根據(jù)CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布的《2022年上海甲級(jí)寫字樓租戶普查》報(bào)告顯示，金融行業(yè)穩(wěn)居上海甲級(jí)寫字樓需求榜首，制造業(yè)與TMT持續(xù)升級(jí)擴(kuò)張；外資企業(yè)租賃面積穩(wěn)定。
據(jù)悉，本次調(diào)查收集整理了截至2022年末上海260棟甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目?jī)?nèi)近6840家進(jìn)駐企業(yè)資料。從主力租戶構(gòu)成來(lái)看，金融業(yè)（28%）、制造業(yè)（24%）、TMT（14%）、房地產(chǎn)建筑（11%）及專業(yè)服務(wù)業(yè)（10%）為上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)前五大需求來(lái)源，前三大需求占比相較此前普查結(jié)果持續(xù)提升，行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，其中傳統(tǒng)企業(yè)加速數(shù)字化轉(zhuǎn)型，積極開拓業(yè)務(wù)創(chuàng)新，驅(qū)動(dòng)寫字樓需求新動(dòng)能。從細(xì)分行業(yè)來(lái)看，金融業(yè)中的保險(xiǎn)/證券/基金、制造業(yè)中的生物醫(yī)藥、TMT行業(yè)中的科技互聯(lián)網(wǎng)/電信通訊等在整體市場(chǎng)需求所占比重分別有所上升，充分展現(xiàn)了上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)所帶來(lái)的寫字樓新勢(shì)能。
中外資租戶租賃面積方面，中資金融業(yè)、TMT、專業(yè)服業(yè)等行業(yè)企業(yè)近三年在滬不斷擴(kuò)張升級(jí)，且對(duì)寫字樓品質(zhì)的要求顯著提高，已經(jīng)成為上海甲級(jí)寫字樓租賃需求的中堅(jiān)力量。一些中資金融機(jī)構(gòu)與TMT企業(yè)更偏好在滬購(gòu)置總部樓宇，從區(qū)位分布來(lái)看，中資企業(yè)主要分布于陸家嘴、花木、世紀(jì)大道板塊，究其原因也是中資租戶以金融業(yè)居多，占比超三分之一，金融類機(jī)構(gòu)特別是銀行、券商、保險(xiǎn)與資管類均以陸家嘴為大本營(yíng)。
外資租戶數(shù)量比重有所下降，但其在甲級(jí)寫字樓的總租賃面積并沒有縮減，并在市場(chǎng)租賃窗口期，積極實(shí)施擴(kuò)租和升級(jí)搬遷。從區(qū)位分布來(lái)看，外資企業(yè)主要分布于陸家嘴、南京西路、淮海中路與前灘板塊，這與外資租戶構(gòu)成有緊密關(guān)聯(lián)。其中，外資金融機(jī)構(gòu)集中于陸家嘴，奢侈品、專業(yè)服務(wù)業(yè)更青睞南京西路，快消、傳媒集中于淮海中路，制造業(yè)、生物醫(yī)藥與醫(yī)療器械公司紛紛進(jìn)駐前灘板塊。
值得關(guān)注的是，從行業(yè)布局來(lái)看，近年迅速崛起的新興商務(wù)區(qū)前灘與徐匯濱江板塊分別成為外資制藥公司/醫(yī)療器械與內(nèi)資新能源聚集區(qū)，高品質(zhì)新項(xiàng)目為企業(yè)整合或設(shè)立總部需求提供了更多選擇，也持續(xù)受到大面積、成本敏感型租戶的青睞。新技術(shù)涌現(xiàn)，數(shù)字孿生、元宇宙、萬(wàn)能宇宙和混合現(xiàn)實(shí)的廣泛使用，使得TMT行業(yè)成為推動(dòng)寫字樓需求持續(xù)增長(zhǎng)、帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)聚集的重要推手。從租戶分布來(lái)看，TMT企業(yè)在核心商務(wù)區(qū)占比維持不變，而在核心拓展區(qū)的占比從2018年的7.8%上升到現(xiàn)時(shí)的11%，在新興商務(wù)區(qū)占比從2018年的18.8%上升到26%。
“上海寫字樓租戶的變化，是上海產(chǎn)業(yè)變遷的一個(gè)縮影。”世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓部負(fù)責(zé)人張?jiān)奖硎荆骸拔磥?lái)幾年市場(chǎng)新增供應(yīng)加量，現(xiàn)有的租戶結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生很大變化。隨著上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)日趨成熟，租戶結(jié)構(gòu)也正在細(xì)分化。未來(lái)在城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，上海將打造‘2+3+6+4+5’，‘2’即傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)數(shù)字化、綠色生態(tài)兩大轉(zhuǎn)型；‘3+6’就是三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和六大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)；‘4+5’就是四大新賽道產(chǎn)業(yè)和五大未來(lái)產(chǎn)業(yè)方向，形成完整產(chǎn)業(yè)體系，利好寫字樓市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展。
來(lái)源：世邦魏理仕
編輯：jinbao
