《2023年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》
零售物業(yè)篇·速覽
疫情過峰快于預(yù)期，國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)迅速回暖，居民線下消費(fèi)意愿增強(qiáng)。核心商圈引領(lǐng)購(gòu)物中心租金企穩(wěn)回升，全國(guó)18個(gè)主要城市核心商圈的租金有望在2023年實(shí)現(xiàn)0.9%的同比增長(zhǎng)。
消費(fèi)回暖
疫情過峰快于預(yù)期，國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)迅速回暖
展望2023年，隨著去年年底防疫政策的優(yōu)化調(diào)整和本輪疫情的順利過峰，CBRE認(rèn)為盡管后續(xù)疫情仍有起伏，但其對(duì)消費(fèi)的擾動(dòng)將明顯減弱，疊加經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和促進(jìn)消費(fèi)舉措提振消費(fèi)預(yù)期，根據(jù)Oxford Economics的預(yù)測(cè)，2023全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額有望實(shí)現(xiàn)9%的同比增長(zhǎng)。
可選消費(fèi)和旅游業(yè)的復(fù)蘇將率先利好核心商圈。參照2021年各零售業(yè)態(tài)銷售額同比增長(zhǎng)的情況，我們預(yù)計(jì)2023年金銀珠寶、餐飲、服裝和化妝品等可選消費(fèi)的反彈幅度將高于社零整體水平，這將尤其利好此類業(yè)態(tài)配比相對(duì)更高的核心商圈購(gòu)物中心需求。此外，旅游復(fù)蘇是對(duì)核心商圈的又一利好。
入境管理調(diào)整有望提速國(guó)際品牌入駐中國(guó)。CBRE最近發(fā)布的《2023年亞太區(qū)零售商調(diào)查》顯示，中國(guó)內(nèi)地一線城市登頂亞太區(qū)零售商海外市場(chǎng)拓展的首選。在具體選址區(qū)位方面，核心商圈歷來受到國(guó)際品牌首店青睞。2022年，在國(guó)際品牌開出的中國(guó)首店中，選址核心商圈的占比達(dá)78%。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年2月
家庭和文娛消費(fèi)利好區(qū)域型購(gòu)物中心。CBRE《2022年中國(guó)跨世代消費(fèi)者調(diào)查》結(jié)果也顯示，在對(duì)個(gè)人財(cái)務(wù)預(yù)期向好之時(shí)，中國(guó)受訪者會(huì)率先增加家庭和兒童相關(guān)消費(fèi)，以及休閑旅游開支。此外，與亞太區(qū)相比，中國(guó)消費(fèi)者在購(gòu)買更貴的品牌和去更貴的旅游度假地意愿更強(qiáng)，消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)仍將持續(xù)。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年2月
有鑒于此，我們預(yù)計(jì)2023年家庭和文娛業(yè)態(tài)的零售物業(yè)需求將量質(zhì)齊升。一方面，不斷增長(zhǎng)的消費(fèi)訴求將推動(dòng)現(xiàn)有品牌的擴(kuò)張意愿。另一方面，消費(fèi)升級(jí)下市場(chǎng)也需要更多新型的品類涌現(xiàn)。
租金走勢(shì)
核心商圈引領(lǐng)購(gòu)物中心租金企穩(wěn)回升
2023年新增供應(yīng)將突破800萬平方米。由于2022年約有30%的零售物業(yè)項(xiàng)目受疫情影響而延期開業(yè)，CBRE預(yù)計(jì)2023年全國(guó)主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)將突破800萬平方米，之后兩年逐步回落，但總體上未來三年供應(yīng)仍顯充沛。從需求端來看，防疫措施調(diào)整和國(guó)內(nèi)消費(fèi)復(fù)蘇將加速零售品牌的拓店步伐。CBRE《2023年亞太區(qū)零售商調(diào)查》結(jié)果顯示，71%的中國(guó)內(nèi)地受訪者將在2023年新設(shè)門店，領(lǐng)先亞太區(qū)市場(chǎng)。CBRE預(yù)計(jì)，國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心空置率將在2023年觸頂回落，2025年有望回落至7%左右的低位。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年2月
稀缺性助核心商圈引領(lǐng)租金反彈。分區(qū)域來看，未來三年僅有16%的新項(xiàng)目位于核心商圈，其中多為招商能力出眾的發(fā)展商的標(biāo)桿性項(xiàng)目，如上海K11二期、嘉里上海金陵路項(xiàng)目、北京王府井喜悅、深圳卓悅中心、杭州恒隆廣場(chǎng)、杭州K11等。
基于可租面積的稀缺性和品牌強(qiáng)勁的擴(kuò)店意愿，全國(guó)18個(gè)主要城市核心商圈的租金有望在2023年實(shí)現(xiàn)0.9%的同比增長(zhǎng)，一線城市核心商圈將錄得更快的增速1.7%。整體市場(chǎng)來看，隨著空置率在2023年觸頂回落，購(gòu)物中心平均租金將于2024年企穩(wěn)回升，錄得1%左右的小幅增長(zhǎng)，并在2025年延續(xù)該租金走勢(shì)。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年2月
結(jié)論和建議
給租戶的建議
防疫措施調(diào)整和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將強(qiáng)勢(shì)拉升2023年全國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)，零售商可乘勢(shì)積極拓店并加大品牌營(yíng)銷推廣力度，重拾銷售增長(zhǎng)。
總體而言，2023年新增供應(yīng)充沛且租金仍有議價(jià)空間。但核心商圈可租面積相對(duì)稀缺，建議計(jì)劃進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的國(guó)際品牌可加快推進(jìn)選址工作。
重新評(píng)估品牌線上和線下渠道的價(jià)值和角色，重塑和加強(qiáng)實(shí)體店在后疫情世代的作用。錨定消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)，升級(jí)和更新產(chǎn)品和門店布局，提升服務(wù)品質(zhì)。
給業(yè)主的建議
在消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)下，業(yè)主需從品牌組合和服務(wù)雙管齊下迎合消費(fèi)者對(duì)高品質(zhì)購(gòu)物的訴求。健康和安全的商場(chǎng)環(huán)境將成為疫情后消費(fèi)者的長(zhǎng)期訴求。
核心商圈的項(xiàng)目仍具有明顯的租賃優(yōu)勢(shì)，業(yè)主可充分利用消費(fèi)市場(chǎng)復(fù)蘇的契機(jī)，提升項(xiàng)目租賃表現(xiàn)。
區(qū)域型購(gòu)物中心可關(guān)注消費(fèi)者增加休閑和家庭支出的趨勢(shì)，考慮引入中高端超市和家庭體驗(yàn)娛樂等業(yè)態(tài)；此外，打造微度假目的地和時(shí)下熱點(diǎn)主題活動(dòng)都是不錯(cuò)的選擇。
審慎評(píng)估項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)配比，在充分利用體驗(yàn)類業(yè)態(tài)聚客能力的基礎(chǔ)上，優(yōu)化其面積占比和租金貢獻(xiàn)的平衡。
來 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
