8月10日，在2022中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會暨第四屆中國商業(yè)地產(chǎn)品牌建設論壇上，由房訊指數(shù)主持編制的《2022中國商業(yè)地產(chǎn)100強研究報告》再次重磅發(fā)布，這項由房訊指數(shù)研究院主辦的測評工作，已連續(xù)開展4年，測評成果已成為評判商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和運營企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要參考標準。
房訊指數(shù)首席研究員劉凱表示，隨著中國經(jīng)濟恢復發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)推進，商業(yè)地產(chǎn)正處于不斷調(diào)整、恢復的過程中，將在戰(zhàn)略、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品、模式等方面不斷突破創(chuàng)新，新商業(yè)、新辦公、新園區(qū)的需求仍將持續(xù)增長，市場依舊擁有著巨大發(fā)展空間和投資價值。
以下為《2022中國商業(yè)地產(chǎn)100強研究報告》節(jié)選：
新辦公|銷售市場逆勢上揚租賃市場整體放緩
2021年，在疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展的科學統(tǒng)籌下，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定恢復，在"十四五"實現(xiàn)了良好開局，為中國寫字樓行業(yè)的整體發(fā)展奠定了堅實的基礎。全國寫字樓市場在此背景下實現(xiàn)加速復蘇，投資、銷售以及租賃等各項數(shù)據(jù)企穩(wěn)回升。尤其是在數(shù)字經(jīng)濟和雙碳時代的雙重加持下，行業(yè)堅持綠色發(fā)展，砥礪運營，開啟創(chuàng)新升級的新世代。
進入2022年，寫字樓市場告別強勢井噴的火熱需求，回歸常態(tài)、于底部空間趨穩(wěn)求變。一季度受經(jīng)濟形勢及部分重點行業(yè)監(jiān)管趨嚴的影響，寫字樓市場租賃需求放緩，凈吸納量下降，但依舊保持平穩(wěn)發(fā)展趨勢。二季度由于重點城市受到了疫情反復和經(jīng)濟增速放緩等超預期因素的沖擊，市場活動一度停滯，遭遇"倒春寒"，復蘇勢頭亦被蒙上陰影；6月，隨著疫情得到有效管控，寫字樓市場活躍度逐步恢復。
大宗交易方面，由于一線城市在一二季度先后受到疫情的襲擾，總體成交額較去年同期有所下降，市場略顯平淡。其中，來自互聯(lián)網(wǎng)、科技以及能源行業(yè)的自用型買家表現(xiàn)突出，紛紛出手購置總部大樓，成交占比較往年有所上升。
值得注意的是，上半年寫字樓行業(yè)在疫情防控和穩(wěn)經(jīng)濟方面均做出了重要的貢獻。作為防疫鏈條上的重要一環(huán)，寫字樓不僅在封控期間需要配合管理要求，在復工后常態(tài)化管理上同樣周全到位、創(chuàng)新防疫舉措，在防疫和復工安全上發(fā)揮了積極的作用。同時，不少商務樓宇響應政府要求號召為租戶減免租金，有效為企業(yè)紓困解難。
整體來看，雖然上半年受到了多重因素的沖擊，但行業(yè)供需的基本面依舊穩(wěn)固。房訊指數(shù)預計，在疫情平復的基礎上，隨著下半年國民經(jīng)濟企穩(wěn)回升，以及穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策措施對企業(yè)的扶持，受壓制的需求將得到釋放，寫字樓市場在經(jīng)歷了"黎明前的黑暗"后，將強勢重啟，再次迎來復蘇的"曙光"。
銷售市場逆勢上揚開發(fā)投資趨于理性
