郭瑩輝，國有資產管理、產城開發(fā)運營資深專家。曾任北京市國有資產經營有限責任公司副總裁兼北京科技園建設（集團）股份有限公司黨委書記、董事長等職務。主導開發(fā)北京三里屯太古里、中關村核心商務區(qū)、中關村軟件園、中關村生命科學園、浙江嘉興中關村長三角創(chuàng)新園、江蘇無錫中關村科技創(chuàng)新園、山東青島藍色生物醫(yī)藥產業(yè)園、吉林長春北湖科技園、上海中關村虹橋創(chuàng)新中心、天津中加生態(tài)示范區(qū)等區(qū)域標志性產城開發(fā)項目。著有60萬字《產城融合：從產業(yè)創(chuàng)新到空間運營》。
年創(chuàng)立北京智匯興城管理咨詢有限公司及中科產城（北京）建設開發(fā)有限公司，專注于房地產開發(fā)策劃、產業(yè)園區(qū)輕資產運營和城市片區(qū)發(fā)展智庫等，為央企國企、上市公司、政府平臺等幾十家客戶提供了產業(yè)園區(qū)全周期開發(fā)運營策劃、項目建設管理、產業(yè)招商運營等輕資產服務。
中科產城董事長郭瑩輝
1.中科產城定位為輕資產園區(qū)運營服務，請問是如何確定這一定位的呢？
在我國，各類產業(yè)園區(qū)不計其數(shù)，建筑面積多達百億平方米。然而，優(yōu)質的園區(qū)運營并不多見，即“入園客戶滿意、開發(fā)企業(yè)盈利、地方政府受益”的”綜合滿意度高的園區(qū)鳳毛麟角，可能僅占20-30%。中科產城之所以選擇輕資產園區(qū)運營定位，首先是看到了中國房地產全行業(yè)自2015年以來已經進入到大運營時代。宏觀經濟高增長的紅利逐漸消退，傳統(tǒng)產業(yè)地產開發(fā)模式面臨市場、資金等重大挑戰(zhàn)，尤其是核心城市產業(yè)用地越發(fā)稀缺。地方政府開始直接下場承擔產業(yè)園區(qū)建設、招商引資等工作，這進一步壓縮了市場化園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)的生存空間，之前市場上不少非�；钴S的產業(yè)地產商都退出了江湖。
我們中科產城的核心團隊是曾在中關村科技園區(qū)擔任要職的國有平臺骨干，積累了十多年產業(yè)園項目策劃定位、商務談判、項目融資、非標代建、產業(yè)招商、運營管理、資產變現(xiàn)等產業(yè)園區(qū)全周期、全業(yè)態(tài)、全鏈條的開發(fā)運營經驗。我們是從產業(yè)地產開發(fā)企業(yè)中走出來的，在數(shù)百萬平方米、上百億元園區(qū)資產開發(fā)中經歷了無數(shù)個問題和挑戰(zhàn)，知道全流程的業(yè)務操作，也清楚哪兒是坑，哪里是贏利點，希望這些高昂的學習成本能夠賦能給我們的客戶，避免他們重蹈覆轍，幫助他們“省心、省力、省錢”就是中科產城做產業(yè)園區(qū)輕資產運營服務的創(chuàng)業(yè)初衷。
問
2.您之前負責過重資產運營，您認為，重資產運營和輕資產運營最大的區(qū)別是什么？
產業(yè)園區(qū)的本質是服務企業(yè)集聚、促進產業(yè)創(chuàng)新，構建產業(yè)生態(tài)，助力區(qū)域經濟增長。其中基本法則是“開發(fā)為基，運營為王”，開發(fā)是指產業(yè)載體、生活配套等物理空間和硬件設施等專業(yè)化、標準化建造，而運營是指產業(yè)招商、資產經營、園區(qū)管理以及涉及資本、政策、人才、市場、商事等多種要素、資源與服務的整合與保障。
因此，產業(yè)園區(qū)不好做的原因就在于，既要當好開發(fā)商，還要做好服務商。在行業(yè)內，對于重資產和輕資產的定義并不統(tǒng)一。有人認為重資產僅涉及園區(qū)房地產的投資建設，不關注項目定位策劃、規(guī)劃設計、產業(yè)招商、園區(qū)管理、政府協(xié)作等；也有一些人認為輕資產僅指定位策劃、產業(yè)招商以及工程代建等局部業(yè)務。我個人認為這些認識和說法都是片面的，傳統(tǒng)的產業(yè)園區(qū)投資開發(fā)是重資產運營，涵蓋了從頭到尾“全周期、全業(yè)態(tài)、全流程”的全能力開發(fā)，其核心在于圍繞投資的物業(yè)如何實現(xiàn)盈利而進行的全方位的運作和管理。而輕資產運營應該是脫胎于重資產開發(fā)和運營，只是將其中的項目融資和資產投資職責留給了業(yè)主，而其他的策劃定位、工程代建、產業(yè)招商、產業(yè)服務、園區(qū)管理、政府協(xié)調等職責委托給了專業(yè)機構運作。
