新老商圈交相輝映 公園商業(yè)發(fā)展迎來(lái)新階段
供應(yīng)高企疊加需求疲軟導(dǎo)致空置率飆升 城南商務(wù)市場(chǎng)逆勢(shì)崛起
市場(chǎng)供應(yīng)不減租金整體維穩(wěn) 醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)有望支撐未來(lái)需求增長(zhǎng)
零售物業(yè)市場(chǎng)
全年供應(yīng)不減 空置率繼續(xù)上漲 2022 年年底成都零售市場(chǎng)集中放量，全年錄得新增供應(yīng)逾 60 萬(wàn)平方米，全市零售物業(yè)總存量突破800萬(wàn)平方米，達(dá)約812萬(wàn)平方米�；仡�2022年，疫情多發(fā)導(dǎo)致線下消費(fèi)復(fù)蘇阻力重重，成都零售市場(chǎng)需求整體走弱；雖然依靠四季度新項(xiàng)目較高的入駐率，市場(chǎng)凈吸納量大幅上漲，但市場(chǎng)全年的凈吸納量與2021年相比仍明顯下降，全市購(gòu)物中心平均空置率持續(xù)上漲，同比上升約3.3個(gè)百分點(diǎn)至11.6%。全市購(gòu)物中心首層平均租金同比有所下滑，報(bào)人民幣407.9元每平方米每月。
成都SKP重磅亮相 交子公園商圈發(fā)展提速 坐落于交子公園商圈的招商大魔方和成都SKP于四季度先后亮相。招商大魔方定位 " 城市潮玩新引力 "，聚焦娛樂(lè)、休閑、潮流零售等社交化生活方式業(yè)態(tài)，與SKP形成互補(bǔ)，有利于增強(qiáng)項(xiàng)目之間的聯(lián)動(dòng)；通過(guò)量身打造的五大主題場(chǎng)景以及未來(lái)與錦城廣場(chǎng)P+R地下區(qū)域的無(wú)縫連接，為年末交子公園商圈的熱度攀升拉開(kāi)了序幕。SKP不負(fù)眾望地引入逾1300個(gè)國(guó)際一線品牌，極大地豐富了成都高端零售品牌的種類(lèi)。第一太平戴維斯華西區(qū)商鋪部董事林靜表示：" 在大環(huán)境充滿(mǎn)變數(shù)的2022年，如此強(qiáng)大的零售品牌陣容在一個(gè)新項(xiàng)目的集中亮相，既展現(xiàn)了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方極強(qiáng)的品牌號(hào)召能力，也從另一方面證明了成都零售市場(chǎng)的消費(fèi)力在各品牌心目中的地位，以及各品牌對(duì)成都城南區(qū)域綜合發(fā)展?jié)摿Φ恼J(rèn)可。" 此外，作為全地下高端百貨，成都SKP在公園及P+R有限的規(guī)劃條件下，在原有全封閉式地下商業(yè)空間的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行改造創(chuàng)新，為全國(guó)下沉式高端商業(yè)樹(shù)立了全新典范，進(jìn)一步推動(dòng)了交子公園商圈的加速發(fā)展和區(qū)域內(nèi)商業(yè)的提質(zhì)升級(jí)。
重裝開(kāi)業(yè) 春鹽商圈加速變革 歷時(shí)近三年的調(diào)改后，鹽市口區(qū)域的COSMO于年底重新開(kāi)業(yè)，項(xiàng)目聚集了多家知名潮流和娛樂(lè)品牌，還引入策展式零售空間INNERCO, 以充滿(mǎn)未來(lái)感的設(shè)計(jì)打造年輕潮人的消費(fèi)場(chǎng)域。獨(dú)樹(shù)一幟的裝修風(fēng)格，以及主打潮流藝術(shù)和社交娛樂(lè)的品牌矩陣為老牌商圈帶來(lái)了諸多新意。另外，隨著仁恒置地廣場(chǎng)持續(xù)的積極調(diào)改，新世界百貨閉店，以及伊勢(shì)丹百貨春熙店和伊藤洋華堂春熙店因物業(yè)租賃到期終止?fàn)I業(yè)，春鹽商圈零售物業(yè)的調(diào)整變革將按下加速鍵。
奢侈品品牌加碼布局 2022 年成都零售市場(chǎng)新增租賃需求同比有所減少，整體需求繼續(xù)走低，但市場(chǎng)在需求端也不乏亮點(diǎn)。上半年，眾多奢侈品品牌加快在春熙路區(qū)域布局雙店，代表性案例包括國(guó)內(nèi)第三家LV之家亮相遠(yuǎn)洋太古里，Gucci 新店入駐IFS，Dior、Balenciaga、Bottega Veneta 和 Moynat新店進(jìn)駐遠(yuǎn)洋太古里。下半年，SKP的開(kāi)業(yè)更是將以LV、DIOR、Gucci為代表的一眾一線奢侈品品牌帶到城南，反應(yīng)出該類(lèi)品牌對(duì)成都消費(fèi)市場(chǎng)的長(zhǎng)期信心和對(duì)市場(chǎng)標(biāo)桿項(xiàng)目的持續(xù)看好。
