“最近二手房是真的不好賣(mài)了。”投資客江敏已經(jīng)將一套位于江蘇南通市區(qū)的房子掛牌8個(gè)月，但中介帶看越來(lái)越少。
江敏發(fā)現(xiàn)自家小區(qū)已經(jīng)有200多套二手房在售了，幾乎每一套都在降價(jià)。目前南通鏈家網(wǎng)在售二手房套數(shù)達(dá)到64590套，相比今年3月初凈增2000套，僅鏈家掛牌二手房的去化周期就超過(guò)60個(gè)月，5年都賣(mài)不完。
二手房掛牌數(shù)量大增并不是單一現(xiàn)象，隨著各地樓市松綁政策發(fā)布，越來(lái)越多房東把二手房擺上貨架。近一個(gè)月來(lái)，鏈家網(wǎng)上重慶的二手房源增加約8000套，成都增長(zhǎng)了1.5萬(wàn)套。58安居客房產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)則顯示，6月全國(guó)重點(diǎn)城市二手房新增掛牌房源量總體環(huán)比上升6.8%，上海二手房新增掛牌量漲了109%，南昌、哈爾濱、長(zhǎng)春、濟(jì)南等城市的掛牌房源量增幅也較為顯著。
不過(guò)，雖然掛牌量都在上漲，城市間的分化效應(yīng)明顯，一線(xiàn)城市上海6月以來(lái)樓市迅速修復(fù)，仍然保持著“掛出一套賣(mài)一套”的節(jié)奏，大多數(shù)房子不愁買(mǎi)家；而二三四線(xiàn)城市則面臨不同程度的去化難問(wèn)題。
投資客“割肉”難尋買(mǎi)家
江敏是上海一個(gè)普通的上班族，2018年她在南通主城區(qū)買(mǎi)下一套新商品房，當(dāng)時(shí)正處于南通樓市火熱的上升期，這套房子附近有學(xué)校、有規(guī)劃的地鐵線(xiàn)路，江敏入手后房?jī)r(jià)一度浮盈了80%。
2021年下半年，江敏想把這套沒(méi)住過(guò)的房子賣(mài)掉變現(xiàn)，結(jié)果市場(chǎng)卻越來(lái)越冷，中介經(jīng)常打電話(huà)讓她降降價(jià)，預(yù)期不要太高。
近期，江敏突然注意到小區(qū)掛牌量非常多：“都是沒(méi)有裝修、沒(méi)有入住過(guò)的半毛坯房，不大的一個(gè)小區(qū)，竟然有230多套在售房�！苯綦S即去打探了周邊其他小區(qū)，基本上也都有一兩百套在售，幾乎所有的房源近期都在降價(jià)。
“有些力度大，一口氣降了20萬(wàn)乃至50萬(wàn)，也有很多房源是2萬(wàn)、3萬(wàn)地降�！币恢薄胺鹣怠钡慕粢猜�(tīng)進(jìn)中介的勸，答應(yīng)掛牌價(jià)再次降低5萬(wàn)。她告訴記者，相比去年同期，她所買(mǎi)小區(qū)的掛牌價(jià)已經(jīng)低了約2000元/平方米，實(shí)際成交價(jià)降了大約4000元/平方米。
根據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至7月5日，南通真實(shí)在售的二手房套數(shù)達(dá)到64590套，相比今年3月初凈增約2000套。
掛牌量上漲的另一面，是南通二手房去化艱難，當(dāng)?shù)氐摹巴ǚ縠辦”平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，上半年南通市區(qū)（不含通州區(qū)、海門(mén)區(qū)）存量二手住宅銷(xiāo)售備案約6515套，月均約1083套，同比去年下跌約41%。
以南通現(xiàn)在的月均去化水平計(jì)算，僅鏈家掛牌的6萬(wàn)多套房的去化周期就達(dá)到60個(gè)月，即整整5年才能賣(mài)完這些存量房。貝殼南通站6月中旬?dāng)?shù)據(jù)顯示，二手房源平均成交周期達(dá)到222天。
上海二手房成交依然暢旺
和南通這類(lèi)三四線(xiàn)城市不同，上海二手房市場(chǎng)過(guò)去常年保持著低存量和高成交量，2021年共成交二手房27萬(wàn)套，月均2.25萬(wàn)套，基本上掛一套就能賣(mài)一套。在6月1日全面恢復(fù)正常生產(chǎn)、生活秩序后，上海的二手房去化還有沒(méi)有那么容易？
根據(jù)“小胖看房”數(shù)據(jù)，2022年1~5月，上海二手房掛牌量一直在1.5萬(wàn)套以下，6月突破2萬(wàn)套，積壓了兩個(gè)月的房源終于釋放，截至6月底掛牌量達(dá)到2.26萬(wàn)套。
上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示：“以我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，6月恢復(fù)常態(tài)后，掛牌量已經(jīng)回到疫情前水平。”
