房訊網(wǎng)訊 2022年9月21日，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會聯(lián)合樾長安主辦的北京CBD商辦價值論壇在樾長安成功舉辦，主題為“樾鑒CBD 商務新勢力”。來自戴德梁行、高力國際、世樺嘉潤、京東聯(lián)行、遠行地產(chǎn)、企小秘、中原地產(chǎn)、 樂工場、思源地產(chǎn)、萬象地產(chǎn)、力方地產(chǎn)等22家頭部商辦經(jīng)紀代理公司出席。共同探討商辦物業(yè)大宗交易新路徑與未來投資新機遇。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長兼房訊網(wǎng)董事長劉凱在論壇上表示，今年上半年，由于受國際環(huán)境復雜演變、國內疫情沖擊等超預期因素影響，國民經(jīng)濟下行壓力加大、增速放緩，尤其是一線城市輪番封控影響，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易投資市場整體活躍度減弱，成交量表現(xiàn)平淡。成交額較去年同期出現(xiàn)了較大幅度的下降。

　　有機構數(shù)據(jù)顯示，上半年主要城市大宗交易市場累計成交額約716億元，較去年同期下降近四成，環(huán)比2021年下半年更是有近六成的降幅。其中一線城市交易額占比出現(xiàn)下滑，二線城市表現(xiàn)穩(wěn)定，交易額占比略有提升，主要是一線城市接連受疫情反復影響所致。綜合近五年的同期成交數(shù)據(jù)來看，今年上半年的成交額度處于低位水平，除了受疫情影響的因素之外，整體經(jīng)濟環(huán)境以及房企因資金鏈緊張而引起的資產(chǎn)拋售也給市場信心帶來了較大的沖擊。

　　從買家類別來看，投資交易依舊占據(jù)主導地位，占比約為65%，其中ESR出手在上海大都市圈收購11個物流及工業(yè)資產(chǎn)組合、平安人壽50億元接手遠洋集團在北京的銳中心項目得到市場較多關注，均是機構投資者較大額度的交易案例。

　　自用型買家也有較好表現(xiàn)，交易占比較去年有所提升至35%，與投資性交易的差距進一步縮小。自用買家主要來自互聯(lián)網(wǎng)、科技、能源企業(yè)，其主營業(yè)務的快速發(fā)展，促生在一線城市購置總部大樓的需求，例如鄂爾多斯26.73億元收購華潤旗下上海蘇河灣中心寫字樓，商湯集團擬33.28億收購上海西岸國際人工智能中心物業(yè)等。

　　從交易物業(yè)類型來看，伴隨經(jīng)濟環(huán)境不確定性以及城市新增供應大量入市等因素，投資者對收購寫字樓保持謹慎態(tài)度，傳統(tǒng)寫字樓成交額同比出現(xiàn)下滑，上半年錄得成交額度279億元，較去年同期降約44%，在總交易額中占比也下降至39%，但依舊是全市場中占比最高的業(yè)態(tài)。

　　工業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)投資保持熱度，成交額為179億元，總交易額占比提升至25%，長三角、珠三角等核心區(qū)域物流資產(chǎn)在期內有較好的成交表現(xiàn)。零售物業(yè)由于受疫情影響較大，投資者對該類資產(chǎn)趨向于保守。此外，酒店類資產(chǎn)交易仍具有韌性，數(shù)據(jù)中心、長租公寓等新經(jīng)濟地產(chǎn)日益受到投資者的關注。

　　上半年，市場大宗交易成交依舊主要發(fā)生在一線城市，流動性較好的上海、北京及大灣區(qū)持續(xù)受到青睞。其中，上海雖受疫情影響較大，仍錄得近30筆交易，以約330億元的成交額位居榜首，且高于去年同期水平。值得一提的是，上半年上海寫字樓物業(yè)成交活躍，受自用買家和金融保險企業(yè)的追捧，總成交額占比高達64%；而機構投資者則對工業(yè)物流、生命科學產(chǎn)業(yè)園、長租公寓物業(yè)類型持有非常積極的收購態(tài)度。

　　疫情沖擊下北京大宗成交有所滯后，大宗交易成交額約100億元，低于歷史同期水平，市場較大體量成交放緩，內資買家包攬了所有大宗成交，其中自用買家交易宗數(shù)占比逾四成，保持活躍。

　　上半年大宗交易市場降溫，主要是受到了經(jīng)濟放緩和突發(fā)疫情的影響，導致投資者對中國經(jīng)濟增長的擔憂影響了其對資產(chǎn)價值的重估。我們認為，下半年隨著經(jīng)濟企穩(wěn)回升和寫字樓市場整體恢復，投資者信心將得到恢復并得到釋放，上半年停滯的交易有望在第四季度重啟，可能迎來成交恢復。未來經(jīng)濟長期向好信心仍存，預計大宗交易市場活躍度仍有較大的提升空間，投資資產(chǎn)類型也會呈現(xiàn)多元化趨勢。另一個值得關注的是，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易由投資型市場向自用型市場轉變的趨勢愈發(fā)明顯。

　　來源：房訊網(wǎng)