高端香化品牌引領(lǐng)項(xiàng)目調(diào)整升級(jí) 全年調(diào)整較多的品類(lèi)集中在高端化妝品和香水類(lèi)別，部分項(xiàng)目通過(guò)引進(jìn)一批知名國(guó)際香化品牌，開(kāi)啟新一輪提檔升級(jí)，同時(shí)達(dá)到充分挖掘年輕女性群體消費(fèi)需求，拉動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售增長(zhǎng)的目的。例如，IFS負(fù)一樓新開(kāi)多家大牌香化精品店，打造高規(guī)格國(guó)際香化走廊，強(qiáng)化項(xiàng)目與地鐵口連接區(qū)域的香化氛圍；太古里則引入馥馬爾、Kilian等多個(gè)國(guó)際高級(jí)香氛品牌，進(jìn)一步提升項(xiàng)目中該品類(lèi)的品牌豐富度。
此外，新能源汽車(chē)品牌延續(xù)往年活躍需求，繼續(xù)在成都市場(chǎng)積極布局。餐飲業(yè)態(tài)中，甜品烘焙類(lèi)品牌新增需求占比增加較多，其中以廣蓮申、瀘溪河為代表的中式糕點(diǎn)品牌租賃較為活躍；意大利知名甜品品牌Venchi、韓國(guó)人氣烘培品牌 Butterful&Creamorous、來(lái)自上海的法式冰淇淋品牌Luneurs年內(nèi)也進(jìn)入成都市場(chǎng)開(kāi)設(shè)首店。
公園商業(yè)發(fā)展迎來(lái)新階段。自成都提出建設(shè)公園城市以來(lái)，在麓湖天府美食島一期、Regular 源野的基礎(chǔ)上，年內(nèi)亮相的成都SKP向市場(chǎng)進(jìn)一步展現(xiàn)了公園場(chǎng)景和商業(yè)空間融合的無(wú)限可能。坐擁麓湖的生態(tài)基底和景觀優(yōu)勢(shì)，麓湖商業(yè)一直走在探索公園場(chǎng)景下商業(yè)發(fā)展的前沿，麓鎮(zhèn)年內(nèi)通過(guò)舉辦多個(gè)主題市集聚集了大量人氣，用新穎的商業(yè)內(nèi)容助力項(xiàng)目煥新升級(jí)；2023年麓坊中心B館、天府美食島二期、麓湖水鎮(zhèn)商業(yè)等項(xiàng)目將陸續(xù)亮相市場(chǎng)，有望繼續(xù)為市場(chǎng)呈現(xiàn)公園場(chǎng)景下的高品質(zhì)商業(yè)空間，為市民提供沉浸式的公園商業(yè)消費(fèi)體驗(yàn)，助推公園場(chǎng)景下的成都商業(yè)發(fā)展邁向全新階段。
2022年天府新區(qū)商業(yè)迅速擴(kuò)容 2023 年，天府新區(qū)將迎來(lái)包括天府大悅城、和悅廣場(chǎng)二期在內(nèi)的多個(gè)新項(xiàng)目入市，區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目類(lèi)型和業(yè)態(tài)品牌種類(lèi)將得到極大豐富，商業(yè)氛圍將愈發(fā)成熟。
展望未來(lái)，如何滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)環(huán)境和體驗(yàn)感不斷攀升的要求，或?qū)⒊蔀榻酉聛?lái)一段時(shí)間商業(yè)項(xiàng)目人氣能否迅速回歸的重要因素。另一方面，疫情也提升了消費(fèi)者對(duì)健康的關(guān)注度，步入后疫情時(shí)代，無(wú)論是在空間設(shè)計(jì)、場(chǎng)景營(yíng)造還是品牌招商方面，市場(chǎng)上的項(xiàng)目或?qū)⒊霈F(xiàn)更多與運(yùn)動(dòng)健康、自然生態(tài)相關(guān)的元素。
甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)
2022年，成都甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)錄得六個(gè)新增項(xiàng)目交付入市，共計(jì)約46.5萬(wàn)平方米，是自2014年以來(lái)的最高供應(yīng)量，推動(dòng)甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量超過(guò)394萬(wàn)平方米。年內(nèi)租賃市場(chǎng)受經(jīng)濟(jì)下行、疫情反復(fù)和夏季高溫限電的沖擊，多個(gè)行業(yè)的租賃需求受到明顯抑制，新增租賃面積同比下滑近40%，以致全年凈吸納量銳減至約1.4萬(wàn)平方米。在需求回落和供應(yīng)高企的雙重壓力下，全市空置率升至近五年最高值，同比上漲8.5個(gè)百分點(diǎn)至28.8%；平均租金同比小幅下滑至人民幣100.7元每平方米每月。