2022年上半年，國際形勢復雜演變以及新冠疫情在全國多地散發(fā)等超預期因素沖擊，給國民經(jīng)濟帶來了較大影響；同時，疊加去年以來房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊，整體行業(yè)進入深度調(diào)整，以及國家對超高層建筑的管控趨嚴，導致國內(nèi)寫字樓大規(guī)模開發(fā)熱情消退，投資趨于謹慎、理性。
2022年1-6月，全國辦公樓開發(fā)投資額為2616億元，同比下降10.1%，較疫情最初爆發(fā)的2020年也有4%的降幅，是近5年同期數(shù)據(jù)的最低值，反映出企業(yè)開發(fā)投資意愿的低迷。
來源：國家統(tǒng)計局房訊指數(shù)整理
而從年內(nèi)來看，實際上一季度辦公樓開發(fā)投資額較去年同期相差不大，僅有1.6%的降幅，保持在合理的波動空間；而數(shù)據(jù)出現(xiàn)較大降幅主要是在二季度，結(jié)合疫情在全國擴散的節(jié)點，說明開發(fā)投資額度的下降更多是受到了疫情突發(fā)因素的影響，行業(yè)整體的基本面依舊是穩(wěn)定的。房訊指數(shù)預計，下半年在疫情平復后，全國辦公樓的開發(fā)投資信心將得到修復，環(huán)比上半年將出現(xiàn)數(shù)據(jù)增長。
新開工面積今年上半年為1701萬平方米，與2021年同期相比大幅下降近三成。綜合近三年同期數(shù)據(jù)來看，自2020年以來，全國辦公樓新開工面積已經(jīng)連續(xù)三年出現(xiàn)下滑，且下降幅度呈現(xiàn)擴大的趨勢，分別為12.6%、15%、29.8%。
來源：國家統(tǒng)計局房訊指數(shù)整理
而從影響市場即時供應的竣工面積來看，上半年同樣出現(xiàn)較大的降幅，同比下降30%至872萬平方米，這也是近五年來同期首次跌破1000萬平方米，為短期內(nèi)市場的存量去化減輕了壓力。雖然上半年的竣工量減少一定程度上受到了疫情對工期的影響，但整體上全國辦公樓供應下降的趨勢已經(jīng)可以確定。
市場銷售方面，上半年在全國商品房銷售面積整體下滑的背景下，辦公樓銷售面積逆勢上揚，錄得1643萬平方米，同比增長15.8%。從2020年以來同期數(shù)據(jù)來看，銷售面積實現(xiàn)了連續(xù)上漲，至2022年已基本達到了疫情前2019年的水平，凸顯了需求端對寫字樓市場的長期信心。
結(jié)合開發(fā)投資額以及供應端新開工、竣工面積的縮減，伴隨著銷售端的逐年回升，房訊指數(shù)判斷，寫字樓大規(guī)模的新增供應高峰期即將結(jié)束，以往市場上供大于求的局面將有效改善，市場未來幾年將進入穩(wěn)定去化期，去化壓力也將得到緩解。
租賃需求整體放緩一線城市出現(xiàn)分化
2022年上半年，全國多地疫情出現(xiàn)反復，消費和生產(chǎn)活動受到不同程度的影響，經(jīng)濟下行壓力加大。經(jīng)濟放緩和疫情影響下，企業(yè)信心和運營以及業(yè)務開展都收到了短期影響，也給寫字樓租賃活動帶來了沖擊。整體來看，全國重點城市凈吸納量環(huán)比下滑，空置率上升，租金水平反彈回升的勢頭被阻斷，依舊在底部空間徘徊企穩(wěn)，租戶有了更大的議價空間。
值得注意的是，從年內(nèi)來看，一二季度寫字樓市場的表現(xiàn)其實是略有差異的。一季度，全國整體經(jīng)濟開局保持平穩(wěn)增長趨勢，國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長4.8%，在此基礎上，雖然受在線教育、互聯(lián)網(wǎng)等等重點需求行業(yè)強化監(jiān)管的影響，寫字樓市場租賃需求有所弱化，結(jié)束了2021年以來的加速回暖，但依舊整體表現(xiàn)持穩(wěn)，于常態(tài)化中穩(wěn)步發(fā)展。據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，季度內(nèi)全國主要城市整體吸納量較2021年末出現(xiàn)回落，錄得77萬平方米。