上海白領(lǐng)王玫告訴記者，她最近想置換掉市區(qū)一套二手房，然后去新房市場(chǎng)“打新”，向房產(chǎn)中介介紹房子的具體情況后，中介人員告訴她：“只要按照市場(chǎng)價(jià)掛牌，最快一周就能成交，不需要降價(jià)�！�
上海寶山區(qū)的一名鏈家經(jīng)紀(jì)人也印證了成交暢旺的說(shuō)法，他表示，近期外中環(huán)之間板塊的買(mǎi)賣(mài)兩端需求都很旺盛，不僅掛牌量飆升，看房客也源源不斷，成交率不錯(cuò)。
“我所在板塊的新增掛牌量相比疫情前還漲了40%，想置換房子的人非常多，掛出來(lái)也不愁賣(mài)，房?jī)r(jià)甚至微漲。”該經(jīng)紀(jì)人稱(chēng)。
結(jié)合實(shí)際成交情況，盧文曦也認(rèn)為上海二手房市場(chǎng)目前沒(méi)什么談價(jià)空間：“基本都是按照市場(chǎng)價(jià)掛牌的，價(jià)格當(dāng)然可以談一下，但是不會(huì)降很多的�！�
6月以來(lái)，有不少網(wǎng)傳消息稱(chēng)有人拋售上海高端房產(chǎn)，豪宅掛牌量大增、價(jià)格走低，針對(duì)這些傳聞，盧文曦表示：“根據(jù)我們的監(jiān)測(cè)，豪宅掛牌量總體正常，價(jià)格也很穩(wěn)定，而且個(gè)別板塊價(jià)格是上調(diào)的，比如徐匯濱江和陸家嘴的優(yōu)質(zhì)小區(qū)�！�
上海鏈家分析師也對(duì)記者表示，6月上海二手房掛牌量處于正常修復(fù)通道中，目前回升至疫情前水平，豪宅板塊也并無(wú)異常。
多城二手房掛牌量激增
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2022年上半年，各地出臺(tái)樓市寬松政策已超460次，具體舉措包括放松限購(gòu)限售、降低交易稅費(fèi)、提供購(gòu)房補(bǔ)貼、提升公積金可貸額度等。
在這些政策的刺激下，樓市終于在5月出現(xiàn)復(fù)蘇信號(hào)。貝殼找房高級(jí)副總裁李文杰近日在一場(chǎng)論壇中也表示：“重點(diǎn)關(guān)注的50個(gè)城市二手房成交量在5月環(huán)比上漲了14%�！�
然而比購(gòu)房者熱情更高的卻是掛牌套現(xiàn)的房東，伴隨著樓市松綁政策的發(fā)布，多城二手房掛牌量持續(xù)激增。
5月17日，杭州出臺(tái)了刺激二手房成交的“5·17樓市新政”，結(jié)果掛牌量飆升，盡管二手房成交數(shù)據(jù)也有所增長(zhǎng)，但趕不上杭州二手房的掛牌量上漲速度。
根據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至7月5日，杭州真實(shí)在售二手房套數(shù)為9.5萬(wàn)套，相比5月下旬的8.8萬(wàn)套，又凈增了7000套。
二手房存量排名前列的重慶和成都，在鏈家上掛牌的二手房套數(shù)均超過(guò)17萬(wàn)套。其中，重慶達(dá)到17.4萬(wàn)套，近一個(gè)月增長(zhǎng)約8000套；成都共計(jì)有17.1萬(wàn)套，近一個(gè)月增長(zhǎng)1.5萬(wàn)套。
58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，6月全國(guó)重點(diǎn)城市二手房新增掛牌房源量環(huán)比上升6.8%，除上海的數(shù)據(jù)有大幅回升外，南昌、哈爾濱、長(zhǎng)春、濟(jì)南等城市的掛牌房源量環(huán)比上升也較為明顯，南昌新增掛牌量環(huán)比漲幅達(dá)到31%，哈爾濱達(dá)23%，長(zhǎng)春為20%，濟(jì)南為11%。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，一線(xiàn)城市表現(xiàn)平穩(wěn)，波動(dòng)性小，二線(xiàn)城市樓市則已現(xiàn)分化，例如杭州在5月針對(duì)二手房定向放松，使二手房掛牌量近兩個(gè)月都出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，接下來(lái)，不同城市之間、不同板塊之間的分化將表現(xiàn)得更為明顯，但總體來(lái)說(shuō)，下半年全國(guó)整體樓市成交量會(huì)明顯超過(guò)上半年。
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)
編輯：wangdc