金融城吸引近四成租賃需求 在成都甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)整體需求走弱的大背景下，城南商務(wù)市場(chǎng)吸引力相對(duì)強(qiáng)勁，金融城躍升至新增需求占比首位，新租面積占比從2020年、2021年的20%左右升至2022年的37%，凈吸納量逆勢(shì)增長(zhǎng)達(dá)到4.7萬(wàn)平方米。年內(nèi)更是迎來(lái)以NIC國(guó)創(chuàng)中心為代表的多個(gè)高品質(zhì)優(yōu)質(zhì)樓宇入市，為優(yōu)質(zhì)企業(yè)的升級(jí)及擴(kuò)張?zhí)峁┝溯d體。
金融及專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)成需求增長(zhǎng)主引擎 個(gè)別行業(yè)租賃需求逆勢(shì)增長(zhǎng)，表現(xiàn)顯眼。金融業(yè)躍升至年度第一大租賃需求，占比同比增長(zhǎng)3個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到21%。年內(nèi)金融企業(yè)的擴(kuò)張速度不減，基金、資產(chǎn)管理和小額貸款等類(lèi)型企業(yè)的成交面積同比小幅上漲。以律師事務(wù)所和管理咨詢(xún)企業(yè)為代表的專(zhuān)業(yè)服務(wù)類(lèi)企業(yè)逆勢(shì)增長(zhǎng)為第三大行業(yè)需求來(lái)源，該類(lèi)企業(yè)作為服務(wù)型組織，承租能力強(qiáng)，注重樓宇的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和樓宇品質(zhì)。
老舊樓宇迭代升級(jí)助力核心商務(wù)區(qū)提升競(jìng)爭(zhēng)力 近年來(lái)，以中央商務(wù)區(qū)為代表的傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)內(nèi)新入市規(guī)模較少，存量樓宇平均樓齡較長(zhǎng)，無(wú)法在硬件上形成優(yōu)勢(shì)，造成租戶(hù)頻繁遷出。為扭轉(zhuǎn)這種頹勢(shì)，年內(nèi)傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)的部分樓宇立足于客戶(hù)需求，著手推進(jìn)硬件和服務(wù)的翻新升級(jí)，以開(kāi)啟新一輪生命周期。第一太平戴維斯華西區(qū)代理部（商業(yè)樓宇 / 商業(yè)及零售服務(wù) / 產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)）負(fù)責(zé)人、高級(jí)董事戴暉表示：" 存量物業(yè)的升級(jí)改造是未來(lái)的趨勢(shì)，借助專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的資源和經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)樓齡較長(zhǎng)的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品和服務(wù)的快速提升，是吸引優(yōu)質(zhì)租戶(hù)、穩(wěn)定租金、重塑資產(chǎn)價(jià)值的重要途徑。
培育增量需求煥活辦公租賃市場(chǎng)。年內(nèi)成都商務(wù)樓宇市場(chǎng)整體需求減弱，租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，凸顯出培育市場(chǎng)增量需求的緊迫性。從成都現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)出發(fā)，充分發(fā)揮頭部企業(yè)的頭雁作用，在吸引外地優(yōu)質(zhì)企業(yè)赴蓉發(fā)展的同時(shí)，帶動(dòng)本地產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)發(fā)展，是挖掘需求增量的有效路徑，能有力提升成都的經(jīng)濟(jì)能級(jí)，激發(fā)商務(wù)市場(chǎng)的活力。