來源：房訊指數(shù)研究院
其中，一線城市出現(xiàn)分化。北京和上海表現(xiàn)穩(wěn)定，北京寫字樓市場凈吸納量接近16萬平方米，保持了較強的市場需求；上海則錄得2019年以來單季度最高值，達到29.5萬平方米；廣州和深圳在一季度由于受到疫情影響，部分租賃活動停擺或延期，整體租賃需求表現(xiàn)低迷，空置率和租金承壓。而從二線城市來看，凈吸納量雖較去年四季度有所下降，但整體需求仍保持活躍態(tài)勢。
二季度，由于疫情在全國多地擴散且重點城市形勢嚴峻，政府采取了嚴格的管控措施，嚴重影響了帶看、商務談判等環(huán)節(jié)，北京、上海的寫字樓市場活動一度出現(xiàn)停滯。同時，經(jīng)濟下行的壓力也影響了企業(yè)的信心，壓制了企業(yè)在搬遷、辦公升級等方面的需求，也影響到了一些并未受到疫情直接影響的城市市場需求。
數(shù)據(jù)顯示，二季度北京寫字樓市場凈吸納量錄得負值，空置率環(huán)比上升1個百分點至17%左右，租金水平則出現(xiàn)一定程度的下調(diào)，甚至出現(xiàn)"陰跌"的現(xiàn)象。而在上海，寫字樓空置率也上升至近一年來的高位，尤其在租賃放緩的背景下，部分業(yè)主為維持出租率選擇在租金上進行讓步，使得季度內(nèi)租金水平出現(xiàn)下探。廣州和深圳在疫情后復蘇態(tài)勢顯現(xiàn)，需求有所回升，基本恢復至疫情前水平。
來源：房訊指數(shù)研究院
從需求端來看，金融和互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)依舊是市場主要需求來源。其中，金融保險等企業(yè)展示出較強韌性和抗風險能力，依舊保持擴張態(tài)勢，在多個城市租賃需求中占據(jù)首位。而互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)雖然在今年受強監(jiān)管的影響，在北京、深圳等部分城市需求有所下降，但依舊為廣州、杭州、武漢等多數(shù)城市的首位需求驅(qū)動，行業(yè)租賃占比保持穩(wěn)定。同時，專業(yè)服務業(yè)也依然是需求的引擎力量。此外，大健康行業(yè)、新能源、新消費以及涉及芯片、集成電路相關的硬科技行業(yè)，也是重點值得關注的需求增長來源。
回顧上半年，國民經(jīng)濟在較短時間內(nèi)實現(xiàn)企穩(wěn)回升，表現(xiàn)出經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的良好態(tài)勢沒有改變。在經(jīng)濟長期向好的背景下，穩(wěn)經(jīng)濟政策落地顯效以及政策端對企業(yè)不斷扶持，為寫字樓市場的需求復蘇將提供強大保障。隨著行業(yè)供應高峰期結(jié)束，供需基本面持續(xù)得到改善，下半年行業(yè)信心將回歸，并有望重啟市場的復蘇之路，空置面積將逐步消化，租金水平于底部企穩(wěn)，再度彰顯出行業(yè)的強大韌性和巨大潛力。
大宗交易略顯平淡自用買家保持活躍
在經(jīng)濟增速放緩、市場復蘇面臨較大不確定的情況下，上半年大宗交易市場信心略顯不足，觀望情緒濃厚。尤其是受疫情影響，部分重點城市輪番封控，交易活動收到阻礙，投資活躍度減弱，導致上半年大宗交易市場稍顯平淡，成交量較去年同期出現(xiàn)了較大幅度的下降。
數(shù)據(jù)顯示，上半年主要城市大宗交易市場累計成交額約716億元，較去年同期下降近四成，環(huán)比2021年下半年更是有近六成的降幅。其中一線城市交易額占比出現(xiàn)下滑，二線城市表現(xiàn)穩(wěn)定，交易額占比略有提升，主要是一線城市接連受疫情反復影響所致。綜合近五年的同期成交數(shù)據(jù)來看，今年上半年的成交額度處于低位水平，除了受疫情影響的因素之外，整體經(jīng)濟環(huán)境以及房企因資金鏈緊張而引起的資產(chǎn)拋售也給市場信心帶來了較大的沖擊。
