據(jù)中心和物流領(lǐng)域，仍然獲得諸多關(guān)注，但獲取難度依然存在。

　　隨著疫情政策的調(diào)整，經(jīng)濟發(fā)展迎來逐步回暖，金融環(huán)境趨好，將極大提振投資者對工業(yè)地產(chǎn)的投資信心，投資意向迎來高潮的同時，投資者和開發(fā)商也應(yīng)考慮提前做出布局和規(guī)劃；我們有理由相信，市場調(diào)研所顯示的各位市場參與者真實的信心將在2023年得到實踐。

來 源：高力國際    

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