可見，輕資產相對于投資方的期望和目標而言，其能力要求、經營責任、風險擔當一點兒都不輕。
問
3.您認為在具體運營過程中，輕資產運營存在哪些難點？中科產城是如何應對這些難點的？
當前，國內需要輕資產服務的客戶主要分為三類：一是傳統(tǒng)房地產開發(fā)商，通常用產業(yè)勾地完成房地產開發(fā)后，剩余的產業(yè)用地由于缺乏開發(fā)經驗和產業(yè)招商能力而變成雞肋。二是政府城投等平臺公司，受到屬地政府要求先拿地建設后招商運營，由于前期研究不足或不專業(yè)，往往經常形成大量賣不掉、招不來的困境物業(yè)資產。三是實體產業(yè)企業(yè)，自己拿地建設園區(qū)，或自用或經營。缺乏對園區(qū)開發(fā)運營的認知、與政府溝通交流經驗、拿地談判的專業(yè)能力，更缺乏專業(yè)的產業(yè)載體建設管理和招商運營團隊。
我們發(fā)現(xiàn)，普遍存在的難點是客戶對于園區(qū)策劃和政府談判缺乏了解，能不能拿到地？能不能拿到優(yōu)惠條件？這首先是產業(yè)園區(qū)投資的戰(zhàn)略性價值或風險，而這方面正是中科產城公司最強項。公司創(chuàng)立四年來，已為這三類客戶完成了20多個產業(yè)園區(qū)的全周期開發(fā)與運營策劃，支持客戶完成內部的投資可行性決策、與政府拿地的匯報和商務談判。其中，還為重點客戶提供了專業(yè)的園區(qū)建設管理服務，包括國內疫苗龍頭龍頭上市公司沃森生物在云南昆明獲取總部園區(qū)用地和項目建設管理，還在北京大興生物醫(yī)藥產業(yè)基地獲取100畝產業(yè)用地及園區(qū)建設管理，為國內建材五金龍頭上市公司堅朗五金在北京通州獲得產業(yè)發(fā)展用地，并建設開發(fā)企業(yè)科技總部。
團隊過往經歷和業(yè)績，以及與政府溝通對話的能力，與客戶形成了強大的互補和互信，并給客戶節(jié)省大量土地款、減少非標準載體建設的試錯成本，這些點點滴滴能力與價值積累鑄就了公司“專業(yè)、可信、增值”這一核心競爭力，最終形成了獨特的“12586”園區(qū)投資運營理論框架，并以此作為客戶與政府之間溝通的橋梁，以“為產業(yè)大咖建園區(qū)，為地方政府招大商”為輕資產服務的宗旨，將多年的產業(yè)園區(qū)開發(fā)與運營經驗轉化為客戶增值、為社會服務的行動方針。
問
4.了解到中科產城十分注重園區(qū)服務，您可以展開分享下嗎？
企業(yè)的發(fā)展離不開園區(qū)開發(fā)商和本地政府提供的要素、資源與服務，這是企業(yè)賴以生存的生態(tài)體系重要構成。園區(qū)服務因類型不同服務內容與指標差異很大，早在十年前，我便著手指導集團建立科技型產業(yè)園區(qū)的產業(yè)要素服務、政務商事服務、生活保障服務三大服務系統(tǒng)，包含上百項具體服務內容。具體服務內容由項目所在地的園區(qū)公司根據不同城市地域和不同產業(yè)形態(tài)制定。
在我們的園區(qū)開發(fā)運營實踐中，深切感受到產業(yè)服務的重要性。例如，我們在吉林長春的一個40萬平方米的遠郊區(qū)園區(qū)，豐富的園區(qū)服務不僅保證了1-1.2元/天/平方米的租金收益，而且連續(xù)多年實現(xiàn)年綜合納稅5億元，折合1250元/平方米的納稅奇跡！
問
5.近年來，園區(qū)智慧化和低碳化的概念和技術越來越受歡迎。您如何看待園區(qū)智慧化和低碳化？
園區(qū)智慧化和低碳化已成為園區(qū)基本配置。早在2012年，我便與IBM中國簽署了智慧園區(qū)戰(zhàn)略合作協(xié)議。從空間載體建造、客戶招商管理到設備設施運維、基礎設施運營，以及產業(yè)要素服務和政府網格化治理等方方面面都離不開互聯(lián)網信息處理、大數(shù)據應用和物聯(lián)網運營管理。尤其是在建面幾十萬甚至上百萬平方米的大型園區(qū)和產業(yè)新城中，智慧教育、智慧醫(yī)療、智慧社區(qū)、智慧政務以及城市大腦等已成為產業(yè)園開發(fā)商、運營商和地方政府管理部門不可或缺的服務與治理手段。因此，中科產城也會為客戶提供豐富的智慧園區(qū)策略建議及智慧能源的投資和運營服務。
來 源：聚焦園區(qū)
編 輯：liuy