來源：戴德梁行房訊指數(shù)整理
從買家類別來看，投資交易依舊占據(jù)主導地位，占比約為65%，其中ESR出手在上海大都市圈收購11個物流及工業(yè)資產(chǎn)組合、平安人壽50億元接手遠洋集團在北京的銳中心項目得到市場較多關注，均是機構(gòu)投資者較大額度的交易案例。
自用型買家也有較好表現(xiàn)，交易占比較去年有所提升至35%，與投資性交易的差距進一步縮小。自用買家主要來自互聯(lián)網(wǎng)、科技、能源企業(yè)，其主營業(yè)務的快速發(fā)展，促生在一線城市購置總部大樓的需求，例如鄂爾多斯26.73億元收購華潤旗下上海蘇河灣中心寫字樓，商湯集團擬33.28億收購上海西岸國際人工智能中心物業(yè)等。
從交易物業(yè)類型來看，伴隨經(jīng)濟環(huán)境不確定性以及城市新增供應大量入市等因素，投資者對收購寫字樓保持謹慎態(tài)度，傳統(tǒng)寫字樓成交額同比出現(xiàn)下滑，上半年錄得成交額度279億元，較去年同期降約44%，在總交易額中占比也下降至39%，但依舊是全市場中占比最高的業(yè)態(tài)。
來源：第一太平戴維斯房訊指數(shù)整理
工業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)投資保持熱度，成交額為179億元，總交易額占比提升至25%，長三角、珠三角等核心區(qū)域物流資產(chǎn)在期內(nèi)有較好的成交表現(xiàn)。零售物業(yè)由于受疫情影響較大，投資者對該類資產(chǎn)趨向于保守。此外，酒店類資產(chǎn)交易仍具有韌性，數(shù)據(jù)中心、長租公寓等新經(jīng)濟地產(chǎn)日益受到投資者的關注。
上半年，市場大宗交易成交依舊主要發(fā)生在一線城市，流動性較好的上海、北京及大灣區(qū)持續(xù)受到青睞。其中，上海雖受疫情影響較大，仍錄得近30筆交易，以約330億元的成交額位居榜首，且高于去年同期水平。值得一提的是，上半年上海寫字樓物業(yè)成交活躍，受自用買家和金融保險企業(yè)的追捧，總成交額占比高達64%；而機構(gòu)投資者則對工業(yè)物流、生命科學產(chǎn)業(yè)園、長租公寓物業(yè)類型持有非常積極的收購態(tài)度。
疫情沖擊下北京大宗成交有所滯后，大宗交易成交額約100億元，低于歷史同期水平，市場較大體量成交放緩，內(nèi)資買家包攬了所有大宗成交，其中自用買家交易宗數(shù)占比逾四成，保持活躍。廣州和深圳大宗交易額均在百億以內(nèi)，與往年同期保持平穩(wěn)。
上半年大宗交易市場降溫，主要是受到了經(jīng)濟放緩和突發(fā)疫情的影響，導致投資者對中國經(jīng)濟增長的擔憂影響了其對資產(chǎn)價值的考量。房訊指數(shù)認為，下半年隨著經(jīng)濟企穩(wěn)回升和寫字樓市場整體恢復，投資者信心將得到恢復并釋放出來，上半年停滯的交易有望在三四季度重啟，可能迎來成交高峰。未來經(jīng)濟長期向好信心仍存，預計大宗交易市場活躍度仍有較大的提升空間，投資資產(chǎn)類型也會呈現(xiàn)多元化趨勢。
存量提升迎來機遇綠色科技引領變革
隨著城市高質(zhì)量發(fā)展進程加快，"減量"、"提質(zhì)增效"成為寫字樓行業(yè)發(fā)展的關鍵詞，尤其是在寫字樓開發(fā)投資和新增供應縮減的背景下，存量時代加速到來，樓宇空間迎來改造提升的新機遇。
國家和重點城市紛紛出臺政策推動樓宇的質(zhì)量提升。2021年，《廣州市城市更新條例（征求意見稿）》、《北京市城市更新行動計劃（2021-2025年）》、《上海城市更新條例》相繼出臺；2022年5月，國務院辦公廳印發(fā)了《關于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》，成為寫字樓存量提升的新契機。