展望2023年，成都甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)節(jié)奏預(yù)計(jì)將放緩，在一定程度上緩解了市場(chǎng)去化壓力。其中，過(guò)半的新項(xiàng)目位于天府中央商務(wù)區(qū)，新區(qū)有望憑借其良好的商務(wù)配套和強(qiáng)有力的政策引導(dǎo)吸引企業(yè)進(jìn)駐，快速提升商務(wù)氛圍。2022年下半年，政策面不斷釋放出支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的積極信號(hào)，雖然市場(chǎng)需求短期內(nèi)很難出現(xiàn)較大反彈，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，隨著市場(chǎng)信心不斷回升、政策端發(fā)力積極推動(dòng)經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)成都甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將穩(wěn)步復(fù)蘇。
倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)
市場(chǎng)供應(yīng)不減 空置率小幅上漲2022年成都物流市場(chǎng)高標(biāo)倉(cāng)新增供應(yīng)約40萬(wàn)平方米，其中約一半體量位于青白江，全市高標(biāo)倉(cāng)總存量達(dá)約570萬(wàn)平方米。受疫情散發(fā)、高溫限電等超預(yù)期因素影響，成都高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)全年表現(xiàn)較為平淡，整體空置率同比有所上升，全市平均租金基本維持穩(wěn)定。隨著近年成都物流倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)量減少，預(yù)計(jì)未來(lái)成都高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)供應(yīng)將放緩，市場(chǎng)去化壓力有望得到緩解，空置率或逐漸回落。
醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，釋放活躍物流需求。成都年內(nèi)聚焦現(xiàn)代生物技術(shù)藥、創(chuàng)新化學(xué)藥、高端醫(yī)療器械等重點(diǎn)領(lǐng)域引入多個(gè)醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)化和創(chuàng)新研發(fā)重大項(xiàng)目，加快建設(shè)天府國(guó)際生物城，積極圍繞建圈強(qiáng)鏈推動(dòng)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。作為成都生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展高地，成都高新區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)規(guī)模從2017年到2020年連續(xù)4年保持20%以上增速，2021年產(chǎn)業(yè)規(guī)模更是突破1000億元。醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展加上年內(nèi)醫(yī)藥產(chǎn)品需求的顯著增長(zhǎng)，促進(jìn)相關(guān)冷庫(kù)和陰涼庫(kù)需求進(jìn)一步釋放，成為成都物流市場(chǎng)全年新增需求的重要來(lái)源。第一太平戴維斯華西區(qū)產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)部助理董事陳紋卿表示：" 作為成都重點(diǎn)打造的萬(wàn)億級(jí)產(chǎn)業(yè)，醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)未來(lái)有望保持高增長(zhǎng)，為成都物流市場(chǎng)發(fā)展提供新動(dòng)能。
來(lái)源：第一太平戴維斯
編輯：jinbao
