《2023年中國房地產市場展望》

　　倉儲物流篇·速覽

　　消費市場的全面修復和物流鏈路的暢通將會對倉儲物流市場帶來更多利好，供應鏈物流的快速發(fā)展將帶來新的需求動能，2023年全國倉儲物流需求有望同比增長30%。2022大量項目遞延至2023年，空置率迎階段性高點，為租戶提供戰(zhàn)略擴張的窗口期。

　　凈吸納量

　　2023年高標倉需求將反彈30%

　　2022年，全國倉儲物流活動明顯放緩。作為代表性的行業(yè)指標，全國快遞業(yè)務量同比僅小幅增長2.1%，相比2021全年30%的增速大幅下滑，為有相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的最低水平。受此影響，國內24個主要城市高標倉凈吸納量同比回落約40%至482萬平方米。

　　數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年2月

　　盡管2023年的出口增長面臨壓力，但我們認為由于此前影響物流活動的諸多負面因素均將得以扭轉，國內消費的周期性反彈將支撐倉儲租賃市場的復蘇。此外，汽車等高端制造業(yè)的供應鏈升級和外包所帶動的高標倉需求也將持續(xù)釋放。CBRE預計全年國內主要城市高標倉凈吸納量有望超過640萬平方米，同比增長30%。

　　線上消費回歸常態(tài)化增長，直播電商成為倉儲需求新增長點。作為發(fā)展迅猛的新型模式，2023年直播電商將繼續(xù)扮演國內電商增長的重要引擎。艾瑞咨詢的相關測算顯示，2022年全國直播電商交易規(guī)模近3.5萬億，過去三年年復合增速超過100%，2023年有望進一步增長40%。隨著行業(yè)規(guī)模的擴大和競爭激烈化，直播電商平臺對供應鏈效率和物流配送體驗的日益重視推動了其對高標倉需求的加速增長。

　　中國產業(yè)升級下供應鏈物流日益重要。近年來狂飆突進的中國新能源汽車產業(yè)帶來了從生產、流通、銷售到后市場的全鏈條高標倉需求的加速擴張。CBRE的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年汽車及零部件企業(yè)高標倉新租交易面積近45萬平方米，同比增長86%并創(chuàng)歷史新高。

　　數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年2月

　　與此同時，第三方物流企業(yè)也在加快構建供應鏈物流的核心競爭力，為客戶提供從供應鏈設計到倉儲、配送等基礎物流產品交付的端對端服務。

　　新增供應

　　2022大量項目遞延至2023年，

　　空置率迎階段性高點

　　由于2022年疫情防控導致全國多地停工停產，致超過200萬平方米左右的高標倉交付遞延至2023年。預計2023年全國主要城市的高標倉新增供應達到創(chuàng)紀錄的1,000萬平米，其中二線城市占比83%，而新增供應將在2024年大幅下降至530萬平方米。

　　一線城市中上海和廣州供應充裕，顯著超出此前五年的平均水平，北京在2022年一波集中供應高峰后快速回落，深圳則將繼續(xù)面臨極度供應稀缺的態(tài)勢。

　　一線都市圈內的二線城市將在2023年迎來新增供應高峰，其中常熟、天津、蘇州、廊坊和惠州新增供應均接近或超過80萬平方米，為租戶提供性價比更高且靠近核心城市的倉庫。

　　另一個值得關注的趨勢是，此前供應過剩問題較為集中的中西部和其他華北二線城市已經(jīng)過峰，未來兩年的供需平衡將得到明顯改善。

　　受供應高峰影響，我們預計2023年末全國主要城市高標倉空置率將上升至20%左右；而隨著2024年供應回落以及全球經(jīng)濟的同步復蘇，2024年的空置率將迅速降低至17.8%。

　　數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年2月

　　綜合以上供需判斷，CBRE預計今年高標倉市場總體將以去化可租面積為優(yōu)先，全國租金指數(shù)將小幅增長0.6%，并在2024年提升至1.0%。一線城市以及東莞、杭州、無錫等供不應求的二線城市仍將錄得年均2%-4%的租金漲幅。

　　結論和建議

　　給租戶的建議

　　2023年一線都市圈整體新增供應仍將充裕，但考慮到2024年供應將大幅回落，我們建議租戶把握在核心區(qū)域內布局拓展的機會。

　　在經(jīng)過1-3年新增供應放量，成都、重慶和武漢將進入供應低潮，未來兩年新項目逐級減少，核心區(qū)域如成都雙流機場和新都，以及重慶空港空置率將逐級下降。租戶應按需鎖定理想?yún)^(qū)域。

　　防疫措施優(yōu)化將令疫情導致的物流運輸?shù)牟淮_定性大幅降低，但企業(yè)仍需強化供應鏈在應對突發(fā)事件時的韌性，并對其倉儲網(wǎng)絡進行相應的優(yōu)化調整。

　　給業(yè)主的建議

　　在廊坊、天津、常熟等供應集中放量的市場，業(yè)主應采取去化優(yōu)先的策略，以優(yōu)惠租賃條件鎖定大面積客戶。

　　從中長期來看，中國高標倉人均面積仍顯著落后于成熟市場，開發(fā)商應繼續(xù)關注物流供地日益緊缺的一線都市圈的開發(fā)和改造機會。

　　疫情中間斷出現(xiàn)的人力不足問題加速了倉儲自動化智能化發(fā)展。建議業(yè)主在倉庫建筑標準、電力配置等方面保持一定的前瞻性，并結合自身情況對智慧倉儲上下游產業(yè)鏈進行投資或尋求與第三方的合作。

　　政府和企業(yè)對ESG的要求不斷提高，屋頂分布式光伏與充電樁等設施與物流園區(qū)的建筑形態(tài)和業(yè)務場景天然契合，業(yè)主可進行相應投資提升項目的可持續(xù)性表現(xiàn)并實現(xiàn)降本增效。

來 源：CBRE世邦魏理仕     

 編 輯：liuy