存量提升過程中，行業(yè)深度運營的趨勢得到深化。無論是樓宇突發(fā)公共安全事件的應急處理，還是對樓內(nèi)辦公人群的細致入微的暖心關懷，人們對寫字樓行業(yè)的整體管理運營水平和能力的要求進一步提升。業(yè)主和運營商從開發(fā)思維轉(zhuǎn)向運營思維，從客戶的生命周期和行業(yè)特性出發(fā)倒推產(chǎn)品和服務，更加注重以人為本的需求，更加注重空間運營的質(zhì)量和功能性，提升寫字樓新的吸引力。
"雙碳"戰(zhàn)略下，寫字樓成為作為綠色建筑的重要應用場景，綠色低碳發(fā)展成為行業(yè)重要方向。從需求端來看，已經(jīng)有部分頭部外資金融、專業(yè)服務業(yè)及科技企業(yè)開始行動起來，將ESG理念貫徹到從辦公樓選址、辦公空間打造到日常運營的整個管理流程當中。通常而言，這些企業(yè)會選擇具有國際認證的辦公樓項目。寫字樓開發(fā)運營企業(yè)順應趨勢，在開發(fā)中逐步推行碳排查，增加綠色產(chǎn)品認購，并積極開發(fā)創(chuàng)新的減碳產(chǎn)品服務系統(tǒng)；在運營中采用智慧管理系統(tǒng)，實施辦公環(huán)境維護綠色行動，構(gòu)建綠色健康樓宇空間。
科技賦能下，樓宇智能化轉(zhuǎn)型同樣是行業(yè)質(zhì)量發(fā)展的重要方向。數(shù)字時代的到來，各類技術創(chuàng)新與應用正在重塑寫字樓行業(yè)投資、設計、建設、招商、運營、資管等產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)，從線上銷售、招商及租賃系統(tǒng)到數(shù)字閘機系統(tǒng)、智能報修系統(tǒng)，再到數(shù)字化設備運營、云社區(qū)系統(tǒng)等等，涵蓋了寫字樓的多個方面，助力樓宇資產(chǎn)價值的進一步提升。據(jù)房訊指數(shù)觀察，目前多家頭部企業(yè)已經(jīng)積極擁抱數(shù)字化，推出智慧服務平臺，包括中海商務APP、華潤CRUnion智慧云辦公平臺、大悅城COFFICE、金地商置Carefree辦公體系等。
首創(chuàng)高科創(chuàng)伴空間
新冠疫情以來，遠程或靈活的辦公方式成為企業(yè)補充性辦公解決方案。許多跨國企業(yè)縮減了線下辦公空間，并正致力于通過混合辦公策略提高工作的靈活性，滿足員工在生理、心理和社交的需求。多家傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)和專業(yè)市場運營機構(gòu)加強了在靈活辦公空間運營方面的探索，如中海商業(yè)創(chuàng)新推出OfficePro裝配式精裝修產(chǎn)品，首創(chuàng)高科推出首個硬科技產(chǎn)業(yè)孵化器創(chuàng)伴空間，木棉中國上線木棉運營管理系統(tǒng)APP（2.0版）等�？萍己蛿�(shù)字服務則為混合辦公的強大支持，使數(shù)百萬人在疫情期間能夠遠程高效工作，并創(chuàng)造與線下辦公室體驗類似的虛擬體驗。
同時，辦公群體的健康、安全、福祉受到更多的重視，員工們越來越渴望擁有能保障身心健康和滿足社交需求的辦公場所，辦公場所體驗比以往任何時候都更加受到關注。實際上，安全與健康成為早已成為后疫情時代辦公空間管理的主題之一，此輪疫情后，企業(yè)在為員工提供一個安全健康的辦公環(huán)境的同時，開始嘗試在空間上增加"共享休息區(qū)域"、"健身房"等設施。健康、科技、可持續(xù)發(fā)展、休閑娛樂等從用戶體驗角度出發(fā)的設施與服務將成為辦公樓項目的新標配。
在綠色發(fā)展和科技賦能下，加強運營管理標準化和精細化程度，打造軟硬兼?zhèn)涞漠a(chǎn)品力，成為后疫情時代樓宇發(fā)展的核心競爭力。傳統(tǒng)寫字樓已經(jīng)由最初單純地為租戶提供辦公場所，逐步轉(zhuǎn)變成為客戶提供全方位的商務解決方案，綠色生態(tài)、數(shù)字化、人性化以及多樣化的融合，將為商業(yè)辦公行業(yè)帶來前所未有的變革。
